N° RG 24/03576 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GON2

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[U] [F]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 17 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MALEA (RCS CHARTRES n°789 316 262)

dont le siège social est sis 08 rue de la Paix – 28630 THIVARS

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [F]

née le 17 Février 1987 à MARSEILLE 3EME (13003)

demeurant 8 rue Charles Jouanneau – 28800 BONNEVAL

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Avril 2025 et mise en délibéré au 17 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 13 juin 2023 prenant effet au 16 juin 2023, la SCI MALEA a signé avec Mme [U] [F] un bail d’habitation concernant un logement situé 8 rue Charles Jouanneau à 28800 BONNEVAL moyennant un loyer de 540 euros et de 10 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MALEA a fait signifier à Mme [U] [F] le 11 octobre 2023 un premier commandement de payer la somme de 1.712 € puis un second commandement de payer en date du 28 mai 2024 pour la somme de 1.705 €.

La SCI MALEA a ensuite, par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, fait assigner Mme [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement. La SCI MALEA sollicite de voir:

— prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire pour non-paiement du loyer;

— ordonner la libération des lieux par Mme [U] [F] et de tous occupants de son chef sous huitaine à compter du jugement à intervenir,

— ordonner l’expulsion de Mme [U] [F] avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la libération complète des lieux et de la remise des clés, ladite astreinte sera liquidée par le juge des contenteux de la protection;

— la locataire condamnée au paiement :

— de l’arriéré locatif à la somme de 2.480,56 € avec les intérêts au taux légal,

— des mensualités échues du 1er novembre 2024 jusqu’au jour du jugement à intervenir,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance comprenant les frais du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2025.

A l’audience, la SCI MALEA – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et maintient ses demandes. Elle actualise sa créance à la somme de 5.325,01 euros échéance de mars 2025 incluse.

Mme [U] [F], régulièrement citée à étude, n’est ni présente, ni représentée.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation judiciaire du bail:

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats, et notamment des commandements de payer en date des11 octobre 2023 et 28 mai 2024, du décompte locatif arrêté au mois de mars 2025 que le paiement des loyers est irrégulier et que la dette a augmenté de manière significative à compter du mois d’octobre 2024.

Il en résulte que ce manquement à l’obligation de payer le loyer est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail conclu le13 juin 2023.

Mme [U] [F] ayant été préalablement et valablement mis en demeure, il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail à compter du présent jugement.

Mme [U] [F] devra quitter le logement qu’elle occupe actuellement.

A défaut de départ volontaire, il convient d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en oeuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en oeuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente décision.

En conséquence, il n’y a pas lieu à assortir l’expulsion d’une astreinte.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la SCI MALEA justifie que Mme [U] [F] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.325,01 € à la date de l’audience au titre des impayés locatifs.

L’absence à l’audience de Mme [U] [F] ne permet pas de connaitre sa situation. Il est constaté une absence totale de versement depuis le mois d’octobre 2024. En l’absence de reprise du paiement des loyers avant l’audience, il n’a pas été possible d’envisager de lui octroyer des délais de paiement.

En conséquence, Mme [U] [F] sera condamnée à verser à la SCI MALEA la somme de 5.325,01 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date de l’assignation.

Mme [U] [F] sera également condamnée au-delà au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Mme [U] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de procès-verbal de constat d’abandon et d’inoccupation.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte-tenu des démarches qu’a dû initier la SCI MALEA pour faire valoir ses droits, il convient de lui allouer la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 13 juin 2023 entre la SCI MALEA et Mme [U] [F] concernant un logement situé 8 rue Charles Jouanneau à 28800 BONNEVAL à la date du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Mme [U] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la SCI MALEA de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE Mme [U] [F] à payer à la SCI MALEA une indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due Mme [U] [F] à compter du présent jugement, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Mme [U] [F] à verser à la SCI MALEA la somme de 5.325,01€ (cinq mille trois cents vingt-cinq euros et un cent) (décompte arrêté au mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date de l’assignation;

CONDAMNE Mme [U] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 mai 2024;

CONDAMNE Mme [U] [F] à payer à la SCI MALEA la somme de 400 euros (quatre cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN