TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00045 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3IC

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

30 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [I] [B]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 30 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A. H.L.M. COUTANCES GRANVILLE

immatriculée au RCS de COUTANCES (Manche) sous le n°946620119 (n° SIRET : 946 620 119 00036 – APE 702A)

dont le siège social est sis 97 bis rue Geoffroy de Montbray BP 419 50204 COUTANCES CEDEX

Prise en la personne de son directeur général Monsieur [X] [S], non comparant représenté par Maître Véronique DELALANDE (SELARL BOBIER DELALANDE MARIN), avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [B]

demeurant 17 résidence Charles Leboulenger – 50210 CERISY LA SALLE

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 28 avril 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND, en présence de Madame[L] [D], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l’audience publique du 28 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2022, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE a donné à bail à M. [I] [B] un local à usage d’habitation situé 17 résidence Charles Leboulenger à CERISY LA SALLE (50210), moyennant un loyer mensuel révisable de 255,57 euros par mois, outre 9,34 euros de charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le loyer actualisé s’élève à la somme de 281,71 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 février 2024 remis à l’étude, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE a fait signifier à M. [I] [B], un commandement de payer la somme de 1371,59 euros en principal à la date du 16 février 2024 correspondant aux loyers et charges échus et impayés. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025 remis à étude, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE a fait assigner M. [I] [B], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 29 avril 2024 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, Ordonner l’expulsion de M. [I] [B] ainsi que celle de toutes les personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique, Condamner le locataire à lui payer :La somme de 1371,59 euros au titre des loyers et charges dus à la date du commandement ainsi que les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement, Une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer mensuel, y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, La somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Les entiers dépens.

A l’audience du 28 avril 2025, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 1414,21 euros arrêtée à la date du 25 mai 2025.

Bien que régulièrement avisé de l’audience par acte de commissaire de justice signifié le29 janvier 2025 à étude, M. [I] [B] n’était ni présent ni représenté et n’a fait connaître aucune raison à cette absence.

Un bordereau de carence relatif au diagnostic social et financier concernant M. [I] [B] a été joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes du V dudit article : “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”

De même, aux termes du VII dudit article : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires en son article intitulé “La résiliation pour défaut de paiement”.

Par acte d’huissier du 28 février 2024, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE a fait délivrer à M. [I] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1371,59 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

M. [I] [B] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois tel qu’indiqué au commandement de payer, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 avril 2024.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle ou contester les demandes présentées par son bailleur.

Aucun diagnostic social et financier permettant d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de son expulsion, n’a été transmis par les services sociaux du Département au Tribunal.

Dès lors, aucun délai de paiement ne sera accordé et l’expulsion de M. [I] [B] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 29 avril 2024, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA HLM COUTANCES-GRANVILLE justifie dans son principe et dans son montant de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance locative pour la somme de 1414,21 euros (2 052, 43 euros – 638, 22 euros) arrêtée au 25 mai 2025.

Le locataire, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner M. [I] [B] au paiement de la somme en principal de 1414,21 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 25 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

M. [I] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter les conclusions présentées à ce titre par la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 7 juin 2022 entre M. [I] [B] et la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE portant sur un local à usage d’habitation sis 17 résidence Charles Leboulenger à CERISY LA SALLE (50210), à la date du 29 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE M. [I] [B] à payer à la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 29 avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE M. [I] [B] à payer à la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE la somme de 1414,21 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation dus au 25 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE de sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE tous les autres chefs de demandes,

CONDAMNE M. [I] [B] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION