TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/10552 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2G2V

Minute : 25/323

S.A.S. LM INVEST

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

S.A. SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Madame [X] [F]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSES :

S.A.S. LM INVEST,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [X] [F],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 8]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2023, la SAS LM INVEST a donné à bail à Madame [X] [F] un logement situé [Adresse 4] – [Localité 8], pour un loyer mensuel de 830 euros, outre 30 euros de provisions pour charges

Par acte séparé du 1er février 2023, la SA SEYNA a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Madame [X] [F] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 72 mois, tacitement reconductible et dans la limite de la somme de 36000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, la SAS LM INVEST a fait signifier à Madame [X] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1420 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 1er février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, la SAS LM INVEST et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [X] [F] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,condamner Madame [X] [F] à laisser libre de tout occupant de son chef et remettre les clefs à la SAS LM INVEST à compter du jugement à intervenir,ordonner, à défaut d’avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [X] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [X] [F] au paiement de la somme de 2102 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’octobre mai 2024, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à la SA SEYNA, subrogée dans les droits du bailleur,la condamner au paiement à la SAS LM INVEST d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,la condamner au paiement de la somme de 1000 euros à la SA SEYNA en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 7 novembre 2024.

À l’audience du 16 janvier 2025, la SAS LM INVEST et la SAS EYNA, représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent la créance à la somme de 4690.06 euros arrêtée au 1er janvier 2025, à hauteur de 2110.06 euros pour le bailleur et 2580 euros pour la caution. Elles sont opposées à l’octroi de délais de paiement.

Elles indiquent que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société SEYNA soutient qu’elle a été amenée à régler des sommes à la bailleresse en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l’article 1346-1 du code civil, subrogée dans les droits de celle-ci, pour agir contre les locataires en recouvrement des loyers et charges.

Madame [X] [F] ne conteste pas la dette mais fait état de versements en janvier de 880 euros et 50 euros. Elle indique percevoir le SMIC et sollicite l’octroi de délai de paiement à hauteur de 150 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

Par courrier autorisé du 24 janvier 2025 le bailleur mentionnait n’avoir eu aucun des versements évoqués à l’audience.

Par courriel du 17 mars 2025, Madame [X] [F] produisait une copie écran d’un site, portant mention en référence « LOYER MARS [F] » pour un montant de 889.03 euros.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur les demandes de la SAS LM INVEST :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 7 novembre 2024 en vue d’une audience prévue le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SAS LM INVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2024.

En conséquence, les demandes de la SAS LM INVEST aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 23 février 2024 et du décompte de la créance que la SAS LM INVEST rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Après déduction des sommes versées par la caution, la SA SEYNA, selon quittance des 15 mai 2024 et 31 octobre 2024, pour un total de 2580 euros, la somme de 2110.06 euros reste due à la SAS LM INVEST.

Il n’y a pas lieu de déduire la somme de 889.03 justifié en cours de délibéré, étant mentionné que le paiement correspondait au loyer de mars 2025, soit postérieurement au décompte produit arrêté au mois de janvier inclus.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [F] à payer à la SAS LM INVEST la somme de 2110.06 euros, au titre des sommes dues au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 23 janvier 2023 pour une durée de 6 ans.

Le commandement de payer signifié le 23 février 2024 par commissaire de justice vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la conclusion du bail et de retenir le délai de deux mois.

Toutefois, il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés ont été réglés dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort du décompte locatif trois paiements de 860 euros dans le délai de 2 mois.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Il convient dès lors de rejeter la demande d’expulsion du locataire et la demande au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par les demanderesses, notamment le décompte locatif, que la dette s’élève à 2110.06 euros.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Néanmoins, la locataire justifie à l’audience d’une part de sa situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à la locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respecterait pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [F] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [F] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes de la SA SEYNA :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l’existence et le montant de l’arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement.

En second lieu, il ressort de l’examen des quittances subrogatives, reprenant l’ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 2580 euros au titre des loyers et charges.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [X] [F] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [F] à payer à la SAS SEYNA la somme de 2580 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 novembre 2024 sur la somme de 2102 euros puis de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [X] [F] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SAS LM INVEST aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 janvier 2023 entre la SAS LM INVEST d’une part, et Madame [X] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] – [Localité 8],

CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à la SAS LM INVEST la somme de 2110.06 euros, au titre des sommes dues au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [X] [F] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [X] [F] à s’acquitter de la dette en 22 fois, en procédant à 21 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

l’échelonnement sera caduc,la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le contrat de location du 23 janvier 2023 concernant les locaux (logement et stationnement) situés [Adresse 4] – [Localité 8] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués

CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à la SA SEYNA la somme de 2580 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 novembre 2024 sur la somme de 2102 euros puis de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 février 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SAS LM INVEST et la SA SEYNA de leurs autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT