TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 24/00335 – N° Portalis DBY6-W-B7I-DZQM

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

29 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Monsieur [Y] [E]

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [Z] [V]

et Madame [B] [X]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 29 SEPTEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [E]

né le 04 juin 1936 à SOUK EL KHEMIS (TUNISIE)

demeurant 26 rue du Général Branet – 61570 FRANCHEVILLE

comparant en personne,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [V]

né le 10 octobre 1994 à DEAUVILLE (CALVADOS)

demeurant 25 rue La Longue rue Le Mesnil OPAC – 50860 MOYON VILLAGES

non comparant, ni représenté,

Madame [B] [X]

née le 11 octobre 1990 à GRANVILLE (MANCHE)

demeurant 25 rue La Longue rue Le Mesnil OPAC – 50860 MOYON VILLAGES

non comparante, ni représentée,

Débats à l’audience publique du 30 juin 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [D] [W]

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé les 18 et 21 octobre 2022, ayant pris effet le 26 octobre 2022, INDIVISION DE VAUMAS, représentée par M. [Y] [E] en sa qualité d’usufruitier, et par l’intermédiaire de l’agence immobilière [C], a donné à bail à M. [Z] [V] et à Mme [B] [X] un local à usage d’habitation situé 25 rue La Longue Rue LE MESNIL OPAC à MOYON VILLAGES (50860), moyennant un loyer mensuel révisable de 680 euros par mois, outre 12 euros de charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le loyer actualisé s’élève à la somme de 731 euros depuis le 1er février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 mars 2024 à personne, M. [Y] [E], en qualité d’usufruitier du bien, a fait signifier à M. [Z] [V] et à Mme [B] [X] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance locative et de payer la somme de 5256 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus au mois de février 2024. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice du 15 novembre 2024 remis à l’étude, M. [Y] [E] a fait assigner M. [Z] [V] et Mme [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de location aux torts des locataires et d’ordonner en conséquence leur expulsion, corps et biens, ainsi que celle de toutes autres personnes introduites par eux dans les lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner M. [Z] [V] et Mme [B] [X] à payer à M. [Y] [E] la somme de 5628 euros représentant les loyers impayés à la date du 8 novembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, – condamner M. [Z] [V] et Mme [B] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du dernier loyer, du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués,

— condamner M. [Z] [V] et Mme [B] [X] au paiement d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] [V] et Mme [B] [X] au paiement de tous les frais et dépens de la procédure.

A l’audience du 30 juin 2025, tenu après renvoi à la demande des parties, M. [Y] [E] maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 2484 euros, outre 868,77 euros de frais de procéure, arrêtée à la date de l’audience. Il indique que les locataires avaient largement réduit leur dette locative à la somme de 400 euros en versant la somme de 7000 euros début février 2025 mais qu’ils n’ont pas payé depuis leur quatre derniers mois de loyers de mars à juin 2025.

Bien que régulièrement convoqués par acte d’huissier signifié le 15 novembre 2024 à étude, M. [Z] [V] et Mme [B] [X] n’étaient ni présents ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier concernant M. [Z] [V] et Mme [B] [X] n’a été joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département, fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà des commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’une personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 (CCAPEX). Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 18 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

De même, aux termes du VII dudit article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son chapitre 8 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte d’huissier du 19 mars 2024, M. [Y] [E] a fait délivrer à M. [Z] [V] et à Mme [B] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 5256 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges dus depuis le mois de novembre 2022 jusqu’au mois de février 2024, lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les défendeurs n’ont pas comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur leur situation personnelle ou pour contester les demandes présentées.

Aucun diagnostic social et financier permettant d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de leur expulsion, n’a été transmis par les services sociaux.

Le demandeur indique à l’audience que les locataires n’ont pas réglé les quatres derniers mois de loyer après s’être acquitté de leur dette locative en versant la somme de 7000 euros en février 2025 et en réglant le loyer du mois de février 2025. Il actualise la dette locative à la somme de 2484 euros.

Dès lors, aucun délai de paiement ne leur sera accordé et l’expulsion de M. [Z] [V] et à Mme [B] [X] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 20 mai 2024, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 20 mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

M. [Y] [E] justifie dans son principe de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 2484 arrêtée au jour de l’audience, compte tenu des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation entre novembre 2022 et juin 2025.

En effet, selon décompte fourni lors des débats par le demandeur, il apparaît que les locataires ont versé la somme de 7000 euros en février 2025, s’acquittant ainsi de leur dette locative et entrainant un solde positif de 440 euros. Il apparaît également qu’ils n’ont pas réglé les quatres dernières échéances avant l’audience, soit de mars à juin 2025, la dette s’élevant alors à la somme de 2484 euros.

Les locataires, non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Au contraire, par courriel reçu le 30 juin 2025, ils confirment ces éléments en indiquant qu’ils pourront régler cette somme uniquement fin juillet 2025.

Par conséquent, il convient de condamner M. [Z] [V] et Mme [B] [X] au paiement de la somme de 2484 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 30 juin 2025 (terme de juin inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les autres demandes

M. [Z] [V] et Mme [B] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [E] les frais irrépétibles , de sorte qu’il convient de condamner in solidum M. [Z] [V] et Mme [B] [X] à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 18 et 21 octobre 2022 entre M. [Y] [E] ainsi que M. [Z] [V] et à Mme [B] [X] portant sur un local à usage d’habitation situé 25 rue La Longue Rue LE MESNIL OPAC à MOYON VILLAGES (50860), à la date du 20 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [V] et à Mme [B] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux semaines à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [V] et Mme [B] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Y] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE M. [Z] [V] et Mme [B] [X] à payer à M. [Y] [E] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 20 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et susceptible de révision conformément au contrat ;

CONDAMNE M. [Z] [V] et Mme [B] [X] à payer à M. [Y] [E] la somme de 2484 euros au titre de l’indemnité d’occupation due au 30 juin 2025 (terme de juin inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

DEBOUTE M. [Y] [E] de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [V] et Mme [B] [X] à payer à M. [Y] [E] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [V] et Mme [B] [X] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION