TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 24/00355 – N° Portalis DBY6-W-B7I-D2AP

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

05 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [Y] [U]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 05 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de [Localité 7] sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis [Adresse 5],

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [B] [R], non comparante représentée par Madame [Z] [P], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [U]

né le 03 janvier 1995 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 03 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [W] [J], en présence de Madame [V] [A], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,

Greffier : Madame Nadine ROBERT, lors des débats, et Madame Julie LOIZE, lors de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 février 2023, l’Office public de l’habitat de la Manche (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail à Monsieur [Y] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 10] [Localité 1] ainsi qu’un garage n°4, moyennant un loyer mensuel révisable de 301, 36 euros par mois, charges comprises, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 octobre 2024, MANCHE HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [U], un commandement de payer la somme de 1616, 31 euros en principal à la date du 17 décembre 2024 correspondant aux loyers et charges échus et impayés. Ce commandement est demeuré infructueux malgré deux versements effectués pour une somme totale de 100 euros les 6 novembre 2024 et 6 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 décembre 2024 à étude, MANCHE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [U], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer Monsieur [Y] [U] occupant sans droit ni titre des locaux,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— condamner Monsieur [Y] [U] à lui verser la somme de 2 119, 03 euros représentant les loyers impayés à la date du 11 décembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,

— condamner Monsieur [Y] [U] à lui verser, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner Monsieur [Y] [U] à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 3 mars 2025, MANCHE HABITAT, représenté par Madame [P] régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 2614, 98 euros arrêtée à la date du 28 février 2025. Le bailleur indique également que le locataire n’a pas justifié de la souscription d’une police d’assurance contre les risques locatifs et qu’un signalement a été transmis au Procureur de la République en raison de troubles d’occupation dont se plaint le bailleur. Le bailleur ajoute qu’une tentative de conciliation s’est soldée par un échec.

Bien que régulièrement avisé de l’audience par acte de commissaire de justice signifié le 17 décembre 2024 à étude, Monsieur [Y] [U] n’était ni présent ni représenté et n’a fait connaître aucune raison à cette absence.

Aucun diagnostic social et financier concernant Monsieur [Y] [U] n’a été joint au dossier

en raison de la carence de l’intéressé à se présenter aux rendez-vous proposés par les travailleurs sociaux du Département.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes du V dudit article : “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”

De même, aux termes du VII dudit article : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, MANCHE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Y] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1616, 31 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Monsieur [Y] [U] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement, outre deux versements d’un montant total de 100 euros, dans le délai de deux mois tel qu’indiquée au commandement de payer, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle ou contester les demandes présentées par son bailleur.

Aucun diagnostic social et financier permettant d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de son expulsion, n’a été transmis par les services sociaux du Département au Tribunal compte tenu de la carence du locataire à se présenter aux rendez-vous proposés par les travailleurs sociaux.

Le demandeur indique en outre que le locataire n’a pas justifié de la souscription d’une police d’assurance contre les risques locatifs et se plaint de troubles d’occupation dont le locataire serait responsable, indiquant qu’un signalement a été transmis en ce sens au Procureur de la République.

Dès lors, aucun délai de paiement ne sera accordé et l’expulsion de Monsieur [Y] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 10 décembre 2024, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie dans son principe et dans son montant de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 2 614, 98 euros arrêtée au 28 février 2025.

Le locataire, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Toutefois, il y a lieu de relever que le bailleur inscrit au décompte de sa créance une indemnité de frais de dossier de 25 euros qui n’apparait nullement justifiée au regard des dispositions contractuelles au dossier. Il y a lieu de déduire cette somme des sommes réclamées par MANCHE HABITAT qui ne correspond nullement à un arriéré de loyer et de charges.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Y] [U] au paiement de la somme de

2 589, 98 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2025 (terme de février 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et de rejeter le surplus des demandes de MANCHE HABITAT.

Sur les autres demandes

Monsieur [Y] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il apparaît inéquitable de mettre à la charge du défendeur les sommes exposées par la MANCHE HABITAT dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il y a en conséquence lieu de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 23 février 2023 entre Monsieur [Y] [U] et MANCHE HABITAT portant sur un local à usage d’habitation sis un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] [Adresse 9] [Localité 11] ainsi qu’un garage n°4, à la date du 10 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, MANCHE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer à MANCHE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 10 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer à MANCHE HABITAT la somme de

2 589, 98 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2025 (terme de février 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE MANCHE HABITAT du surplus et de ses autres demandes y compris celles présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION