RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 330/25jcp

N° RG 25/00076 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPY7

ORDONNANCE DE REFERE DU 29 Mai 2025

Entre :

OPH OPAC DE L’OISE

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Mme [Y], comparante munie d’un pouvoir

Et :

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 24 Avril 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 29 Mai 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 25/00076 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPY7 – jugement du 29 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2007, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE, bailleur, a consenti à Monsieur [P] [Z], preneur, un bail d’habitation portant sur un logement n°1448 avec cave situé [Adresse 2]D/13, à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial en principal du logement de 221 euros, charges en sus, payable à terme échu.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, le bailleur a fait délivrer le 19 novembre 2024 à Monsieur [P] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal de 785,98 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE a fait assigner en référé Monsieur [P] [Z] à comparaitre devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 24 avril 2025 aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 20 janvier 2025 ;

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef à compter de la signification de l’ordonnance avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [P] [Z] au paiement en deniers et quittances de la somme provisionnelle de 778,94 euros représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges au 20 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, à parfaire des loyers et charges dus à la date d’effet de la clause résolutoire, assortie des intérêts au taux légal ;

— condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, soit un montant total de 384,01 euros comprenant un loyer logement de 272,94 euros et une provision de charges de 111,07 euros, et ce à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, cette indemnité étant revalorisable ;

— condamner Monsieur [P] [Z] au paiement de la somme de 230 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais à exposer pour parvenir à l’expulsion ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025.

En demande, le bailleur, dûment représenté, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance en actualisant le montant de sa demande à la somme expurgée des dépens due au 24 avril 2025 de 584,53 euros selon décompte en date du 24 avril 2025 versé aux débats, inférieure au montant sollicité par assignation aux présentes.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que le commandement de payer est demeuré infructueux, les paiements irréguliers ayant été insuffisants à régler la dette locative. Toutefois, le défendeur ayant repris avant l’audience le paiement des loyers courants par un versement conséquent de 1.200 euros, le bailleur indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement de la dette locative, suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail.

En défense, bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude le 28 février 2025, Monsieur [P] [Z] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter à l’audience du 24 avril 2025, ni fait valoir de motifs d’indisponibilité.

Il sera donc statué par ordonnance réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’est pas venu soutenir ses prétentions à l’audience, le Tribunal peut en application de l’article 472 du Code de procédure civile, statuer sur les seuls éléments produits par l’autre partie et faire droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Selon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 novembre 2024, le demandeur produisant l’accusé de réception de la sous-préfecture de [Localité 7], soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 28 février 2025.

Selon les termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 avril 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre

Il entre dans les pouvoirs du Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé de constater l’application de la clause résolutoire de plein droit, ces pouvoirs étant limités par l’existence d’une contestation sérieuse.

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024, Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le demandeur produit le contrat conclu entre les parties le 29 novembre 2007 qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Il est établi au vu des éléments versés aux débats, à savoir le décompte en date du 24 avril 2025 qui comprend un historique des appels et paiements, que le commandement de payer délivré le 19 novembre 2024, reprenant les dispositions contractuelles précitées, est resté partiellement infructueux dans les deux mois de sa délivrance. La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 20 janvier 2025.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient à défaut de libération volontaire des lieux d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Le maintien dans les lieux du défendeur en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle due par Monsieur [P] [Z] au montant du loyer prévu par le contrat de location, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation. Il est rappelé au défendeur qu’il lui appartient d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

Le Juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Le bailleur justifie d’un décompte qui établit l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 24 avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse) à la somme expurgée des dépens de 584,53 euros, inférieure au montant sollicité par son acte introductif d’instance, tenant compte de la réduction de loyer solidarité, de la régularisation des charges et des versements de droits APL, et comprenant des frais d’assurance locative imputables au preneur, le bailleur ayant dument justifié de la mise en demeure préalable par courrier recommandé du 17 octobre 2024 d’avoir à attester d’une assurance habitation obligatoire.

Force est toutefois de relever que bien que le bailleur verse aux débats deux courriers simples de rappel en date du 15 décembre 2023 et 13 février 2024 d’avoir à répondre à une enquête sociale d’occupation aux fins de statistiques, il ne justifie pas d’une mise en demeure préalable précisant le fondement légal susceptible de donner lieu à une pénalité mensuelle non remboursable de 7,62 euros, rétroactive à compter de janvier 2024. Les frais de pénalités d’enquête occupation sociale non justifiés en l’espèce appliqués à hauteur de 76,20 euros seront donc écartés portant la dette locative au 24 avril 2025 valablement opposable en l’état au défendeur à la somme de 508,33 euros.

Monsieur [P] [Z], qui ne justifie pas s’être libéré de sa dette, sera donc condamné à payer au demandeur la somme de 508,33 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités et dans le délai fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que le défendeur a repris le paiement régulier des loyers courants avant l’audience selon décompte locatif versé aux débats, la situation personnelle et financière du preneur apparaissant en conséquence compatible avec l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et le maintien dans les lieux, le bailleur n’y étant pas au demeurant opposé.

Monsieur [P] [Z] sera donc autorisé à se libérer de sa dette en 10 mensualités de 50 euros et une 11ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, en sus du paiement du loyer courant selon les modalités visées au dispositif.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué. En revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, la clause résolutoire reprenant pleinement ses effets.

En ce cas, le défendeur étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail et à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef pourra donc être mise en œuvre selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

De plus, l’indemnité d’occupation provisionnelle telle que définie ci-avant due par le défendeur s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En vertu de l’article L 111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

En l’espèce, le défendeur, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 novembre 2024. Les frais de l’exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenu aux dépens, le défendeur sera condamné à verser au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 50 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a en l’espèce pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant publiquement en référé par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 29 novembre 2007 par l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE à Monsieur [P] [Z] sur le logement n°1448 avec cave situé [Adresse 2] D/13, à [Localité 8], par acquisition de la clause résolutoire au 20 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE, au titre des loyers arriérés, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 24 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, la somme de 508,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

AUTORISE Monsieur [P] [Z] à se libérer de cette somme en 10 versements mensuels de 50 euros et un 11ème versement soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier accordé à Monsieur [P] [Z], et la continuation du contrat de bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant à l’échéance, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets ;

EN CE CAS

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [Z] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] en cas de résiliation effective à payer à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant des loyers revalorisables du bail résilié augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que les loyers du bail résilié et que l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer tandis que les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE une somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire ;

DIT que la présente ordonnance sera notifiée par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La présente ordonnance a été prononcée par mise à disposition au greffe le 29 mai 2025, par le Juge assisté du Greffier, et signée par elles.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES