TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01525 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GJHI

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL GINISTY MORIN LOISEL JEANNOT, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 57

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Maître Laure PAVAN de la SELARL CAUCHON – PAVAN, AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES,

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 01 Avril 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [M]

né le 10 Décembre 1968 à SAINT CYR L’ECOLE (78120),

Monsieur [L] [U] époux [M]

né le 16 Juin 1978 à BIXAD (ROUMANIE),

demeurant tous deux 15 b Rue de Gallardon – 28700 AUNAY SOUS AUNEAU

représentés par la SELARL GINISTY MORIN LOISEL JEANNOT, demeurant Rue Gilles de Roberval – ZAC d’Archevilliers – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 57

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [W] [S]

née le 07 Décembre 1989 à CHARTRES (28000),

demeurant Hameau de l’Oseraie – 28700 AUNEAU BLEURY SAINT SYMPHORIEN

représentée par la SELARL CAUCHON – PAVAN, AVOCATS ASSOCIES, demeurant 8 Place Anatole France – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 38

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 21 Janvier 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 15 oût 2020, Monsieur [N] [M] et Madame [L] [U] épouse [M] ont donné à bail à Madame [W] [S] une maison située 15 rue de Gallardon 2870 AUNAY SOUS AUNEAU, pour un loyer mensuel de 600 €.

Un état contradictoire d’entrée a été établi le même jour.

Madame [W] [S] a donné congé par courrier remis en main propre à Monsieur et Madame [M] le 28 octobre 2024 avec un préavis d’un mois indiquant avoir trouvé un logement dans le parc social.

Suite au congé de la locataire, un état des lieux de sortie a été établi le 1er décembre 2023 ;

Une mise en demeure, restée sans effet, a été adressée à Madame [W] [S] le 24 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, Monsieur [N] [M] et Madame [L] [U] épouse [M] ont fait assigner Madame [W] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation solidaire au paiement de la somme de 9.806,80 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024, outre la somme de 2.000€ au titre de préjudice moral, et à la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens de l’instance.

A l’audience du 21 janvier 2025, Monsieur [N] [M] et Madame [L] [U] épouse [M] – représentés par leur conseil – maintiennent leurs demandes. Ils arguent de dégradations locatives, les ayant contraints a engagé des frais de nettoyage, des travaux de plomberie et de maçonnerie et de remise en état de l’habitat et du jardin extérieur. Ils se prévalent également d’un préjudice moral résultant du comportement de leur locataire, qui n’aurait pas hésité à faire intervenir des tiers afin de les intimider, ainsi que cela résulte d’un main courante effectuée à la gendarmerie le 4 décembre 2023.

Madame [W] [S] régulièrement citée par acte remis à domicile, est présente et assistée de son conseil.

Elle soutient que l’état de lieux de sortie du 1er décembre 2023 n’est pas valable à défaut d’être contradictoire. Elle conteste l’existence des dégradations locatives alléguées. Elle indique que Monsieur et Madame [N] se seraient focalisés sur quelques traces relevées par le commissaire de justice pour profiter de faire un nettoyage complet de l’entièreté de l’habitation et que leur demande de ce chef est exagérée. Elle conteste également les travaux de plomberie, de maçonnerie, et la remise en état du jardin extérieur, enfin elle s’oppose à la demande au titre du préjudice moral sollicitée par les bailleurs qu’elle considère injustifiée niant tout comportant agressif lors du rendez-vous du 1er décembre 2023 pour établir l’état des lieux.

A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’état des lieux de sortie

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 précitée : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures. «

En l’espèce, il est constant que l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre bailleurs et locataire le 15 août 2020.

A l’inverse, aucun état des lieux de sortie n’a pas été effectué d’un commun accord entre les parties.

Ainsi, l’état des lieux de sortie a dû être dressé le 1er décembre 2023 suivant procès-verbal de constat de commissaire de justice, hors la présence de la locataire.

Il n’est pas contesté qu’il était convenu la réalisation de l’état des lieux le 1er décembre 2023 à 9H, mais que suite à un différend, le rendez-vous a dû être reporté à l’initiative des propriétaires le jour même à 16H en présence d’un commissaire de justice.

Madame [S] dûment prévenue de ce deuxième rendez-vous, se serait rendue sur place accompagnée d’un homme, qui aurait menacé « d’en découdre » comme cela ressort de la main courante produite par les propriétaires.

La situation aurait dégénéré, les gendarmes seraient en effet intervenus et auraient pris l’identité des personnes présentes invitant les bailleurs à déposer une main courante selon les dires de ces derniers.

Si Madame [S] nie les menaces et l’agressivité qui lui sont reprochés, elle n’explique ni pour quel motif les bailleurs lui auraient interdit l’accès de la maison préférant prendre attache avec la gendarmerie, comme elle l’indique, ni la raison pour laquelle elle n’a pas assisté à la visite des lieux en présence du commissaire de justice, alors de ce professionnel aurait pu recueillir et noter ses observations.

Dans ses circonstances, la locataire ne saurait imputer le caractère non contradictoire de l’état des lieux de sortie à Monsieur et Madame [M] alors qu’elle a été informée des deux rendez-vous et qu’elle s’est rendue sur place aux heures convenues, ses droits étant ainsi préservés.

Sur les réparations locatives

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par application de l’article 1732 du code civil, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve, qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1754 du même code fixe les obligations de réparations et de menu entretien à la charge du preneur. Son article 1735 précise encore qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ces dispositions sont complétées par la combinaison des articles 25-3 et 7 alinéa c et d la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de ses décrets d’application n°87-712 du 26 août 1987 définissant les réparations locatives ainsi que par celui n°2016-382 du 30 mars 2016 pour ce qui concerne la vétusté. Il est donc tenu compte d’une grille de vétusté, mais il n’y a pas lieu à abattement pour vétusté lorsque les dégradations résultent d’un acte volontaire. Le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu’il puisse se prévaloir de l’une des causes exonératoires sus mentionnées dont la vétusté (cf : D. n° 2016-382, 30 mars 2016 sur la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale).

Par ailleurs, l’évaluation du préjudice résultant de dégradations imputables au locataire peut procéder de devis, sans qu’il soit nécessaire d’établir que les réparations soient effectives.

En l’espèce, la location a duré près de 3 ans.

L’état des lieux d’entrée a été effectué entre les parties sans l’assistance d’un professionnel, contrairement à l’état des lieux de sortie.

L’état des lieux d’entrée comporte donc moins de photographies que le procès-verbal de constat du 1er décembre 2023, et celles-ci sont de moins bonne qualité, notamment concernant le jardin extérieur.

Par ailleurs, les photographies sont prises à deux époques différentes de l’année, soit au mois d’août pour le premier état des lieux et en décembre pour le second, ce qu’il convient de prendre en considération pour apprécier le défaut d’entretien du jardin.

Enfin, il ressort de la main courante du 4 décembre 2023, que Monsieur [M] a déclaré aux gendarmes que « l’intérieur du logement était bien quant à celui de l’extérieur, ce n’était pas le cas ».

Néanmoins malgré les propos du propriétaire sur l’état intérieur de l’habitat, les pièces produites et la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie confirment bien un défaut d’entretien et des dégradations tant à l’intérieur que dans le jardin extérieur.

Pour autant les demandes financières de Monsieur et Madame [M] sont manifestement disproportionnées et surévaluées, ces derniers ne pouvant exiger de la locataire ni la restauration intégrale du bien, ni la réalisation de travaux d’amélioration.

Ainsi, ne seront retenues que le défaut d’entretien et les dégradations constatées par le commissaire de justice ou résultant des photographies qu’il a prises et qui n’ont pas fait l’objet de réserves par la locataire lors de son entrée dans les lieux à savoir : l’état de moisissures au niveau de la faïence de la douche (joints noirs), et de l’évier de la cuisine, les résidus sur les plinthes blanches, le pommeau de douche en mauvais état, la saleté relevée sur les rebords de fenêtres et volets roulants, sur le ballon d’eau chaude, le déplacement de plaque au plafond près du ballon d’eau chaude, un radiateur abîmé, les tâches au niveau des meubles de la cuisine, la présence d’ordure ménagères dans la poubelle extérieure, le garde-corps coupé et le manque d’entretien du jardin, qui ne saurait s’expliquer ni par la saison hivernale, ni par le fait que l’état des lieux d’entrée ne comportait qu’une seule photographie de ce jardin, celle-ci démontant suffisamment que le jardin était dans un meilleur état en août 2020;

Il sera donc mis à la charge de la locataire sortante une somme totale qui sera évaluée à un montant de 2.000 € au titre des réparations locatives et de l’entretien du jardin, les factures produites par les bailleurs comportant une réfection générale de la maison et de l’extérieur, dépassant les simples obligations locatives.

En conséquence, Madame [W] [S] sera condamnée à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [L] [U] épouse [M] la somme de 2.000 € au titre des réparations locatives et du manque d’entretien du jardin, déduction faite du dépôt de garantie si celui-ci n’a pas encore été restitué.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 janvier 2024. Dans cette hypothèse, le dépôt de garantie restera donc acquis au bailleur.

Sur le coût du procès-verbal de constat locatif

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il sera dressé par commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, et à frais partagés par moitié entre les parties.

En l’espèce, un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice à l’initiative de Monsieur [N] [M] et Madame [L] [U] épouse [M].

Cependant, les bailleurs ne sollicitent pas le partage du coût par moitié de ce constat.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [N] [M] et Madame [L] [M] démontrent par le dépôt de la main courante, que le comportement de la locataire et des tiers qui l’ont accompagnée leur ont causé un préjudice.

Les conditions d’application de cet article sont réunies, il convient donc de réparer ce préjudice par l’octroi d’une somme de 800€.

En conséquence, Madame [W] [S] sera condamnée à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [L] [U] épouse [M] la somme de 800 € à titre de préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [W] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [N] [M] et Madame [L] [U] épouse [M], Madame [W] [S] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [W] [S] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [L] [U] épouse [M] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre des dégradations du logement loué, qui portera intérêt légal à compter de la mise en demeure du 10 janvier 2024;

PRECISE que le dépôt de garantie restera acquis à Monsieur [N] [M] et Madame [L] [U] épouse [M] s’il n’a pas encore été restitué;

CONDAMNE Madame [W] [S] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [L] [U] épouse [M] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de leur préjudice moral ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [W] [S] aux dépens;

CONDAMNE Madame [W] [S] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [L] [U] épouse [M] une somme de 1.000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME