TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00669 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EY36

Minute

Jugement du :

13 AVRIL 2026

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Février 2026 où les débats ont eu lieu sous la présidence de M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 13 Avril 2026 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 13 Avril 2026, le jugement a été rendu par M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEURS

S.C.I. MC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par M. [T] [H], gérant, comparant

DEFENDEURS

Madame [C] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 07 juin 2022, et pour une durée de 3 ans, la société civile immobilière MC IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] des locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable annuellement de 480 euros, dont 30 euros de charges, payable d’avance.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] le 19 juin 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1323.02 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, dénoncé le 20 novembre 2025 au Préfet des Ardennes, la SCI MC IMMOBILIER a fait assigner Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, afin d’obtenir :

— la condamnation solidaire de Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] au paiement de la somme de 2337.52 euros au titre des loyers arriérés selon compte exigible arrêté au 03 septembre 2025 et à parfaire ou diminuer au jour de l’audience avec intérêts de droit au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] et de tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;

— de condamner solidairement Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

— de condamner solidairement Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] aux dépens ;

Au soutien de ses demandes, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que l’article 1231-6 du code civil, la SCI MC IMMOBILIER expose que malgré la délivrance du commandement de payer, les locataires ne se sont pas acquittés des sommes réclamées.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 février 2026.

A cette audience, la SCI MC IMMOBILIER, représentée par son gérant confirme ses demandes. Elle actualise sa créance à la somme de 2743.52 euros. Elle ajoute que les locataires ont repris le paiement du loyer et marque son accord pour des délais de paiement.

Madame [C] [F] est présente en début d’audience et s’est absentée lors de l’appel du dossier. Le jugement sera rendu contradictoirement en application de l’article 469 du code civil.

Monsieur [O] [X] est présent et indique qu’il ne réside plus dans le logement depuis novembre 2022 mais qu’il n’a pas averti le bailleur de son départ. Il sollicite l’octroi de délais de paiement pour régler la dette locative.

Au soutien de sa demande, il explique avoir proposé un plan d’apurement de la dette avec le versement de la somme de 30 euros par mois en sus du loyer.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe et a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l’issue des débats dossier a été mis en délibéré au 13 avril 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Conformément à l’article 24 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture doit être faite six semaines avant la date de l’audience.

En l’espèce, la SCI MC IMMOBILIER a délivré une copie de l’assignation aux services préfectoraux le 20 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 02 février 2026.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 juin 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, la demande en constat de résiliation du bail de la SCI MC IMMOBILIER est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1323.02 euros au titre des loyers et charges échus.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde le bailleur à se prévaloir de la résiliation du bail par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Ainsi, il y a lieu de considérer que la clause résolutoire a produit ses effets deux mois après le commandement de payer, soit à compter du 20 août 2025.

Sur les loyers et charges impayés

L’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI MC IMMOBILIER fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté à 1323.02 euros au 26 mai 2025 et l’assignation délivrée en vue de l’audience avec actualisation de la dette locative au 03 septembre 2025.

A l’audience, la SCI MC IMMOBILIER réactualise la dette à 2743.52 mais ne produit pas un état actualisé de la dette correspondant à ce montant.

Le bail prévoit la solidarité.

En conséquence, il sera fait droit partiellement à la demande de la SCI MC IMMOBILIER et Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2337.52 € représentant les loyers et charges impayés au 03 septembre 2025.

En outre et en application de l’article 1231-7 du Code civil, cette somme emportera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [O] [X] a indiqué à l’audience qu’il pouvait verser la somme de 230 euros tous les mois, comprenant le paiement du loyer après déduction du versement CAF ainsi qu’une partie des arriérés (30 euros).

Par conséquent, Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] se trouvent en capacité de régler la dette locative en plus du paiement du loyer courant. En outre, ils ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Enfin, la SCI MC IMMOBILIER a formulé à l’audience son accord pour que des délais de paiement soient accordées par le juge et que la locataire puisse demeurer dans le logement sous réserve du respect du plan d’apurement de la dette validé par le juge.

En définitive, il y a lieu d’accorder à Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

A ce titre, la SCI MC IMMOBILIER subira nécessairement un préjudice en cas de non-respect des délais de paiement et d’acquisition de la clause résolutoire puisqu’elle se trouvera propriétaire d’un bien dont elle n’aura plus la jouissance.

En conséquence, au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort :

DECLARE recevable l’action de la société civile immobilière MC IMMOBILIER ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la société civile immobilière MC IMMOBILIER et Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] portant sur un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies au 20 août 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] à payer en deniers ou quittances à la société civile immobilière MC IMMOBILIER la somme de 2337.52 €, représentant les loyers et les charges au 03 septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI MC IMMOBILIER du surplus de sa demande en paiement ;

AUTORISE Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] à s’acquitter de cette dette par 36 versements mensuels de 230 euros comprenant le loyer courant, déduction faite des APL et l’arriéré soit le loyer courant moins APL augmenté de 30 euros, le dernier versement soldant la dette ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis en même temps que le loyer, et au plus tard le dernier jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les sommes dues au titre des intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

SUSPEND les effets de la clause de résolution de plein droit du bail pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, cette clause de résiliation sera réputée non acquise ;

DIT qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, la totalité des sommes restant dues deviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra ses effets ;

CONDAMNE, en ce cas, Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] à quitter les lieux loués situés au situé au [Adresse 3] à [Localité 1] et DIT qu’à défaut pour Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, dans ce cas, le sort des meubles serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE solidairement Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] à son paiement jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [F] et Monsieur [O] [X] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet des Ardennes en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE