TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 19 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00184 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EZUN

DEMANDEUR :

Société Civile Immobilière CHEMALAYA

dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e SCP SAILLET & BOZON, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Madame [B] [F]

domiciliée [Adresse 4]

[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 21 octobre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 23 septembre 2022, la société civile immobilière CHEMALAYA a donné à bail à Madame [B] [F] et Monsieur [T] [K] un local à usage d’habitation outre un emplacement de stationnement (n°13) situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 600 euros outre une provision sur charges de 100 euros.

Par courrier recommandé reçu le 21 février 2024, Monsieur [T] [K] a informé le bailleur de son départ du logement à la date du 20 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, la SCI CHEMALAYA a fait signifier à Madame [B] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1808 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, la SCI CHEMALAYA a fait assigner Madame [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, auquel elle demande de :

À titre principal :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti à Madame [B] [F] à la date du 27 mai 2025 par le jeu de la clause résolutoire,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [B] [F] à ses torts exclusifs pour non-respect de son obligation principale de paiement du loyer,

En tout état de cause :

— dire que Madame [B] [F] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [B] [F] à lui payer la somme de 2479,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au3 juin 2025

— condamner Madame [B] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges, soit 741,21 euros, à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [B] [F] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [B] [F] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2025.

À l’audience du 21 octobre 2025, la SCI CHEMALAYA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, en réactualisant celle relative à l’arriéré locatif à un montant de2479,01 euros selon un décompte actualisé au 13 octobre 2025. Le bailleur précise que le paiement des loyers courants est incomplet et s’en rapporte à ses écritures pour le reste.

Madame [B] [F] comparaît et reconnaît devoir la somme réclamée par le demandeur au titre de l’arriéré de loyers. Elle précise avoir commencé à régler une partie de cet arriéré, en versant la somme de 640 euros en septembre et octobre 2025. Elle indique vouloir rester dans les lieux avant de trouver un autre logement. Elle explique avoir pris contact avec une assistante sociale pour obtenir un échéancier. Elle ajoute percevoir un revenu mensuel de 1700 euros et propose de verser 100 euros en plus du loyer pour apurer la dette.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibérée au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La SCI CHEMALAYA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 1er avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 3 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la SCI CHEMALAYA est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre la SCI CHEMALAYA et Madame [B] [F] contient en son article VIII une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 27 mars 2025, pour une somme en principal de 1808 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2025.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant équivalent au loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 28 mai 2025 à la date de la libération effective des lieux.

La SCI CHEMALAYA produit un décompte actualisé au 16 octobre 2025, incluant le mois d’octobre 2025, démontrant que Madame [B] [F] reste lui devoir la somme de 2479,01 euros.

Madame [B] [F], reconnaît être redevable de cette somme et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant.

Elle sera condamnée à payer à la SCI CHEMALAYA la somme de 2479,01 euros.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [B] [F] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, notamment depuis le mois de juin 2025 en ce qu’aucun rejet de prélèvement n’a eu lieu depuis cette date.

En outre, il résulte du diagnostic social et financier que si Madame [B] [F] dispose d’un reste à vivre de 615 euros après déduction des charges, de sorte qu’elle apparaît en situation de solder sa dette.

Dès lors, Madame [B] [F] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelés au dispositif.

Par ailleurs, le paiement de l’entier loyer a repris et Madame [B] [F] a exprimé le souhait de rester dans le logement. Compte tenu de la situation personnelle et financière de la locataire et des efforts entrepris pour la reprise des loyers courants, il y a lieu de faire droit à cette demande.

L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement éventuels d’autre part, justifiera en outre la condamnation de Madame [B] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

6°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [B] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique de la locataire telle que précédemment décrite, il est équitable de rejeter la demande formulée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2022, entre la société civile immobilière CHEMALAYA et Madame [B] [F] concernant le local à usage d’habitation outre un emplacement de stationnement (n°13) situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 mai 2025,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Madame [B] [F] à payer à la société civile immobilière CHEMALAYA la somme de 2479,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’octobre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal,

AUTORISE Madame [B] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 100 euros chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société civile immobilière CHEMALAYA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Madame [B] [F] soit condamnée à verser à la société civile immobilière CHEMALAYA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [B] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 19 décembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION