TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00092 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GGSG

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[I] [R]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

Madame [M] [Y] [B]

née le 06 Janvier 1952 à SAINVILLE (28700),

demeurant Saint Maurice – L’ancien presbytère – 28800 BONNEVAL

représentée par la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant 48 Rue du Faubourg la Grappe – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [R]

né le 02 Octobre 1981 à CHARTRES (28000),

demeurant Résidence le Trépin – 1er étage – 28110 LUCÉ

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Septembre 2024 et mise en délibéré au 22 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous- seings privés en date du 17 novembre 2007 à prise d’effet au 05 janvier 2008, Madame [U] [Y], aux droits de laquelle vient désormais Madame [M] [Y] [B], a donné à bail à Monsieur [I] [R] un logement à usage d’habitation, situé Résidence Le Trépin – 57 rue de la République – 28110 LUCE, pour un loyer mensuel initial de 320,00 euros, outre 28,00 euros de provision sur charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [I] [R] le 03 octobre 2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 3 151,77 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 17 janvier 2024, Madame [M] [Y] [B] a fait assigner Monsieur [I] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) ;En conséquence,

ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;autoriser la séquestration des biens s’y trouvant ;condamner par provision Monsieur [I] [R] au paiement :d’une somme de 2 619,32 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 13 décembre 2023 ;d’une indemnité d’occupation conventionnelle égale au montant du loyer et charges en cours, du jour de la résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective des lieux ;d’une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer du 03 octobre 2023.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 19 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 avril 2024.

A l’audience, Madame [M] [Y] [B] est représentée par son avocat. Elle actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 715,00 euros –échéance du mois d’avril 2024 incluse-.

Bien que régulièrement assigné à comparaître, Monsieur [I] [R] ne comparaît pas personnellement et n’est pas représenté.

Un rapport social a été reçu au tribunal et porté à la connaissance du demandeur.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2024.

Par ordonnance de référé avant-dire droit en date du 21 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES a ordonné la réouverture des débats et invité Madame [M] [Y] [B] à fournir toutes observations et justifications utiles sur :

la date à partir de laquelle une « assurance privilège » est réclamée au locataire ;la régularité de la réclamation mensuelle de la somme intitulée « assurance privilège » ;la conséquence de son éventuelle irrégularité sur le commandement de payer et le montant des sommes réclamées.

L’affaire est appelée à l’audience du 17 septembre 2024.

Lors de l’audience du 17 septembre 2024, Madame [M] [Y] [B] est représentée par son avocat. Elle expose que sa créance est désormais de 2 082,91 euros, qu’elle s’est aggravée et que le loyer n’est pas payé. Elle indique qu’un contrat d’assurance a été souscrit par Monsieur [R]. Elle verse aux débats le contrat d’assurance multirisques habitation souscrit le 05 janvier 2008 entre Monsieur [I] [R] et la SAS Assurimmo.

Elle dépose également une note précisant que ledit contrat stipule que le règlement de la cotisation est à adresser au Cabinet Foncia.

Monsieur [I] [R] ne comparaît pas personnellement et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 19 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer délivré le 03 octobre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [I] [R] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 03 décembre 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que le dernier versement de Monsieur [I] [R] a été réalisé il y a plusieurs mois et qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience.

En outre, l’absence de comparution de Monsieur [I] [R] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [I] [R] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 03 décembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Madame [M] [Y] [B], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 03 décembre 2023 jusqu’au départ effectif de Monsieur [I] [R] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [I] [R] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

L’article R. 632-1 du code de la consommation dispose que « le juge peut relever d’office toutes les dispositions du présent code dans les litiges nés de son application.

Il écarte d’office, après avoir recueilli les observations des parties, l’application d’une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat ».

Il est constant que le juge tranche le litige en faisant application, au besoin d’office, des dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’article 4 définissant les clauses abusives et l’article 23, ainsi que le décret n° 87-713 du 26 août 1987, définissant les charges récupérables.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 7g de la même loi régit les conditions de l’obligation d’assurance imputable au locataire.

Il ressort des éléments versés aux débats que le bailleur facture au locataire selon les décomptes disponibles versés aux débats, chaque mois depuis le mois d’août 2023, une « assurance privilège » pour un montant mensuel de 10,15 euros, puis de 16,85 euros à compter du mois de juillet 2024.

Madame [M] [Y] [B] justifie de la souscription le 05 janvier 2008, par le défendeur, d’un contrat d’assurance multirisque habitation auprès de la SAS Assurimmo, société de courtage en assurances.

Toutefois, cette relation contractuelle est indépendante du contrat de bail régularisé entre les parties et ne concerne pas la bailleresse, Madame [M] [Y] [B].

Les sommes éventuellement dues à l’assureur en vertu dudit contrat d’assurance, même réglées entre les mains du mandataire de la bailleresse, ne peuvent donc pas faire l’objet de prétentions dans le cadre de la présente instance, de surcroît intéressant des parties non attraites dans la procédure.

En l’espèce, il ressort de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [I] [R] reste devoir une somme de 2 393,48 euros (2 619,32 euros – 50,75 euros au titre de l’assurance privilège – 175,09 euros au titre du commandement de payer facturé en novembre 2023) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 13 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [R] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 03 octobre 2023.

L’équité commande de faire droit à la demande de Madame [M] [Y] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur [I] [R] à lui payer la somme de 800,00 euros à ce titre.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DECLARE Madame [M] [Y] [B] recevable en son action ;

CONSTAT la résiliation du bail conclu entre Madame [U] [Y], aux droits de laquelle vient désormais Madame [M] [Y] [B], et Monsieur [I] [R] à compter du 03 décembre 2023 et portant sur les lieux situés Résidence Le Trépin – 57 rue de la République – 28110 LUCE ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Madame [M] [Y] [B] pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 03 décembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant, majoré des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à payer à Madame [M] [Y] [B], la somme provisionnelle de 2 393,48 euros (deux mille trois cent quatre-vingt-treize euros et quarante-huit cents) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024, date de l’assignation.

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à payer à Madame [M] [Y] [B] la somme de 800,00 euros (huit cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 03 octobre 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 22 Octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY