TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00496 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK4O

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Véronique JOLY

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[M] [S], [Z] [C]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 07 Janvier 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [G]

né le 10 Juin 1987 à BRUXELLES,

Madame [U] [F]

née le 01 Septembre 1984 à ST POL SUR MER (59430),

demeurant tous deux 26 boulevard Robert Pruvot – 59153 GRAND FORT PHILIPPE

représentés par la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, demeurant 20 Quai de Tounis – 31000 TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : substituée par M^e Véronique JOLY, demeurant 6 Rue Denis Poisson – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [S],

comparant en personne

Madame [Z] [C],

non comparante, ni représentée

demeurant tous deux 9 allée des Jasmins – Résidence Iris – 28000 CHARTRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Décembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2019, Monsieur [X] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] ont donné à bail à Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] un local à usage d’habitation situé 9 allée des Jasmins – Résidence Iris – 28000 CHARTRES, moyennant un loyer mensuel révisable de 850,00 €.

Par acte d’huissier de Justice délivré le 04 juillet 2024 (à étude), Monsieur [X] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] ont fait assigner leurs locataires, Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 23 février 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les 2 mois de sa délivrance,

▸ ordonner sans délai que Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] devront quitter et vider les lieux , et défaut, ordonner l’expulsion des locataires, et de tous occupants de leur chef,

▸ condamner solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 4.456,76 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date de Juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux, soit à la somme de 914,64€,

▸ condamner in solidum Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] au paiement d’une indemnité de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 23 février 2024.

Appelée à l’audience du 05 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été examinée à l’audience du 10 décembre 2024.

Lors de cette audience, Monsieur [X] [G] et Madame [U] [F] épouse [G], par l’intermédiaire de leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant leur demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 9.891,17 € selon décompte du 06 décembre 2024. Ils s’opposent à l’octroi de tout délai de paiement, invoquant l’absence de règlement par les locataires du loyer courant.

Monsieur [M] [S] comparait en personne. Il ne conteste pas la dette ni dans son principe ni dans son montant, et sollicite la possibilité de régulariser sa dette dans un délai de 6 mois. Il explique ces impayés par le fait que sa compagne et lui ont traversé une période très compliquée financièrement, à la suite de son licenciement en novembre 2023. Sa compagne est sans emploi, et parents de 5 enfants à charge, ils n’ont pas pu faire face aux charges courantes et au paiement de leur loyer. Une procédure de surendettement est actuellement en cours. Il indique avoir monté sa propre entreprise, que sa carte professionnelle pour obtenir une validation VTC est actuellement en cours, et espère une reprise d’activité la semaine suivant l’audience.

Madame [Z] [C] n’est ni présente ni représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur l’absence de comparution d’un des défendeurs :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de l’Eure-et-Loir par voie électronique le 05 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 23 février 2024, Monsieur [X] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] ont fait délivrer à Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.653,83 € en principal, visant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 01 février 2024, lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 avril 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers de sorte qu’au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation reste due à la date du 06 décembre 2024 la somme de 9.891,17 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] au paiement à titre provisionnel de la somme de 9.891,17 €, arrêtée au 06 décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.653,83 € à compter du 23 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code de procédure civile.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, soit 914,64 € que Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 24 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Monsieur [M] [S] sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, invoquant la possibilité de régler celle-ci en 6 mois, par des versements mensuels, outre le paiement de ses loyers courants, de 905,73 €. Il produit l’extrait Kbis de sa société Fdx Holding immatriculée le 08 février 2024, et un décompte auto-établi de ses charges professionnelles, lesquelles s’élèvent selon ses dires en moyenne à 560€ par mois. Il ne produit toutefois aucun justificatif de ces éléments. Une procédure de surendettement est actuellement en cours, ce dont il justifie. La commission a en effet déclaré son dossier recevable le 13 août 2024, et l’a orienté vers des mesures imposées.

Si Monsieur [M] [S] affirme que son activité professionnelle pourra reprendre la semaine suivant l’audience, et qu’il pourra ainsi solder sa dette à l’encontre des créanciers, pour autant, aucun élément concret ne permet d’apprécier la réalité de cette reprise d’activité professionnelle, ni la certitude que celle-ci lui permettra de dégager des revenus suffisants pour tenir les engagements qu’il propose, dans le cas où des délais de paiement lui seraient accordés. En effet, il ressort du courrier produit à l’audience par Monsieur [M] [K], daté du 28 mai 2024 et adressé à la commission de surendettement, que « Mon espoir réside dans la perspective de gel de cette situation, en attendant que mon entreprise prenne véritablement son envol et que je puisse commencer à percevoir des revenus stables. Toutefois, dans le cadre de mon projet, j’estime avoir besoin d’au moins 2 à 3 années pour recouvrer une autonomie financière durable ».

Il convient enfin de souligner que, malgré la mise en place de cette procédure de surendettement, Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C], pourtant tenus de régler les loyers courants, se sont abstenus de tout versement au profit de leur bailleur, et ce depuis de nombreux mois, accentuant ainsi davantage leur dette. En effet, seuls deux versements sont intervenus courant 2024 pour le paiement de leur loyer : un versement de 800 € en mars 2024, et un versement de 900 € en mai 2024, chaque versement ne couvrant pas même une mensualité de loyer. Ainsi, Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] ne manifestent aucune intention de régulariser, même partiellement et à hauteur de leurs moyens, leur situation d’endettement à l’égard de Monsieur [X] [G] et Madame [U] [F] épouse [G].

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il ne sera pas accordé à Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C], qui succombent, supporteront les dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] les sommes exposées par eux dans la présente instance et non comprise dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] à leur verser une somme de 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur [X] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] d’une part, et Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] d’autre part, le 16 décembre 2019, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 9 allée des Jasmins – Résidence Iris – 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 24 avril 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 24 avril 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [X] [G] et Madame [U] [F] épouse [G], à défaut de libération spontanée des lieux situés 9 allée des Jasmins – Résidence Iris – 28000 CHARTRES à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] à payer à titre provisionnel à Monsieur [X] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] la somme de 9.891,17 € (NEUF MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT ONZE EUROS ET DIX-SEPT CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 06 décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.653,83 € (DEUX MILLE SIX CENT CINQUANTE TROIS EUROS ET QUATRE-VINGT TROIS CENTIMES) à compter du 23 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

REJETTONS la demande de délais de paiement formée par Monsieur [M] [S] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] à payer à la Monsieur [X] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [Z] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 février 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART