TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 12 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00066 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EXR2

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [L] [E] [M]

[Adresse 4]

Madame [Z] [F] [M]

[Adresse 7])

Monsieur [N] [S] [P]

[Adresse 6]

Madame [U] [V] [P]

[Adresse 5]

représentés par Maître Frédéric BOZON de la SCP SAILLET & BOZON, avocats au barreau de CHAMBERY, substitué par Maître Charlène COLLOT, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Madame [U] [G]

[Adresse 1]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 7octobre 2025

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [L] [M], Madame [Z] [M], Monsieur [N] [P] et Madame [U] [P] ont fait signifier un commandement de payer en date du 28 novembre 2024 et ont saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte d’huissier en date du 6 mars 2025 et sollicitent :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [U] [G] à ses torts exclusifs pour non-respect de son obligation principale de paiement des loyers,

— en conséquence, dire que Madame [U] [G] est occupante sans droit, ni titre,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation de Madame [U] [G] au paiement de la somme de 3476,15 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 janvier 2025,

— la condamnation de la locataire au paiement des entiers dépens, dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer du 28 novembre 2024.

— la condamnation de Madame [U] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation de 765,23 euros jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandaté à cet effet,

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, l’audience a été renvoyée à la demande du défendeur.

A l’audience du 7 octobre 2025, les consorts [M] et [P], représentés par leur conseil, sollicitent par le biais de leur conclusion :

— le débouté de l’intégralité des demandes de Madame [U] [G],

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [U] [G] à ses torts exclusifs pour non-respect de son obligation principale de paiement des loyers,

— en conséquence, dire que Madame [U] [G] est occupante sans droit, ni titre,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation de Madame [U] [G] au paiement de la somme de 5030,07 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 août 2025,

— la condamnation de la locataire au paiement des entiers dépens, dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer du 28 novembre 2024.

— la condamnation de Madame [U] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation de 775,04 euros jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet,

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

En effet, les consorts [M] et [P] expliquent, au soutien de leurs prétentions, que la location était gérée par l’agence AU SAVOIE qui a, par la suite, été placée sous liquidation judiciaire. Désormais, ils expliquent que l’agence CITYA est la gestionnaire de l’appartement. Ils ajoutent que l’agence avait essayé de récupérer le contrat de bail mais la défenderesse a répondu qu’elle ne l’avait pas en sa possession. Ils précisent que la défenderesse a cessé de payer son loyer et le 28 novembre 2024, qu’un commandement de payer lui a été délivré avec une dette de 1538,46 euros. Ils ajoutent qu’il n’y a pas eu de régularisation de la part de la locataire et en janvier 2025, la dette s’élevait à 3476,15 euros.

Sur les désordres évoqués par la locataire sur le plan énergétique, ils expliquent que la locataire a modifié les radiateurs sans les consulter, ce qui a entraîné une hausse de la facture d’électricité. Ils ajoutent que l’agence CITYA a proposé son aide mais n’a jamais eu de réponse, ni de contestation, ce qui a conduit à la saisine du juge des contentieux de la protection pour expulsion.

Concernant leur responsabilité tel qu’invoquée par la défenderesse, ils déclarent qu’une garantie VISALE avait été souscrite mais qu’à ce jour, sans contrat de bail, la garantie ne peut pas être mise en place. Pour les quittances, ils indiquent que les consorts [M] s’en sont occupés et qu’elles ont fini par être délivrées. Ils ajoutent que la défenderesse ne peut pas actionner la responsabilité des deux consorts [M] sur la quittance. Ils indiquent qu’elle ne peut pas non plus invoquer la défaillance de l’appartement comme cause de non-règlement des loyers puisqu’elle ne les a jamais alertés. Pour finir, ils déclarent que les difficultés de la locataire n’ont pas été notées dans la fiche de renseignement remplie au début du bail et que celle-ci ne fournit aucun justificatif. Ils indiquent aussi que le paiement de l’entier loyer n’a pas repris, ainsi, ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Madame [U] [G] comparaît à l’audience et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de payer chaque mois la somme de 50 euros en plus du loyer courant et sollicite le partage par moitié de la dette de loyer, soit 2515 euros à sa charge, de ne pas résilier le bail et refuse de payer les frais d’avocat et les frais de justice. Elle indique reconnaître la dette et vouloir rester dans le logement. Elle explique avoir retrouvé du travail et percevoir un revenu mensuel de 1400 euros ainsi que 99 euros de la CAF tous les mois. Elle ajoute ne pas avoir d’enfants à charge, et n’avoir ni dettes, ni de crédits. Elle déclare avoir entrepris des démarches pour avoir un logement social et reconnait avoir eu un comportement agressif. Elle précise que depuis août 2025, elle a repris le paiement de l’entier loyer. Elle estime que la dette doit être à moitié prise en charge par le bailleur estimant ne pas avoir à supporter la responsabilité de l’agence pour la perte du bail et les conséquences de cette perte.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR L’EXISTENCE PRESUMEE D’UN CONTRAT DE BAIL

L’article 3 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a précisé que les contrats de locations sont, par principe, établis par écrit.

En l’espèce, si les bailleurs ne produisent pas de contrat de bail conclu avec Madame [U] [G], l’existence de celui-ci est notamment établie par les relevés de compte fournis par l’agence CITYA avec laquelle un mandat de gestion a été signé par les 4 bailleurs pour le logement situé à l’adresse à laquelle réside la locataire. En outre, à l’audience, la locataire ne dément pas avoir signé un contrat de bail avec ses bailleurs et avoir en sa possession le contrat.

Il peut se déduire de ces éléments qu’un bail liant Madame [U] [G] et les consorts [M] et [P] a bien été signé concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

II. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, en l’absence de tout élément justifiant de la date de conclusion du bail et vu le régime plus favorable au locataire, il convient de considérer que le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

III. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 29 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

IV. SUR LA DEMANDE DE RESOLUTION DU BAIL RELATIF A UN LOGEMENT A USAGE D’HABITATION

Aux termes de l’alinéa de 2 de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, « Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement ».

L’article 7 de la même loi dispose que « Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Selon l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat ».

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, le relevé de compte produit aux débats permet de constater une augmentation continue de la dette au fil des mois, s’élevant à 1538,46 euros au mois de novembre 2024 et à 5030,07 euros loyer du mois d’août inclus.

Il en résulte que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de la locataire à son obligation de payer le loyer, laquelle fait partie de ses obligations essentielles, suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat à ses torts exclusifs.

Par conséquent, la résolution du contrat de bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation sera prononcée. Par suite, la locataire devenant occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

V. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant de la décision à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit tel que cela ressort des quittances de loyer et du décompte 765,23 euros par mois.

Les consorts [M] et [P] produisent un décompte démontrant que Madame [U] [G] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5029,71 euros incluant le loyer du mois d’août 2025, tel que limité par leur demande.

La défenderesse invoque la responsabilité des bailleurs, notamment au regard de l’inactivation de la garantie VISALE, raison pour laquelle elle sollicite que la dette soit divisée par deux et prise en charge par moitié par le bailleur. Toutefois, en l’absence de tout élément justificatif sur la responsabilité des bailleurs qu’elle invoque, elle sera déboutée de sa demande de partage du paiement de la dette. Il convient de rappeler que même en cas de prise en charge par la caution des loyers défaillants, la locataire reste tenue du paiement de ces loyers pris en charge par un tiers.

Ainsi, la défenderesse n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, elle sera condamnée au paiement de cette somme.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Madame [U] [G] qui énonce percevoir 1400 euros par mois, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VIII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu entre les consorts [M] et [P] d’une part et Madame [U] [G] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé à [Adresse 3] au jour de la décision ;

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Madame [U] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les consorts [M] et [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, soit 765,23 euros mensuel,

CONDAMNE Madame [U] [G] à payer aux consorts [M] et [P] la somme de 5029,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’août 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISE Madame [U] [G] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 120 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [U] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Madame [U] [G] à payer aux consorts [M] et [P] la somme de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Madame [U] [G] au titre de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ainsi que le partage du montant de la dette avec les bailleurs,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 12 décembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION