TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à Mme [S] [N]

Le …………………………………………..

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 septembre 2025

à Mme [W]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01750 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6G37

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [N] [S], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [P] [W], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet le 1er janvier 1986 l’Office Public d’Habitations à loyer modéré a donné à bail à Monsieur [Y] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] dans le quatorzième [Localité 4], pour un loyer mensuel de 532 francs et 185,26 francs de provision sur charges.

Suite au divorce de M. [Y] [U], son ex-épouse, Madame [P] [W] est devenue titulaire du bail le 1er juin 1989.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Établissement public Habitat [Localité 7] Provence [Localité 3] PROVENCE MÉTROPOLE a fait signifier à Madame [P] [W] un commandement de payer la somme de 489,52 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, l’Établissement public Habitat Marseille Provence AIX-MARSEILLE PROVENCE MÉTROPOLE, venant aux droits de l’Office Public d’Habitations à loyer modéré, a fait assigner Madame [P] [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 6] dans le quatorzième [Localité 4], et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner Madame [P] [W] à lui payer la somme de 770,90 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 07 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation en application de l’article 1231-7 du code civil,condamner Madame [P] [W] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel du dernier loyer échu, majoré des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du Code civil,condamner Madame [P] [W] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience, l’Établissement public Habitat [Localité 7] Provence [Localité 3] PROVENCE MÉTROPOLE, venant aux droits de l’Office Publique d’Habitations à loyer modéré, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à hauteur de 1.017,37 euros, hors frais de procédure.

Madame [P] [W], comparaissant en personne, ne conteste pas la dette locative. Elle demande des délais de paiement déclarant percevoir 600 euros de revenus par mois. Elle fait valoir une situation financière difficile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [P] [W] est soumis à la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. Ainsi, en l’absence de renouvellement du bail sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989, il est soumis à une réglementation spécifique qui échappe aux dispositions protectrices de l’article 24 de ladite loi de 1989 ainsi que le rappelle son article 40 II.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et paiement d’indemnités d’occupation

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables. À l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes en cause.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 précité.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 80 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, le juge des référés peut être saisi par le preneur de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire mais ne peut les accorder d’office.

En l’espèce, le bail conclu le 1er janvier 1986 ne contient pas une clause résolutoire et le commandement de payer signifié le 20 décembre 2024 à la locataire, mentionne une clause résolutoire insérée dans le bail sans la reproduire expressément.

Même si en l’espèce le commandement de payer du 20 décembre 2024 a bien respecté le délai légal donné à la locataire pour régulariser l’impayé, l’absence d’une clause résolutoire dans le bail et dans le commandement de payer ne satisfait pas aux exigences des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 applicable aux parties, il existe donc une contestation sérieuse sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat contradictoire au fond.

Il s’ensuit que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Dès lors il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 précité.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [P] [W] reste devoir la somme de 1.017,37 euros, à la date du 10 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de mai 2025 inclus et déduction faite des frais de procédure.

Mme [P] [W] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Mme [P] [W] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1.017,37 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 770,90 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

Le juge peut en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [P] [W] sollicite des délais de paiement en faisant valoir sa situation financière difficile et déclarant percevoir 600 euros au titre d’allocation de solidarité spécifique (ASS).

Compte tenu de la situation sociale et économique de [P] [W], de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse et de son accord à l’octroi de délais de paiement au locataire, il lui sera accordé un délai de paiement d’une durée de 24 mois, selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce exclu le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande à ce titre sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de Mme [P] [W], et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Mme [P] [W] à verser à l’Établissement public Habitat [Localité 7] Provence [Localité 3] PROVENCE MÉTROPOLE, à titre provisionnel, la somme de mille dix-sept euros et trente-sept centimes (1.017,37 euros) décompte arrêté au 10 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 770,90 euros et de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Mme [P] [W] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de quarante-deux euros (42 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [P] [W] aux dépens, en ce exclu le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de l’Établissement public Habitat [Localité 7] Provence [Localité 3] PROVENCE MÉTROPOLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière La Présidente