TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00207 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D62K

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

17 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Madame [S] [K] épouse [Z]

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [C] [D]

Monsieur [J] [D]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 17 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [S] [K] épouse [Z]

née le 14 juillet 1964 à BAYEUX (CALVADOS)

demeurant 4 bis route des Forges – 50570 MONTREUIL-SUR-LOZON

comparant en personne,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [D]

né le 15 octobre 1997 à BAYEUX (CALVADOS)

demeurant 71 rue Saint-Georges – Étage 2 – 50000 SAINT-LO

non comparant, ni représenté,

Monsieur [J] [D]

né le 17 Janvier 1972 à BAYEUX (CALVADOS)

demeurant 4, rue La Haie Bevet – 50680 SAINT CLAIR SUR L’ELLE

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 29 septembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [I] [R]

Greffier : Madame Romane LAUNEY, lors des débats et de Madame Julie LOIZE, lors de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 29 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 avril 2024, Mme [S] [K] épouse [Z] a donné à bail à M. [C] [D] un local à usage d’habitation situé 71 rue Saint Georges, étage 2, à SAINT LÔ (50000), moyennant un loyer mensuel révisable de 420 euros par mois, outre 60 euros de charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Par acte du 3 avril 2024, M. [J] [D] s’est porté caution solidaire de M. [C] [D].

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 février 2025 signifié à personne physique, Mme [S] [K] a fait signifier à M. [C] [D] un commandement de payer la somme de 1620 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus au mois de février 2025. Ce commandement est demeuré infructueux.

Une dénonciation du commandement de payer a été signifié à personne à M. [J] [D] par acte de commisaire de justice du 20 février 2025.

Par acte d’huissier de justice du 28 juillet 2025 signifié en l’étude, Mme [S] [K] a fait assigner M. [C] [D] et M. [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

— constater la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [C] [D],

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [C] [D], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée,

— autoriser la requérante à solliciter les services de la Société Protectrice des Animaux ou de tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents,

— condamner solidairement M. [C] [D] et M. [J] [D], pris en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 3550 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés selon décompte arrêté au 21 juillet 2025, avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,

— condamner solidairement M. [C] [D] et M. [J] [D], pris en sa qualité de caution, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 480 euros par mois en pricipal, et sur laquelle viendront s’imputer les versemnts effectués, jusqu’à son départ effectif,

— condamner solidairement M. [C] [D] et M. [J] [D], pris en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,

— condamner solidairement M. [C] [D] et M. [J] [D], pris en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 29 septembre 2025, Mme [S] [K] épouse [Z] maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 4510 euros arrêtée à la date du 23 septembre 2025. Elle indique que le locataire lui a indiqué vouloir quitter le logement et que ce dernier a effectué deux virements en novembre 2024 et en mars 2025 sans pour autant totalement régler la dette.

Bien que régulièrement convoqués par acte d’huissier signifié le 28 juillet 2025 à l’étude, M. [C] [D] et M. [J] [D] n’étaient ni présents ni représentés.

Le diagnostic social et financier indique que M. [C] [D] est en invalidité depuis 6 ans et qu’il perçoit mensuellement l’AAH d’un montant de 1033 euros et l’APL à hauteur de 283 euros. La dette locative serait liée, non pas à une incapacité financière, mais à une cessation volontaire de paiement par le locataire qui dénonce un état d’insalubrité du logement caractérisé selon lui par la présence de cafards, de rats, par une installation électrique défectueuse et dangereuse ainsi qu’une VMC hors service. M. [C] [D], qui dénonce l’inaction de la propriétaire, souhaite quitter le logement et a engagé des démarches auprès de bailleurs sociaux pour trouver un logement à Saint Lô et ses alentours.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département, fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà des commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’une personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 (CCAPEX). Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

De même, aux termes du VII dudit article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son paragraphe 9 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte d’huissier du 19 février 2025, Mme [S] [K] épouse [Z] a fait délivrer à M. [C] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1620 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges dus depuis le mois de novembre 2024 jusqu’au mois de février 2025, lequel est demeuré infructueux. Par acte d’huissier du 20 février 2025, la demanderesse a dénoncé ce commandement à M. [J] [D] en sa qualité de caution.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 avril 2025.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

M. [C] [D] n’a pas comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle ou contester les demandes présentées.

La demanderese indique ne pas avoir de contact avec son locataire.

Dès lors, aucun délai de paiement ne lui sera accordé et l’expulsion de M. [C] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade, de même que pour la sollicitation de la Société Protectrice des Animaux aux fins de mise en fourière d’animaux éventuellement présent.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 20 avril 2025, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 20 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Mme [S] [K] épouse [Z] justifie dans son principe de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 4510 euros arrêtée au jour de l’audience, compte tenu des impayés de loyers entre novembre 2024 et septembre 2025.

Le locataire, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement M. [C] [D] et M. [J] [D] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4510 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

En l’espèce, la demanderesse n’établit pas en quoi les défendeurs auraient volontairement commis une faute distincte du manquement à leurs obligations de locataire et de caution, objet du présent litige.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts formée par Mme [S] [K] sur le fondement de la responsabilité contractuelle des défendeurs devra être rejetée.

Sur les autres demandes

M. [C] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Mme [S] [K] ne justifiant d’aucun frais irrépétible, il ne sera pas fait droit à la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 3 avril 2024 entre Mme [S] [K] et M. [C] [D] portant sur un local à usage d’habitation situé 71 rue Saint Georges, étage 2, à SAINT LÔ (50000), à la date du 20 avril 2025;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux semaines à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [S] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [D] et M. [J] [D] à payer à Mme [S] [K] la somme de 4510 euros au titre des loyers et charges dus au 23 septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [D] et M. [J] [D] à payer à Mme [S] [K] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 20 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et susceptible de révision conformément au contrat;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

DEBOUTE Mme [S] [K] de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1231-1 du Code civil,

DEBOUTE Mme [S] [K] de ses autres demandes ;

DEBOUTE Mme [S] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [D] aux dépens de l’instance;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION