TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/04412 – N° Portalis DBW5-W-B7H-ITSH

Minute : 2024/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 26 Septembre 2024

[G] [E]

C/

[J] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Laurence DOREL – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [J] [N]

M^e Laurence DOREL – 24

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [E]

né le 14 Avril 1947 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [N]

né le 19 Avril 1979 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et Marie MBIH, greffier présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 Juin 2024

Date des débats : 18 Juin 2024

Date de la mise à disposition : 13 Septembre 2024 prorogé au 26 septembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu de manière dématérialisée en date du 29 janvier 2021, avec effet au 30 janvier 2021, M. [G] [E], représenté par la société Foncia Normandie [Localité 4], a donné à bail à M. [J] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 325 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 30 euros.

Par acte extrajudiciaire du 19 juillet 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 20 juillet 2023, M. [G] [E] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2 127,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 20 octobre 2023, M. [G] [E] a fait assigner M. [J] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation judiciaire du bail qui lui a été consenti ;

– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef du local d’habitation sis [Adresse 3], avec cave et emplacement de parking extérieur, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 2 301,93 euros au titre des loyers, charges, frais de procédure et indemnités échus selon décompte arrêté au 10 octobre 2023, mois d’octobre 2023 inclus, outre les intéressements au taux légal à compter de l’assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance.

À l’audience du 18 juin 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [G] [E], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 4 980,61 euros au 11 juin 2024.

M. [J] [N], bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas parvenu au greffe avant l’issue du délibéré.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024, prorogé au 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie ;

1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats :

– le contrat de bail du 29 janvier 2021, avec effet au 30 janvier 2021 ;

– le commandement de payer du 19 juillet 2023, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2 127,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus ;

– un décompte locatif portant sur la période du 1er mars 2023 au 17 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus ;

– un décompte locatif actualisé, portant sur la période du 18 avril 2023 au 10 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [J] [N] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il ressort du décompte locatif actualisé produit aux débats que, plusieurs sommes ont été mises au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats, notamment par les conditions financières prévues au bail par les parties.

Dès lors, les sommes non justifiées aux débats, doivent être ôtées du calcul de la dette locative.

Tout d’abord, chaque mois est mise au débit du compte locatif une somme correspondant à « assurance privilège » sans qu’il n’en soit justifié aux débats. En effet, il n’est pas démontré que, le locataire a convenu avec le bailleur qu’il assure le logement contre les risques locatifs pour son compte (en l’absence de production d’un éventuel contrat d’assurance contre les risques locatifs pour le compte du locataire), ni que le bailleur ait mis en demeure le locataire d’avoir à lui remettre l’attestation d’assurance habitation et que, faute de réponse du locataire dans le délai d’un mois, il a souscrit une assurance habitation pour son compte et récupérable auprès de celui-ci, conformément à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989.

De même, plusieurs sommes correspondant à « régul charges 2021 » et « régul charges 2022 », ainsi que l’augmentation de la provision mensuelle pour charges d’un euros à compter de l’échéance d’octobre 2023 ne sont pas justifiés aux débats, dans la mesure où le bailleur ne justifie ni des justificatifs des charges réelles récupérables afférentes, ni des décomptes de régularisation annuelle desdites charges et ce, eu égard à la provision mensuelle pour charges de 30 euros prévue au bail et ce, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Pareillement, plusieurs autres sommes correspondantes à des frais de commissaire de justice nommées « action huis procédure [N] », « impayé action huis procédure [N] », « procédure action huis » ou encore « facture huissier » ont été injustement inclus dans la dette locative ; or, ces sommes, si elles sont justifiées, doivent être compris dans les dépens et non dans la dette locative.

Semblablement, d’autres sommes correspondant à « frais rejet prélèvement » ont également été mises au débit du compte locatif et ce, sans qu’il ne soit non plus justifié aux débats de ces frais.

En outre, il ressort de la lecture du décompte locatif contenu dans le commandement de payer que, les termes de mars et avril 2023 ont été mis par deux fois au débit du compte locatif (en réalité celui de mars par trois fois mais la troisième fois a été recréditée contrairement aux autres).

Enfin, plusieurs autres sommes, dont il n’est absolument pas justifié aux débats et correspondant à « procédure [S] » et « condamnation article 700 » ont été injustement mises au débit du compte locatif.

De sorte, qu’après recalcul des sommes dues par le locataire, depuis l’origine de la dette locative et dont il est justifié aux débats, pour la période de mars 2023 à juin 2024 inclus, le cumul de celles-ci s’élève à 6 008,39 euros, calculé comme suit : (371,79 euros (341,79 euros [loyer révisé] + 30 euros [provision mensuelle pour charges convenue au bail]) x 11 mois [de mars 2023 à janvier 2024]) + 383,74 euros (353,74 euros [loyer révisé] + 30 euros [provision mensuelle pour charges convenue au bail]) x 5 mois [de février 2024 à juin 2024].

Tandis que, le cumul des sommes portées au crédit du compte locatif, correspondant à des versements effectifs du locataire auprès du mandataire du bailleur et/ou directement du commissaire de justice reversées au bailleur s’élève à 3 072,56 euros, calculé comme suit : (985,95 euros [en date du 06 avril 2023] + 95,84 euros [versement du locataire auprès de l’huissier de justice en date du 31 juillet 2023] + 1 000 euros [versement du locataire auprès de l’huissier de justice en date du 29 août 2023] + 500 euros [versement du locataire auprès de l’huissier de justice en date du 14 septembre 2023] + 490,77 euros [versement du locataire auprès de l’huissier de justice en date du 14 novembre 2023]).

Dès lors, la dette locative de M. [J] [N] s’élève à la somme de 2 935,83 euros (6 008,39 euros – 3 072,56 euros), selon décompte arrêté au 10 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

Par conséquent, M. [J] [N] sera condamné à payer à M. [G] [E] la somme de 2 935,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est de jurisprudence constante que, si le commandement est délivré pour une somme supérieure à celle due, il n’est valable que pour la partie non contestable de la dette, c’est-à-dire les sommes qui constituent réellement et valablement des loyers et charges dus, ou encore le versement du dépôt de garantie.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [J] [N], par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023 et portant sur la somme en principal de 2 127,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus.

Bien qu’une partie des sommes objet du commandement ne soit pas réellement due au moment où ce dernier est délivré au locataire, le commandement de payer reste valable pour les sommes réellement dues, soit en l’espèce, la somme de 855 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 17 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus.

Dès lors, à l’issue du délai de deux mois, soit au 19 septembre 2023, le commandement de payer délivré au locataire est demeuré infructueux, le solde locatif présentant un solde débiteur de 2,74 euros, calculé comme suit : (855 euros [dette locative arrêtée au 17 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus] + (371,79 euros x 2 mois) [loyers et charges d’août et septembre 2023]) – (95,84 euros [versement du locataire auprès de l’huissier de justice en date du 31 juillet 2023] + 1 000 euros [versement du locataire auprès de l’huissier de justice en date du 29 août 2023] + 500 euros [versement du locataire auprès de l’huissier de justice en date du 14 septembre 2023]).

Au demeurant, mise à part un règlement postérieur du locataire, directement auprès du commissaire de justice, en date du 14 novembre 2023 et d’une somme de 490,70 euros, plus aucun règlement n’a été effectué ni auprès du bailleur, ni auprès du commissaire de justice et ce, selon décompte arrêté au 10 juin 2024, terme de juin 2024 ; de sorte que, la dette locative n’a cessé de s’accroître depuis chaque mois du montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 19 septembre 2023.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [J] [N], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 19 septembre 2023, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [J] [N] cause un préjudice à M. [G] [E] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 383,74 euros (353,74 euros au titre du loyer révisé et 30 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 19 septembre 2023, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, M. [G] [E] ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de M. [J] [N], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, il ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [N], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance ainsi qu’à payer à M. [G] [E] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à M. [G] [E], la somme de 2 935,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu de manière dématérialisée en date du 29 janvier 2021 entre d’une part, M. [G] [E], représenté par la société Foncia Normandie [Localité 4], et d’autre part, M. [J] [N] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à la date du 19 septembre 2023, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [J] [N] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 19 septembre 2023 ;

DIT que M. [J] [N] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [G] [E] à faire expulser M. [J] [N] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à M. [G] [E] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 383,74 euros, par référence au loyer et charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 19 septembre 2023 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles dûment justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par M. [G] [E] ;

REJETTE la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée par M. [G] [E] à l’encontre de M. [J] [N] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [G] [E] ;

CONDAMNE M. [J] [N] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à M. [G] [E] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,