TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 24/00081 – N° Portalis DB3R-W-B7I-2BJG

Minute N° :

Date : 27 Août 2025

OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 15]

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE

[Adresse 11]

[Adresse 11]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1185

et

S.A.R.L. LE CHENE

[Adresse 9]

[Adresse 9]

S.E.L.A.R.L. EL BAZE [O], prise en la personne de Maître [X] [O] es qualite d’administrateur judiciaire, désignée à cette fonction par un jugement du Tribunal de commerce de NANTERRE en date du 2 octobre 2024

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentés par Maître Alexandre LE MIÈRE, de la SELAS OSBORNE CLARKE, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. [K] [C], prise en la personne de Maître [K] [C] [O] es qualite de mandataire judiciaire, désignée à cette fonction par un jugement du Tribunal de commerce de NANTERRE en date du 2 octobre 2024

[Adresse 5]

[Localité 14]

En présence de Monsieur Olivier TEXIER et Madame Anne FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 16 Juin 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

FAITS ET PROCÉDURE

Par mémoire reçu par le greffe le 12 novembre 2024, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer les indemnités devant revenir à la société Le Chêne au titre de la préemption d’un immeuble à usage de bureaux, d’activités et de stockage situé sur la parcelle cadastrée section G numéros [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sises au [Adresse 10].

Par ordonnance du 14 janvier 2025, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 11 mars 2025 et 7 avril 2025.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l’autorité préemptrice, du commissaire du Gouvernement et de la société préemptée le 11 mars 2025.

Par mémoire récapitulatif et en réplique visé par le greffe le 23 mai 2025, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer le prix d’aliénation portant sur l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section G numéros [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sises au [Adresse 10] à 2 000 000 euros, rejeter les demandes de la société Le Chêne et écarter l’exécution provisoire.

Aux termes de son mémoire en défense n°2 (récapitulatives) visé par le greffe le 10 juin 2025, la société Le Chêne, les sociétés El Baze [O], prise en la personne de Me [O], ès-qualités d’administrateur judiciaire avec une mission d’assistance et [K] [C], prise en la personne de Me [C], ès-qualités de mandataire judiciaire, désignées à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 2 octobre 2024, demandent au juge de l’expropriation :

Fixer la date de référence au 11 décembre 2024 ; Fixer à la somme de 7 460 000 euros le prix d’acquisition par l’EPFIF de l’ensemble immobilier de la société Le Chêne ; Condamner l’EPFIF à payer à la société Le Chêne la somme de 26 954,88 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejeter les demandes plus amples ou contraires de parties.

Par conclusions complémentaires et récapitulatives du 28 mars 2025, le commissaire du gouvernement demande au juge de l’expropriation de fixer une indemnité globale correspondant à une indemnité principale de 3 120 000 euros.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées.

MOTIFS

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Les articles L.142-5 et L.213-4 du code de l’urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition d’un bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 2ème alinéa, du code de l’urbanisme.

Le prix du bien est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 à L.322-12 et R.322-2 à R.322-46 du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.331-2 du même code.

Enfin, le juge n’est pas lié par l’offre de la déclaration d’intention d’aliéner, devenue caduque par la procédure de préemption.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU par délibération du conseil de territoire est le 27 septembre 2016 modifié par délibération du 7 décembre 2021, puis postérieurement au mémoire se saisine de l’EPFIF le 11 décembre 2024, date d’opposabilité aux tiers.

A cette date, le bien était situé en zone U5d du PLU de la commune de [Localité 15].

En conséquence, la date de référence est fixée au 11 décembre 2024.

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation.

En l’espèce, l’opération en cause ne faisant pas l’objet d’une ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, la consistance du bien sera par conséquent appréciée à la date de la décision de première instance.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la superficie du bien

En dépit de la surface cadastrale de 2 260 m², il résulte de la déclaration d’intention d’aliéner et du rapport d’expertise réalisé par le cabinet Tony Georget Expert que la superficie du bien s’élève à 2 400 m².

Dès lors, la surface cadastrale de 2 400 m² sera retenue.

Sur l’occupation du bien

Les locaux sont actuellement occupés par la société Le Chêne et six sociétés aux termes de convention de prestations de service prévoyant un délai de résiliation de 1 à 3 mois.

Il est néanmoins constant que le bien sera évalué comme libre de toute occupation.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

I/ Environnement

Le bien se trouve au sein de la zone industrielle Garlande, à proximité de commerces, du Technicentre Atlantique SNCF Entretien TGV de [Localité 25] et du parc [Localité 38]. En limite de la commune de [Localité 31], il bénéficie d’une desserte peu dense, majoritairement routière, via différents bus, permettant de rejoindre en 15 min les stations des trams T6, RER B ou ligne 4 du métro. A défaut, l’ensemble des voies ferrées est accessible à pied en plus de 20 min.

La [Adresse 40] est à sens unique, dans une zone résidentielle et à proximité d’une résidence senior.

II/ Extérieur

Il y a un accès par un portail métallique ajouré de couleur verte et un autre à gauche par un double portail manuel. Toute la longueur de la propriété est séparée de la rue par un muret en pierre et de la végétation haute. A droite, il y a une délimitation par un muret à mi-hauteur ainsi qu’une rambarde. Le portillon piéton comporte des piliers en béton et une double marche, il est en métal et fermable à clé. En limite de parcelle, à droite se trouve l’entrée de livraison de l’établissement. La zone de livraison est accessible par un portail métallique coulissant de grande largeur. Elle est bétonnée au sol et délimitée latéralement par une grille surmontant un muret à mi-hauteur. Elle abrite également les poubelles. L’accès au quai de livraison, surélevé, se fait par une rampe en béton. La plateforme est abîmée en partie sur la face avant. On y trouve deux grandes portes métalliques.

La façade du bâtiment donnant sur la rue est en pierre et briques rouges, à l’exception du mur de l’accès piéton et de la zone de livraison qui sont en pierre. La zone souplex possède une façade brute peinte en blanc. À l’intérieur de la parcelle, le bâtiment abritant des bureaux est bordé d’une longueur de gazon, de carreaux de béton ainsi que d’une végétation haute dissimulant le rez-de-jardin et de petits escaliers. La façade compte 23 fenêtres, chacune d’elle composée d’une partie ouvrante et d’une partie latérale non ouvrante, ceinte d’un cadre en bois et acier sur toute la partie ouvrante. Le niveau 0 comprend six fenêtres plus une au fond équipée de grilles. En bas de l’escalier une porte fenêtre en bois avec une grille et fermée à clé tient lieu d’entrée à une loge de gardien, laquelle bénéficie de deux fenêtres fermées par des volets métalliques. A gauche, le triple portail permet l’accès aux véhicules à un espace de stationnement au sol en béton séparé par une haie végétalisée haute. Sur la façade latérale gauche du bâtiment, une partie de celle-ci possède une partie vitrée avec des croisillons sur toute la hauteur, non ouvrables avec des encadrements en béton. Il y a deux blocs-fenêtres au rez-de-chaussée, ainsi qu’un à l’étage et un condamné par du béton au niveau de la caméra extérieure. En face, une porte métallique sert uniquement d’accès piéton au bâtiment. Plus loin se trouve une allée avec des carreaux de béton au sol avec, à sa droite, des accès à l’atelier par trois grandes baies vitrées coulissantes munies de volets électriques, côté [Adresse 39]. De ce côté-ci de la rue, il y a un a triple portail métallique entouré de murs blancs, permettant un accès alternatif au parking évoqué précédemment. Face à l’entrée se dresse un immeuble d’habitation collectif. Le fond de la parcelle est délimité par un mur en béton sur toute la longueur avec de la végétation haute. L’arrière de l’entrepôt comporte un abri en bois avec deux bancs et un muret à mi-hauteur délimite le terrain avec la propriété voisine sur laquelle est érigé un bâtiment en R+5.

III/ Intérieur

Nous entrons dans le bâtiment par une porte vitrée côté [Adresse 39]. Cette première partie est carrelée et constitue l’espace cuisine/restauration équipé de quatre micro-ondes, d’une hotte, de placards, d’un évier, d’un plan de travail, de quatre tables, d’un espace bar avec quatre chaises. En face de la cuisine se trouvent les sanitaires composés de deux toilettes avec un double évier et des toilettes PMR. Plus loin se trouve l’espace vestiaire comportant quinze casiers, un banc, une machine à laver et un espace non fermé à usage de rangement d’outils. S’y trouvent également deux placards et deux plans de travail.

Atelier

L’espace suivant est un atelier éclairé par des néons et, de manière significative, par la lumière naturelle apportée par la verrière située au plafond. Ce dernier est constitué d’une structure en métal surmontée d’une toiture “Shed”. La partie gauche de l’atelier est occupée par des racks supportant des marchandises. A gauche, un espace de travail comporte des étagères en bois, des machines de découpe et de soudure du plastique et un compresseur au fond. Le centre de l’atelier est occupé par un espace végétalisé. L’atelier abrite un Algeco vitré à usage de bureau (environ 20 m²). Tout cet espace compte une dizaine de zones de travail non délimitées avec environ six grands bureaux de travail. Le troisième tiers de la longueur est dédié au stockage de produits finis. Au fond, une partie est fermée par une porte en bois. On y trouve aussi l’escalier intérieur menant aux bureaux. Parmi les espaces de travail, l’un d’eux est séparé par des lames en plastique. Le gérant nous indique qu’il est dédié à la confection de parfums et de bougies. Le côté de la zone de livraison comporte des stocks de marchandises.

Bureaux

Nous accédons aux bureaux par un couloir intérieur avec de la moquette au sol, les murs étant peints en blanc avec un faux plafond et des néons. A gauche, se trouve un local d’archives, tout en longueur, occupé aux deux tiers par un meuble d’archives, un coffre-fort et une baie informatique. Au fond, se trouvent un local sans porte avec un sol en béton peint, des murs en brique, un plafond haut avec du lambris bois et des bureaux recouverts de moquette au sol et fermées par des portes. Cette zone est dans un état moyen avec deux blocs fenêtres en simple vitrage et un faux plafond auquel il manque un carreau. Il y a une fissure traversante de haut en bas sur l’un des murs. S’ensuivent quatre espaces de bureaux délimités par des parois vitrées et non fermés ainsi qu’une salle de réunion. Dans le couloir, une porte donne accès aux sanitaires et à des toilettes. Le couloir débouche sur l’entrée principale du bâtiment recouverte de carreaux de lino au sol, dans un état moyen. Les murs et le plafond sont peints en blanc et craquelés à certains endroits. La porte d’entrée métallique est vitrée.

Nous poursuivons dans un espace à gauche où se trouvent des bureaux en location. L’une des pièces est à usage de showroom avec un bloc-fenêtre. Deux autres pièces sont fermées par une porte, il y a une douche et un lavabo et une remise avec une porte donnant sur l’atelier. Le deuxième bureau est disponible en location pour du “coworking”.

Etage

L’étage est accessible par un escalier en béton entouré de murs blancs, le sol du premier étage est recouvert de lino, le tout est dans un état moyen. La première pièce sans portes, à usage de stockage est en état moyen. Vient ensuite un espace cuisine-restauration en longueur éclairé par trois blocs-fenêtres. Il est équipé d’un réfrigérateur, d’un micro-onde et de deux radiateurs. La peinture est écaillée et des traces de dégât des eaux sont visibles. Dans le prolongement, se situe un bureau comportant trois blocs-fenêtres dont le revêtement de sol et les murs sont en très bon état. Le couloir dessert ensuite un plateau de bureaux comportant des délimitations vitrées et d’une fenêtre sur l’extérieur pour chaque espace. Trois salles de réunion et une petite salle de sport ont été aménagées. Au fond, se trouvent enfin deux bureaux servant de salle de formation ainsi qu’un espace sanitaire refait à neuf avec un lavabo. Une porte de secours inutilisable (en hauteur sans escalier) délimite ce dernier espace.

Rez-de-jardin

L’accès au rez-de-jardin s’effectue par l’escalier intérieur. La première pièce est une chaufferie bétonnée au sol. Nous traversons ensuite un couloir qui comporte des portes donnant l’accès à quatre pièces, l’une servant d’espace de stockage avec sol et murs bruts, la seconde à usage de sanitaires avec toilettes et lavabo. La troisième pièce est quant à elle carrelée pour moitié et en béton brut, dans un état moyen. Elle est éclairée par un néon et un bloc-fenêtre. Nous accédons enfin à une grande salle dont la peinture du mur du fond est craquelée et recouverte de parquet au sol, soulevé par un dégât des eaux selon le gérant. La pièce est équipée de cinq radiateurs, des tuyaux sont visibles au plafond. La façade latérale présente cinq blocs-fenêtres avec au fond une double porte pleine.

Loge du gardien

Le logement est très encombré, avec du parquet au sol. L’état d’entretien est moyen, le plafond est peint et demeure en bon état. La loge possède une double fenêtre vers l’extérieur et comporte une pièce principale avec un coin cuisine, lequel est équipé d’un évier, d’un bar et d’une hotte. Il y a aussi une délimitation non fermée à usage de chambre. Derrière la cuisine se trouvent les toilettes et la salle de bain équipée d’un évier et d’une baignoire. Le plafond du fond logement a été abattu et des tuyaux sont visibles. Le mur de la chambre a été arraché dans la partie en hauteur.

Observations des parties : la commissaire du gouvernement précise que les bureaux en location sont occupés en vertu de baux de prestations de services. L’autorité préemptrice indique quant à lui que l’état d’occupation est libre d’après la déclaration d’intention d’aliéner et fait remarquer que le bien souffre de fuites d’eau multiples. Le gérant du bien rappelle que les lieux sont proches du centre historique et que le cadre est calme. La toiture a été refaite en 2019, les dégâts des eaux feront l’objet de justificatifs transmis à la procédure.

SUR L’EVALUATION DE L’INDEMNITE

Sur la méthode

Les parties s’accordent sur la méthode dite par comparaison.

Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien préempté à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

La méthode par comparaison, pertinente pour l’estimation du bien préempté, sera ainsi retenue.

Sur l’indemnité

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Aux termes de l’article R.311-23 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

En l’espèce, l’EPFIF retient une moyenne de 850 € /m², les sociétés Le Chêne, El Baze [O] et [K] [C] proposent une valeur unitaire de 3 009 € /m² et Mme le Commissaire du Gouvernement de 1 300 € /m².

L’EPFIF verse aux débats trois termes de comparaisonCC

:

Cession 11 janvier 2024 (TJ Nanterre) : réf. G58-61-62-175-178-14[Adresse 21] ; 7 246,20 m² ; libre ; prix 6 449 118 € ; 890 € / m² : immeuble à usage de bureaux élevé en R+4 avec sous-sol et parkings souterrains ;

Cession du 24 juin 2018 (2018P07065) ; cadastré Y [Cadastre 2] et [Cadastre 8] [Adresse 22] ; 6 700 m² ; libre ; 6 000 000 € ; 896 €/ m² : immeuble à usage de bureau et d’entrepôt sur terrain de 2 758 m² ;

Cession du 10 mai 2021 (2021P08311) ; cadastré [Cadastre 33] [Adresse 24] ; 937 m² ; libre ; 565 000 € ; 603 € /m²

Bâtiment à usage commercial comprenant atelier de 860m², locaux sanitaires de 67 m² (toilette, douche, vestiaire) et local technique.

Les sociétés Le Chêne, El Baze [O] et [K] [C] produisent 9 termes de référence :

Cession du 29 novembre 2021 ; cadastré [Cadastre 32] [Adresse 23] ; 480 m² ; 1 900 000 € ; 3 958 € / m²

Identique au TC 3 EPFIF : surface et prix au m² distincts : 731 m² ; 772 € / m² ;

Cession du 3 avril 2024 ; cadastré [Cadastre 28] [Adresse 19] ; 260 m² ; 650 000 € ; 2 500 € /m² ;

Cession du 22 novembre 2019 ; cadastré [Cadastre 29] [Adresse 18] ; 360 m² ; 1 300 000 € ; 3 611 € / m² ;

Cession du 27 octobre 2023 ; cadastré [Cadastre 30] [Adresse 17] ; 20 m² ; 149 500 € ; 7 475 € / m² ;

Cession du 25 août 2022 ; cadastré [Cadastre 35] [Adresse 20] ; 595 m² ; 636 000 € ; 1 068 € / m² ;

Cession du 15 juin 2022 ; cadastré [Cadastre 34][Adresse 16] ; 247 m² ; 415 000 € / 1 680 € / m² ;

Cession du 9 septembre 2020 ; cadastré [Cadastre 36] [Adresse 26] ; 5 259 m² dont 59 m² de logement ; 15 511,538 € ; 2 949 € /m² ;

Cession du 22 juin 2020 ; cadastré [Cadastre 37] [Adresse 27] ; 885 m² ; 3 070 000 € ; 3 468 € / m².

Enfin, la commissaire du Gouvernement propose 4 termes de comparaison de mutations de bâtiments tertiaires sur la zone industrielle de proximité (500 mètres) :

Identique au TC 1 EPFIF ; Identique au TC 6 de la société préemptée ; Identique au TC 3 EPFIF avec prix au m² distinct : 601 € /m² ; Identique au TC 1 de la société préemptée avec surface et prix au m² distincts : 975,41m² ; 1 948 €/m².

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer le prix du bien immobilier appartenant à la société Le Chêne.

Il est de jurisprudence constante que les comparables ne peuvent être choisis que parmi des cessions de biens dont les références sont connues de sorte que seules les ventes effectives publiées sont des termes de comparaisons probants.

Par ailleurs, la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

En l’espèce, aux termes de leurs conclusions en défense n°2 (récapitulatives), les sociétés Le Chêne, El Baze [O] et [K] [C] se prévalent de termes de comparaison issus d’un rapport d’expertise non contradictoire (pièces n°13 et 16) et des demandes de valeurs foncières (DVF) (pièce n°14) sans toutefois faire état des références de publication des actes de vente ou produire lesdits actes.

C’est donc à juste titre que l’autorité préemptrice sollicite de les voir écarter.

A titre surabondant, les termes de référence produits par la société préemptée n’auraient pu être considérés comme pertinents :

le terme de comparaison n°4 correspond à une mutation ancienne du 22 novembre 2019 et ne tient pas compte de la forte évolutivité de l’immobilier en Ile-de-France ; les termes de comparaison n°8 et 9 portent sur des biens situés sur la commune de [Localité 25] et ne correspondent pas au même spectre du marché immobilier ; le terme de comparaison n°6 portant sur l’immeuble situé à [Localité 15] cadastré [Cadastre 35] concerne un bien en copropriété situé au sein d’un immeuble à usage professionnel et non un immeuble entier ainsi que cela a été relevé aux termes du jugement du 7 juin 2024 produit en pièce n°4 par l’autorité préemptrice ; les termes de comparaison n°3, 5 et 7 concernent des surfaces de 260 m², 20 m² et 247 m², soit 9 à 120 fois inférieures au bien préempté.

De la même manière, le terme de référence n°2 de l’EPFIF relatif à une cession ancienne du 24 juin 2018 ne tient pas compte de la forte évolutivité de l’immobilier en Ile-de-France et sera écarté.

En revanche, il convient de retenir les termes n°1 et 3 identiques de l’EPFIF et au commissaire du Gouvernement ainsi que le terme de comparaison nn°4 du commissaire du Gouvernement.

Ainsi l’étude est constituée des trois biens suivants :

Cession du 7 juin 2024 (2024P09663) : immeuble [Adresse 21] de 7 246,20 m² au prix de 6 449 118 €, soit 890 € / m² ;

Cession du 10 mai 2021 (2021P08311) : immeuble [Adresse 13] de 937 m² au prix de 565 000 €, soit 603 € / m² ;

Cession du 29 novembre 2021 (2021P22637) : immeuble [Adresse 12] de 975,41 m² au prix de 1 900 000 €, soit 1948 € / m² ;

Soit un prix unitaire entre 603 € / m² et 1 948 € / m².

En l’espèce, le bien préempté bénéficie d’un emplacement géographique favorable au sein de la zone industrielle Garlande, à proximité de commerces, du Technicentre Atlantique SNCF Entretien TGV de [Localité 25] et du parc [Localité 38].

En limite de la commune de [Localité 31], il bénéficie d’une desserte peu dense, majoritairement routière. Toutefois, l’accès en transport en commun s’effectue rapidement via différents bus, permettant de rejoindre en 15 min les stations des trams T6, RER B ou ligne 4 du métro. L’ensemble des voies ferrées est accessible à pied en une vingtaine de minutes.

Il est également situé dans un environnement calme, la [Adresse 40] est à sens unique, dans une zone résidentielle et à proximité d’une résidence senior, bénéficiant au surplus d’une parcelle arborée de 4 564,45 m² permettant le stationnement de 60 véhicules.

Le bien est favorablement classé en catégorie C selon un diagnostic de performance énergétique du 24 juillet 2024.

L’ensemble immobilier est constitué de deux bâtiments distincts communicants d’une superficie totale de 2 400 m² avec quai de livraison directement accessible depuis la voie publique.

L’état général extérieur est en bon état tandis que l’état d’entretien de l’intérieur est moyen, partiellement dû à un dégât des eaux, pour lequel la société préemptée justifie d’une prise en charge par sa compagnie d’assurances à hauteur de 32 018,90 euros par courrier du 27 janvier 2025.

Des travaux d’étanchéité de la toiture terrasse ont par ailleurs été effectués en février 2020 ainsi que cela résulte de la facture en date du 21 février 2020 pour un montant de 28 984,75 euros.

Si l’ensemble immobilier est exploitable immédiatement, il nécessite néanmoins quelques travaux de rénovation, notamment liés aux dégâts des eaux.

L’ensemble de ce qui précède justifie ainsi de fixer la valeur du bien préempté à une valeur unitaire de 1 300 € / m².

La valeur vénale du bien préempté et le prix d’alinéation seront par conséquent fixés à 3 120 000 €.

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2020 dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. »

L’article L.213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de fixation juridictionnelle du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai au profit du titulaire du droit de préemption.

En outre, l’article L.213-14 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l’article L.211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenues le paiement et l’acte authentique.

Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement de l’adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Il ressort de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut intervenir avant l’acte ; or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique.

Il s’en déduit que l’exécution provisoire, qui est incompatible avec la préemption, sera écartée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’autorité préemptrice, par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

L’équité commande d’allouer à la société préemptée la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE le prix d’acquisition total par l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section G numéros [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sises au [Adresse 10], appartenant à la société Le Chêne à la somme de 3 120 000 € ;

DIT que les dépens sont à la charge de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France à verser à la société Le Chêne la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Fait à Nanterre, le 27 août 2025

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION