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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]

[Localité 6]

[Courriel 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00595 – N° Portalis DB22-W-B7I-SRNF

JUGEMENT

DU : 14 Février 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [C]

DEFENDEUR(S) :

[J] [K]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 14 Février 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 14 Février

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 20 Décembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [C]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Thierry PICQUET, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [J] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 8]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Habiba MANET

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant jugement d’adjudication du 1er mars 2023, la SCI [C] est devenue propriétaire notamment d’un appartement situé [Adresse 4] qu’occupe Madame [J] [K], tel que cela résulte du jugement d’adjudication.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, le jugement d’adjudication a été dénoncé à Madame [J] [K] et il lui a été fait sommation d’avoir à payer, outre le loyer courant fixé à 750 euros par mois charges comprises, un arriéré de loyer de 6 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, la SCI [C] a fait signifier à Madame [J] [K] un commandement de payer pour un montant de 13 500 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 21 août 2024 la SCI [C] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, la SCI [C] a fait assigner Madame [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [J] [K] ainsi que de tout occupant de son chef et la restitution des clés, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,condamner Madame [J] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 13 500 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, à compter de la signification du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 25 octobre 2024.

À l’audience du 20 décembre 2024, la SCI [C], représentée par son gérant et assistée de son avocat, maintient ses demandes. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [J] [K], régulièrement assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [J] [K] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

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Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI [C] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la sommation de payer du 15 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 21 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er août 2024 que la SCI [C] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [K] à payer à la SCI [C] la somme de 13 500 euros, au titre des sommes dues au 1er août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 octobre 2024.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

S’il résulte de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que le contrat doit être établi par écrit, la jurisprudence admet la validité du bail verbal.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

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Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette, hors frais de contentieux, s’élève à la somme de 13 500 euros selon décompte arrêté au 1er août 2024.

L’examen du décompte démontre qu’aucun paiement n’est effectué depuis mars 2023, date à laquelle la SCI [C] est devenue propriétaire du logement.

L’absence de paiement des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 23 octobre 2024, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [J] [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 octobre 2024, Madame [J] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [J] [K] à son paiement à compter de 23 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [J] [K] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Compte-tenu des éléments du dossier, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [J] [K] à payer à la SCI [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI [C] aux fins de résiliation judiciaire du bail.

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail entre la SCI [C] d’une part, et Madame [J] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], au jour de l’assignation, le 23 octobre 2024.

DIT que Madame [J] [K] est occupante sans droit ni titre.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [J] [K] à compter du 23 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Madame [J] [K] à payer à la SCI [C] la somme de 13 500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er août 2024 échéance d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 octobre 2024.

CONDAMNE Madame [J] [K] à payer à la SCI [C] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2024, échéance de septembre, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts.

CONDAMNE Madame [J] [K] à payer à la SCI [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [J] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 août 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG