TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 23/00530 – N° Portalis DBXV-W-B7H-GDP6

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieur KARM

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[N] [U]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 21 Mai 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [K]

né le 18 Janvier 1950 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : substituée par M^e Mathieu KARM, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [U],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé assisté de Gaëlle LABAUDRE, Magistrat à titre temporaire stagiaire

Greffier: Séverine FONTAINE en présence d'[R] [Y], greffier stagiaire

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 09 Avril 2024 et mise en délibéré au 21 Mai 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date des 02 juin 2021 et 03 juin 2021, Monsieur [H] [K], régulièrement représenté par le Cabinet LP GESTION dont le siège social est situé [Adresse 1], a donné à bail à Monsieur [N] [U] un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 390 euros, outre 45 euros au titre des charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, Monsieur [H] [K], régulièrement représenté par le Cabinet LP GESTION, a mis en demeure Monsieur [N] [U] de payer la somme de 1 863,40 euros par courrier recommandé du 17 février 2023.

Puis, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [N] [U] le 12 avril 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 867,40 euros en principal.

Par exploit d’huissier signifié à étude le 31 juillet 2023, Monsieur [H] [K] a fait assigner Monsieur [N] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin d’obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

1 467,91 euros à titre provisionnel représentant les loyers et les charges dus, mensualité de juillet 2023 incluse, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir, avec intérêts qui seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 avril 2023 ;une indemnité d’occupation conventionnelle à titre provisionnel au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 472,64 euros, qui sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux,la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 1er août 2023.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 novembre 2023 et mise en délibéré au 16 janvier 2024. Puis l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats avant d’être appelée et retenue à l’audience du 09 avril 2024.

A l’audience, Monsieur [H] [K], représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation.

Monsieur [N] [U], régulièrement cité en l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 1er août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 13 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 31 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer délivré le 12 avril 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

En l’espèce, même si la dette de loyer a été payée au mois de février 2024, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juin 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par le débiteur qui a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

Toutefois, à défaut de demande en ce sens du locataire ou du bailleur, ces délais ne peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Monsieur [N] [U] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 13 juin 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [H] [K], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 13 juin 2023 jusqu’au départ effectif de Monsieur [N] [U] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges, soit la somme de 458,64 euros et de condamner Monsieur [N] [U] au paiement de celle-ci étant précisé que cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [N] [U] reste devoir une somme de 1 232,01 euros (1 467,91 – 162 – 68 – 5,90 euros au titre des primes mensuelles MRH, des frais de courtage MRH et de la contribution attentat annuelle MRH) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 21 juillet 2023, échéance de juillet 2023 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [N] [U] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 867,40 euros et à compter du 31 juillet 2023, date de l’assignation, pour le surplus.

Cette dette sera apurée par mensualités de 50,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [N] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de faire droit à la demande de Monsieur [H] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur [N] [U] à lui payer la somme de 300 euros à ce titre.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS Monsieur [H] [K] recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre Monsieur [H] [K] et Monsieur [N] [U] à compter du 13 juin 2023 et portant sur les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [H] [K] pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [U], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 13 juin 2023 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant, majoré des charges, soit la somme de 458,64 euros ;

RAPPELONS que cette indemnité n’est pas révisable ni indexable ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [U] à payer à Monsieur [H] [K], la somme provisionnelle de 1 232,01 euros (mille deux cent trente-deux euros et un centime) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 juillet 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023, date du commandement de payer sur la somme de 1 867,40 euros et à compter du 31 juillet 2023, date de l’assignation, pour le surplus.

AUTORISONS Monsieur [N] [U] à s’acquitter de sa dette par 24 mensualités de cinquante euros (50,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 25ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [U] à payer à Monsieur [H] [K] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [N] [U] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 21 Mai 2024.

LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINEFrançois RABY