N° RG 24/00115 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GGXW

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL THIBAULT DECHERF, avocats au barreau de CHARTRES,

vestiaire : T 47

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[U] [Y],

M^e Anne RICHARD, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire :

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 07 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

Société SCI LTA (RCS CHARTRES n°441 916 707)

dont le siège social est sis 28 place du Martroi – 28310 JANVILLE-EN-BEAUCE

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e DECHERF de la SELARL THIBAULT DECHERF, demeurant 55 Rue du Grand Faubourg – 2ème étage – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 47

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [Y]

demeurant 28 place du martroi – App A – 28310 JANVILLE EN BEAUCE

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [C], en sa qualité de caution

demeurant 16 rue Noêl David – 28310 JANVILLE EN BEAUCE

représenté par M^e Anne RICHARD, avocat au barreau de CHARTRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de : [S] [W], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er SEPTEMBRE 2019, la SCI LTA a donné à bail à Madame [U] [Y] un local à usage d’habitation situé au 28 Place du Martroi Appartement A 28310 JANVILLE, pour un loyer mensuel de 650 € en sus des charges.

Monsieur [P] [C] s’est porté caution par acte du 1er septembre 2019.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LTA a fait signifier le 8 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 5.850 € en sus de la somme de 326 € au titre des ordures ménagères 2022 et d’une somme de 161,48 € correspondant à la facture eau 2022. Ce commandement visait la clause résolutoire insérée au bail.

La SCI LTA a ensuite fait assigner Madame [U] [Y] et Monsieur [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour obtenir pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [Y] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel :

— de la somme de 9.427 € au titre des loyers et charges impayés,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement avec intérêts de droit,

— d’une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 avril 2024, puis renvoyée à la demande des parties pour conclusions de Monsieur [P] [C] à l’audience du 24 septembre 2024, date à laquelle elle a été à nouveau renvoyée pour réplique de la demanderesse.

A l’audience du 19 novembre 2024, l’affaire a été retenue, la SCI LTA – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation à l’égard de Madame [U] [Y] et actualise l’impayé de loyers à la somme de 14.950 € outre la somme de 326 € correspondant au montant des ordures ménagères 2022 et la somme de 161,48 € relative à la facture d’eau 2022;

Elle précise se désister à l’égard de Monsieur [P] [C] caution et demande que ce dernier soit débouté de ses demandes reconventionnelles.

A l’appui de ses prétentions, la SCI LTA fait valoir que Madame [U] [Y] n’a pas repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience et que la dette locative s’est aggravée. Elle s’oppose tant à l’octroi de délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 5 février 2024, Madame [U] [Y] n’est ni présente, ni représentée.

Monsieur [P] [C] également assigné par dépôt de l’acte en l’étude est représenté par son conseil. Dans ses conclusions du 24 septembre 2024, dont il reprend les termes à l’audience du 19 novembre 2024, il conteste à titre principal la validité du cautionnement en raison de l’imprécision de la clause manuscrite et des conditions qu’il ne considère pas clairement définies. Il ajoute que le cautionnement est expiré depuis le 31 août 2022 c’est-à-dire à la fin de la première période triennale et subsidiairement il allègue la déchéance du droit aux pénalités.

Il accepte le désistement de la SCI LTA à son égard, mais demande sa condamnation en paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Pour le surplus, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Il est précisé que le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I SUR LE DESISTEMENT DE LA SCI LTA A L’EGARD DE LA CAUTION :

Il est rappelé que Monsieur [P] [C] conteste la validité du cautionnement en raison de l’imprécision de la clause manuscrite et des conditions qu’il ne considère pas clairement définies. Il ajoute que le cautionnement est expiré depuis le 31 août 2022 c’est-à-dire à la fin de la première période triennale et subsidiairement il allègue la déchéance du droit aux pénalités.

A l’audience du 19 novembre 2024, la SCI LTA indique se désister de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [P] [C].

Monsieur [P] [C] accepte le désistement de la SCI LTA à son égard, mais demande sa condamnation en paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Il convient donc de constater le désistement de la SCI LTA des demandes formées à l’encontre de Monsieur [P] [C] et de l’acceptation de ce dernier concernant le désistement de la demanderesse.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 6 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LTA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 septembre 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

Conformément à l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi

En l’espèce, le bail conclu le 1er SEPTEMBRE 2019 contient une clause résolutoire (article : «   ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 septembre 2023, pour la somme en principal de 5850 € au titre des loyers impayés, ainsi que la somme de 326 € correspondant aux ordures ménagères 2022 et la somme de 161,48 € relative à la facture d’eau 2022. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 novembre 2023.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 9 novembre 2023.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Madame [U] [Y], non comparante, n’apporte par définition aucun élément permettant de remettre en cause le principe ou le quantum de la dette locative, ni concernant sa situation. En outre, le montant élevé de cette dette, qui n’a cessé d’augmenter depuis le commandement de payer, empêche de lui accorder d’office des délais de paiement, faute d’informations sur ses possibilités à respecter un échéancier.

En conséquence, l’expulsion de Madame [U] [Y] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Madame [U] [Y] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, la SCI LTA produit un décompte démontrant que Madame [U] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 14.950 € au titre des loyers impayés selon décompte actualisé au mois de novembre 2024, à ce montant s’ajoutent, la somme de 326 € correspondant aux ordures ménagères 2022 et la somme de 161,48 € relative à la facture d’eau 2022.

Madame [U] [Y] est donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 14.950 € au titre des loyers impayés selon décompte actualisé au mois de novembre 2024, à ce montant s’ajoutent la somme de 326 € correspondant aux ordures ménagères 2022 et la somme de 161,48 € relative à la facture d’eau 2022.

Compte tenu de l’absence de délais, Madame [U] [Y] sera également condamnée au-delà au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [U] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens exposés par la demanderesse.

La SCI LTA sera condamnée aux dépens exposés par Monsieur [P] [C] , à l’égard duquel elle s’est désistée de ses demandes.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LTA, Madame [U] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [C], qui accepte le désistement de la SCI LTA, maintient néanmoins à l’encontre de cette dernière sa demande au titre des frais irrépétibles, qu’il a exposés.

La SCI LTA sera condamnée à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DONNONS ACTE à la SCI LTA de son désistement à l’égard des demandes formées à l’encontre de Monsieur [P] [C];

DONNONS ACTE à Monsieur [P] [C] de son acceptation à l’égard du désistement de la SCI LTA des demandes formées contre lui en sa qualité de caution,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er SEPTEMBRE 2019 entre la SCI LTA et Madame [U] [Y] concernant le local à usage d’habitation situé au 28 Place du Martroi appartement A 28310 JANVILLE sont réunies à la date du 9 novembre 2023 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LTA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [U] [Y] à verser à la SCI LTA à titre provisionnel la somme de 14.950 € (quatorze mille neuf cent cinquante euros) au titre des loyers impayés (décompte arrêté au mois de novembre 2024), ainsi qu’à la somme de 326 € correspondant au montant des ordures ménagères 2022 et à la somme de 161,48 € relative à la facture d’eau 2022;

CONDAMNONS Madame [U] [Y] à payer à la SCI LTA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [U] [Y] à verser à la SCI LTA une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI LTA à verser à Monsieur [P] [C] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [Y] aux dépens exposés par la SCI LTA, qui pourra les recouvrer à l’encontre de la locataire;

CONDAMNONS la SCI LTA aux dépens exposés par Monsieur [P] [Y], qui pourra les recouvrer à l’encontre de la bailleresse;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME