TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 Janvier 2026

Numéro RG : N° RG 25/00274 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E4EF

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [D] [J] demeurant [Adresse 4], ayant pour mandataire la SAS FONCIA VALLEE dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Julien BETEMPS, membre de la SELARL JULIEN BETEMPS AVOCAT, avocat au barreau de CHAMBERY, substitué par Maître Loric RATTAIRE, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [H] demeurant [Adresse 1], non comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 2 décembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 juillet 2019, Monsieur [O] [V] [T] a donné à bail à Monsieur [K] [H], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 280 euros, outre une provision sur charges de 10 euros.

Par acte notarié du 9 juillet 2021, Monsieur [O] [V] [T] et Madame [P] [Y] [C] ont vendu le bien situé [Adresse 2] à Monsieur [B] [D] [J], qui est ainsi devenu le bailleur de Monsieur [K] [H].

Monsieur [B] [D] [J] a fait signifier un commandement de payer en date du 29 avril 2025 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 24 septembre 2025 et sollicite :

— le constat de l’infructuosité du commandement de payer délivré le 29 avril 2025 en l’absence de règlement durant le délai de deux mois,

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 juin 2025.

En conséquence de quoi,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme provisionnelle de 1558,19 euros due au titre des loyers et charges impayés depuis le 1er août 2023 jusqu’au 29 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025, date du commandement de payer, outre capitalisation des intérêts par année échue,

— fixer l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

— la condamnation de Monsieur [K] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux d’un montant égal au loyer et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, outre intérêts au taux légal, outre capitalisation des intérêts, soit une somme provisionnelle de 1220 euros pour la période du 30 juin 2025 au 31 octobre 2025, sauf à parfaire au jour de l’ordonnance à venir,

— condamner Monsieur [K] [H] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer, délaisser, rendre libre la totalité des biens immobiliers loués et en remettre les clés après avoir effectué les réparations locatives et ce, dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— ordonner qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement restitué l’appartement ainsi que ses clés, le bailleur sera fondé deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité provisionnelle de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamnation de Monsieur [K] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 2 décembre 2025, Monsieur [B] [D] [J], représenté par son conseil, maintient les demandes contenues dans son assignation.

Monsieur [K] [H] n’est ni comparant, ni représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 30 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 29 avril 2025, pour la somme en principal de 2038,35 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juin 2025.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 30 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Monsieur [B] [D] [J] produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [H] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite de la procédure actuelle ainsi que des frais du commandement de payer facturés au mois de décembre 2024, non justifié, la somme de 1937,37 euros incluant le loyer du mois d’août 2025.

En l’absence de tout élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme par provision.

Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, et en présence d’une demande formulée en ce sens, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année échue sur ces sommes.

V. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGE ET INTERETS :

Au terme de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dans le cas d’espèce, aucun élément autre que l’absence de paiement ne vient démontrer la résistance abusive et injustifiée du locataire, de telle sorte que le demandeur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2019 entre Monsieur [O] [V] [T] et Monsieur [K] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 juin 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [K] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [D] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [K] [H] à payer à Monsieur [B] [D] [J] la somme provisionnelle de 1937,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’août 2025, outre capitalisation des intérêts par année échue, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, outre capitalisation des intérêts par année échue,

CONDAMNONS Monsieur [K] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS Monsieur [K] [H] à payer à Monsieur [B] [D] [J] la somme de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle relative à l’octroi de dommages et intérêts,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 9 janvier 2026, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION