N° RG 24/02517 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GL7F

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL ISALEX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SELARL UBILEX AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [Y]

né le 23 Mars 1948 à FRANCOURVILLE (28700)

demeurant 39 Grande Rue – 28300 CHAMPHOL

représenté par M^e GUERIN de la SELARL ISALEX, demeurant Rue Gilles de Roberval – Le Jardin d’Entreprises – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [U]

né le 15 Février 1971 à LAVAL (53000)

demeurant 2 Boulevard de la Résistance – 28000 CHARTRES

comparant en personne

Monsieur [H] [I]

né le 28 Août 1967 à ALENCON (61000)

et

Madame [K] [I]

Tous deux demeurant 29 avenue Edouard Branly – 76470 LE TREPORT

représentés par M^e GUERIN de la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant 48 Rue du Faubourg la Grappe – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Avril 2025 et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er février 2018, M. [R] [Y] représenté par la société LP GESTION a consenti à Monsieur [N] [U] un bail d’habitation sur un logement situé Place des Epars, 2 bd de la Résistance à 28000 CHARTRES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.157 euros outre 203 euros de provision sur charges.

Par actes du même jour, M. [H] [I] et Mme [K] [I] se sont portés caution solidaire pour Monsieur [N] [U] jusqu’à l’extinction des obligations du locataire sans pouvoir excéder la durée du bail renouvelé ou tacitement reconduit deux fois pour la même durée.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, M. [R] [Y] a fait signifier à Monsieur [N] [U] un commandement de payer, pour un montant en principal de 8.284,34 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [N] [U] le 13 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 8 août 2024, M. [R] [Y] a fait assigner respectivement Monsieur [N] [U] et M. [H] [I] et Mme [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de CHARTRES afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la libération du logement sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, l’expulsion de Monsieur [N] [U] et la condamnation solidaire du locataire et des cautions à lui verser les sommes suivantes :

12.950,10 euros représentant les loyers, les charges et indemnités d’occupation suivant situation d’octobre 2023 à juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur chacune des échéances impayées,la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,la somme de 1.492,12 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2024.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 puis renvoyée à l’audience du 1er avril 2025.

M. [R] [Y] est représenté par son conseil. Il demande la retenue du dossier et actualise sa créance à la somme de 23.472,76 euros. Il dépose ses conclusions aux termes desquelles il conclut au débouté des demandes des époux [I] répondant au moyen soulevé par les cautions quant à la nullité du cautionnement, justifiant qu’il n’a pas souscrit de garantie loyer impayés et que l’engagement de caution prévoit que la caution est tenue au paiement des indemnités d’occupation.

Monsieur [N] [U], est présent. Il sollicite un renvoi qui est refusé par le juge. Il reconnait la dette et expose avoir eu des difficultés financières en lien avec son activité. Il sollicite des délais sur 36 mois indiquant ne pas avoir repris le paiement du loyer. Il déclare avoir la garde exclusive de ses filles et ne pas avoir trouvé à se reloger jusqu’à présent.

M. [H] [I] et Mme [K] [I] sont représentés par leur conseil et déposent leurs conclusions aux termes desquels ils sollicitent la nullité du contrat de cautionnement et concluent au rejet des demandes du bailleur. A titre subsidiaire, ils font valoir qu’ils ne peuvent être tenus au paiement des indemnités d’occupation à compter du 11 mai 2024, ni au paiement des pénalités et intérêts de retard. Ils sollicitent la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande ;

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, M. [R] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 2 août 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 novembre 2024.

Il justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable.

— Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige laquelle doit s’appliquer afin de garantir la sécurité juridique des contrats, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [N] [U] le 11 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8.284,34 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 11 mai 2024.

Il est constaté que le bail est résilié depuis le 11 mai 2024.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En vertu de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Selon l’article 2297 de ce même code, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

Et selon l’article 24 I, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

M. [H] [I] et Mme [K] [I] font valoir que l’acte de cautionnement encourt la nullité car :

— le montant de leur engagement ne figure pas en chiffres mais uniquement en lettres,

— les date et lieu de naissance de Mme [I] ne sont pas indiqués et leurs pièces d’identité ne sont pas jointes au contrat de location,

— M. [Y] ne justifie pas ne pas avoir souscrit de garantie Loyer Impayés,

— il n’est pas établi que le contrat de bail leur a été remis ni qu’elles aient toutes deux signé le contrat de bail.

Il est constaté que l’engagement de caution de M. [I] et de Mme [I] figure en toutes lettres et non en chiffres, de sorte que seules les sommes en lettres feront foi. Il est constaté que si les dates et lieux de naissance des cautions ne sont pas indiqués dans l’acte de cautionnement, ces mentions ne sont pas prescrites à peine de nullité et l’ensemble des documents que produit M. [R] [Y] (bulletins de paie, avis d’imposition des époux [I]) permet d’identifier M. et Mme [I] lesquels ne contestent d’ailleurs pas avoir signé un engagement de caution.

S’il est constaté que le contrat de bail n’a été signé que par une des cautions dont l’identité n’est pas établie, cela n’affecte pas la validité du bail. La preuve de la remise de celui-ci résulte de la mention recopiée manuscritement tant par M. [H] [I] que Mme [K] [I] au titre de laquelle ils déclarent avoir pris connaissance du bail.

Enfin, M. [R] [Y] justifie ne pas avoir souscrit de garantie Loyer Impayés.

En conséquence, la validité du contrat de cautionnement n’est donc pas contestable et les époux [I] seront déboutés de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du bail.

Selon les actes de cautionnement produits, la caution est tenue jusqu’à l’extinction des obligations du locataire sans pouvoir excéder la durée du bail renouvelé ou tacitement reconduit deux fois pour la même durée. Le bail ayant été conclu le 1er février 2018, les cautions restent tenues jusqu’au 31 janvier 2027.

En conséquence, M. [H] [I] et Mme [K] [I] seront tenus solidairement au paiement des loyers éventuellement révisés, des charges, jusqu’au 11 mai 2024.

Il résulte du décompte produit par M. [Y] que l’arriéré locatif dû par M. [U] s’élève au 11 mai 2024 à la somme de 11.468,98 euros.

M. [U] sera également tenu à compter du 12 mai 2024 à une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges. Cette indemnité s’élève à la somme de 12.004 euros au 25 mars 2025.

S’agissant des indemnités d’occupation dues, il est constaté que l’étendue de l’acte de cautionnement porte sur le « règlement des loyers, des charges, taxes, impôts, réparations locatives et tous dommages, intérêts et indemnités de quelque ce soit sus par Monsieur [U] ».

Il est considéré que cette formule qui comprend les indemnités de toute nature englobe les indemnités d’occupation en vertu du bail, le contrat prévoyant en cas d’acquisition de la clause résolutoire de la poursuite du paiement du loyer et des charges en cours, de sorte que M. [H] [I] et Mme [K] [I] seront également solidairement tenus au paiement de ces indemnités.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [U] et M. [H] [I] et Mme [K] [I] à payer à M. [R] [Y] la somme de 23.472,76 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation arrêtée au 25 mars 2025.

Sur les délais de paiement:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version actuelle applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Ces délais de trois ans s’appliquent à l’ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015).

Monsieur [N] [U] souhaite se voir octroyer des délais de paiement mais ne formule aucune proposition.

Il est constaté que le loyer n’a plus été payé depuis le mois d’octobre 2024 de sorte qu’il n’est pas possible, malgré la situation difficile de M. [U], de lui accorder des délais de paiement.

Sa demande sera en conséquence rejetée.

M. [N] [U] devra quitter le logement qu’il occupe actuellement.

A défaut de départ volontaire, il convient d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution.

La procédure d’expulsion si elle devait être mise en oeuvre étant suffisamment contraignante pour qu’il ne soit pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en oeuvre avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente ordonnance.

En conséquence, il n’y a pas lieu à assortir l’expulsion d’une astreinte.

Sur la demande de paiement des pénalités et intérêts

Et selon l’article 24 I, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il est relevé que l’acte de caution n’a pas été dénoncé à M. [I] ni à Mme [I] dans les 15 jours de la signification de payer au locataire, de sorte qu’ils ne peuvent être tenus solidairement avec M. [U] au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [R] [Y] réclame des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée mais ne démontre le préjudice qu’il aurait subi.

Les conditions d’application de l’article 1240 du Code civil n’étant pas établies, il convient de le débouter de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [N] [U] et M. [H] [I] et Mme [K] [I], partie perdante, devront supporter in solidum les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité, il convient de condamner M. [N] [U] à verser à M. [R] [Y] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [R] [Y] recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 23 juin 2018 entre M. [R] [Y] et Monsieur [N] [U] concernant le logement situé Place des Epars, 2 bd de la Résistance à 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 11 mai 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 11 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] solidairement avec M. [H] [I] et Mme [K] [I] à payer à M. [R] [Y] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] au paiement des intérêts sur cette somme au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [U] et M. [H] [I] et Mme [K] [I] à payer à M. [R] [Y] la somme de 23.472,76 euros (vingt trois mille quatre cent soixante douze euros et soixante seize cents) arrêtée au 25 mars 2025 au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation,

CONDAMNE Monsieur [N] [U] au paiement des intérêts sur cette somme au taux légal à compter de l’assignation;

DEBOUTE M. [R] [Y] de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE M. [R] [Y] de sa demande de dommages et intérêts;

DEBOUTE Monsieur [N] [U] de sa demande de délais,

DEBOUTE M. [H] [I] et Mme [K] [I] de leur demande tendant à annuler l’acte de cautionnement,

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à payer à M. [R] [Y] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [U] et M. [H] [I] et Mme [K] [I] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 1er juillet 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN