N° RG 25/00061 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FLHL

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

N° RG 25/00061 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FLHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [Z]

de nationalité Française

née le 13 Mai 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître SCHMITT Justine, avocat au barreau de Colmar (53)

À l’encontre de :

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [Q], demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître MONHEIT, avocat au barreau de Colmar (26)

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Leïla LABBEN,

Greffier à l’audience : Martine MUSIALOWSKI

Greffier au prononcé : Alexandra VEIT

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 02 février 2026.

JUGEMENT

Contradictoire et prononcé en permier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 27 avril 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Leïla LABBEN, présidente, et Alexandra VEIT, Greffier.

* Copie exécutoire délivrée le 27 AVRIL 2026

à : – M^e SCHMITT + retour des pièces LS

* Copie simple délivrée le 27 AVRIL 2026

à : – M^e MONHEIT + retour des pièces LS

********

Exposé du litige

Par acte sous seing privé signé en date du 7 décembre 2022, Madame [Z] est devenue locataire d’une maison située [Adresse 5] à [Localité 3], le bail prenant effet le 15 janvier 2023.

Plusieurs mois après son entrée dans les lieux, Madame [Y] [Z] faisait état de difficultés liées à l’occupation du logement à son bailleur Monsieur [O] [Q].

Ces difficultés étaient signalées au propriétaire au mois de septembre 2024.

Les assurances respectives de Monsieur [O] [Q] et de Madame [Y] [Z] refusaient la prise en charge des désordres constatés.

Une mise en demeure était adressée au bailleur par Madame [Y] [Z] aux fins de résolution des désordres constatés par différents organismes en vain.

C’est ainsi que Madame [Y] [Z] a été amenée à saisir la juridiction de céans par assignation du 24 janvier 2025 aux fins de :

— condamner le bailleur à procéder aux travaux nécessaires pour rétablir le plancher sous la douche et remédier aux moisissures dans la salle de bain et des dégâts au plafond de la cuisine située sous la salle de bain ainsi que parer au dégât des eaux affectant le mur nord de la maison ainsi que ses conséquences ; sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— suspendre, subsidiairement, autoriser la consignation des loyers ;

— condamner le bailleur à verser à Madame [Z] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner le bailleur à verser à Madame [Z] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

— condamner le bailleur à verser à Madame [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

— condamner le bailleur aux entiers frais et dépens de la présente procédure ;

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— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 17 novembre 2025, Madame [Y] [Z] ayant déménagé depuis l’introduction de la présente procédure, sollicite :

— le débouté de Monsieur [Q] de l’intégralité de ses fins et prétentions ;

— de déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— de condamner le bailleur à lui verser la somme de 3000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— de condamner le bailleur à lui verser la somme de 2000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

— de condamner le bailleur à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

— de condamner le bailleur aux entiers frais et dépens de la présente procédure ;

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le logement présentait un caractère de vetusté dès son entrée dans les lieux et que cette vetusté s’est aggravée au cours de son occupation rendant le logement indécent tel que cela était attesté par constat de la MSA et d’un commissaire de justice.

Elle déclarait avoir signalé plusieurs sinistres à son bailleur qui en refusait la prise en charge, l’assurance de Madame [Y] [Z] ayant également refusé la prise en charge, les sinistres n’entrant pas les réparations locatives.

Elle soutenait que ces désordres lui avait occasionné un trouble de jouissance ainsi qu’un préjudice moral indemnisables.

Pour conclure au rejet des demandes de Monsieur [O] [Q] elle indiquait que sa demande initiale contenait des demandes indéterminées et qu’à ce titre elle n’était pas soumise à l’obligation de conciliation, d’autant plus qu’une tentative de conciliation avait échoué.

Monsieur [O] [Q], par l’intermédiaire de son conseil concluait au rejet des prétentions de Madame [Y] [Z].

Il soulevait en premier lieu l’irrecevabilité de la demande pour défaut de tentative de conciliation mais également pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Il soutenait avoir délivré un logement « neuf » à la demanderesse et qu’aucun manquement ne lui était imputable.

Il indiquait, par ailleurs, que Madame [Y] [Z] ne justifiait d’aucun préjudice.

L’affaire faisait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 2 février 2026 au cours de laquelle Madame [Y] [Z], par l’intermédiaire de son conseil maintenait ses demandes du 17 novembre 2025 et Monsieur [O] [Q], par l’intermédiaire de son conseil, reprenait ses conclusions du 29 janvier 2026, à savoir :

— déclarer la demande de Madame [Z] irrecevable faute de tentative de conciliation préalable et pour défaut d’intérêt et qualité pour agir, en tous les cas, mal fondée ;

— à titre subsidiaire, débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions ;

— à titre plus subsidiaire encore, réduire les prétentions de Madame [Z] à de plus justes proportions ;

— condamner Madame [Z] à lui payer la somme de 15000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers frais et dépens.

1. Sur l’irrecevabilité tirée de l’absence de conciliation préalable

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande , sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros.

Si une demande en justice est indéterminée avec une demande connexe déterminée inférieure à la somme de 5000 euros, il convient de retenir le caractère indéterminé de la demande si bien que la tentative amiable n’est pas obligatoire.

Le défendeur soulève l’irrecevabilité de la demande aux motifs que la demanderesse s’est abstenue de diligenter une mesure préalable de conciliation extra-judiciaire à laquelle elle était tenue, ses demandes n’excédant pas 5000 euros.

La défenderesse, quant à elle, invoque à l’appui de sa demande qu’elle n’est pas soumise à la tentative de conciliation dans la mesure où elle contenait à la fois des demandes déterminées d’un montant de 5000 euros et indéterminées lors de l’introduction de l’instance.

Elle indique, qu’en tout état de cause, une tentative de conciliation a été menée par l’expert en assurance lors de l’expertise contradictoire en date du 8 janvier 2025 mais qu’elle a échoué.

En l’espèce, force est de constater que, dans son assignation délivrée à l’encontre de Monsieur [O] [Q] le 24 janvier 2025 et saisissant la juridiction de céans, Madame [Y] [Z] sollicitait du tribunal :

— la condamnation du bailleur à procéder aux travaux nécessaires pour rétablir le plancher sous la douche et remédier aux moisissures dans la salle de bain et aux dégâts du plafond de la cuisine située sous la salle de bain sous astreinte de 50 euros par jours de retard à compter de la décision à intervenir ;

— la condamnation du bailleur pour parer au dégât des eaux affectant le mur nord de la maison ainsi que ses conséquences sous astreinte de 50 euros par jours de retard à compter de la décision à intervenir ;

— la suspension des loyers et subsidiairement leur suspension ;

— la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 3000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 2000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de moral ;

— la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens ;

— l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle a dès lors formé une demande indéterminée et une demande déterminée d’un montant de 5.000€ connexe à la première.

Or, il convient de rappeler ici que si la demande en justice est indéterminée avec une demande connexe déterminée inférieure ou égale à 5.000 euros, la tentative amiable visée à l’article 750-1 du code de procédure civile n’est pas obligatoire.

Cependant, pour être tout à fait précis, il est nécessaire de rappeler que pour déterminer le respect ou non par la partie qui assigne des dispositions de l’article 750-1 précité, il convient de se placer au jour de la délivrance de l’assignation et d’examiner les demandes formées sans s’interroger à ce stade sur la question de leur bien fondé.

Au regard de ces éléments et des demandes présentées par Madame [Y] [Z] dans son assignation délivrée à Monsieur [O] [Q], rien n’imposait en l’état de recourir à une tentative préalable de résolution amiable du litige.

Au demeurant, une telle tentative a été initiée et a échoué tel que cela ressort du rapport d’expertise contradictoire du 8 janvier 2025.

Monsieur [O] [Q] sera en conséquence débouté de sa fin de non-recevoir formée de ce chef.

2. Sur l’irrecevabilité tirée du défaut d’intérêt et de qualité pour agir

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 31 du même code dispose que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Cet intérêt est apprécié souverainement par le juge.

Monsieur [O] [Q] soutient que la demande de Madame [Y] [Z] est irrecevable au motif que cette dernière est dépourvue de qualité et d’intérêt à agir dans la mesure où :

— elle ne démontre pas l’absence d’indemnisation par son assurance et qu’elle ne produit pas les conditions générales et particulières des garanties qu’elle a souscrit auprès de Groupama ni le décompte des sommes perçues ou un attestation de non prise en charge après le 08 janvier 2025 ;

— elle ne démontre pas une éventuelle subrogation ou une renonciation de son assureur à exercer ses droits alors que les sinistres relèvent du régime assurantiel ;

— les demandes indemnitaires portent sur des désordres ayant persisté après son départ des lieux et qu’ainsi il n’existe pas de lien juridique entre Madame [Y] [Z] et le préjudice qu’elle invoque au jour de l’instance ;

— que Madame [Y] [Z] ne dispose pas d’un droit actuel et certain à indemnisation d’autant plus qu’aucune faute du bailleur n’est démontrée.

Madame [Y] [Z] soutient avoir intérêt et qualité à agir dans la mesure où elle n’a pas été indemnisée, que certains désordres sont antérieurs à son entrée dans les lieux et que d’autres sont structurels et de ce fait, non pris en charge par son assureur.

En premier lieu, il résulte du courrier et d’un rapport d’expertise du 29 octobre 2024 émanant de Groupama, assurance de la locataire, que les sinistres ci-dessous sont exclus de leur prise en charge car ne relevant pas de l’assurance de la locataire :

— les dommages liés au parquet de la salle de bain qui étaient déjà présents lors de l’entrée dans les lieux ;

— l’infiltration par la façade de l’immeuble qui est également antérieure à l’état des lieux.

Il résulte effectivement de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 10 janvier 2023 que :

— la salle de bain présentait un sol en « état d’usage » avec un « carré refait devant la douche parquet noirsi » ;

— des traces de coulures étaient présentes sur les murs dans différentes pièces ;

— de nombreuses fissures étaient relevées.

Il résulte du rapport d’expertise contradictoire du 8 janvier 2025 que :

— le dégât des eaux au niveau du parquet à la sortie de la douche est antérieur à l’entrée dans les lieux ;

— des microfissures avec infiltration sont constatées dans l’entrée du RDC, au 1er étage sur le plafond des sanitaires et dans la chambre d’enfant au dernier étage ;

— aucune proposition d’indemnisation n’est formulée.

En outre, il résulte d’une attestation transmise par mail par Groupama en date du 29 octobre 2024 qu’aucune indemnisation n’a été versée à Madame [Y] [Z] au titre des trois sinistres qu’elle a déclarés.

Il ressort également des pièces produites par Madame [Y] [Z] que :

— un devis n°DEV5500020031 O N daté du 23 janvier 2025 lui a été adressé fin février 2025 émanant de la société Alsace Rénovation sans mention d’aucun tarif ;

— le devis a été validé par l’assureur au titre des travaux au cours du mois de juin 2025.

Il résulte donc de ces pièces que Madame [Y] [Z] n’a pas été indemnisée par l’assureur dans la mesure où :

— l’assureur a sollicité directement une entreprise pour la réalisation des travaux, à charge pour l’assureur de régler directement la facture auprès de cette dernière ;

— le devis a été validé par l’assureur au cours du mois de juin 2025 alors même que Madame [Y] [Z] avait d’ores et déjà quitté le logement, ce dont le bailleur et l’assurance avaient été informés.

Il résulte également des pièces produites par la demanderesse que les garanties particulières et générales sont produites (pièces 30 et 31), il n’y pas donc pas lieu de solliciter Madame [Y] [Z] sur ce point.

De plus, il résulte du contrat d’assurance d’habitation que seules les infiltrations d’eau sont garanties lorsqu’elles entraînent des détériorations, les fissures structurelles du bâtiment ne figurant pas dans les garanties de la locataire. Ce type de dommages n’entre d’ailleurs pas dans les dommages dont un locataire doit répondre sauf dégradation volontaire du bien.

De même, l’indemnisation de la perte de jouissance ne figure pas au titre des garanties prises en charge par l’assureur de Madame [Y] [Z], d’autant plus qu’il s’agit d’une responsabilité légale pesant sur le bailleur.

C’est donc à ce titre que Groupama a proposé une prise en charge des travaux nécessaires aux dégâts causés dans la chambre d’enfant au 1er étage aux mois de février et juin 2025.

Les dégâts liés aux infiltrations par la façade de l’immeuble n’étaient pas pris en charge dans la mesure où ils étaient antérieurs à l’état des lieux. Ils ne pouvaient donc être pris en charge par l’assureur de Madame [Y] [Z].

Les fissures étant structurelles, elles n’entraient pas davantage dans les garanties offertes par l’assurance locataire.

Il convient de rappeler que la subrogation est une fiction juridique par suite de laquelle une créance, payée avec des deniers fournis par un tiers et, par conséquent, éteinte par rapport au créancier, est réputée subsister avec tous ses accessoires au profit de ce tiers afin d’assurer l’efficacité de son recours pour le remboursement des fonds qu’il a avancés, la subrogation personnelle est légale lorsqu’elle a lieu, de plein droit , par l’effet d’un texte et non d’une convention.

Il découle notamment de l’article L121-12 du code des assurances que « sans préjudice du deuxième alinéa de l’article L. 121-2, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.(…) »

Aucune réparation n’ayant eu lieu et n’ayant été prise en charge par l’assureur de Madame [Y] [Z] antérieurement à son départ des lieux, l’assurance de cette dernière ne pouvait ni être subrogée dans ses droits ni exercer une quelconque renonciation à exercer ses droits.

De plus, en sollicitant une telle subrogation, le défendeur semble admettre implicitement l’existence de désordres qui lui sont imputables.

Il résulte, en outre, de l’application de l’article 31 du code de procédure civile et de la jurisprudence de la Cour de Cassation que l’intérêt à agir s’apprécie au jour de la demande en justice.

En effet, l’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

En outre, l’intérêt invoqué doit exister au moment où la demande est formée pour être pris en considération et il est admis qu’une situation passée peut laisser subsister un intérêt actuel et certain.

En l’espèce, Madame [Y] [Z] a saisi la juridiction de céans le 30 janvier 2025 et il résulte de l’état des lieux de sortie qu’elle a quitté le logement le 03 mars 2025, elle occupait donc le logement litigieux au jour de l’introduction de la procédure et son intérêt à agir existait incontestablement lors de l’introduction de l’instance.

Le préjudice invoqué par Madame [Y] [Z] était actuel au moment de l’introduction de l’instance, cette dernière étant toujours locataire à ce moment-là. Le fait que Madame [Y] [Z] ait quitté les lieux entre l’introduction de la demande et le présent jugement est sans incidence sur son intérêt ou sa qualité à agir.

Enfin, Madame [Y] [Z] était locataire du logement litigieux, son intérêt à agir était donc direct lors de l’introduction de l’instance au regard des motifs invoqués et de sa qualité de locataire actuelle.

Madame [Y] [Z] avait également toute qualité à agir, les désordres invoqués n’ayant pas été régularisés au moment de l’introduction de l’instance et elle était victime des conséquences en découlant, aucune prise en charge par son assureur n’ayant été régularisée par ailleurs.

Les demandes de fin de non-recevoir présentées par Monsieur [O] [Q] au titre du défaut de qualité et d’intérêt à agir seront rejetées et la demande sera déclarée recevable.

3. Sur la demande tendant à enjoindre Madame [Y] [Z] d’avoir à communiquer son adresse

Il résulte de l’article 54 du code de procédure civile que la demande initiale mentionne notamment le domicile du demandeur.

En l’espèce, l’adresse de Madame [Y] [Z] au jour de la demande initiale est indiquée dans sa requête.

Le défendeur indique que Madame [Y] [Z] n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.

Madame [Y] [Z] indique avoir déménagé au cours de l’instance et avoir porté à la connaissance de son bailleur sa nouvelle adresse tel que cela figure sur le constat du commissaire de justice et que c’est d’ailleurs à cette adresse que Monsieur [O] [Q] lui a adressé un chèque en remboursement de la caution versée lors de la signature du bail.

Il résulte, en effet, du constat de commissaire de justice en date du 3 mars 2025 page 68 que la nouvelle adresse de Madame [Y] [Z] est communiquée, ce constat étant d’ailleurs produit par la partie défenderesse elle-même en pièce n°1 et le chèque de remboursement de la caution a été adressé à Madame [Y] [Z] à cette même adresse.

En conséquence, il y a lieu de constater que Monsieur [O] [Q] est parfaitement informé de la nouvelle adresse de Madame [Y] [Z], a minima, depuis le 03 mars 2025, ainsi sa demande d’injonction sera rejetée.

4. Sur les demandes indemnitaires

Le régime issu de la loi du 6 juillet 1989 constitue un régime impératif auquel il ne peut être dérogé concernant notamment les obligations du bailleur et celles du locataire.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant par apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, les critères de la décence étant fixés par décret en Conseil d’État.

La notion de logement décent est distincte de celle de logement insalubre et elle est encadrée par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui prévoit que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

— (…)

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. »

L’insalubrité quant à elle ne peut être retenue qu’en présence d’un arrêté préfectoral en application de l’article L511-11 du code de la construction et de l’habitation.

Plus précisément, l’article 6 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur l’obligation de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation.

Le bailleur est tenu de s’acquitter de cette obligation tout au long du bail.

L’article 6b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 combiné à l’article 1721 du code civil imposent, quant à eux, au bailleur deux obligations de garantie à l’égard du preneur, à savoir l’obligation d’assurer la jouissance paisible du logement et de garantir le locataire contre les vices et défauts de la chose louée.

Cette obligation s’applique y compris si le bailleur n’avait pas connaissance de l’existence du vice lors de la signature du bail.

Cette obligation fondamentale pour le bailleur d’assurer la jouissance des lieux au locataire en contrepartie du paiement du loyer l’oblige à garantir certains troubles et à se charger de l’entretien ou des réparations nécessaires à une jouissance paisible des lieux loués.

Enfin, l’ article 6c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il résulte de la jurisprudence que la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de cette obligation de délivrance (3ème chambre civile 20 septembre 2006).

Ainsi, le bailleur est tenu d’une garantie de son fait personnel, de ce fait, il est notamment responsable à l’égard du preneur des troubles de jouissance qu’il cause directement.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives et donc par déduction celles qui sont à la charge du bailleur.

Ainsi, constituent notamment des réparations locatives :

— le dégorgement des conduits d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières ;

— le graissage des gonds, paumelles et charnières des sections ouvrantes telles que portes et fenêtres et les menues réparations ;

— la réfection des mastics des vitrages et le remplacement des vitres détériorées ;

— le maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons, les menus raccords de peinture et tapisseries.

Ne sont pas des réparations locatives, les réparations des ouvrants lorsqu’ils laissent passer l’air, la réfection des plafonds, murs intérieurs et cloison, les raccords de peintures et tapisseries.

Il résulte d’une jurisprudence constante que les réfections du plancher et de la porte-fenêtre d’un appartement dont les dégradations ne sont pas imputables aux locataires, ne constituent pas des réparations locatives et incombent aux bailleurs, en application de l’article 6 de la loi de 1989 ( CA [Localité 4], 6e ch. A, 3 avr. 1996).

Il résulte de l’état des lieux des désordres préexistants et des déclarations des parties que plusieurs désordres se sont aggravés :

— dégât des eaux dans la salle de bain antérieur à l’entrée dans les lieux de Madame [Y] [Z] impactant le parquet : affaissement, présence de moisissures et champignons ; dommages au plafond situé en-dessous ;

— fissures structurelles dans les chambres, salle de bain et couloir ;

— diverses infiltrations d’eau : mur nord de la maison conduisant à des moisissures à l’intérieur dans le couloir et les sanitaires ; chambre de l’aîné.

Madame [Y] [Z] indique avoir fait état des difficultés relatives au dégât des eaux dans la salle de bain, aux infiltrations d’eau sur le mur nord et aux fissures structurelles au bailleur dès septembre 2024 et à son assurance dès octobre 2024.

L’assurance a refusé la prise en charge au motif que certains désordres étaient pré-existants à son entrée dans les lieux et que d’autres relevaient de l’assurance du bailleur.

Madame [Y] [Z] justifie avoir alors mis en demeure Monsieur [O] [Q] d’avoir à prendre en charge les désordres ce qu’il a refusé à l’exception de la porte douche de la salle de bains.

Elle indique avoir rencontré des difficultés liées à son état de santé (difficultés respiratoires telles que cela résulte des certificats médicaux produits) imputables à l’humidité et aux moisissures ainsi qu’une détresse psychologique (anxiété, troubles du sommeil notamment) suite à l’inertie du propriétaire malgré ses nombreuses demandes.

Elle sollicite ainsi l’indemnisation de son trouble de jouissance ainsi qu’une indemnisation au titre de son préjudice moral.

Monsieur [O] [Q] conteste tout manquement à son obligation de délivrance et se prévaut de l’absence de preuve par la demanderesse de l’existence de troubles de jouissance qui lui seraient imputables d’autant plus que les difficultés rencontrées par la locataire ont été ponctuelles et limitées à l’automne et l’hiver 2024.

Il indique, en outre, que Madame [Y] [Z] a réceptionné le logement en parfait état de réparations locatives et qu’elle a accepté de prendre le logement en l’état, ainsi elle ne peut désormais se prévaloir des désordres mentionnés dans l’état des lieux d’entrée.

Il affirme que le logement ne présente aucun caractère d’indécence.

Il ajoute que les fissures structurelles ne sont pas datées et que leur origine est indéterminée, qu’en tout état de cause, elles ne lui sont imputables.

Il soutient également qu’aucun rapport de l’agence régionale de santé ne statue sur une insalubrité et que le constat d’huissier ainsi que celui de l’inspecteur social ont une faible valeur probante.

Il invoque l’obligation pour Madame [Y] [Z] d’avoir à prendre en charge les difficultés liées aux infiltrations d’air au titre des réparations locatives.

Il soutient avoir été diligent et que les dégâts des eaux résultent d’un défaut d’entretien des cheneaux et gouttières et portes fenêtres et vitrages par Madame [Y] [Z].

Il produit plusieurs attestations dont l’une émanant d’un ancien locataire (2019-2023) qui indique n’avoir jamais rencontré aucun souci et que « toutes les demandes ont été traitées rapidement par les professionnels nécessaires aux diverses situations ».

Il soutient également que Madame [Y] [Z] ne produit aucun devis ni aucune facture relativement aux travaux effectués pour lesquels elle sollicite une indemnisation.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 10 janvier 2023 notamment que :

— au niveau de l’entrée : fissures au sol ; carrelage en état d’usage ; fissures au mur avec raccord de tapisserie et nombreuses traces noires ; fissures sur le carrelage de l’escalier ;

— sanitaire (WC) : traces à différents endroits avec décollement de tapisserie ; tapisserie « état d’usage » ;

— séjour/salon : fissures à différents endroits ; écaillement du joint ciment ; trous non rebouchés ; tapisserie et carrelage « état d’usage » ;

— couloir : sol « état d’usage » ; fissure dans l’angle du mur et traces à différents endroits du mur avec une tapisserie en « état d’usage » ; fenêtre en « état d’usage » ; escalier en « état d’usage » ;

— SAS couloir chambre : plusieurs impacts sur le parquet stratifié en « état d’usage » ; nombreux trous non rebouchés sur le mur dont la tapisserie est en « état d’usage » ; déchirures tapisserie ;

— chambre : parquet stratifié en « état d’usage » avec des écailles ; porte et plafond en bois en « état d’usage » et mur en « état d’usage » ;

— chambre 2 : sol avec parquet stratifié en « état d’usage » ; mur en « état d’usage » avec trace de coulure et peinture écaillée ; ;

— chambre 3 : mur en « état d’usage » avec 2 fissures dont une grosse fissure côté cadre de la porte ; mur avec peinture écaillée ;

— WC 2 : état d’usage ;

— salle de bains : porte en « état d’usage » ; sol en « état d’usage » avec un « carré refait devant la douche parquet noirsi » ; mur en « état d’usage » avec fissures sur la faïence ; baignoire avec fissures ; douche – joint en « mauvais » état « noir et jaunie » ; bac de douche présentant « trace noir ancien ».

Ainsi, il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’appartement était globalement identifié comme étant dans un mauvais état et non dans un état neuf comme le prétend Monsieur [O] [Q].

De nombreuses fissures étaient d’ores et déjà présentes et identifiées, de même que de nombreuses traces d’humidité et murs en mauvais état.

Ces éléments combinés à une aggravation des désordres et à leur non prise en charge par le bailleur ne pouvaient que conduire à une indécence du logement.

Par ailleurs, si les fissures structurelles ne sont pas datées et qu’elles ne sont pas imputables au bailleur, cela ne l’exonère en rien de ses obligations quant à la prise en charge de ces fissures, ces réparations n’étant pas considérées comme des réparations locatives. Il appartenait à Monsieur [O] [Q] de prendre attache avec son assurance à ce titre.

Il conviendra de noter une certaine contradiction dans l’attestation produite par Madame [J] [G] (annexe 7) qui indique à la fois n’avoir jamais rencontré aucun problème et dans le même temps que toutes les difficultés ont été prises en charge rapidement.

Ce qui démontre qu’elle a rencontré des difficultés pendant sa période de location.

Comme cela a déjà été indiqué, il résulte des pièces produites que l’assurance de Madame [Y] [Z] a proposé une prise en charge à travers de certains travaux au cours du mois de juin 2025, soit postérieurement à son départ des lieux intervenu le 3 mars 2025.

Tel que cela a également été démontré en amont, l’état des lieux porte mention d’un certain nombre de désordres importants lors de l’arrivée de Madame [Y] [Z] et qui ne lui sont donc pas imputables et dont elle n’avait pas la charge.

En outre, il résulte d’un rapport de contrôle émanant de la MSA et établi par un contrôleur agréé et assermenté, dont la valeur probante ne saurait être remise en cause valablement, et établi le 9 décembre 2024 que les éléments suivants ont notamment été relevés :

— des fissures supplémentaires sont apparues dans le couloir et les toilettes au 1er niveau avec descellement des plinthes et du carrelage et fissures supplémentaires dans les chambres au 2ème niveau ;

— fissures extérieures ;

— moisissures noires sous la plaque du parquet de la salle de bain, plaque déposée sur du linoléum déjà dégradé ;

— gondolement du plafond dans le couloir du 1er niveau ;

— de nouvelles traces d’humidité laissent apparaître la présence de champignons et de moisissures dans la cuisine ;

— odeur d’humidité présente dans les toilettes, moisissures noires, décollement de la tapisserie ;

— absence de revêtement anti-pluie.

Ce rapport auquel s’ajoute un rapport social de la MSA en date du 9 décembre 2024, fait état d’un passage d’air dans certaines pièces.

Ces désordres sont étayés par des photos qui sont plutôt éloquentes.

Il est à noter que ce rapport était précédé d’un constat par commissaire de justice en date du 8 novembre 2024 constatant les mêmes éléments.

Madame [Y] [Q] a d’ailleurs fait l’acquisition d’absorbeurs d’humidité en date du 30 octobre 2024 (pièce n°12) attestant de sa volonté de résoudre les difficultés liées à l’humidité du logement.

Monsieur [O] [Q] n’a pris entrepris aucune réparation à l’exception du remplacement d’une tuile sur le toit à l’origine de certaines infiltrations.

Les affirmations de Monsieur [O] [Q] quant au défaut d’entretien par Madame [Y] [Z] ne sont étayées par aucun élément, les infiltrations d’eau étant identifiées comme résultant de fissures sur les murs extérieurs et d’une tuile défectueuse dont la réparation n’incombait pas au locataire.

Il a d’ailleurs restitué la caution à Madame [Y] [Z].

De même, Monsieur [O] [Q] soutient qu’il appartenait à Madame [Y] [Z] de remplacer les vitres détériorées.

Si cela constitue effectivement une réparation locative, il n’est pas démontré qu’une vitre était détériorée. Il est en revanche établi que les infiltrations d’air résultaient des fissures et dégradations des murs constatées dans le logement au titre de désordres structurels non imputables au preneur.

Ainsi, au regard de ces éléments, force est de constater que le logement occupé par Madame [Y] [Z] présentait un caractère d’indécence auquel le propriétaire n’a jamais voulu remédier malgré les nombreuses demandes de Madame [Y] [Z].

Au regard de l’importance et de la gravité des désordres constatés dont certains sont structurels et antérieurs à l’entrée dans les lieux, certains ayant d’ailleurs subi une aggravation au cours de l’occupation du logement par Madame [Y] [Z], cette dernière a subi un trouble de jouissance indemnisable d’autant plus que Monsieur [O] [Q] informé des désordres n’a entrepris aucune réparation.

Enfin, il convient de souligner qu’aucun devis et aucune facture ne pouvait être produits par Madame [Y] [Z], cette dernière n’ayant pas à prendre en charge les travaux.

Au surplus, cette dernière sollicite l’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance et non au titre du remboursement de travaux effectués.

Ainsi, une indemnité de 3000 euros sera allouée à Madame [Y] [Z] au titre du trouble de jouissance.

Cette somme apparaît d’autant plus équitable au regard du montant du loyer qui était fixé à 621,44 euros outre 200 euros de provisions sur charge et de la durée des troubles subis auxquels il n’a pu être remédié que par le déménagement de Madame [Y] [Z].

Monsieur [O] [Q] invoque l’absence de déménagement de Madame [Y] [Z] pour s’opposer à sa demande en dommages et intérêts, cela démontrant l’absence de préjudice pour cette dernière.

Or, celle-ci a précisément déménagé quelques mois après vaines sollicitations auprès de Monsieur [O] [Q] tel que cela résulte de l’état des lieux du 3 mars 2025, elle a donc quitté le logement quelques mois après la découverte et le signalement des désordres que Monsieur [O] [Q] refusait de prendre en charge au mépris de ses obligations.

Un certificat médical du 29 novembre 2024 atteste d’un syndrome anxio-dépressif découlant en partie des conditions de vie dans son logement (pièce 11).

Un certificat médical du 02 avril 2025 fait état d’un asthme apparu après un épisode infectieux bronchique survenu au mois de janvier 2025 (pièce 32).

Il résulte de ces éléments que les troubles de santé rencontrées par Madame [Y] [Z] sont concomitants avec les désordres rencontrés et constatés dans le logement qu’elle occupait, ils sont donc en lien avec les moisissures et l’humidité persistante au sein du logement qu’elle occupait.

Au-delà de ses difficultés, elle a également du faire face à l’inertie et à l’opposition de Monsieur [O] [Q] afin de pouvoir vivre dans un logement décent.

Ainsi, il sera alloué une somme de 2000 euros à Madame [Y] [Z] au titre de son préjudice moral.

4. Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [Q] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner Monsieur [O] [Q] à indemniser Madame [Y] [Z] à hauteur de 1500 euros.

A cette occasion, il sera rappelé que le premier alinéa de l’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’en décider autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [O] [Q] ;

DÉCLARE la demande de Madame [Y] [Z] recevable ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 3000 euros au titre de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 2000 euros au titre de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 27 avril 2026, par L. LABBEN, présidant l’audience, assistée de A. VEIT, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le greffier Le juge