RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 131/26JCP

N° RG 25/00389 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CSDB

JUGEMENT DU 12 Février 2026

Entre :

Monsieur [X] [N]

né le 12 Juillet 1940 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Bertrand BACHY, avocat au barreau de SOISSONS, substitué par Maître DE SAINT ANDRIEU, avocat au barreau de COMPIEGNE

Madame [U] [E] épouse [N]

née le 04 Juin 1940 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bertrand BACHY, avocat au barreau de SOISSONS, substituée par Maître DE SAINT ANDRIEU, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant

Madame [T] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame MARTINS

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 04 Décembre 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 12 Février 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à M^e DE SAINT ANDRIEU, à Mr et Mme [B] le

N° RG 25/00389 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CSDB – jugement du 12 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2021, Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N] ont donné à bail à Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 896 euros et une provision mensuelle pour charges de 14 euros.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N] ont fait délivrer à Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B], par acte d’un commissaire de justice en date du 20 juin 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 2410 euros au titre de l’arriéré locatif.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N] ont fait assigner Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, sous le bénéfice des dispositions des articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1224 et suivants, 1231-6 et suivants, 1728 et 1760 du code civil et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 :

Juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions les requérants et y faire droit, Constater que Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié ni dans le délai légal, ni dans le délai contractuel, Constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] à leur obligation de locataires et notamment à leur obligation de payer les loyers, Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] et de tout autre occupant de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Condamner solidairement Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] a paiement de la somme de 6290 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, Condamner solidairement Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation, Condamner solidairement Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux, Condamner solidairement Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] au paiement d’une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner solidairement Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience publique du 4 décembre 2025.

A l’audience, Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés valablement.

Le délibéré a été fixé au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice, lorsque le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs au seuil fixé par le préfet, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 20 juin 2025 a été signifié via l’application EXPLOC le même jour à la CCAPEX et l’assignation du 23 septembre 2025 a été régulièrement notifiée le 24 septembre 2025 au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 décembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « MISE EN ŒUVRE DE CLAUSE RESOLUTOIRE DE PLEIN DROIT », prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement des loyers et des charges locatives aux termes convenus.

En vertu du contrat de bail, Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N] ont fait délivrer à Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B], le 20 juin 2025, en visant ladite clause résolutoire, un commandement de payer la somme principale de 2410 euros.

Il apparait que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N] ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] ainsi que de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’elle aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En vertu de l’alinéa 1er de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N] produisent à l’audience un décompte actualisé arrêté au 24 novembre 2025, comprenant l’échéance du mois de novembre 2025, faisant état d’une dette locative d’un montant de 8 230 euros.

Par conséquent, Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N], au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 8 230 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B], succombant à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer, celui du dénoncé à la CCAPEX, celui de l’assignation et de la notification de cette dernière à la Préfecture.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N] pour obtenir la reconnaissance de leurs droits, Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 24 janvier 2021 conclu entre Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N] d’une part et Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 21 août 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] à payer à Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable majoré des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] à payer Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N] la somme de 8 230 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 24 novembre 2025 et comprenant l’échéance du mois de novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

DIT que, pour la suite, l’indemnité d’occupation courra à partir du mois de décembre 2025, compte tenu du décompte précité, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] à payer à Monsieur [X] [N] et Madame [U] [E] épouse [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [B] et Madame [T] [B] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, celui du dénoncé à la CCAPEX, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 12 février 2026,

LA GREFFIERE LA JUGE