COUR D’APPEL DE [Localité 8]

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N° RG 21/05329 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NNKV

Pôle Civil section 2

Date : 09 Septembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [Z]

né le 24 Novembre 1950 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christine MERE, avocat plaidant au barreau de NIMES, et M^e Amandine FONTAINE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [T] [P] épouse [Z]

née le 31 Mars 1947 à Suède, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christine MERE, avocat plaidant au barreau de NIMES, et M^e Amandine FONTAINE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

S.A.S. BOIVERT ET PARAYRE enregistrée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 794 030 734 , prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Arnaud JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] l'[Adresse 9] pris en la personne de son administrateur provisoire, Maître [D] [H], désigné à cet effet, par ordonnance du Président du Tribunal de grande instance de Montpellier en date du 15 décembre 2016,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juges : Karine ESPOSITO

Cécilia FINA-ARSON

assistés de Philippe LE CORRE, greffier lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 27 Mai 2025

MIS EN DELIBERE au 09 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 09 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [Z] sont propriétaires d’un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 12].

La destination de cette résidence est « l’usage de résidence ou résidence service, située dans une zone commerciale ou d’hébergement ou d’hébergement de loisirs avec une gestion des équipements en communs ».

Par acte sous seing privé du 20 juin 2013, Monsieur et Madame [Z] ont donné à bail commercial ledit appartement à la SAS BOIVERT ET PARAYRE dans le cadre de sa gestion de la résidence-service.

Le 10 octobre 2014, le syndic déclare auprès de la compagnie d’assurance ALLIANZ un sinistre dommage-ouvrage pour la copropriété qui par courrier du 4 février 2019 a été déclaré prescrit par l’assureur ALLIANZ, faute de diligence.

Le 7 décembre 2014 un avenant concernant le montant du loyer est signé entre les parties.

En octobre 2014, Monsieur et Madame [Z] ont été convoqués par le syndic à l’assemblée générale ayant notamment, à l’ordre du jour, les désordres provenant d’infiltrations en toiture et remontées d’humidité dans les logements entraînant des problèmes, entre autre, au niveau du carrelage. Ces désordres ont été évoqués lors de l’assemblée générale du 4 décembre 2015.

À compter du mois de décembre 2016, la société BOIVERT ET PARAYRE n’a plus proposé l’appartement des époux [Z] à la location.

Par ordonnance du 15 décembre 2016 et après placement en liquidation judiciaire du précédent syndic, le tribunal de grande instance de Montpellier a placé la résidence [5] sous administration judiciaire et désigné Maître [D] [H] en qualité d’administrateur judiciaire.

Par courrier du 21 mars 2017, Maître [H] a alors averti les époux [Z] de ce qu’ils étaient débiteurs d’arriérés de charges de copropriété et de ce qu’il poursuivrait les actions contre les assurances dommage ouvrage pour obtenir des indemnisations pour les désordres constatés dans les parties communes et couvertes par la garantie décennale tout en leur précisant que les demandes d’indemnisation pour les parties privatives devaient être faites directement par les propriétaires des lots.

Le 1er juin 2017 la SAS BOIVERT ET PARAYRE a demandé aux bailleurs de déclarer un sinistre à leur appartement à l’assurance dommages-ouvrage.

Courant août 2017 une proposition d’indemnisation a été faite à Monsieur et Madame [Z] et le 9 juillet 2018 Maître [H] leur a communiqués les devis qu’ils ont adressés à ALLIANZ.

Suivant procès-verbal de constat du 18 juillet 2018, il a été constaté la présence d’infiltrations et de moisissures dans le hall d’entrée, dans les WC, notamment au niveau de l’extracteur qui a abîmé et décollé le revêtement, d’un manque de carrelage au niveau du placard de la chambre ; réfection d’une partie du carrelage du séjour excepté le placard et une partie du hall d’entrée.

Par courriers de leur conseil des 25 avril et 7 juin 2018, Monsieur et Madame [Z], vont solliciter auprès de la SAS BOIVERT ET PARAYRE la communication des comptes de gestion ou d’exploitation avec bilans.

Le 6 août 2018, la SAS BOIVERT ET PARAYRE , par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure les époux [Z] de procéder à la réalisation des travaux urgents et indispensables à la location et, dans l’attente, a cessé de régler les loyers.

Par lettre recommandée du 20 décembre 2019, les époux [Z] font délivrer une sommation à la Société BOIVERT ET PARAYRE d’avoir à régler à Maître [H] le montant des arriérés de charges à cette date, soit la somme de 12 623,28 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2021, Monsieur et Madame [Z] ont assigné la société BOIVERT ET PARAYRE en paiement des charges de copropriété imputables à leur appartement et en réparation de leur entier préjudice.

Par exploit du 16 décembre 2021, la société BOIVERT ET PARAYRE a délivré congé aux bailleurs pour le 19 juin 2022.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par RPVA le 20 janvier 2025, Monsieur et Madame [Z] sollicitent du Tribunal judiciaire de :

Vu les articles 1134 et suivants du Code civil,

Vu les articles L145-1 à L145-3 du Code de Commerce,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

— PRONONCER le rabat de l’ordonnance de clôture afin que soient accueillies les conclusions portant une seule rectification au dispositif relative au bénéficiaire de la condamnation au paiement de l’arriéré de charges de copropriété,

— CONDAMNER la SAS BOIVERT ET PARAYRE à payer aux demandeurs la totalité des charges de copropriété imputables à l’appartement dont les époux [Z] sont propriétaires et demeurant impayées au 19 juin 2022, soit la somme de 19 389 €,

— JUGER qu’à défaut d’avoir justifié d’avoir assuré le suivi des recours contre la copropriété, relatifs à l’état du toit du bâtiment ANIS, la Société BOIVERT ET PARAYRE a engagé sa responsabilité contractuelle pour tout préjudice subi par les bailleurs du fait d’une carence dans le retard ou l’absence de travaux,

— CONDAMNER la SAS BOIVERT ET PARAYRE à payer aux époux [Z] la somme de 12 000 € au titre de la dépréciation de valeur de leur appartement,

— CONDAMNER la SAS BOIVERT ET PARAYRE à payer aux époux [Z] la somme de 19 658 € à titre de loyers impayés,

— CONDAMNER la SAS BOIVERT ET PARAYRE à payer aux époux [Z] la somme de 209,63 € à titre de frais d’entretien,

— CONDAMNER la SAS BOIVERT ET PARAYRE à payer aux époux [Z] la somme de 4 869 € au titre des frais de remplacement des équipements manquants,

— CONDAMNER la SAS BOIVERT ET PARAYRE à payer aux époux [Z] la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER la SAS BOIVERT ET PARAYRE à payer aux requérants la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront la moitié des frais de l’état des lieux de sortie établi par la SCP [F] – Huissiers de Justice.

Ils exposent que, compte tenu de la nature commerciale du contrat, le paiement du loyer et des charges y afférent, fixés dans le contrat de bail en fonction de la rentabilité prévisible de l’ensemble commercial dans lequel se situe leur appartement, est dû et ne saurait dépendre de sa location effective. Ils soutiennent d’ailleurs que celui-ci a continué bien plus tard que ce que la partie défenderesse allègue, à savoir jusqu’en août 2018 et non jusqu’en 2016.

En outre, ils exposent que la société BOIVERT ET PARAYRE ne démontre pas l’absence d’habitabilité et donc de possibilité de jouissance par elle du bien qui, au demeurant, ne peut se déduire du simple manque de carrelage dans l’entrée ou d’un problème de condensation du climatiseur réparé, selon eux, depuis.

Ils reconnaissent que le preneur n’avait aucune l’obligation d’effectuer les travaux d’étanchéité du toit, à la différence des autres travaux d’entretien, de nettoyage ou de réfection, mais soutiennent qu’il était malgré tout tenu d’une obligation de se pourvoir contre les auteurs de ce trouble afin qu’il y soit mis un terme, ce qu’il n’a pas fait, n’ayant que commencé à exécuter un suivi avant de l’interrompre.

Ils exposent avoir réglé une entreprise mandatée par la société BOIVERT ET PARAYRE pour assurer le remplacement du carrelage pour lequel ils avaient été indemnisés ainsi que d’autres petits travaux d’entretien, remplissant ainsi parfaitement leurs obligations de bailleur. Pour le reste, ils estiment être restés sans réponse ni du défendeur, ni de Maître [H].

Ils soutiennent que la responsabilité du défendeur se trouve engagée en raison du défaut de son obligation de paiement du loyer et des charges mais également en raison du défaut du suivi des recours contre le syndic.

****

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par RPVA le 6 mai 2025, la SAS BOIVERT ET PARAYRE sollicite du Tribunal judiciaire de :

Vu les articles 1219, 1220 et 1719 du Code civil,

— DÉBOUTER Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [X] [Z] et Madame [T] [Z] à payer à la société BOIVERT ET PARAYRE, la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [X] [Z] et Madame [T] [Z], aux entiers dépens de l’instance avec droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même Code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Elle soutient que par constat d’huissier du 18 avril 2019, des désordres affectant l’appartement des demandeurs depuis de nombreuses années ont été relevés, de telle sorte que les époux [Z] ont manqué à leur obligation de délivrer au preneur un bien conforme au bail. Elle fait état également d’un audit non contradictoire diligenté par la commune qui conclut à une absence d’habitabilité du bâtiment affectant les logements et les rendant impropres à leur destination.

Elle expose que le logement des bailleurs n’était plus en état d’être loué depuis le 1er décembre 2016 mais précise avoir, malgré cela, continué à en régler les loyers jusqu’au mois d’août 2018, date à laquelle elle avait cessé de le faire compte tenu de l’inaction de ceux-ci.

Elle réfute toute obligation quant au suivi des réparations liés à des désordres constructifs affectant le bâtiment, soutenant que seul un propriétaire est habilité à effectuer de telles démarches liées à sa qualité de bénéficiaire de la police d’assurance dommage-ouvrage.

Elle soutient que les époux [Z] en étaient parfaitement informés, a minima par l’assemblée générale du 4 décembre 2015, mais ont laissé la situation se détériorer, ne lui permettant pas de facto de louer l’appartement. Elle rappelle que les articles prévus à l’article 606 du code civil étaient expressément exclus de ses obligations.

Dès lors elle estime pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour justifier de son absence de règlement des loyers et du règlement des charges afférents au logement.

Enfin, elle soutient que les dispositions de l’article 32 du Code de procédure civile leur sont opposables quant à la demande des époux [Z] de la voir condamnée à régler les charges en lieu et place du syndicat de copropriété.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mai 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 27 mai 2025.

À cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rabat de la clôture

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 802 du même code dispose qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Il convient de rappeler que les conclusions déposées le jour même de la clôture sont réputées signifiées avant l’ordonnance de clôture, mais le juge doit rechercher si elles ont été déposées en temps utile.

A cet égard, les conclusions déposées le jour même de l’ordonnance de clôture, mais postérieurement à celle-ci, sont en principe irrecevables, sauf si elles sont prises en réplique à des conclusions adverses et ne soulèvent ni moyens nouveaux ni prétentions nouvelles.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure qu’une première ordonnance de clôture est intervenue le 28 mai 2024 avec fixation à l’audience du 11 juin 2024, audience lors de laquelle les deux parties avaient souhaité renvoyer l’affaire à la mise en état.

Après le renvoi de l’affaire à la mise en état, une seconde ordonnance de clôture est intervenue le 13 mai 2025 avec renvoi à l’audience du 27 mai 2025.

Il ressort également des éléments de la procédure que les dernières écritures (conclusions récapitulatives n°3) des demandeurs ont été notifiées par RPVA le 20 janvier 2025, soit postérieurement à la première ordonnance de clôture mais antérieurement à la seconde.

Dès lors, lesdites conclusions sont parfaitement recevables sans qu’il n’y ait lieu de devoir se prononcer sur un éventuel rabat de la clôture.

Sur le défaut de règlement des loyers et charges par le preneur

En application des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et en application de l’article 1315 ancien du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1719 et suivants du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à son usage et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail pendant laquelle il ne peut, en outre, en changer la forme.

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1 De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2 D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3 D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) »

Aux termes de l’article 1720 du même code « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ».

Enfin, l’article 1721du code civil prévoit « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

Les dispositions de l’article 606 du code civil prévoient que « les grosses réparations sont celles des murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Aux termes de l’article 1755 du code civil, « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure».

L’article 1732 du code civil précise, concernant le preneur qu'« il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

En outre, s’agissant des obligations de délivrance et de garantie des vices cachés dues par le bailleur dans le cas d’un vice affectant une partie commune, il sera rappelé que le statut des baux commerciaux ne régit pas la question des obligations respectives du bailleur et du locataire commercial autrement que par l’application des principes généraux du code civil, auquel il peut être dans une certaine mesure conventionnellement dérogé.

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’obligation de délivrance que fonde le premièrement de l’article 1719 du code civil, qui est de l’essence même du contrat, suppose une mise à disposition d’un bien conforme à l’usage prévu au contrat, obligation dont le bailleur ne peut s’exonérer par une clause contraire, s’agissant en particulier de vices structurels.

Le bailleur répond en particulier de cette obligation et ne peut s’exonérer contractuellement des vices affectant la structure de l’immeuble, lorsque ceux-ci empêchent toute occupation. À défaut de satisfaire à cette obligation, le bailleur ne peut réclamer le paiement des loyers et accessoires.

Sauf lorsqu’il revêt les caractères de la force majeure, le fait d’un tiers n’est pas une cause d’exonération, tel que le précise désormais l’article 1231-1 du code civil. Le bailleur, en consentant le bail, s’est obligé à éliminer tous les obstacles que des tiers peuvent apporter à l’entrée en jouissance du locataire.

Ainsi en est-il notamment en cas de vices touchant les parties communes d’un immeuble en copropriété, dont la reprise incombe au syndicat.

Cette obligation de délivrance en bon état de réparation impose, quant à elle, au bailleur d’effectuer l’ensemble des travaux nécessaires à l’exercice de l’activité prévue au bail.

Enfin, lorsque le locataire est troublé dans sa jouissance par les conséquences d’un vice touchant exclusivement les parties communes, le juge doit alors rechercher si le bailleur a accompli à l’égard du syndicat les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande du preneur, et ce, que la demande tende à la reprise du vice ou à l’indemnisation de ses conséquences.

Le bailleur est tenu aux obligations contenues dans les articles 1719 à 1721 précités quand bien même il ne les aurait pas connus lors de la signature du bail et s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il est, enfin, de principe que le preneur à bail commercial est fondé à invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre son obligation de payer les loyers s’il établit que les manquements du bailleur à ses obligations créent une l’impossibilité totale d’exploitation des lieux loués ou les rendent impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés.

Ceci étant,

En l’espèce, il résulte du point 11 de l’ordre du jour joint à la convocation à l’assemblée générale du 4 décembre 2015 que le bâtiment ANIS, dans lequel se trouve l’appartement des demandeurs, devait déjà faire face à plusieurs sinistres, dont notamment l’existence de nombreuses infiltrations d’eau par la toiture et des remontées d’humidité par capillarité dans les logements avec des fissurations du carrelage (des carreaux cassés et manquants avec absence de chape) impactant au total 22 appartements dont le lot n°32 .

Il ressort de ce même document qu’une déclaration avait alors été effectuée auprès de l’assureur de la dommage-ouvrage dès le 8 octobre 2014 et, qu’après expertise, la compagnie d’assurance avait accepté la prise en charge de ces dommages.

Or, il apparaît, selon procès-verbal d’huissier du 18 juillet 2018, que dans l’ensemble de la résidence L’ORÉE DE [Localité 8] située à [Localité 13], dont le bâtiment comprenant l’appartement des époux [Z], qu’il y persiste de nombreux désordres :

« – présence d’infiltrations au niveau du hall d’entrée et de moisissures,

— présence d’infiltrations au niveau des wc et de moisissures,

— le carrelage du sol a été refait excepté dans le placard et une partie du hall d’entrée,

— il en est de même au niveau de la chambre : il manque une partie du carrelage au niveau du placard ».

Enfin, il ressort du document intitulé « COMPTE RENDU DE VISITE DIAGNOSTIC RÉSIDENCE [6]ORQUES » établit par le cabinet d’expertise [G] [C] réalisé à la demande de la Mairie de [Localité 12] que cette résidence rencontre de nombreuses difficultés dus à un problème de calage altimétrique trop bas qui génère des remontées d’humidité dans tous les bâtiments sans exception, un effet de « résonance creuse » généralisé au niveau du carrelage tant à l’extérieur qu’à l’intérieur des appartements, des unités de climatisation fuyardes ainsi qu’un problème d’étanchéité en toiture qui est largement défaillant en raison de la membrane PVC qui a fait l’objet de reprise sans donner totale satisfaction.

Plus précisément, toujours en raison de ce calage altimétrique trop bas, l’ensemble des bâtiments sont affectés d’une remontée capillaire non seulement sur les murs extérieurs mais également sur les cloisons intérieures, toute la dalle étant imprégnée et les cloisons étant posées à même la dalle et donc avant la pose du carrelage. De même, en toiture, il existe des décollements au niveau des relevés d’étanchéité et des défaillances sur les jonctions acrotère partie courante.

En conclusion, l’expert amiable retient que les logements portent atteinte à la santé des personne et donc sont impropres à leur destination et que ces problèmes d’infrastructure sont techniquement irréparables, seule la démolition complète de la résidence étant de nature à remédier à ces difficultés.

Ainsi, il n’est pas contestable ni contesté que les désordres constatés dans l’appartement des époux [Z] n’étaient pas du fait du preneur à bail mais étaient dus à ces malfaçons dans la structure même du bâti et que la toiture et le plancher litigieux constituent des parties communes.

Dès lors, cet appartement était atteint dès l’origine par des malfaçons touchant les parties communes des bâtiments qui étaient connues, à minima dès 2014 par les bailleurs qui ont eu, au fil des années, un impact sur l’habitabilité et donc la jouissance du bien, objet du bail.

Les époux [Z] ne contestent pas cet état de fait ni les malfaçons existantes dans la construction de la résidence mais soutiennent que seule la responsabilité du preneur doit être retenue en raison de sa défaillance dans la prise en charge des sinistres.

Ils visent, au soutien de leur argumentaire, le 13 ° de l’article 6-1 du contrat de bail selon lequel le preneur « devra faire son affaire personnelle de tous les dégâts causés aux lieux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres occupants des lieux loués, les voisins ou les tiers et de se pourvoir directement contre les auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse être recherché. Le bailleur s’engage à faire ses meilleurs efforts dans la mesure du possible afin que les troubles portés à son occupation des lieux loués cessent dans les meilleurs délais ».

Or, d’une part, cette clause rédigée en des termes généraux, est en contradiction avec les autres clauses contractuelles qui excluent expressément les travaux visés à l’article 606 du code civil des obligations pesant sur le locataire.

En effet, le contrat de bail prévoit, en son article 6-1 « CONDITIONS GÉNÉRALES DE JOUISSANCE » que le preneur « sera tenu d’effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d’entretien, le nettoyage et, en général, toute réfection ou tout remplacement dès qu’ils s’avéreront nécessaires, à l’exclusion des travaux visés à l’article 606 du Code civil, des ravalements de façades ou relatifs à l’étanchéité des toits ».

De même, la clause 6-2 intitulé « ENTRETIEN ET RÉPARATIONS DES LOCAUX LOUES PAR LE PRENEUR » confirme que « le preneur devra assurer la maintenance, l’entretien, la conservation, la réparation des lieux loués, effectuer dans les lieux loués et à ses frais toutes les réparations grosses ou menues, les travaux d’entretien à l’exclusion des travaux visés par l’article 606 du Code civil ».

Concernant les travaux restant à la charge du bailleur, l’article 6-3 dudit contrat prévoit que « le preneur devra aviser immédiatement le bailleur de toute réparation qui pourrait être éventuellement à la charge de ce dernier dont il serait à même de constater la nécessité sous peine d’être tenu responsable de toute aggravation résultant de son silence ou de son retard ».

Il apparaît incontestable que la toiture et le plancher du bâtiment constituent des grosses réparations incombant aux bailleurs.

D’autre part il convient également de relever que les désordres de la résidence ont bien été déclarés par le syndic dès 2014 puis, concernant l’affaissement du carrelage, par les époux [L] [N] selon déclaration du 27 mai 2017 auprès des AGF et pour lesquels ils ont perçu une indemnisation de 10 772,80 €.

Or, les bailleurs ne démontrent pas avoir fait réaliser les travaux pour lesquels ils ont pourtant été indemnisés. Seule une facture du 30 juin 2018 concernant la pose de siphons et d’un mitigeur est produite et s’avère insuffisante au regard de l’étendue des désordres constatés.

Enfin, et surtout, cette clause ne peut dispenser le bailleur de son obligation légale de délivrer des lieux conformes à la destination contractuelle et est en réalité sans incidence sur le règlement du présent litige.

En effet, il appartenait à Monsieur et Madame [Z], pris en leur qualité de bailleur, de remédier à l’ensemble de ces désordres afin d’assurer la jouissance paisible des lieux par leur preneur et d’effectuer à leur charge les grosses réparations, conformément aux stipulations contractuelles sus-énoncées.

Il appartenait également aux demandeurs de faire leur affaire de leurs éventuels recours complémentaires contre le syndic de la copropriété ou contre le constructeur par le biais de la dommage ouvrage, sans pouvoir les opposer à leur locataire.

Cette obligation de déclaration des sinistres dans leur partie privative leur avait également été rappelée par Maître [H], administrateur judiciaire, par courrier du 21 mars 2017.

Monsieur et Madame [Z] avaient parfaitement connaissance des désordres affectant la structure du bâtiment et des incidences que cela entraînait dans leur appartement et ce depuis 2014 et ne pouvaient ignorer, au vu des nombreux échanges produits, que ceux-ci perduraient.

Or, s’ils ont effectivement adressé des correspondances à leur preneur à bail ainsi qu’à Maître [H], les époux [Z] n’ont pris aucune mesure pour mettre un terme à ces désordres ce qui est constitutif d’une faute contractuelle.

Par voie de conséquence la SAS BOIVERT ET PARAYRE devra, en application de l’exception d’inexécution, être dispensée du paiement des loyers et des charges afférents jusqu’à la fin du bail intervenu suite au congé donné par le preneur et les époux [Z] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires pour dépréciation de leur bien.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Selon l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 1731 du Code civil dispose que « 'il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Les dispositions de l’article 1732 du Code civil prévoient que « il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Concernant la pose d’un siphon de baignoire, d’un siphon de bouteille et d’un mitigeur, il convient de constater que de telles réparations incombent au locataire, de telle sorte que la SAS BOIVERT ET PARAYRE sera condamnée à régler aux demandeurs la somme de 209,63 € à ce titre.

Concernant les autres demandes indemnitaires relatives aux dégradations, les époux [Z] produisent, à l’appui de leurs demandes, un procès-verbal d’huissier du 21 juin 2022 qui ne suffit pas à établir ni la réalité de la disparition du mobilier manquant ni de distinguer les dégradations du fait du preneur de celles issues des malfaçons du bâtiment précitées.

Enfin, les demandeurs ne produisent aucune facture ni devis permettant de chiffrer leurs demandes indemnitaires de ce chef.

Dès lors, il sera fait droit à leur demande à hauteur de 209,63 euros.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Les époux [Z] sollicitent des dommages intérêts pour résistance abusive sans apporter aucun moyen ou argument au soutien de cette demande.

Or, succombant à l’ensemble de leurs demandes principales, ils ne démontrent pas l’existence d’une résistance abusive de la SAS BOIVERT ET PARAYRE résultant de la location de leur bien et ne sauraient, en conséquence, être fondés à obtenir l’allocation de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront supportés in solidum par Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [P] épouse [Z], avec distraction au profit de Maître JULIEN Arnaud conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [P] épouse [Z] à verser à la SAS BOIVERT ET PARAYRE la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à rabattre l’ordonnance de clôture en date du 13 mai 2025,

DÉCLARE recevables les conclusions n°3 de Monsieur et Madame [Z] signifiées par RPVA le 20 janvier 2025,

CONDAMNE la SAS BOIVERT ET PARAYRE à payer à Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [P] épouse [Z] la somme de 209,63 euros TTC au titre des travaux de réparations locatives,

DÉBOUTE Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [P] épouse [Z] du surplus de leurs demandes ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [P] épouse [Z] à verser à la SAS BOIVERT ET PARAYRE la somme 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE aux dépens Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [P] épouse [Z] in solidum dont distraction au profit de Maître JULIEN Arnaud conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE