TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00123 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D4RI

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

18 AOUT 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [D] [N]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 18 AOUT 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [U] [P], non comparante représentée par Madame [O] [F], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [N]

demeurant 175 montée du Bois André – Logement 32 – 50000 SAINT-LO

comparant en personne,

Débats à l’audience publique du 02 juin 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Naïké LEPOUTRE

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 02 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 août 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2021, l’office public de l’habitat de la Manche (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail à Monsieur [D] [N] un local à usage d’habitation situé 175 montée du Bois André, logement 32, à SAINT LO (50000), moyennant un loyer mensuel révisable de 342, 10 euros par mois, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le bailleur a fait délivrer à son locataire, par acte de commissaire de justice le15 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 20120, 87 euros en principal au titre des loyers impayés arrêté à la date du 3 janvier 2025. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 19 mars 2025, MANCHE HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [N], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

— constater la résiliation du bail du 25 novembre 2021, la clause résolutoire étant acquise au bailleur pour défaut de paiement des loyers et charges échus,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [D] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [D] [N] à leur payer la somme de 2 805, 07 euros représentant les loyers impayés arrêté au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers éventuellement présents dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meuble au choix du requérant, aux frais et risques de qui il lui appartiendra,

— condamner Monsieur [D] [N] à leur payer, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner la locataire au paiement d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025.

A l’audience, MANCHE HABITAT, régulièrement représenté par Madame [F] munie d’un pouvoir à cet effet, maintient les demandes présentées dans son acte introductif d’instance. Le bailleur actualise le montant de la dette locative à la somme de 2835, 40 euros et précise qu’une partie de la dette est déjà titrée par ailleurs. Il ajoute qu’un dossier de FSL a été accordé au locataire, que le dernier paiement remonte à octobre 2024, que le locataire avait quitté la France puis est revenu et travaille depuis le mois de février. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’absence de reprise des paiements.

Monsieur [D] [N], comparant en personne à l’audience, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locativeet sollicite à titre principal des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il explique qu’il perçoit une rémunération de 1040 euros mensuels, qu’il a quitté la France entre novembre 2024 et février 2025, qu’il est marié dans son pays d’origine, qu’il ne dispose d’aucune famille en France mais que son titre de séjour est en cours de validité. Il propose de donner 600 euros à son bailleur le mois prochain pour commencer à apurer sa dette et déclare qu’il n’a pas d’autres dettes.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 août 2025, le jugement étant rendu par mise à disposition au greffe .

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé : /a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat conclu le 25 novembre 2021 entre les parties prévoit une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire du 15 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [D] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2120, 87 euros arrêtée au 3 janvier 2025, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 20 août 2024.

Ce commandement de payer laissait au locataire un délai de deux mois pour régulariser la situation mais est demeuré infructueux, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 16 mars 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur jusitifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail et le commandement de payer.

Il produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que Monsieur [D] [N] reste débiteur de la somme de 2 835, 40 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 31 mai 2025 inclus alors qu’un titre exécutoire a été obtenu par le bailleur par ailleurs.

Le locataire ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.

Par suite, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [N] à verser à MANCHE HABITAT la somme de 2 835, 40 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 31 mai 2025 (terme de mai 2025 inclus) et de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 26 février 2025, les locataires qui, à défaut d’information contraire, se maintiennent dans les lieux doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre, tenu de verser aux propriétaires bailleurs du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et de condamner in solidum les locataires au paiement desdites sommes.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. / Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [N], comparant en personne a sollicité des délais de paiement, expliquant qu’il perçoit une rémunération de 1040 euros par mois. Il propose de verser une somme de 600 euros pour commencer à apurer sa dette. Il ne conteste pas ne pas avoir repris les paiement à la date de l’audience et explique qu’il a quitté la France entre novembre 2024 et février 2025. Il déclare ne pas avoir d’enfant à charge et vivre seul.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise des paiements à l’audience, indiquant que le dernier paiement remonte à octobre 2024.

Il résulte de l’analyse du dernier décompte produit par le bailleur que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer depuis octobre 2024. Cette condition pour l’octroi de délais de paiement n’est donc pas remplie à la date de l’audience.

De plus, si le locataire déclare percevoir une rémunération de 1040 euros mensuels, il n’apporte au soutien de cette allégation aucune pièce justificative.

Ainsi, il ne peut être considéré que Monsieur [D] [N] est en situation de régler sa dette locative même s’il vit seul et sans enfant à charge et ne fait pas état de l’existence d’aucune autre dette. La proposition formulée à l’audience de verser une somme de 600 euros le mois prochain pour commencer à apurer sa dette n’apparait pas non plus justifiée par les éléments apportés à l’audience.

Par suite et compte tenu de l’opposition du bailleur, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [D] [N] doit être rejetée.

En conséquence, il est fait droit à la demande d’expulsion sans délai de MANCHE HABITAT.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur inventaire, leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les autres demandes

Monsieur [D] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de MANCHE HABITAT les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. Par suite les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 25 novembre 2021 entreMANCHE HABITAT et Monsieur [D] [N] portant sur un local à usage d’habitation sis 175 montée du Bois André, appartement 32 à SAINT LO (50000), à la date du 16 mars 2025 ;

REJETTE la demande renconventionnelle présentée par Monsieur [D] [N] et tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, MANCHE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à payer à MANCHE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 16 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à payer à MANCHE HABITAT la somme de

2835, 40 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation dus au 31 mai 2025 (terme de mai 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

REJETTE la demande renconventionnelle présentée par Monsieur [D] [N] et tendant à l’octroi de délais de paiement ;

DEBOUTE MANCHE HABITAT de ses autres demandes y compris celles présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION