RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 311/25JCP

N° RG 24/00165 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CMJP

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

Entre :

Monsieur [Z] [X]

né le 30 Décembre 1972 à [Localité 13] ([Localité 12])

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par la SELARL FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE,

Madame [F] [O]

né le 27 Mai 1973 à [Localité 8] (OISE)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par la SELARL FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE,

Et :

Monsieur [V] [P]

domicilié : chez PHR GESTION (GL et P)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS

SASU PHR GESTION (GL et P)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christelle LEFEVRE, avocat au barreau de COMPIEGNE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 03 Avril 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 22 Mai 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Copies le 23/05/25 à la selarl FEDARC, à M^e PARMENTIER et à M^e LEFEVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mai 2022, Monsieur [V] [P], représenté par la SAS PHR GESTION, a donné à bail à Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial de 1530,70 euros et une provision mensuelle pour charges de 66,50 euros.

Invoquant des désordres au sein du logement loué, Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] ont fait établir un constat par commissaire de justice le 30 novembre 2023.

Se prévalant de ces désordres, Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] ont fait délivrer à la SAS PHR GESTION, le 24 janvier 2024, une mise en demeure de réaliser les remises en état nécessaires ainsi que l’installation d’un chauffage d’appoint et ont sollicité l’accord de l’agence pour suspendre le paiement des loyers jusqu’à réception des travaux.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 28 mars 2024, Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] ont fait assigner Monsieur [V] [P] et la SAS PHR GESTION devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de, sous le bénéfice des dispositions des articles 1719 et suivants du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 :

Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X],Condamner in solidum Monsieur [V] [P] et la SAS PHR GESTION à réaliser les travaux de réparation :Du système de chauffage et de chaudière,De l’étanchéité des fenêtres,De remise en état des murs affectés par la moisissure,De la porte coulissante de la salle de bain,De la fuite d’eau dans le garage,Du système de verrouillage de la porte du garage,Des éclairages extérieurs de la maison,Le tout sous astreinte de 350 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir,

Ordonner la suspension du paiement des loyers à compter de la signification de l’assignation et jusqu’à réalisation effective desdits travaux,Condamner in solidum Monsieur [V] [P] et la SAS PHR GESTION à payer à Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] à titre de dommages et intérêts :La somme de 19166,40 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,La somme de 5000 euros au titre de la résistance abusive,Condamner in solidum Monsieur [V] [P] et la SAS PHR GESTION à verser à Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum Monsieur [V] [P] et la SAS PHR GESTION en tous les dépens.

L’affaire, ayant fait l’objet de deux renvois, a été appelée et utilement retenue à l’audience publique du 3 avril 2025.

A l’audience, Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X], représentés par leur conseil, actualisent leurs demandes et sollicitent la condamnation in solidum de Monsieur [V] [P] et la SAS PHR GESTION à réaliser les travaux de réparation ou de remplacement des éclairages extérieurs de la maison sous astreinte de 350 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir. Ils maintiennent leurs demandes à titre de dommages et intérêts.

Ils demandent à ce que Monsieur [V] [P] soit débouté de sa demande reconventionnelle. Ils maintiennent leurs demandes accessoires au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

En défense, Monsieur [V] [P], représenté par son conseil, demande à titre principal qu’il soit jugé qu’il a bien réalisé l’intégralité des travaux nécessaires, que Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes principales.

A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] à lui payer, par l’intermédiaire de la SAS PHR GESTION, la somme de 3482,66 euros.

A titre subsidiaire, il demande que le quantum des éventuelles condamnations prononcées à son égard soient réduites dans de plus juste proportion et que la SAS PHR GESTION soit condamnée à le relever indemne et le garantir de toutes les éventuelles condamnations prononcées à son encontre.

En tout état de cause, il demande la condamnation in solidum de la société PHR GESTION, Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL WOOG et Associés, prise en la personne de M^e Marine PARMENTIER.

La SAS PHR GESTION, représentée par son conseil, demande que Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] soit déclarés mal fondés en leurs demandes relatives à la réalisation des travaux par elle-même et qu’ils en soient déboutés. Elle sollicite que les demandeurs soient également déclarés mal-fondés en leurs demandes relatives au préjudice de jouissance et de la résistance abusive et qu’ils en soient déboutés.

En cas de condamnation, elle demande à ce que Monsieur [V] [P] soit condamné à faire réaliser les travaux concernant l’éclairage extérieur.

Elle sollicite que Monsieur [V] [P] soit débouté de son appel en garantie en l’absence de faute de sa part.

Elle sollicite que Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] soient déboutés de leurs demandes accessoires et qu’ils soient reconventionnellement condamnés au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « rappeler », « déclarer », « constater » et « acter » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le juge, qui est chargé de trancher les différends, n’a pas à les mentionner dans l’exposé des prétentions des parties ni à y répondre dans le dispositif de son jugement.

I – Sur les demandes à l’encontre du bailleur

Sur la demande de réalisation des travaux

En vertu de l’article 6 c) la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] sollicitent désormais la réalisation des travaux de réparation ou de remplacement des éclairages extérieurs de la maison.

Il ressort des débats que Monsieur [V] [P] reconnaît expressément que les travaux de réparation ou de remplacement des éclairages extérieurs de la maison n’ont pas été effectués. Des pièces produites en défense, il apparaît que ce poste de réparation incombe au bailleur au titre de l’article 6 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ce qui n’a pas été contesté au demeurant.

Bien que Monsieur [V] [P] indique que ce poste de réparation est en cours de régularisation, il ne le justifie pas.

Par conséquent, Monsieur [V] [P] sera condamné à réaliser les travaux de réparation ou de remplacement nécessaires des éclairages extérieurs du logement loué, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Sur la demande de dommages et intérêts

Sur le préjudice de jouissance

En vertu de l’article 6 c) la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

Cette obligation d’ordre public doit être respectée lors de la mise à disposition du logement, puis tout au long du bail. La charge de la preuve de ce que le logement peut être habité dans des conditions normales incombe au bailleur.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent et notamment dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes et notamment prévoir des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

A défaut, le bailleur pourra être considéré comme ayant manqué à son obligation de délivrance loyale de la chose louée.

Selon l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] estiment avoir subi un trouble de jouissance en ce que les désordres liés à la production de chauffage et d’eau chaude les ont empêchés de jouir correctement du logement. Au soutien de leurs prétentions, ils produisent utilement :

Des échéances de mails avec la SAS PHR GESTION, entre le 17 octobre 2023 et le 6 décembre 2023.Un procès-verbal de constat non contradictoire établi par un commissaire de justice en date du 30 novembre 2023,La lettre comminatoire par avocat du 23 janvier 2023 adressée par lettre recommandée avec avis de réception à Monsieur [V] [P] le mettant en demeure de procéder à toutes les remises en état nécessaires avec mise à disposition d’un chauffage d’appoint pour l’ensemble des pièces et prise en charge de l’intégralité des factures d’électricité à ce titre,

Il ressort du procès-verbal de constat, établi par commissaire de justice, le 30 novembre 2023, que la température est « très basse dans la maison », que « le sol est froid », que « le sol est froid dans le séjour » malgré la présence d’un thermostat dans la pièce « positionné sur le maximum soit « 30 » ». Le commissaire de justice a pu constater la présence « de deux radiateurs électriques ». Il est indiqué « la présence d’un boîtier digital affichant la température ambiante dans le séjour. Je relève une température de 17 degrés pour une température extérieure de 7 degrés ».

À l’étage, il est indiqué « que le palier n’est pas chauffé », que la première chambre « ne bénéficie pas de chauffage », que « le thermostat digital est présent dans cette pièce, je relève une température de 8,2 degrés ». Ensuite, il est mentionné que « la température est identique à celle ressentie dans la première chambre. ». Dans la dernière chambre, il est indiqué que cette pièce est « chauffée » et le commissaire de justice a pu constater la présente d’un radiateur électrique semblable à ceux présents dans le séjour. Dans la salle de bain, il est indiqué que cette pièce « est dépourvue de chauffage. La température ressentie est identique à celle de la première chambre. ». Dans le garage, il est indiqué que « la chaudière est démontée. L’intérieur de la chaudière est visible. »

Monsieur [V] [P] conteste l’inhabitabilité du logement et affirme avoir été diligent pour tenter de remédier aux désordres constatés. Il produit à ce titre :

Une facture de la société N’THERMIQUE du 14 novembre 2023 pour la recherche, la réparation et la recharge de fluide frigorigène ainsi que la fourniture d’un ballon thermodynamique,Une facture de la société BATICHAUFFE du 29 mars 2024 pour la fourniture et la pose d’une pompe à chaleur air/air réversible.

A ce sujet, la SAS PHR GESTION produit utilement :

Une facture d’intervention de la société DENIS-COLIN en date du 26 janvier 2023 pour un diagnostic de panne qui constate que « le manque de chauffage et d’eau chaude n’est pas uniquement dû à la fuite présente, mais surtout à un manque de fluide frigorigène dans l’installation. Cela signifie qu’il y a une fuite de fluide soit sur le réseau de captage, soit sur le plancher dans la maison. Ces fuites sont très compliquées à identifier et surtout à réparer. Dans l’état, nous ne pouvons pas recharger en fluide l’installation ».Une facture de la société N’THERMIQUE en date du 8 février 2023 sur laquelle il apparaît la mention « prévoir le remplacement du ballon ECS car percé et fuit ».Une facture de la société N’THERMIQUE en date du 13 novembre 2023 pour remplacement du ballon d’eau chaude et relève plusieurs problèmes sur le système de chauffage.Une facture de la société BATICHAUFFE en date du 29 mars 2024 ainsi qu’un procès-verbal de réception de travaux prononcée sans réserve.

La SAS PHR GESTION apporte également la preuve des diligences réalisées pour voir résoudre le problème à savoir :

Courriel du 13 décembre 2022 : demande d’intervention de la société N’THERMIQUE suite au signalement du locataire d’une fuite sur un chauffage géothermiqueCourriel du 5 janvier 2023 à destination de Monsieur [Z] [X] : relance de la société N’THERMIQUE et appel de l’entrepriseCourriel du 19 janvier 2023 : relance auprès de la société N’THERMIQUE lui indiquant que les locataires n’ont plus de chauffage et d’eau chaude et qu’il faut intervenir rapidementCourriel du 19 janvier 2023 : contact pris auprès de la société ETS COLIN afin d’obtenir un rendez vous rapidementCourriel du 19 janvier 2023 de la SAS PHR GESTION à destination de Monsieur [Z] [X] indiquant avoir contacté une autre société que la société N’THERMIQUE pour une intervention plus rapide de plus, l’agence demande si il est possible pour les locataires de se chauffer avec des radiateurs mobiles.Courriel du 19 janvier 2023 : contact avec Monsieur [P] l’informant de la fuite du ballon dans le garage et de la baisse d’eau chaudeCourriel du 19 janvier 2023 de Monsieur [P] : Accord pour la réparation précisant être surpris que la fuite sur le ballon entraîne une panne complète du chauffageCourriel de Monsieur [P] du 23 janvier 2023 à destination de la SAS PHR GESTION : cherchant une solution pour remédier à la panneCourriel du 23 janvier 2023 à destination de Monsieur [Z] [X] : transmission du courriel de Monsieur MARTIN-MAYEURCourriel du 26 janvier 2023 de la SAS PHR GESTION à destination de la société N’THERMIQUE : confirmation du rendez-vous du 2 février 2023 pour la réalisation d’un devis de réparationCourriel de Monsieur [X] à destination de la SAS PHR GESTION indiquant qu’il ne peut pas rester comme ça et que la fuite est pire qu’avantCourriel de Monsieur [P] du 30 janvier 2023 à destination de la SAS PHR GESTION précisant avoir trouvé un contact SOFATH à [Localité 11] pour une interventionCourriel du 3 février 2023 entre la SAS PHR GESTION et la société N’THERMIQUE suite à leur intervention et à leur réparation provisoire du ballon afin de limiter les fuites.La société N’THERMIQUE relate dans son courriel suite à son intervention : « le client dit qu’il n’y a plus de chauffage au rez-de-chaussée et le ballon chauffe pour une douche. Suspicion de fluide frigorigène sur la pompe à chaleur, il est donc préconisé de remplacer le ballon actuel par un ballon électrique ou bien par un ballon thermodynamique afin de faire des économies. Il n’est pas possible pour nous de réparer le ballon actuel car il est de marque SOFATH et nous ne pouvons pas avoir de pièces SOFATH. Nous vous transmettons le devis dès que possible. »

Demande de la SAS PHR GESTION à la société N’THERMIQUE de se rapprocher de la marque SOFATH pour savoir si les pièces SOFATH sont disponibles pour réparer la pompe à chaleur. A ce titre, une demande de devis est formulée par la SAS PHR GESION à la société N’THERMIQUE pour trouver une solution globale au problème de chauffage et d’eau chaude.

Puis après l’écoulement d’un délai de 8 mois, la SAS PHR GESTION produit les courriels suivants :

Courriel du 5 octobre 2023 de la SAS PHR GESTION à Monsieur [P] : réception du devis de la société N’THERMIQUE suite à demande de relance émanant de Monsieur MARTIN-MAYEURCourriel du 6 novembre 2023 de la SAS PHR GESTION à Monsieur [P] : intervention de la société N’THERMIQUE le 13 novembre 2023 pour le chauffage et le remplacement du ballon.Courriel du 17 novembre 2023 de la SAS PHR GESTION à Monsieur [P] : mettant en évidence suite à l’intervention de la société N’THERMIQUE du changement du ballon d’eau chaude mais des problèmes survenus pour les réparations à effectuer dans le système de chauffage. Un devis est sollicité à ce titre auprès de la société N’THERMIQUE.Courriel du 20 novembre 2023 de la SAS PHR GESTION à la société N’THERMIQUE : acceptation de la proposition de chiffrage pour une pompe à chaleur ainsi qu’accord de Monsieur MARTIN-MAYEURCourriel du 21 novembre 2023 de Monsieur [P] à destination de la SAS PHR GESTION proposant la réparation du système à l’identique par Monsieur HANGARDCourriel du 9 février 2024 de Monsieur MARTIN- [G] à destination de la SAS PHR GESTION acceptant le second devis de la société BATI CHAUFFE

Monsieur et Madame [X] produisent quant à eux les échanges de courriels suivants :

Courriel du 17 octobre 2023 de Monsieur [X] à destination de la SAS PHR GESTION s’offusquant du fait que le devis de la société N’THERMIQUE n’a été accepté que le 10 octobre 2023 et qu’ils les ont laissés sans chauffage l’année dernière et cette année.Courriel de la même date à destination de la SAS PHR GESTION précisant que le chauffage ne fonctionne pas comme l’année dernière mais qu’il ne passera pas le même hiver. Il explique avoir dû mettre des convecteurs électriques l’hiver dernier avec le chauffage ou bien même avoir utilisé des chauffages d’appoint.

Selon les pièces versées, il apparaît qu’une fuite au ballon d’eau chaude est apparue à compter du 10 novembre 2022 et qu’à compter du 19 janvier 2023, les locataires font état d’une panne de chauffage et de la production d’eau chaude.

À ce titre, il ne pourra être opposé aux locataires qu’il leur était possible d’utiliser des chauffages d’appoint alors que l’absence de chauffage à perdurer pendant de nombreux mois et qu’il incombait au propriétaire des lieux ainsi qu’à l’agence de trouver une solution dans des délais raisonnables et cela conformément au contrat de bail qui faisait bien mention de la mise à disposition d’un chauffage géothermique.

Si Monsieur [P] avance que seul un expert aurait pu relever les potentiels désordres effectifs au sein du bien, il ressort des pièces fournies au débat que les locataires ont fait état d’une fuite engendrant un dysfonctionnement dans la production d’eau chaude et du chauffage du logement et que ces allégations n’ont jamais été contredites depuis le mois de novembre 2022. Il ressort également des pièces du dossier que les premières entreprises intervenues sur place ont constatées les mêmes défaillances. Pour autant, si les locataires se sont plaints le 3 février 2023 auprès de la société N’THERMIQUE « qu’il n’y a plus de chauffage au rez-de-chaussée et que le ballon d’eau chaude chauffe pour une douche », il semble que la réparation de la société N’THERMIQUE a permis de limiter les fuites et a remédié au problème d’absence d’eau chaude de manière provisoire. En effet, aussi bien le constat d’huissier que les différents courriels envoyés par les locataires à compter d’octobre 2023 ne font plus état que d’un problème de chauffage, qui au demeurant n’est pas à négliger.

S’agissant du refus d’accès au logement par les locataires de la société Eeaulympide, si celui-ci était avéré, il ne concernait que le changement de l’adoucisseur mais aucunement le système de chauffage ou encore le remplacement du ballon d’eau chaude de sorte que cet argument ne saurait prospérer.

En tout état de cause, il est constant que le 19 janvier 2023, les demandeurs informaient la SAS PHR GESTION des désordres affectant la production d’eau chaude et le chauffage du logement. Le même jour, la SAS PHR GESTION informait le bailleur des désordres affectant le logement. Il est également constant que le ballon d’eau chaude a été changé le 15 novembre 2023 et le système de chauffage a été remplacé le 28 mars 2024.

Or, force est de constater que du 13 décembre 2022 au 3 février 2023 puis du 5 octobre 2023 au 29 mars 2024, l’agence GHR tout comme Monsieur [P] apportent la preuve de leurs nombreuses démarches pour remédier aux problèmes rencontrés par leurs locataires. Ces éléments permettent de mettre en évidence que la SAS PHR GESTION tout comme Monsieur [P] étaient confrontés à une complexité pour voir réparer le système de chauffage.

Pour autant, il s’est écoulé 8 mois, soit du 3 février 2023 au 5 octobre 2023 sans qu’aucune démarche ne soit entreprise.

Si, la SAS PHR GESTION prétend avoir relancé la société N’THERMIQUE, les 20 février 2023, 2 mars 2023 et 27 avril 2023 elle n’en apporte pas la preuve et procède par voie d’affirmation.

Ainsi, Monsieur [V] [P] ne peut valablement soutenir avoir effectué les travaux nécessaires ou à tout les moins les diligences nécessaires durant cette période en respect de ses obligations d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de délivrance d’un logement décent et d’entretien du logement.

Toutefois, la suppression du loyer, telle que sollicitée par les demandeurs, ne peut être envisagée que si les désordres affectant le logement ont empêché l’habitabilité du logement dans son entièreté.

Or, les désordres ont certes altéré gravement les conditions d’occupation du logement mais ne l’ont pas rendu inhabitable dans son entièreté. Il convient de procéder à une réduction de loyer proportionnelle au trouble, qu’il convient de fixer à 25% du montant du loyer à compter du 3 février 2023 au 5 octobre 2023, période durant laquelle aucune diligence n’a été accomplie par Monsieur [P].

Ainsi, Monsieur [V] [P] sera redevable de la somme de 3 095,78 euros.

En conséquence, Monsieur [V] [P] sera condamné à régler à Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] la somme de 3 095,78 euros au titre du préjudice de jouissance subi par eux.

Sur la résistance abusive

L’article L121-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages-intérêts en cas de résistance abusive.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] échouent à démontrer la mauvaise foi de Monsieur [P] qui a justifié de l’ensemble des démarches qu’il a effectuées.

La demande de dommages et intérêt pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers formulée par Monsieur [P]

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il est constant que Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] ont conclu en qualité de copreneurs le contrat de bail du 21 mai 2022, au terme duquel une clause de solidarité et d’indivisibilité est prévue.

Monsieur [V] [P] produit un décompte locatif, arrêté au 6 mars 2025, comprenant l’échéance du mois mars 2025 et les derniers paiements effectués par les défendeurs, faisant état d’une dette locative d’un montant de 3 482,66 euros.

En l’absence d’éléments justificatifs, la somme de 350 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2024 et la somme de 10 euros au titre de la relance du 23 décembre 2024 ne seront pas retenues.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] à payer à Monsieur [V] [P] au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 3 122,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

II – Sur les demandes à l’encontre de la SAS PHR GESTION

Sur la demande de réalisation des travaux

En vertu de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il ressort du mandat général de gestion immobilière du 1er janvier 2019, que Monsieur [V] [P] a confié la gestion de son bien sis [Adresse 3] [Localité 9] ([Localité 7], à la SAS PHR GESTION et lui a ainsi donné un certain nombre de pouvoir, notamment de procéder à toutes les réparations de moindre coût et obtenir l’accord du mandat pour les opérations plus onéreuses.

En tout état de cause, la SAS PHR GESTION ont été avertie par courriel du 14 novembre 2023 de Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] que les lumières extérieures de leur logementne fonctionnent pas et n’ont jamais fonctionné. Or, la SAS PHR GESTION n’a nullement mis en place une quelconque intervention à ce titre.

Par conséquent, Monsieur [V] [P] et la SAS PHR GESTION seront condamnés in solidum à réaliser les travaux de réparation ou de remplacement nécessaires des éclairages extérieurs du logement loué, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SAS PHR GESTION ne peut pas se retrancher derrière sa position de tiers dans la relation qui liait les locataires au bailleur dans le cadre du bail puisque du fait de ce contrat de gestion, il lui incombait de réagir en cas de plaintes justifiées des locataires. Même tenue d’une simple obligation de moyens, il lui incombe de démontrer qu’elle les a mis en œuvre et qu’elle a réagi de façon efficace en mandatant des entreprises pour la réalisation des travaux demandés.

Or, force est de constater, comme il l’a été démontré auparavant, que durant 8 mois elle n’a effectué aucune diligence pour voir remédier l’absence de chauffage au sein du logement occupé par les locataires.

Par ailleurs, au regard des termes du contrat de gestion rappelés ci-dessus, ce défaut de diligence est directement et entièrement responsable du préjudice subi qui résulte pour les locataires, du retard dans la mise en œuvre des travaux. Il aurait suffi pour l’éviter que soit le bailleur, soit son mandataire qui en avait également le pouvoir réagisse avec efficacité pour mettre en oeuvre les travaux, c’est pourquoi dans cette hypothèse, la SAS PHR GESTION n’est pas tenue à une indemnisation seulement d’une perte de chance, mais elle est également responsable avec le bailleur de l’entier préjudice subi par les locataires.

Par conséquent, la SAS PHR GESTION sera condamnée in solidum avec Monsieur [P] à régler à Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] la somme de 3 095,78 euros .

Il ne sera en revanche, démontré aucune résistance abusive de sorte que Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] seront déboutés de cette demande à ce titre.

Sur l’appel en garantie

Il convient de rappeler qu’un contrat de gestion liait la SAS PHR GESTION à Monsieur [P] qui est donc en droit de rechercher sa responsabilité contractuelle.

L’agence immobilière ne peut être tenue que des fautes qu’elle aurait commises dans l’exercice de sa mission, dès lors que celles-ci auraient causé un préjudice au mandant dans le cadre de ce contrat passé entre les parties et qu’un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage.

Le préjudice subi par Monsieur [P] résulte de son obligation d’indemniser les locataires.

En effet, en application de l’article 1992 du code civil : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. »

En tout état de cause, la SAS PHR GESTION rapporte la preuve qu’elle a informé Monsieur [P] très fréquemment des réclamations de ses locataires mais également des devis transmis par les entreprises, en sollicitant à maintes reprises son aval, de sorte qu’aucune faute ne pourra lui incomber dans la relation contractuelle le liant à Monsieur [P].

Dans ces conditions, Monsieur [P] ne peut être que débouté, pour les condamnations prononcées à son encontre, de son appel en garantie formé à l’encontre de la SAS PHR GESTION.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, compte tenu du sens de la présente décision, Monsieur [V] [P] et la SAS PHR GESTION succombant à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] pour obtenir la reconnaissance de leurs droits, Monsieur [V] [P] et la SAS PHR GESTION seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [P] et la SAS PHR GESTION à réaliser les travaux de réparation ou de remplacement nécessaires des éclairages extérieurs du logement loué sis [Adresse 5], dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [P] et la SAS PHR GESTION à payer à Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] la somme de 3 095,78 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X] à payer à Monsieur [V] [P], par l’intermédiaire de la SAS PHR GESTION en leur qualité de mandataire immobilier, la somme de 3 122,66 euros au titre des arriérés de loyers et charges, selon décompte actualisé au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [P] de son appel en garantie de la SAS PHR GESTION ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [P] et la SAS PHR GESTION à verser à Madame [F] [O] et Monsieur [Z] [X], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [P] et la SAS PHR GESTION aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 22 mai 2025,

LA GREFFIÈRE LA JUGE