TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05912 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DSU

N° MINUTE : 8/2024

JUGEMENT

rendu le 26 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [T] [K], demeurant [Adresse 1] – [Localité 8], représenté par M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4] [Localité 6], Toque E1677

DÉFENDEURS

Madame [V] [J] [S], demeurant [Adresse 2] – [Localité 7], comparante en personne

Monsieur [I] [X], demeurant [Adresse 3] – [Localité 5], non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC,juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 22 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 décembre 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 26 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05912 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DSU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 24 février 2022 à effet du 16 Mars 2022, M. [T] [K] a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [J] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] [Localité 7] (étage 2, première porte à droite), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 725 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [I] [X] pour une durée indéterminée et jusqu’à concurrence de la somme de 9288 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 963,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte en date du 2 mai 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [J] [S] le 20 mars 2024.

Par assignations du 29 mai 2024 et 3 juin 2024, M. [T] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [J] [S] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [I] [X] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-5 565,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 22 octobre 2024, M. [T] [K], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 octobre 2024, s’élève à 9 331,98 euros, terme d’octobre 2024 inclus.

M. [T] [K] s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire demandée par la défenderesse, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en dépit d’un paiement partiel intervenu le 02 juillet 2024.

Mme [V] [J] [S], comparante en personne, reconnaît le montant de la dette locative, et demande :

— A titre principal, des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

— A titre subsidiaire, des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil s’échelonnant sur 24 mois, ainsi qu’un délai d’un an pour quitter les lieux.

Mme [V] [J] [S] explique avoir travaillé en alternance, avec un salaire compris entre 1 200 et 1 300 euros, mais avoir rencontré des difficultés lorsque son contrat est parvenu à son terme, accrues par un rappel fiscal avec prélèvements sur son compte bancaire. Elle ajoute que son aide au logement a été supprimée, et n’avoir pour seules ressources qu’une indemnité de 1 000 euros versée par Pôle Emploi, entre le 28 et le 30 de chaque mois. Elle précise être en recherche active d’un emploi et en attente de la réponse d’un employeur en fin de semaine. Elle expose enfin ne pouvoir bénéficier d’aucun soutien familial.

Bien que régulièrement assigné à étude par acte de commissaire de justice, M. [I] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il n’a pas été fait état d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [I] [X] n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

1. Sur le constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [T] [K] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 19 mars 2024 et que la somme de 3 963,22 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera précsié que, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, la locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mai 2024.

2. Sur l’expulsion

2.1 Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 15 octobre 2024 produit par le bailleur que, si plusieurs paiements ont été réalisés au mois de mai 2024, la locataire n’a pas repris le paiement de l’intégralité du montant du loyer avant l’audience.

En l’absence de reprise du règlement du loyer courant avant l’audience, il convient de rejeter sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [T] [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2.2 sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et de l’audience que Mme [V] [J] [S] a rencontré des difficultés financières à la fin de son contrat d’alternance, mais qu’elle est en recherche active d’un nouvel emploi. Sa bonne foi, qui résulte du décompte produit par le bailleur, dont il ressort que le loyer a été très diligemment réglé jusqu’au mois d’octobre 2023, n’est pas mise en cause par le bailleur.

Il résulte en outre de l’audience que Mme [V] [J] [S] est sur le point de trouver un emploi, de sorte que la permanence de son domicile, cruciale à la reprise de son activité professionnelle, très plausible, compte-tenu de son jeune âge, de son diplôme, et de son ardeur à trouver un emploi, doit être, en ces circonstances particulières, préservée. Elle ne peut en outre bénéficier d’aucun soutien familial, ainsi qu’il en résulte de l’absence à l’audience de son beau-père, qui s’était porté garant du paiement de son loyer et avait été régulièrement convoqué.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [V] [J] [S] un délai d’un an à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

3. Sur la demande en paiement

3.1 Sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [T] [K] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 octobre 2024, Mme [V] [J] [S] lui devait la somme de 9 331,98 euros, terme d’octobre 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 sur la somme de 3 963,22 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 602,71 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il sera précisé que M. [I] [X] ne sera solidairement tenu que dans la limite de son engagement de caution, soit 9288 euros.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [J] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3.2 Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 826.61 euros.

Compte-tenu de ce que la condamnation en principal excède l’engagement de caution de M. [I] [X], Mme [V] [J] [S] sera seule tenue au paiement de cette indemnité d’occupation, à compter du mois de novembre 2024.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [T] [K] ou à son mandataire.

3.3 Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [V] [J] [S] n’est pas en mesure de régler la totalité de sa dette immédiatement. Le fait qu’elle ait achevé ses études et qu’elle ait désormais un projet professionnel permet toutefois d’envisager qu’elle puisse assurer le remboursement d’une somme de 380 euros par mois durant 24 mois, en plus du règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Les besoins du créancier sont inconnus.

Dans ces conditions, il convient d’ accorder à Mme [V] [J] [S] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

M. [I] [X] n’ayant pas comparu, il n’a formulé aucune demande de délai, et les délais de paiement ci-avant évoqués ne bénéficieront qu’à Mme [V] [J] [S].

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [J] [S] et M. [I] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique de Mme [V] [J] [S], il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. M. [I] [X] qui n’a pas comparu et n’a pas justifié de sa situation personnelle, sera seul tenu au paiement d’une somme qu’il apparaît raisonnable de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 24 février 2022 à effet du 16 mars 2022 entre M. [T] [K], d’une part, et Mme [V] [J] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] [Localité 7] (étage 2, première porte à droite) est résilié depuis le 20 mai 2024,

ORDONNE à Mme [V] [J] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 7] (étage 2, première porte à droite) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à Mme [V] [J] [S] un délai de douze mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai d’un an, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [V] [J] [S] solidairement avec M. [I] [X] dans la limite de son engagement de caution, soit 9288 euros, à payer à M. [T] [K] la somme de 9 331,98 euros (neuf mille trois cent trente et un euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 sur la somme de 3 963,22 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 602,71 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [V] [J] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus de l’indemnité d’occupation courante, une somme minimale de 380 euros (trois cent quatre-vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que l’indemnité d’occupation, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [V] [J] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [V] [J] [S], in solidum avec M. [I] [X], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 mars 2024 et celui des assignations du 29 mai 2024 et du 3 juin 2024.

CONDAMNE M. [I] [X] à payer à M. [T] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge