N° RG 25/00182 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQMQ

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée à :

[S] [F], [O] [T]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [S] [F],

Monsieur [O] [T],

demeurant tous deux 11 avenue de Bretagne – Appt 7 – 28300 MAINVILLIERS

non comparants, ni représentés

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

en présence d'[W] [K], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Juin 2025 et mise en délibéré au 30 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2021, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN a consenti à Monsieur [O] [T] et à Madame [S] [F] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 11 avenue de Bretagne, logement n°7 à 28300 MAINVILLIERS, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 355,09 euros, outre 138,40 euros de charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 09 septembre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 557,87 euros en principal.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [T] et Madame [S] [F] le 11 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, HABITAT EURELIEN a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le prononcé de la résiliation du bail pour non-paiement du prix du bail aux termes convenus, l’expulsion des locataires faute d’avoir quitté les lieux dans la huitaine du jugement à intervenir sous astreinte de 30 € par jour de retard, et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

1.026, 00 euros pour l’arriéré de loyers et charges au 12 novembre 2024,les mensualités échues du 1er novembre 2024 jusqu’au jour du jugement à intervenir,une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer courant et des charges du jour du jugement à intervenir au jour de la libération effective des lieux,600 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,les intérêts légaux (articles 1153 et 1907 du Code civil),les dépens, y compris le commandement par huissier du 09 septembre 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d’Eure-et-Loir le 17 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2.755,66 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse. Il indique que les locataires ne paient pas le loyer.

Monsieur [O] [T] et Madame [S] [F], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Selon l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ».

En l’espèce, HABITAT EURELIEN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 24 juin 2025.

En outre, la caisse d’allocations familiales d’Eure et Loir a été avisée de la situation d’impayé de Monsieur [O] [T] et de Madame [S] [F] le 20 juin 2024. Par ailleurs, HABITAT EURELIEN justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 11 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 17 janvier 2025.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur le fond :

Selon l’article 1728 2°du code civil et l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dans sa nouvelle rédaction dispose que la résolution peut émaner « soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». L’article 1227 du nouveau code civil rappelle que « la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice ».

En l’espèce, l’extrait de compte produit démontre que depuis le mois de février 2024, Monsieur [O] [T] et Madame [S] [F] se trouvent en impayés. En outre, malgré la signification d’un commandement de payer le 09 septembre 2024, les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant. Il ressort notamment des pièces du dossier que le dernier règlement effectué par Monsieur [O] [T] et Madame [S] [F] date du mois de mars 2025, mais qu’avant ce versement, il n’y avait pas de paiement depuis juillet 2024. Il convient également de noter que depuis la signification du commandement de payer et de l’assignation, la dette locative de Monsieur [O] [T] et de Madame [S] [F] a considérablement augmenté et s’élève désormais à la somme de 2.755,66 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse. De plus, l’absence de comparution de Monsieur [O] [T] et de Madame [S] [F] à l’audience, laisse le juge dans l’ignorance de leur situation personnelle.

Le paiement du loyer aux termes convenus étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement régulier des loyers et des charges depuis plus d’un an caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires à la date de la présente décision, soit le 30 septembre 2025.

L’expulsion de Monsieur [O] [T] et de Madame [S] [F] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la résiliation du bail est intervenue le 30 septembre 2025.

En conséquence, Monsieur [O] [T] et Madame [S] [F] sont redevables envers HABITAT EURELIEN à compter de cette date, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité sera due solidairement par les occupants jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, étant précisé que la solidarité a été expressément prévue dans le contrat de bail à l’article 3 intitulé « Conditions financières de la location ».

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par HABITAT EURELIEN – contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte – que Monsieur [O] [T] et Madame [S] [F] restent devoir une somme de 2.755,66 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [S] [F] à payer à HABITAT EURELIEN la somme de 2.755,66 euros au titre des loyers et charges impayées au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de condamnation sous astreinte :

En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Monsieur [O] [T] et Madame [S] [F], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 09 septembre 2024.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge d’HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN recevable en son action ;

PRONONCE à la date du 30 septembre 2025 la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 30 novembre 2021 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN et Monsieur [O] [T] et Madame [S] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 11 avenue de Bretagne, logement n°7 à 28300 MAINVILLIERS ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [T] et à Madame [S] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, HABITAT EURELIEN pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [T] et de Madame [S] [F], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [S] [F] à payer à HABITAT EURELIEN une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due à compter du 30 septembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [S] [F] à payer à HABITAT EURELIEN, la somme de 2.755,66 euros (deux mille sept cent cinquante-cinq euros et soixante-six cents) au titre des loyers et charges impayés au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE HABITAT EURELIEN de sa demande de condamnation sous astreinte ;

REJETTE la demande d’HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [T] et Madame [S] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 09 septembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION