N° RG 24/00648 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMOU

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Miléna LETINAUD de la SARL PAUL YON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C347

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e Peter SCHMID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 17 Juin 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [B],

Madame [I] [F] épouse [B],

demeurant tous deux 15 avenue Pierre Chenais – 28300 MAINVILLIERS

comparants en personne assistés de M^e Miléna LETINAUD, de la SARL PAUL YON, demeurant 74 rue de la Fédération – 75015 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C347

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [S],

demeurant 2 B rue du Soleil d’Or – 28000 CHARTRES

comparant en personne assisté de M^e Peter SCHMID, demeurant 96-98 rue Saint Dominique – Courriel :pschmid@schmid-avocat.com – 75007 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé assisté de [M] [O], auditeur de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 13 Mai 2025 et mise en délibéré au 17 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous- seings privés en date du 12 janvier 2021 à prise d’effet au 1er février 2021, Monsieur [J] [R], aux droits duquel viennent désormais Monsieur [K] [B] et Madame [I] [B], a donné à bail à Monsieur [L] [G] [S] et Madame [X] [V] un logement à usage d’habitation, situé au 2 rue du soleil d’or – 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel initial de 320,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles d’un montant de 30,00 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail lui a été délivré le 14 juin 2024 concernant un arriéré locatif d’un montant de 2 742,77 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 27 août 2024, Monsieur [K] [B] et Madame [I] [B] ont fait assigner Monsieur [L] [G] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

condamner Monsieur [Z] [G] [S] à leur payer la somme de 2 742,77 euros au titre des loyers et charges locatives dus, avec intérêts au taux légal ;condamner Monsieur [Z] [G] [S] à leur payer la somme de 146,37 euros au titre des frais d’huissier, avec intérêts au taux légal ;constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location en date du 12 janvier 2021 ;ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [G] [S] et de tout occupant de son chef du bien situé 2 rue du soleil d’or – 28000 Chartres et ce avec le concours de la force publique si besoin ;fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 366,53 euros mensuels ;ordonner la remise des clés par Monsieur [L] [G] [S] sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard ;condamner Monsieur [Z] [G] [S] à leur payer la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [Z] [G] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 28 août 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [K] [B] et Madame [I] [B] comparaissent personnellement, assistés de leur avocat. Ils maintiennent leurs demandes, exposant que les paiements ont cessé depuis le mois de décembre 2023 et que leur créance locative est désormais de 4 943,53 euros. Ils indiquent que le locataire a refusé de quitter le logement qui est donc toujours occupé.

A l’audience, Monsieur [L] [G] [S] ne comparaît pas personnellement et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 février 2025.

Par mail reçu le 16 janvier 2025, le défendeur adresse, par son avocat, un courrier électronique au tribunal afin de solliciter la réouverture des débats, ou d’autoriser un échange en cours de délibéré, en expliquant avoir adressé un mail le 10 janvier 2025 au tribunal pour solliciter le report de l’affaire mais que celui-ci n’avait finalement pas été transmis. Il dément toute intention dilatoire et s’engage à se mettre en état pour une nouvelle audience, y compris à bref délai.

Les demandeurs, par leur avocat, s’opposent à la réouverture des débats.

Par ordonnance de référé en date du 25 février 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et a invité les parties à échanger préalablement leurs pièces et conclusions respectives.

L’affaire a de nouveau été appelée et retenue à l’audience du 13 mai 2025.

Monsieur [K] [B] et Madame [I] [B] comparaissent personnellement, assistés de leur avocat. Ils sollicitent, aux termes de leurs conclusions soutenues oralement, de voir :

— 

débouter Monsieur [L] [G] [S] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Monsieur [L] [G] [S] à leur payer la somme de 6 409,45 euros au titre des loyers et charges locatives dus avec intérêts au taux légal ;condamner Monsieur [L] [G] [S] à leur payer la somme de 146,37 euros au titre des frais de huissier avec intérêts au taux légal ;constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location en date du 12 janvier 2021 ;ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [G] [S] et de tout occupant de son chef du bien situé 2 rue du soleil d’or – 28000 CHARTRES et ce, avec le concours de la force publique si besoin ;fixer l’indemnité d’occupation la somme de 366,53 euros mensuels ;ordonner la remise des clés par Monsieur [L] [G] [S] sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard ;condamner Monsieur [L] [G] [S] à leur payer la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [L] [G] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance.

A l’audience, Monsieur et Madame [B] maintiennent leurs demandes, rappelant que les paiements ont cessé depuis le mois de décembre 2023 et que leur créance locative est désormais de 6 409,45 euros. Ils indiquent que le locataire a refusé de quitter le logement qui est donc toujours occupé et auquel ils ne peuvent accéder.

Monsieur [L] [G] [S] comparaît personnellement, assisté de son avocat. Il sollicite, aux termes de ses conclusions soutenues oralement, de voir :

suspendre le paiement du loyer à dater du 1er janvier 2025 ;subsidiairement, prononcer la réduction du loyer en cours depuis le 1er janvier 2025 d’au moins 75 % ;lui accorder un délai de paiement d’un minimum de deux années ;durant ce délai, suspendre les effets de la clause résolutoire et du commandement de payer ;lui donner acte de ses engagements de reprendre le paiement du loyer et des charges à compter du mois de mai 2025 et d’apurer d’un seul coup la dette locative dans l’hypothèse de la perception, durant ce délai, d’une provision sur préjudice supérieure à 30 000,00 euros ;dire qu’en cas d’apurement complet de la dette locative, le commandement de payer et la clause résolutoire seront réputés non avenus ;en tout état de cause, ordonner la compensation des créances de part et d’autre, dont l’imputation de l’éventuelle réduction de loyer à dater du 1er janvier 2025, et celle du dépôt de garantie versé à la signature du bail, d’un montant de 640,00 euros ;débouter les consorts [B] de leur demande d’expulsion et de remise des clés sous astreinte .subsidiairement, lui accorder un délai de grâce non inférieur à trois années pour quitter les lieux ;débouter les consorts [B] du surplus de leurs demandes.

A l’audience, Monsieur [S] maintient ses demandes mais indique qu’il se désiste de sa demande de réduction du loyer en cours depuis le 1er janvier 2025. Il rappelle sa situation personnelle découlant de son accident de la circulation en 2023, ce qui l’a conduit à ne plus pouvoir payer ses loyers. Il rajoute qu’il est dans l’attente d’une nouvelle expertise médicale et affirme qu’il devrait percevoir une nouvelle provision sur son préjudice. Il maintient sa demande d’obtention d’un délai de paiement sur deux ans, soulignant qu’il s’engageait à apurer sa dette, dès qu’il aura perçu la provision sur préjudice qu’il anticipe être importante.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025.

L’action est donc recevable.

Sur le désistement de la demande reconventionnelle de réduction du loyer depuis le 1er janvier 2025

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, « le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance ».

Monsieur [L] [G] [S] se désiste de sa demande de réduction du loyer depuis le 1er janvier 2025, ce désistement étant expressément limité à cette demande.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

À titre liminaire, il sera relevé que, si le commandement de payer du 14 juin 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise aussi bien les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le contrat de bail, signé par les parties en janvier 2021, prévoit une clause résolutoire de plein droit, dans laquelle il est stipulé que le contrat de location sera résilié : « deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges […] ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a été délivré à Monsieur [S] par commissaire de justice, à la demande de Monsieur et Madame [B], le 14 juin 2024, pour un montant de 2 742,77 euros en principal au titre des loyers et charges arrêtés à la même date.

Il ressort du dernier décompte en date du 6 mai 2025, produit par Monsieur et Madame [B], que Monsieur [S] n’a pas réglé sa dette dans les deux mois du commandement.

En conséquence, il sera constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 15 août 2024.

Sur la demande de suspension de paiement du loyer à compter du 1er janvier 2025

Le bail s’étant trouvé résilié de plein droit à compter du 15 août 2024, il y a lieu de rejeter la demande de suspension du paiement du loyer à compter du 1er janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [S] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience et que la dette locative s’est aggravée depuis la signification du commandement de payer du 14 juin 2024. Dans ses écritures, Monsieur [S] a confirmé ne pas avoir payé et s’est engagé à apurer d’un seul coup la dette locative, dans l’hypothèse où il percevrait une provision sur préjudices supérieure à 30 000,00 euros.

Quand bien même le défendeur produit différents éléments quant à la procédure en cours concernant son indemnisation suite à son accident de la circulation en 2023, il demeure une incertitude quant au montant de la provision qui sera allouée à Monsieur [S] et quant à la date à laquelle elle sera versée. Monsieur [S] conditionne ainsi l’apurement de sa dette à des paramètres dont il n’a pas la maîtrise.

En outre, les demandeurs produisent différents éléments tendant à illustrer que Monsieur [S], en dépit d’engagements précédents et répétés de sa part, n’a pas remboursé tout ou partie de sa dette locative.

Enfin, au regard de ses revenus actuels découlant des indemnités journalières d’un montant de 36,52 euros versées par la Caisse primaire d’assurance maladie d’Eure-et-Loir, soit un montant de 1095,6 euros mensuels, Monsieur [S] n’est pas en capacité financière de s’acquitter, sur une durée de 24 mois, d’une somme en sus de son loyer courant et des charges afin de réduire progressivement sa dette locative, d’un montant de 6 409,45 euros.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article 24 de la loi n° 89-462 précitée.

Monsieur [S] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 15 août 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu, compte-tenu de la mesure d’expulsion ordonnée et de la fixation d’une indemnité d’occupation, d’assortir la remise des clés d’une astreinte.

Considérant l’absence répétée de suites en dépit de ses engagements, il y a lieu de rejeter la demande subsidiaire de Monsieur [S] d’obtenir un délai de grâce pour quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur et Madame [B], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 15 août 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [S], par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, à la somme de 366,53 euros.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précédemment évoquée que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats ainsi que des déclarations de Monsieur [S] qu’il n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, de sorte qu’au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, reste due à la date du 6 mai 2025, la somme de 6 409,45 euros, échéance d’avril 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] au paiement de la somme provisionnelle de 6 409,45 euros, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Suivant l’article 42 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire, sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article 75 de la même loi. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

En l’espèce, Monsieur [S], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, qui comprennent les frais du commandement de payer d’un montant de 146,37 euros.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [S], condamné aux dépens, indemnisera Monsieur et Madame [B] de leurs frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, François RABY, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DECLARONS recevables Monsieur [K] [B] et Madame [I] [B] en leur action ;

CONSTATONS le désistement d’instance de Monsieur [L] [G] [S], expressément limité à sa demande de réduction du loyer à compter du 1er janvier 2025;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur [J] [R], aux droits duquel viennent désormais Monsieur [K] [B] et Madame [I] [B], d’une part, et Monsieur [L] [G] [S], d’autre part, le 12 janvier 2021, sur l’appartement à usage d’habitation situé 2B rue du soleil d’or à CHARTRES (28000), à la date du 15 août 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 15 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [G] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [K] [B] et Madame [I] [B] pourront faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [G] [S] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 15 août 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale à la somme de 366,53 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [G] [S] à payer à Monsieur [K] [B] et Madame [I] [B], la somme provisionnelle de 6 409,45 euros (six mille quatre cent neuf euros et quarante-cinq centimes) au titre des loyers et charges impayés au 06 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [G] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [G] [S] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [G] [S] à payer à Monsieur [K] [B] et Madame [I] [B], la somme de 1 800 euros (mille huit cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 17 Juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY