Tribunal Judiciaire de Créteil, 21 mai 2024, n° 23/00001

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Texte intégral
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la jonction des procédures
- I. Sur les principes du droit de […]expropriation
- II. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
- 2) Sur la con[…]tance matérielle de la parcelle Le bien objet de la présente i...
- 4) Sur la situation locative Le bien est actuellement occupé par quatre sociét...
- III. Sur la détermination des indemnités devant revenir à la société SOCOPRA
- A) Sur la détermination de […]indemnité principale
- 2) Sur le calcul de […]indemnité
- B) Sur les indemnités accessoires
- Sur le déménagement des bureaux
- Sur le déménagement des palettes, chariots et racks
- Sur le déménagement des équipements frigorifiques
- III. Sur la détermination des indemnités devant revenir à la société SBA
- A) Sur la détermination de […]indemnité principale
- 1) Sur la détermination du loyer théorique annuel (ou Valeur Locative de March...
- 2) Sur le coefficient de situation
- 3) Sur le loyer à prendre en considération pour le calcul du différentiel de l...
- 4) Sur le calcul du différentiel de loyer et de […]indemnité subséquente
- B) Sur les indemnités accessoires
- IV. Sur la détermination des indemnités devant revenir à la société SLG
- A) Sur la détermination de […]indemnité principale
- B) Sur les indemnités accessoires
- V. Sur la détermination des indemnités devant revenir à la société SCM
- A) Sur la détermination de […]indemnité principale
- B) Sur les indemnités accessoires
- VI. Sur les autres demandes
- A) Sur les dépens
- Dispositif

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TJ Créteil 21 mai 2024

Arguments

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Accepté
Méthode de calcul de l'indemnité d'éviction
Le tribunal a retenu que la société SOCOPRA pouvait se réinstaller sans perte de clientèle, justifiant ainsi l'application de la méthode de la perte du droit au bail.
Accepté
Indemnités accessoires
Le tribunal a évalué et accordé les indemnités accessoires en fonction des préjudices subis par la société SOCOPRA en raison de l'expropriation.
Accepté
Méthode de calcul de l'indemnité d'éviction
Le tribunal a retenu que la société SBA pouvait se réinstaller sans perte de clientèle, justifiant ainsi l'application de la méthode de la perte du droit au bail.
Accepté
Méthode de calcul de l'indemnité d'éviction
Le tribunal a retenu que la société SLG pouvait se réinstaller sans perte de clientèle, justifiant ainsi l'application de la méthode de la perte du droit au bail.
Accepté
Méthode de calcul de l'indemnité d'éviction
Le tribunal a retenu que la société SCM pouvait se réinstaller sans perte de clientèle, justifiant ainsi l'application de la méthode de la perte du droit au bail.

Résumé par Doctrine IA

L'Etablissement Public d'Aménagement Orly Rungis – Seine Amont (EPA ORSA) a demandé la fixation des indemnités d'éviction dues aux sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM, suite à une procédure d'expropriation. Les sociétés expropriées ont refusé les offres initiales de l'EPA ORSA, menant à cette saisine du juge de l'expropriation.

La question juridique principale portait sur la détermination du montant des indemnités d'éviction, incluant l'indemnité principale et diverses indemnités accessoires. Le juge devait évaluer le préjudice subi par chaque société du fait de la perte de leur fonds de commerce ou de leur droit au bail.

En réponse, le tribunal a ordonné la jonction des procédures et a fixé les indemnités totales d'éviction pour chaque société. La société SOCOPRA a reçu la somme la plus importante, tandis que les sociétés SBA, SLG et SCM ont reçu des indemnités moindres, reflétant la nature de leurs activités et leur lien économique avec SOCOPRA.

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1. L'intérêt général comme limite au pouvoir de résiliation du contrat d'assurance par l'assureur lié contractuellement à une personne publiqueAccès limité

Bélinda Waltz-teracol · Gazette du Palais · 9 juillet 2024

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Sur la décision

Référence :	TJ Créteil, 21 mai 2024, n° 23/00001
Numéro(s) :	23/00001

Sur les parties

Avocat(s) :	Jonathan AZOGUIMichaël MOUSSAULT
Cabinet(s) :	ARNAULT SELASLONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & ASSOCIES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL
JUGEMENT FIXANT IN[…]NITÉS
_________________________________________________________
(Références à rappeler)
MINUTE : 24/
JUGEMENT DU : 21 Mai 2024
DOSSIER N°: N° RG 23/00001 – N° Portalis DB3T-W-B7H-T7NA
________________________________________________________
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DU VAL DE MARNE
Situation : 132 rue du Général MALLERET JOINVILLE – 
94400 VITRY-SUR-SEINE

Juge : Madame Élise POURON
Greffier : Madame S. X
________________________________________________________
Service de […]Expropriation
1

Le juge de […]Expropriation du Département du VAL DE MARNE, as[…]té du greffier, en application du décret n° 77-392 du 28 mars […]77 et du décret n° 77-393 du 28 Mars […]77 portant respectivement codification des textes réglementaires concernant […]expropriation pour cause […]utilité publique, dans la procédure entre :
Etablissement public D’AMENAGEMENT ORLY RUNGIS – SEINE AMONT, Etablissement public […]aménagement de […]Etat crée par décret n° 2007-785 en date du 10 mai 2007, dont le siège social est […] […], prise en la personne du directeur général de […]EPA ORSA domicilié en cette qualité audit siège représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire : T07
ET :
Société SOCOPRA, société commerciale de produits alimentaires, société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des société de CRETEIL sous le numéro 314 885 781 ayant son siège social est […] […], prise en la personne de son président représentée par Maître Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,
Société SBA, société par actions simplifiée, immatriculée au registre du Commerce et des sociétés de CRETEIL, sous le numéro 837 729 276, dont le siège social est […] […], représenté par son président en exercice, représentée par Maître Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,
Société SCM société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CRETEIL, sous le numéro 837 729 185, dont le siège social est […] […] […] (94400) représentée par son président en exercice représentée par Maître Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,
Société SLG Société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CRETEIL sous le numéro 837 729 151, dont le siège social est […] […] […] (94400), représentée par son président en exercice, représentée par Maître Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire :
En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement.
************************
Nous, Élise POURON, Juge de […]Expropriation au Tribunal judiciaire de CRETEIL, désignée par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour […]Appel de PARIS, conformément aux dispositions de […]article R 211-2 du Code de […]Expropriation pour cause […]utilité publique, as[…]tée de Séverine X, Greffier de la juridiction désigné dans les conditions prévues à […]article R 211-5 du même Code,
Service de […]Expropriation
2

EXPOSÉ DU LITIGE
La SAS SGGP était propriétaire […]un ensemble immobilier à usage de locaux […]activité et de bureaux situé […], sur la parcelle cadastrée section CG […].
La SAS SOCIETE COMMERCIALE DE PRODUITS ALIMENTAIRES (ci-après « la société SOCOPRA ») exploite un fonds de commerce de distribution de produits alimentaires surgelés au sein […]un ensemble immobilier situé […], sur la parcelle cadastrée section CG […], sur le fondement […]un bail commercial conclu avec la SAS SGGP le 1 juillet 2013 et renouvelé le 31 mars 2022.^er
La SAS SBA, la SAS SLG et la SAS SCM exploitent chacune un fonds de commerce de gestion […]entreprise au sein des mêmes locaux en vertu de baux commerciaux conclus avec la SAS SGGP en date du 1 mars 2018.^er
Le bien est situé dans le périmètre de la Zone […]Aménagement Concerté (ci-après « ZAC ») « GARE ARDOINES », créée dans le cadre […]une opération […]urbanisme […]intérêt national pour la mise en service […]infrastructures de transport (ligne 15 du métro Grand Paris Express et bus TZen 5), […]aménagement des abords de la future gare et le développement […]un hôtel […]activités et […]un ensemble […]habitats, équipements, bureaux, commerces et services dans le prolongement du tissu urbain existant.
Par arrêté préfectoral en date du 14 décembre 2017, le préfet du Val-de-Marne a déclaré […]utilité publique le projet « GARE ARDOINES ».
Par arrêté préfectoral en date du 24 septembre 2021, le préfet du Val-de-Marne a déclaré cessibles au profit de […]Etablissement Public […]Aménagement […] Rungis – Seine Amont (ci-après « EPA ORSA ») les parcelles nécessaires à la réalisation de ce projet.
Aux termes […]une ordonnance […]expropriation en date du 29 octobre 2021, […]EPA ORSA est devenu propriétaire de […]ensemble des parcelles situées dans le périmètre de cette opération […]aménagement, dont la parcelle CG […] appartenant à la SAS SGGP.
Par quatre mémoires valant offres notifiés le 23 novembre 2022, […]EPA ORSA a proposé aux sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM les indemnités […]éviction suivantes :
- société SOCOPRA : 515.575 euros ;
- société SBA : 8.400 euros ;
- société SLG : 8.400 euros ;
- société SCM : 8.400 euros.
Par quatre courriers en date du 20 décembre 2022, les sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM ont notifié à […]EPA ORSA leur refus des offres.
En […]absence […]accord intervenu entre les parties, par quatre mémoires valant offres reçus au greffe le 10 janvier 2023, […]EPA ORSA a saisi le juge de […]expropriation du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixation des indemnités […]éviction devant revenir aux quatre sociétés.
Les affaires ont été enrôlées sous les numéros de RG 23/00001 (pour la SAS SOCOPRA), 23/00002 (pour la SAS SBA), 23/00003 (pour la SAS SLG) et 23/00004 (pour la SAS SCM)
Par ordonnances en date du 14 avril 2023, le juge de […]expropriation a fixé le transport sur les lieux et […]audition des parties au 6 juin 2023.
Des procès-verbaux de transport, annexés au présent jugement, ont été établis à […]issue de ce transport et la date de […]audience de plaidoirie a été fixée au 9 octobre 2023 avant […]être renvoyée au 18 décembre 2023 puis au 11 mars 2024.
Service de […]Expropriation
3

Concernant la société SOCOPRA (RG n°23/00001)
Dans son dernier mémoire, daté du 4 mars 2024 et reçu au greffe le 7 mars 2024, intitulé « Mémoire récapitulatif et en réplique », […]EPA ORSA demande au tribunal de :
- ordonner la jonction des instances RG n° 23/01, 23/02, 23/03 et 23/04 ;
- fixer […]indemnité revenant à la société SOCOPRA à la somme de 775.992,59 euros à parfaire, somme se décomposant comme suit :
A) indemnité principale (valeur droit au bail)
- méthode […]évaluation : différentiel de loyer
- surface des locaux : 1.713,85 m²
- loyer actuel : 241,49 €/m²/an
- loyer théorique marché : entre 130 et 170 €/m²/an
- valeur du droit au bail : nulle
B) indemnités accessoires
- indemnité pour rupture de droit au bail et recherche […]un local de remplacement : 206.908,50 euros
- frais de remploi : sans objet
- trouble commercial : 15 jours de CA TTC moyen, soit 333.134,59 euros
- frais de déménagement : 166.970 euros HT
- double loyer : 68.979,50 euros
- frais de licenciement : sur[…] à statuer
- frais de réinstallation : désigner telle personne qualifiée qui lui plaira qui aura pour mission de :
- se déplacer dans les locaux actuels de la société SOCOPRA et décrire les aménagements dont elle dispose ;
- dire lesquels devront être restitués dans de nouveaux locaux de remplacement ;
- prendre connaissance des devis des sociétés RCA et REF ;
- apprécier, au regard de ce qui précède, leur pertinence quant aux travaux à réaliser et le coût de ceux-ci ;
- en tant que de besoin, chiffrer le coût des travaux de réinstallation des aménagements nécessaires ; Et, dans […]attente du rapport de la personne qualifiée :
- surseoir à statuer sur ce chef de demande.
Dans ses dernières écritures du 7 mars 2024, intitulées « Mémoire en réponse et récapitulatif n° 4 », la société SOCOPRA demande au juge de […]expropriation de :
A titre principal :
- fixer à 10.629.671 euros […]indemnité due à la société SOCOPRA pour […]éviction du bien cadastré section CG […] […] […], selon la méthode de la perte du fonds de commerce, décomposée comme suit :
- indemnité principale : 8.275.956 euros
- indemnité de remploi : 826.446 euros
- indemnité pour trouble commercial : 459.775 euros
- indemnité pour frais de licenciement : 179.969 euros ou sur[…] à statuer
- indemnité pour perte sur stock : 604.716 euros
- indemnité pour déménagement : 185.480 euros HT
- indemnité pour installations non amorties : 47.329 euros
- indemnité pour frais divers et support : 50.000 euros
Service de […]Expropriation
4

A titre infiniment subsidiaire :
- fixer à 8.283.056 euros […]indemnité due à la société SOCOPRA pour […]éviction du bien cadastré section CG […] […] […], selon la méthode du transfert […]activité, décomposée comme suit :
- indemnité principale : 827.754 euros
- indemnité de remploi : 81.625 euros
- indemnité pour trouble commercial : 459.775 euros
- indemnité pour surcoût […]exploitation : sur[…] à statuer
- indemnité pour frais de licenciement : 179.969 euros ou sur[…] à statuer
- indemnité pour perte sur stock : 604.716 euros
- indemnité de déménagement : 185.480 euros HT
- indemnité de réinstallation de […]ensemble des activités spécialisées : 5.536.000 euros HT
- indemnité pour installations non amorties : 47.329 euros
- indemnité pour double loyer : 310.408 euros
- indemnité pour frais divers et support : 50.000 euros
- débouter […]EPA ORSA de sa demande […]expertise relative aux travaux de réinstallation ;
En tout état de cause :
- condamner […]EPA ORSA à verser à la société SOCOPRA la somme de 10.000 euros au titre de […]article 700 du code de procédure civile ;
- condamner […]EPA ORSA aux entiers dépens de […]instance sur le fondement de […]article L. 312-1 du code de […]expropriation.
Dans ses dernières conclusions du 7 mars 2024, le commissaire du gouvernement propose la fixation de […]indemnité […]éviction à la somme de 281.635,25 euros, se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 257.077,50 euros
- indemnité de remploi : 24.557,75 euros.
Concernant la société SBA (RG n°23/00002)
Dans son dernier mémoire, reçu au greffe le 7 mars 2024, intitulé « Mémoire récapitulatif et en réplique », […]EPA ORSA demande au tribunal de :
- ordonner la jonction des instances RG n° 23/01, 23/02, 23/03 et 23/04 ;
- fixer […]indemnité revenant à la société SBA à la somme de 42.084 euros à parfaire, somme se décomposant comme suit :
A) indemnité principale (valeur droit au bail)
- méthode […]évaluation : différentiel de loyer
- superficie retenue : 20 m²
- loyer actuel : 2.400 € annuel
- loyer théorique marché : 200 €/m²/an
- différentiel de loyer : 1.600 €
- coefficient de situation : 5
- valeur du droit au bail : 8.000 euros
B) indemnités accessoires
- frais de remploi : 8.000 € x 5% = 400 euros
- trouble commercial : 1,5 mois de salaires et charges, soit 33.284 euros
- frais de licenciement : sur[…] à statuer
- frais de déménagement : néant (déterminés dans le cadre de la procédure RG n° 23/01)
- double loyer : 400 euros
- frais de réinstallation : néant / déterminés dans le cadre de la procédure RG n° 23/01, en particulier dans le cadre du rapport qui sera établi par la personne qualifiée qui y sera désignée. Dans cette hypothèse :
- étendre la mission de la personne qualifiée désignée dans la procédure RG n° 23/01 aux locaux occupés par la société SBA.
Service de […]Expropriation
5

Dans ses dernières écritures du 7 mars 2024, intitulées « Mémoire en réponse et récapitulatif n° 4 », la société SBA demande au juge de […]expropriation de : A titre liminaire : ordonner la jonction des instances n° RG 23/02 et RG 23/01 dès lors que la disparition de […]activité de la société SOCOPRA va entraîner la disparition de la société SBA ;
A titre principal :
- fixer à 965.970 euros […]indemnité due à la société SBA pour […]éviction du bien cadastré section CG […] […] […], selon la méthode de la perte du fonds de commerce, décomposée comme suit :
- indemnité principale : 604.586 euros
- indemnité de remploi : 59.209 euros
- indemnité pour trouble commercial : 36.377 euros
- indemnité pour frais de licenciement : […]4.998 euros ou sur[…] à statuer
- indemnité de déménagement : 20.000 euros
- indemnité pour frais divers et support : 50.000 euros
A titre infiniment subsidiaire :
- fixer à 395.775 euros […]indemnité due à la société SBA pour […]éviction du bien cadastré section CG […] […] […], selon la méthode du transfert […]activité, décomposée comme suit :
- indemnité principale : 12.000 euros
- indemnité de remploi : 600 euros
- indemnité pour trouble commercial : 36.377 euros
- indemnité pour surcoût […]exploitation : sur[…] à statuer
- indemnité pour frais de licenciement : […]4.998 euros ou sur[…] à statuer
- indemnité de déménagement : 20.000 euros
- indemnité pour réinstallation : 80.000 euros
- indemnité pour double loyer : 1.800 euros
- indemnité pour frais divers et support : 50.000 euros
- débouter […]EPA ORSA de sa demande […]expertise relative aux travaux de réinstallation ;
En tout état de cause :
- condamner […]EPA ORSA à verser à la société SBA la somme de 10.000 euros au titre de […]article 700 du code de procédure civile ;
- condamner […]EPA ORSA aux entiers dépens de […]instance sur le fondement de […]article L. 312-1 du code de […]expropriation.
Dans ses dernières conclusions du 7 mars 2024, le commissaire du gouvernement propose la fixation de […]indemnité […]éviction à la somme de 8.400 euros, se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 8.000 euros
- indemnité de remploi : 400 euros.
Concernant la société SLG (RG n°23/00003)
Dans son dernier mémoire, reçu au greffe le 7 mars 2024, intitulé « Mémoire récapitulatif et en réplique », […]EPA ORSA demande au tribunal de :
- ordonner la jonction des instances RG n° 23/01, 23/02, 23/03 et 23/04 ;
- fixer […]indemnité revenant à la société SLG à la somme de 39.981 euros à parfaire, somme se décomposant comme suit :
A) indemnité principale (valeur droit au bail)
- méthode […]évaluation : différentiel de loyer
- superficie retenue : 20 m²
- loyer actuel : 2.400 € annuel
- loyer théorique marché : 200 €/m²/an
- différentiel de loyer : 1.600 €
- coefficient de situation : 5
- valeur du droit au bail : 8.000 euros
Service de […]Expropriation
6

B) indemnités accessoires
- frais de remploi : 8.000 € x 5% = 400 euros
- trouble commercial : 1,5 mois de salaires et charges, soit 31.181 euros
- frais de licenciement : sur[…] à statuer
- frais de déménagement : néant (déterminés dans le cadre de la procédure RG n° 23/01)
- double loyer : 400 euros
- frais de réinstallation : néant / déterminés dans le cadre de la procédure RG n° 23/01, en particulier dans le cadre du rapport qui sera établi par la personne qualifiée qui y sera désignée. Dans cette hypothèse :
- étendre la mission de la personne qualifiée désignée dans la procédure RG n° 23/01 aux locaux occupés par la société SLG.
Dans ses dernières écritures du 7 mars 2024, intitulées « Mémoire en réponse et récapitulatif n° 4 », la société SLG demande au juge de […]expropriation de : A titre liminaire :
- ordonner la jonction des instances n° RG 23/03 et RG 23/01 dès lors que la disparition de […]activité de la société SOCOPRA va entraîner la disparition de la société SLG ;
A titre principal :
- fixer à 975.493 euros […]indemnité due à la société SLG pour […]éviction du bien cadastré section CG […] […] […], selon la méthode de la perte du fonds de commerce, décomposée comme suit :
- indemnité principale : 587.257 euros
- indemnité de remploi : 57.578 euros
- indemnité pour trouble commercial : 35.342 euros
- indemnité pour frais de licenciement : 225.316 euros ou sur[…] à statuer
- indemnité de déménagement : 20.000 euros
- indemnité pour frais divers et support : 50.000 euros
A titre infiniment subsidiaire :
- fixer à 420.058 euros […]indemnité due à la société SLG pour […]éviction du bien cadastré section CG […] […] […], selon la méthode du transfert […]activité, décomposée comme suit :
- indemnité principale : 12.000 euros
- indemnité de remploi : 600 euros
- indemnité pour trouble commercial : 35.342 euros
- indemnité pour surcoût […]exploitation : sur[…] à statuer
- indemnité pour frais de licenciement : 225.316 euros ou sur[…] à statuer
- indemnité de déménagement : 20.000 euros
- indemnité pour réinstallation : 80.000 euros
- indemnité pour double loyer : 1.800 euros
- indemnité pour frais divers et support : 50.000 euros
- débouter […]EPA ORSA de sa demande […]expertise relative aux travaux de réinstallation ;
En tout état de cause :
- condamner […]EPA ORSA à verser à la société SLG la somme de 10.000 euros au titre de […]article 700 du code de procédure civile ;
- condamner […]EPA ORSA aux entiers dépens de […]instance sur le fondement de […]article L. 312-1 du code de […]expropriation.
Dans ses dernières conclusions du 7 mars 2024, le commissaire du gouvernement propose la fixation de […]indemnité […]éviction à la somme de 8.400 euros, se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 8.000 euros
- indemnité de remploi : 400 euros.
Service de […]Expropriation
7

Concernant la société SCM (RG n°23/00004)
Dans son dernier mémoire, reçu au greffe le 7 mars 2024, intitulé « Mémoire récapitulatif et en réplique », […]EPA ORSA demande au tribunal de :
- ordonner la jonction des instances RG n° 23/01, 23/02, 23/03 et 23/04 ;
- fixer […]indemnité revenant à la société SCM à la somme de 44.745 euros à parfaire, somme se décomposant comme suit :
A) indemnité principale (valeur droit au bail)
- méthode […]évaluation : différentiel de loyer
- superficie retenue : 20 m²
- loyer actuel : 2.400 € annuel
- loyer théorique marché : 200 €/m²/an
- différentiel de loyer : 1.600 €
- coefficient de situation : 5
- valeur du droit au bail : 8.000 euros
B) indemnités accessoires
- frais de remploi : 8.000 € x 5% = 400 euros
- trouble commercial : 1,5 mois de salaires et charges, soit 35.945 euros
- frais de licenciement : sur[…] à statuer
- frais de déménagement : néant (déterminés dans le cadre de la procédure RG n° 23/01)
- double loyer : 400 euros
- frais de réinstallation : néant / déterminés dans le cadre de la procédure RG n° 23/01, en particulier dans le cadre du rapport qui sera établi par la personne qualifiée qui y sera désignée. Dans cette hypothèse :
- étendre la mission de la personne qualifiée désignée dans la procédure RG n° 23/01 aux locaux occupés par la société SCM.
Dans ses dernières écritures du 7 mars 2024, intitulées « Mémoire en réponse et récapitulatif n° 4 », la société SCM demande au juge de […]expropriation de : A titre liminaire :
- ordonner la jonction des instances n° RG 23/04 et RG 23/01 dès lors que la disparition de […]activité de la société SOCOPRA va entraîner la disparition de la société SCM ;
A titre principal :
- fixer à 810.634 euros […]indemnité due à la société SCM pour […]éviction du bien cadastré section CG […] […] […], selon la méthode de la perte du fonds de commerce, décomposée comme suit :
- indemnité principale : 522.556 euros
- indemnité de remploi : 51.106 euros
- indemnité pour trouble commercial : 37.088 euros
- indemnité pour frais de licenciement : 129.884 euros ou sur[…] à statuer
- indemnité de déménagement : 20.000 euros
- indemnité pour frais divers et support : 50.000 euros
A titre infiniment subsidiaire :
- fixer à 331.372 euros […]indemnité due à la société SCM pour […]éviction du bien cadastré section CG […] […] […], selon la méthode du transfert […]activité, décomposée comme suit :
- indemnité principale : 12.000 euros
- indemnité de remploi : 600 euros
- indemnité pour trouble commercial : 37.088 euros
- indemnité pour surcoût […]exploitation : sur[…] à statuer
- indemnité pour frais de licenciement : 129.884 euros ou sur[…] à statuer
- indemnité de déménagement : 20.000 euros
- indemnité pour réinstallation : 80.000 euros
- indemnité pour double loyer : 1.800 euros
Service de […]Expropriation
8

 – indemnité pour frais divers et support : 50.000 euros
- débouter […]EPA ORSA de sa demande […]expertise relative aux travaux de réinstallation ;
En tout état de cause :
- condamner […]EPA ORSA à verser à la société SCM la somme de 10.000 euros au titre de […]article 700 du code de procédure civile ;
- condamner […]EPA ORSA aux entiers dépens de […]instance sur le fondement de […]article L. 312-1 du code de […]expropriation.
Dans ses dernières conclusions du 7 mars 2024, le commissaire du gouvernement propose la fixation de […]indemnité […]éviction à la somme de 8.400 euros, se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 8.000 euros
- indemnité de remploi : 400 euros.
En vertu de […]article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux derniers mémoires et conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens invoqués au soutien de leurs prétentions.
A […]audience du 11 mars 2024, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de […]article R. 311-20 alinéa 1 du code de […]expropriation.
L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2024, date à laquelle la présente décision est rendue, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la jonction des procédures
Les sociétés SOCOPRA, SCM, SLG et SBA présentent des liens étroits entre elles et constituent une unité économique sociale au sens du code du travail. Elles occupent par ailleurs les mêmes locaux situés […], sur la parcelle cadastrée section CG […].
Ainsi, eu égard à la connexité des quatre affaires enrôlées sous des numéros distincts, il est de bonne administration de la justice […]ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de RG n°23/00001, 23/00002, 23/00003 et 23/00004 sous le premier numéro.
A titre liminaire sur […]office du juge
Il convient, à titre liminaire, de rappeler les dispositions de […]article 768 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige :
« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »
Service de […]Expropriation
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Ces dispositions trouvent à s’appliquer en […]espèce, de sorte que seules les prétentions et moyens figurant dans les dernières conclusions des parties seront examinés.
I. Sur les principes du droit de […]expropriation
Aux termes des articles L. […]. 321-1 du code de […]expropriation, à défaut […]accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de […]expropriation et couvrent […]intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par […]expropriation.
L’indemnité réparatrice allouée à […]exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par […]opération […]expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état […]entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de […]opération […]expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont […]exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont […]exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible […]être acquis par un particulier.
Aux termes de […]article L. 322-1 du code de […]expropriation, le juge de […]expropriation fixe le montant des indemnités […]après la con[…]tance du bien à la date de […]ordonnance […]expropriation portant transfert de propriété, sauf lorsque cette dernière n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, auquel cas la con[…]tance du bien s’apprécie à la date dudit jugement.
Conformément à […]article L. 322-2 du même code, le bien est estimé à la date de la décision de première instance.
II. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
1) Sur la date de référence et sur la situation […]urbanisme En application des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de […]urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait […]objet […]une expropriation pour cause […]utilité publique, la date de référence se situe, pour les biens non compris dans le périmètre […]une zone […]aménagement différé, à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local […]urbanisme (PLU), et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
L’immeuble objet de la présente instance est soumis au droit de préemption urbain, de sorte que ces dispositions s’appliquent en […]espèce.
En […]espèce, les parties et le commissaire du gouvernement retiennent comme date de référence le 12 avril 2023, date de publication de la dernière modification du PLU de la commune de Vitry-sur- Seine.
La dernière modification du PLU est intervenue le 4 avril 2023 et […]affichage en préfecture de cette modification a été réalisé le 12 avril 2023.
La date du 12 avril 2023 doit donc être retenue comme date de référence.
A cette date, la parcelle cadastrée section CG […], objet de la procédure, est située en zone UP2 du PLU, correspondant à la zone […]activité économique des Ardoines, destinée à muter pour devenir des nouveaux quartiers à vocation mixte.
Il n’est pas justifié par […]entité expropriante que ladite parcelle est située en zone inondable du Plan de Prévention du Risque Inondation de la Marne et de la Seine dans le département du Val de Marne (PPRI).
Service de […]Expropriation
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2) Sur la con[…]tance matérielle de la parcelle Le bien objet de la présente instance est situé […] sur la parcelle cadastrée CG […].
Sur cette parcelle se trouve un bâtiment abritant des locaux […]activité (entrepôts frigorifiques et ateliers) exploités par la société SOCOPRA et des bureaux occupés par les sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM.
La parcelle comprend des places de stationnement à […]avant et à […]arrière du bâtiment et des quais de chargement pour poids-lourds à […]avant. Le bâtiment a été construit entre […]92 et […]95.
Partie exploitée par la société SOCOPRA
Le rez-de-chaussée abrite un garage destiné à […]entretien des poids-lourds, une salle des machines et un local de stockage. A […]arrière du bâtiment, deux dépendances abritent le local technique et des affaires personnelles du gérant de la société.
Au rez-de-chaussée à […]intérieur se trouve un entrepôt en température positive destiné au stockage, au tri et à […]expédition des produits alimentaires. Le local comprend également un entrepôt en température négative (- 20°C) destiné au stockage des produits surgelés. Le rez-de-chaussée abrite aussi un vestiaire, des toilettes et un bureau de réception.
Au premier étage se trouve une salle destinée au personnel.
Au deuxième étage se trouvent six bureaux utilisés par la société SOCOPRA pour ses différents services ainsi qu’un local informatique et des sanitaires.
Partie occupée par les sociétés SBA, SLG et SCM
Une passerelle permet […]accéder aux autres bureaux dans la partie du bâtiment construite en […]95. Trois bureaux dont une salle de réunion sont mutualisés et occupés par les sociétés SBA, SLG et SCM. Le local comprend également une salle de repos utilisée par toutes les sociétés et un laboratoire culinaire utilisé par la société SOCOPRA.
Les locaux sont en très bon état, propres et bien entretenus.
S’agissant de […]état des lieux et des photographies, il convient de se reporter pour plus de détails aux procès-verbaux de transport dressés par le juge de […]expropriation et annexés à la présente décision.
3) Sur la surface à retenir Les parties sont en accord sur la surface du bien, qui est de 1.404,54 m² pour la partie entrepôt et 369,31 m² pour la partie bureaux, soit 1.773,85 m² de surface totale.
Les sociétés SBA, SLG et SCM louent chacune une surface de 20 m² de bureaux ainsi qu’il ressort de leurs baux commerciaux respectifs.
En conséquence, les surfaces à retenir pour chaque société sont les suivantes :
- société SOCOPRA : 1.713,85 m²
- société SBA : 20 m²
- société SLG : 20 m²
- société SCM : 20 m²
4) Sur la situation locative Le bien est actuellement occupé par quatre sociétés en vertu de baux commerciaux :
- la société SOCOPRA, en vertu […]un bail commercial conclu avec la SAS SGGP du 1e^r juillet 2013 renouvelé selon avenant du 31 mars 2022 fixant un loyer annuel de 413.877 euros ;
Service de […]Expropriation
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- la société SBA, en vertu […]un bail commercial conclu avec la SAS SGGP du 1 mars 2018er fixant un loyer annuel de 2.400 euros ;
- la société SLG, en vertu […]un bail commercial conclu avec la SAS SGGP du 1 mars 2018er fixant un loyer annuel de 2.400 euros ;
- la société SCM, en vertu […]un bail commercial conclu avec la SAS SGGP du 1 mars 2018er fixant un loyer annuel de 2.400 euros.
Les quatre sociétés sont des entités certes distinctes mais présentant des liens étroits entre elles, tels une unité de direction, une clientèle unique et des salariés ayant des intérêts communs, de sorte qu’elles constituent ensemble une unité économique et sociale au sens du code du travail.
5) Sur les méthodes […]évaluation L’EPA ORSA propose à titre principal de fixer les indemnités principales […]éviction devant revenir aux sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM selon la méthode de la perte du droit au bail. Il affirme qu’au vu de la nature de leurs activités et de leur clientèle […]une part et des offres de réinstallation disponibles […]autre part, les quatre sociétés ont la possibilité de se réinstaller dans un périmètre qui leur permette de conserver leur clientèle.
Il rappelle que […]activité de la société SOCOPRA con[…]te en un commerce en gros de viandes, produits de la mer, repas sans viande, plats cuisinés et desserts, ainsi qu’il ressort des informations figurant sur son site Internet. Il ajoute que selon son document de présentation, la clientèle de la société est composée exclusivement de clients institutionnels dont plusieurs clients publics localisés à Paris et dans plusieurs communes de la région Île-de-France.L’EPA ORSA affirme que compte tenu de la nature des activités de la société SOCOPRA et de la typologie de ses clients, qu’elle livre à Paris et dans toute la région parisienne, il est indéniable que la localisation de cette société et, partant, des sociétés SBA, SLG et SCM dans leurs locaux actuels est indifférente.
Sur […]existence […]offres de réinstallation disponibles à proximité du site actuel, […]EPA ORSA relève que […]affirmation des sociétés évincées selon laquelle elles auraient fait procéder à une recherche de locaux similaires qui n’aurait abouti à aucun résultat n’est pas justifiée. L’EPA ORSA fait valoir qu’une recherche sur le site seloger-bureaux-commerces.com démontre que des locaux similaires en termes de con[…]tance (mixte entrepôt/bureaux) et de superficie, situés à […] ou à Rungis et disposant […]un accès poids-lourd sont actuellement et de manière récurrente disponibles à la location. Pour étayer cette affirmation, il produit plusieurs offres de location de locaux […]activité répondant à ces critères. Il inclut parmi ces offres une annonce portant sur des locaux situés dans […]hôtel logistique LOGARIS réalisé dans le cadre de […]opération […]aménagement ayant conduit à la présente procédure. L’EPA ORSA indique que la société SOGARIS a proposé ces locaux à la location aux sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM par un courriel du 29 février 2024. Il relève que les locaux actuellement disponibles à la location le sont pour des loyers allant de 130 à 170 euros/m²/an, soit à un loyer annuel inférieur à celui des locaux qu’elle occupe actuellement.
L’EPA ORSA ajoute que les sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM ont sans doute […]ores et déjà trouvé un site de réinstallation puisqu’elles ont renoncé à leur demande principale initiale tendant à ce qu’il soit sur[…] à statuer dans […]attente que […]EPA ORSA leur propose de leur attribuer des locaux de même nature compris dans […]opération […]aménagement ayant conduit à la présente procédure, en application des articles L. 314-5 du code de […]urbanisme et L. […]. 322-6 du code de […]expropriation. Il ajoute que la société SOCOPRA produit un devis […]aménagement […]un nouveau site situé […], pour lequel les sociétés SBA, SLG et SCM indiquent dans leurs écritures que le poste […]indemnisation en cause est mutualisé.
De leur côté, les sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM proposent à titre principal de fixer […]indemnité […]éviction devant revenir à chacune […]entre elles au moyen de la méthode de la perte du fonds de commerce, faisant valoir qu’une réinstallation est impossible. Elles précisent que la disparition de […]activité de la société SOCOPRA en raison de […]impossibilité […]une réinstallation dans des conditions équivalentes va entraîner mécaniquement et inévitablement la disparition des sociétés SBA, SLG et SCM. Elles affirment que la question du transfert de clientèle est insuffisante à déterminer la possibilité de réinstallation […]une société, […]expropriant devant en outre prendre en compte la possibilité de prendre à bail un autre local dans des conditions équivalentes.
Service de […]Expropriation
12

La société SOCOPRA rappelle qu’elle est installée depuis […]74 dans ses locaux actuels, établis à un emplacement stratégique aux portes de Paris et à proximité du marché international de Rungis. Elle affirme que cette localisation à proximité du marché de Rungis constitue un critère déterminant démontrant que son activité ne peut être transférée. Elle soutient que […]éviction entraînera la perte de sa clientèle, de ses agréments et de […]ensemble de ses certifications.
Elle ajoute qu’au regard de la spécificité de son activité, celle-ci ne peut être transférée dans un simple local équivalent à proximité et qui ne disposerait pas […]un terrain similaire pour la circulation et le transport des marchandises. Elle fait valoir que le principe […]une relocalisation ne peut être évalué que lorsqu’il y a une offre ferme et certaine avec promesse de bail comprenant […]ensemble des caractéristiques du bâtiment et […]accord du bailleur pour transformer le local avec des aménagements ultra-spécialisés.
A cet égard, la société SOCOPRA relève que […]EPA ORSA ne produit aucune offre vérifiable, mais de simples captures […]écran […]offres issues du site Se Loger, qui comporte des informations lacunaires et dénuées de fiabilité. Elle souligne que ces captures […]écran mentionnent des superficies bien inférieures à celle de la parcelle donnée à bail, qui dispose […]une surface extérieure exceptionnelle et indispensable pour le déploiement de la flotte de la société SOCOPRA et pour accueillir ses chambres froides et la technicité de ses équipements. Elle ajoute que les photographies produites par […]EPA ORSA montrent que les locaux ne comportent aucun quai de déchargement pour les camions. La société SOCOPRA indique être […]une des rares entreprises de France à disposer […]un entrepôt en froid négatif […]une telle ampleur et relève que les offres relayées par […]EPA ORSA, non datées et tirées […]un simple site Internet, ne comportent aucune autorisation du bailleur à réaliser des travaux […]aménagement aussi lourds.
Sur […]offre de la société SOGARIS, la société SOCOPRA indique avoir répondu au courriel de cette société en lui rappelant la particularité de son activité et en […]interrogeant notamment sur son autorisation à entreprendre des travaux […]ampleur, chiffrés à plusieurs millions […]euros et qui modifieront drastiquement et définitivement le local. La société SOCOPRA expose que la société SOGARIS lui a confirmé par un courriel du 7 mars 2024 […]impossibilité de prendre à bail son local dès lors que ce dernier ne dispose ni de quais de déchargement, ni […]une dalle supportant une charge supérieure ou égale à trois tonnes, que […]accès camions est limité, que […]implantation de chambres froides est impossible et que des travaux de cette nature entraîneraient un complément de loyer au moins équivalent au loyer actuel et un possible basculement des cellules en ICPE 1511.
La société SOCOPRA fait valoir que sa réinstallation à proximité du site actuel dans des locaux équivalents et prêts à accueillir ses aménagements spécifiques étant impossible, […]éviction commerciale des sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM entraîne la perte de leurs droits au bail et de leur clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce.
La société SOCOPRA précise que le devis correspondant au site de Morangis n’est qu’un simple exemple démontrant […]impossibilité de se réinstaller à proximité immédiate de ses locaux et en aucun cas une preuve de ce qu’elle aurait trouvé un site de réinstallation.
A titre infiniment subsidiaire, dans […]hypothèse où il serait jugé que la société SOCOPRA pourrait aisément trouver un bail à proximité immédiate compte tenu de ses caractéristiques propres et de ses nécessités techniques en termes de fonctionnalités et de localisation, sans perdre ses agréments, sa clientèle et ses marchés publics, les sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM admettent […]application de la méthode du transfert […]activité.
Le commissaire du gouvernement propose de retenir une indemnisation de la perte du droit au bail. Il expose qu’il n’est pas démontré que […]activité de proximité exercée par […]exploitant ne pourrait pas se poursuivre avec une réinstallation sur un site proche de ses locaux actuels, ni que […]éviction commerciale entraînerait pour les sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM la perte de leur clientèle et donc de leurs fonds de commerce puisque […]activité exercée par la société SOCOPRA con[…]te en la livraison de produits surgelés et que la clientèle n’a donc pas besoin de se déplacer sur le site.
* * *
Service de […]Expropriation
13

En vertu de […]article L. 321-1 du code de […]expropriation, les indemnités allouées couvrent […]intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par […]expropriation.
S’agissant de fonds de commerce, deux méthodes sont privilégiées :
1 – la méthode de la perte totale du fonds de commerce, lorsque […]exploitant […]un commerce ou […]une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de […]expropriation, […]éviction commerciale entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce.
2 – la méthode du droit au bail, lorsque […]exploitant […]un commerce ou […]une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, […]éviction entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. L’indemnisation doit être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudices selon les montants justifiés.
Le juge de […]expropriation dispose du pouvoir souverain […]adopter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
En […]espèce, la société SOCOPRA exploite un fonds de commerce ayant pour objet le commerce de gros de produits alimentaires frais et surgelés, notamment des viandes, produits de la mer et plats cuisinés. Il ressort du document de présentation de la société SOCOPRA, versé aux débats par cette dernière, que son activité con[…]te plus précisément en la préparation de commandes et livraison des produits à une clientèle exclusivement institutionnelle, composée notamment de cuisines centrales, collèges et lycées, comités […]entreprise, armées et sociétés de restauration collective. La société SOCOPRA est attributaire de plusieurs marchés publics passés avec des communes de la région Île-de-France ainsi qu’avec des établissements publics de la région et de la ville de Paris.
Le transfert […]activité de la société SOCOPRA dans de nouveaux locaux à proximité des locaux actuels n’entraînera donc pas de perte de cette clientèle dès lors qu’il ne s’agit pas […]une clientèle de proximité amenée à se déplacer sur le site pour effectuer ses achats, mais de clients institutionnels qui passent commande et se font livrer directement les produits, la société SOCOPRA disposant, comme elle […]indique dans ses écritures, […]une flotte de poids-lourds dédiée à cette activité de livraison.
La circonstance que la société SOCOPRA ait besoin […]aménagements très spécifiques tels que des chambres froides en froid positif et en froid négatif ainsi que […]une grande surface de terrain pour permettre la circulation des véhicules de livraison n’est pas de nature à établir une impossibilité de réinstallation dans de nouveaux locaux.
En effet, la réinstallation ne con[…]te pas en une prise à bail de locaux en tous points identiques à ceux occupés avant […]éviction, puisqu’il est impossible de retrouver un site présentant les exactes mêmes caractéristiques que le bien exproprié. Il s’agit davantage de retrouver un local présentant des potentialités […]aménagement compatibles avec […]activité de la société évincée dans une zone géographique lui permettant de poursuivre cette activité aux conditions actuelles.
Or, en […]espèce, le commissaire du gouvernement produit, à titre de termes de comparaison pour […]évaluation de la perte du droit au bail, un certain nombre […]offres de prise à bail de locaux situés sur le territoire de la commune […][…], à proximité […]autoroutes et du marché international de Rungis ainsi que […]exige […]activité de la société SOCOPRA. Ces locaux sont adaptés à cette activité et à celle des sociétés SBA, SLG et SCM puisqu’ils sont tous de con[…]tance mixte (entrepôts + bureaux) et comportent des aménagements tels que des entrepôts en froid positif. L’installation […]équipements supplémentaires tels qu’un entrepôt en froid négatif, si elle doit être autorisée par le bailleur, n’apparaît pas impossible dans des locaux déjà adaptés à une activité de gros[…]te de produits alimentaires et les indemnités accessoires à […]indemnité principale […]éviction ont précisément pour objet la prise en charge des coûts que génère la réinstallation de tels équipements spécialisés.
Service de […]Expropriation
14

La circonstance qu’une proposition émise par la société SOGARIS se soit révélée peu adaptée à […]activité de la société SOCOPRA est insuffisante à établir […]impossibilité pour cette dernière de trouver des locaux plus adaptés. Il sera par ailleurs relevé que si la société SOCOPRA indique que ses recherches n’ont abouti à aucun résultat, elle ne justifie toutefois aucunement des démarches qu’elle aurait effectuées pour trouver des locaux adaptés.
Par conséquent, […]indemnité […]éviction devant revenir à la société SOCOPRA sera fixée au moyen de la méthode de la perte du droit au bail, qui revient à estimer la valeur de ce droit au bail à partir […]une valeur théorique locative de marché calculée sur la base de termes de comparaison.
L’activité des sociétés SBA, SLG et SCM est intrinsèquement liée à celle de la société SOCOPRA. Dès lors qu’il est considéré que la société SOCOPRA est en mesure de se réinstaller sans perte de clientèle, il sera jugé que les sociétés SBA, SLG et SCM, qui pourront se réinstaller dans les mêmes locaux que ceux de la société SOCOPRA, doivent également être indemnisées par référence à la perte du droit au bail et non à la perte du fonds de commerce.
III. Sur la détermination des indemnités devant revenir à la société SOCOPRA
A) Sur la détermination de […]indemnité principale
Comme évoqué supra, la méthode fondée sur la perte du droit au bail sera adoptée, dès lors que le transfert du fonds de commerce est possible.
Pour déterminer la valeur du droit au bail, il y a lieu de prendre en compte :
- le montant théorique annuel du loyer des locaux commerciaux/[…]activité loués sur le marché immobilier local (Valeur Locative de Marché ou VLM) ;
- le montant annuel et actualisé du loyer acquitté par le commerçant/exploitant évincé.
La valeur du droit au bail s’apprécie à hauteur de […]économie de loyer réalisée par la société locataire sur la base du loyer de marché observé pour des locaux similaires compte tenu des surfaces réellement occupées par le locataire, ces mesures étant affectées […]un coefficient multiplicateur en fonction de la situation des biens concernés.
1) Sur la détermination du loyer théorique annuel (ou Valeur Locative de Marché) La valeur du loyer théorique annuel doit être déterminée par rapport aux loyers de locaux similaires aux locaux commerciaux concernés.
Rappel des caractéristiques des locaux occupés par la société SOCOPRA :
- Localisation : […], sur la parcelle cadastrée section CG […]
- Surface utile occupée : 1.713,85 m²
- Etat […]entretien : très bon état
a) Propositions des parties
Termes de comparaison et argumentaire de […]EPA ORSA
Loyer Référence de Destination des Surface Référence Localisation annuel au publication locaux en m² m²
Local […]activités et […] […] 667 m² 150 €/m² bureau
[…] […] Local […]activités 1.428 m² 70 €/m²
Service de […]Expropriation
15

Référence de Référence Localisation publication
[…] 3 L69524 Vitry
[…] 4 72823 Vitry
[…] 5 FR94049555L Vitry
Port à […]Anglais, […] […] SELOGER.COM […]
Port à […]Anglais, […] 7 145479 SELOGER.COM […]
Port à […]Anglais, […] 8 1054223-0LW SELOGER.COM […]
Port à […]Anglais, […] 9 OLACT2117059L SELOGER.COM […]
[…] 10 94_001406 SELOGER.COM […]
[…] 11 / 88669-OL CBRE […] CDG 1
11264990G- […] 12 / […] 0002L CDG 2 EVOLIS
[…] 13 / 88671-OL […] CDG 3 CBRE
[…] 14 / L_CH103336 NCT […] CDG 4
L_SFDC_CH_2C […] 15 / […] E8DA00 CDG 5 NCT
[…] 16 / 940045051 GHT IMMO […] CDG 6
Service de […]Expropriation
16
Loyer Destination des Surface annuel au locaux en m² m²
Local […]activités 1.475 m² 140 €/m²
Local […]activités et 820 m² 100 €/m² bureau
Local […]activités et 398 m² 140 €/m² bureau
Local […]activités / 1.144 m² 74 €/m² entrepôt
Local […]activités / 400 m² 120 €/m² entrepôt
Local […]activités / 874 m² 125 €/m² entrepôt
Local […]activités / 1.554 m² 130 €/m² entrepôt
Local […]activités / 695 m² 134 €/m² entrepôt
Entrepôts et bureaux 1.567 m² 150 €/m²
Entrepôts (1.333 m²) et bureaux (145 m²) 1.478 m² 130 €/m² Parcelle de 2.[…] m²
Entrepôts 2.462 m² 145 €/m² (2.123,8 m²) et bureaux (338,2 m²)
Activités 3.513 m² 110 €/m² (2.912 m²) et bureaux (601 m²)
Activités (1.590 m²) et 1.943 m² 110 €/m² bureaux (353 m²) ; chambre froide
Entrepôts 1.800 m² 106 €/m² (1.550 m²) et bureaux (250 m²)

Loyer Référence de Destination des Surface Référence Localisation annuel au publication locaux en m² m²
[…] 17 / Entrepôts avec froid […].989 m² 110 €/m² CDG 7 positif et bureaux AGILYS
[…] Local […]activités / […] 18 155064-0L 2.280 m² 158 €/m² Moulin Vert entrepôt SELOGER.COM
[…] Local […]activités / […] […] […].739 m² 165 €/m² entrepôt SELOGER.COM Huit mai […]45
[…] Local […]activités / […] 20 48435-48435-OL 3.623 m² 130 €/m² SELOGER.COM Port à […]Anglais entrepôt
11396870W – Local […]activités / […] 21 Silic, Rungis 2.987 m² 170 €/m² 0007L entrepôt SELOGER.COM
[…] Local […]activités / […] 22 165022-165022- Paul Y entrepôt 2.136 m² 165 €/m² OL mai […]45 (programme neuf)
L’EPA ORSA indique qu’il ressort de […]ensemble de ces références que le loyer théorique marché pour des locaux similaires à ceux actuellement exploités par la société SOCOPRA oscille entre 130 et 170 euros/m²/an. Il rappelle que la valeur locative actuelle des locaux expropriés est de 241,49 euros/m²/an (413.877 euros/an / 1.713,85 m²) et est donc supérieure au loyer théorique marché, ce dont il résulte que la valeur du droit au bail est nulle.
Par conséquent, […]EPA ORSA propose de verser à la société SOCOPRA une indemnité accessoire pour rupture de droit au bail et recherche […]un local de remplacement. Il expose qu’il est […]usage […]évaluer ce préjudice à six mois de loyers, ce qui correspond en […]espèce à la somme de 206.908,50 euros.
Il relève que cette analyse n’est pas contestée par la société SOCOPRA qui, dans le cadre de sa demande subsidiaire tendant à […]allocation […]une indemnité de transfert, ne propose aucune étude de marché en vue […]établir un loyer théorique marché et conclut à […]allocation […]une indemnité pour rupture de droit au bail et recherche de nouveaux locaux.
L’EPA ORSA conteste […]évaluation à hauteur de deux ans de loyers proposée par la société SOCOPRA au motif que le préjudice financier causé par les opérations de transfert et leur durée est déjà réparé par […]indemnité pour trouble commercial. L’EPA ORSA ajoute que le nombre important […]offres de location dont il a été fait état démontre […]existence […]un marché locatif permettant à la société SOCOPRA de trouver un local de remplacement relativement aisément.
Termes de comparaison et argumentaire de la société SOCOPRA
La société SOCOPRA, qui propose de retenir la méthode du droit au bail à titre infiniment subsidiaire, ne produit aucun terme de comparaison pour la détermination […]un loyer théorique marché. Elle soutient que […]indemnité pour rupture de droit au bail est habituellement égale à une année de loyer et non six mois comme […]indique […]EPA ORSA. La société SOCOPRA précise que compte tenu des particularités de son activité, cette indemnité ne pourra être inférieure à deux années de loyers, son chiffre
Service de […]Expropriation
17

[…]affaires étant destiné à diminuer mécaniquement et drastiquement durant les premières années […]un hypothétique transfert. Elle propose donc de fixer […]indemnité pour rupture de droit au bail à la somme de 827.754 euros (413.877 x 2).
Sur la position du commissaire du gouvernement, la société SOCOPRA affirme qu’elle est en contradiction manifeste avec […]ensemble des usages des juridictions de […]expropriation et doit en conséquence être rejetée faute […]être étayée en droit.
Termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement
Référence de Surface en Loyer annuel Référence Localisation Destination des locaux publication m² au m²
CDG 1 / […] 88669-OL […] Entrepôts et bureaux 1.567 m² 150 €/m² 11 CBRE
Entrepôts (1.333 m²) et CDG 2 / […] 11264990G-0002L […] bureaux (145 m²) 1.478 m² 130 €/m² […] Parcelle de 2.[…] m²
Entrepôts (2.123,8 m²) et CDG 3 / […] 88671-OL CBRE […] 2.462 m² 145 €/m² 13 bureaux (338,2 m²)
Activités (2.912 m²) et CDG 4 / […] L_CH103336 NCT […] 3.513 m² 110 €/m² 14 bureaux (601 m²)
Activités (1.590 m²) et L_SFDC_CH_2C CDG 5 / […] […] bureaux (353 m²) ; 1.943 m² 110 €/m² E8DA00 15 NCT chambre froide
Entrepôts (1.550 m²) et CDG 6 / […] 940045051 […] 1.800 m² 106 €/m² bureaux (250 m²) 16 GHT IMMO
Entrepôts avec froid CDG 7 / […] […].989 m² 110 €/m² positif et bureaux 17 AGILYS
Le commissaire du gouvernement précise qu’étant donné la spécificité du local, les besoins de la société évincée et la rareté des termes de comparaison dans le quartier des Ardoines, les termes de comparaison proposés sont tous situés sur la commune […][…] dans la zone « SENIA », qui rassemble de nombreux locaux adaptés à […]activité de gros[…]te de produits alimentaires dès lors qu’ils disposent […]équipements tels que des quais de chargement et des chambres froides et se situent à proximité […]autoroutes et du marché de Rungis.
Sur la base de ces références, le commissaire du gouvernement indique que le prix moyen des offres de prise à bail est de 123 euros HT/HC/m²/an, avec une valeur haute à 150 euros HT/HC/m²/an. Compte tenu de la qualité des locaux et de leur situation géographique, il propose de retenir un loyer théorique marché de 150 euros HT/HC/m²/an.
Service de […]Expropriation
18

Sur les termes de comparaison de […]EPA ORSA, le commissaire du gouvernement indique que les références […] 1 à […] 5 doivent être écartées car il n’est pas précisé s’il s’agit de mutations de baux commerciaux ou de locaux disponibles à la location. Il ajoute que si les termes de comparaison sont référencés, il n’est pas précisé à quoi correspondent ces références. Sur les références […] 6 à […] 9, le commissaire du gouvernement indique que le quartier et le type de bien ne sont pas comparables au bien exproprié. Il propose […]écarter également la référence […] 10 au motif que la localisation n’est pas précisée.
Le commissaire du gouvernement expose que le différentiel de loyer étant en […]espèce négatif, la valeur du droit au bail peut s’évaluer de manière forfaitaire. Il précise qu’il est […]usage […]accorder 12 mois de loyer au locataire évincé en pareil cas et indique qu’étant donné la valeur particulièrement élevée du loyer acquitté au regard des prix du marché, […]indemnité forfaitaire qu’il propose correspond à 12 mois de loyers sur la base du loyer théorique marché de 150 euros/m²/an, soit 257.077,50 euros.
b) Examen des termes de comparaison par le juge
Références écartées
Sur ce point, il faut relever […]absence de publication des baux commerciaux et les difficultés subséquentes de pouvoir se les procurer.
En conséquence, les offres de location ne sauraient être rejetées pour le seul motif […]une absence de fiabilité, dès lors que suffisamment […]informations sont fournies relativement aux locaux loués ou à louer, notamment les copies intégrales des offres de location, afin que le juge de […]expropriation puisse en vérifier le contenu. Ce sont ces éléments collectés qui permettent […]acquérir une connaissance du niveau des loyers dans le périmètre du bien exproprié.
En revanche, la surface ou la con[…]tance matérielle non comparable avec celles du bien en cause ainsi que la localisation dans un quartier non comparable doivent conduire à écarter certaines références.
En […]espèce, les références […] 1 à […] 5 seront écartées en raison de leur manque de précision.
Les références […] 7, […] 8, […] 10 et […] […] seront écartées en raison de la différence de surface avec le bien exproprié.
Les références […] 6, […] 9, […] 18, […] 20, […] 21 et […] 22 seront écartées en raison des différences de con[…]tance avec le bien exproprié et/ou de leur localisation dans un quartier non comparable.
Références retenues
Les termes de référence communs au commissaire du gouvernement et à […]EPA ORSA seront retenus en ce qu’ils sont suffisamment précis et portent sur des locaux comparables au bien exproprié, dont certains disposent déjà […]équipements spécifiques tels que des chambres froides.
La localisation hors de la commune de […] n’a pas été retenue en tant que facteur […]exclusion dès lors que le facteur essentiel pour la société SOCOPRA réside dans la localisation à proximité […]autoroutes et du marché de Rungis, critères remplis par des biens situés dans la zone « SENIA » à […].
Référence de Surface en Loyer annuel au Référence Localisation Destination des locaux publication m² m²
CDG 1 / […] 88669-OL […] Entrepôts et bureaux 1.567 m² 150 €/m² 11 CBRE
Service de […]Expropriation
[…]

Référence de Surface en Loyer annuel au Référence Localisation Destination des locaux publication m² m²
Entrepôts (1.333 m²) et CDG 2 / […] 11264990G-0002L EVOLIS […] bureaux (145 m²) 1.478 m² 130 €/m² 12 Parcelle de 2.[…] m²
Entrepôts (2.123,8 m²) et CDG 3 / […] […].462 m² 145 €/m² bureaux (338,2 m²) 13 CBRE
Activités (2.912 m²) et CDG 4 / […] L_CH103336 […] 3.513 m² 110 €/m² bureaux (601 m²) […]
Activités (1.590 m²) et L_SFDC_CH_2C CDG 5 / […] […] bureaux (353 m²) ; 1.943 m² 110 €/m² E8DA00 15 NCT chambre froide
Entrepôts (1.550 m²) et CDG 6 / […] 940045051 GHT IMMO […] 1.800 m² 106 €/m² 16 bureaux (250 m²)
Entrepôts avec froid CDG 7 / […] 94_010907 AGILYS […] 2.989 m² 110 €/m² 17 positif et bureaux
Sur la base de ces références, il ressort un prix moyen des offres de prise à bail de locaux comparables au bien loué par la société SOCOPRA de 123 euros HT/HC/m²/an, avec une valeur haute à 150 euros HT/HC/m²/an.
Compte tenu de la qualité des locaux, qui se trouvent dans un très bon état entretien et disposent […]équipements spécifiques, le loyer théorique marché sera fixé à 150 euros HT/HC/m²/an.
2) Sur le calcul de […]indemnité
Il ressort du contrat de bail commercial produit par la société SOCOPRA que le loyer annuel qu’elle verse au propriétaire du bien s’élève à 413.877 euros, de sorte que le loyer annuel au m² payé par la société SOCOPRA est donc de 241,48 euros/m²/an.
La valeur locative actuelle des locaux exploités par la société SOCOPRA étant supérieure à la valeur locative théorique marché, le différentiel de loyer, qui sert de base au calcul de […]indemnité […]éviction selon la méthode du droit au bail, est en […]espèce négatif, et faute de différentiel de loyers, la valeur du droit au bail est nulle.
En pareil cas, il est […]usage de verser à la société évincée une indemnité pour rupture du droit au bail et recherche de nouveaux locaux.
Selon une jurisprudence habituelle et conformément à la proposition du commissaire du gouvernement, […]indemnité sera fixée à une année de loyer.
Toutefois, il convient de calculer cette indemnité pour rupture du droit au bail et recherche de nouveaux locaux sur la base du loyer actuellement payé par la société SOCOPRA, rien ne justifiant de prendre en compte le loyer théorique de 150 euros/m².
Service de […]Expropriation
20

Par conséquent, […]indemnité principale pour rupture de droit au bail et recherche de nouveaux locaux sera fixée à la somme de 413.877 euros.
***
Il résulte de […]ensemble des développements précédents que […]indemnité principale […]éviction à verser à la société SOCOPRA par […]EPA ORSA est fixée à 413.877 euros.
B) Sur les indemnités accessoires
En application des dispositions de […]article L. 321-1 du code de […]expropriation, les indemnités allouées aux expropriés couvrent […]intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par […]expropriation.
Conformément aux dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame […]exécution […]une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie […]apporter des éléments de preuve au soutien de sa prétention.
Tels sont les principes qui seront appliqués dans le cadre de […]examen des demandes […]indemnités accessoires.
1) Sur […]indemnité de remploi
Aux termes de […]article R. 322-5 du code de […]expropriation, […]indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour […]acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de […]indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de […]indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de […]acquisition de biens de remplacement.
Elle vise normalement à couvrir les frais […]acquisition […]un nouveau fonds de commerce ou […]un nouveau droit au bail. Elle est due si le preneur se réinstalle, que le fonds soit ou non transférable.
La société SOCOPRA sollicite une indemnité de remploi calculée selon la jurisprudence habituelle (5% jusqu’à 23.000 euros et 10% sur le surplus). Elle affirme que […]indemnité pour rupture de droit au bail se substitue à […]indemnité principale et que […]indemnité de remploi doit donc être indexée sur ce montant.
L’EPA ORSA s’oppose au versement […]une indemnité de remploi. Il rappelle que le montant de […]indemnité de remploi est calculé selon un pourcentage dégressif par rapport à […]indemnité principale, seule base possible pour le calcul de cette indemnité. Il affirme qu’en […]espèce, la valeur du droit au bail étant nulle, la société SOCOPRA ne peut prétendre, dans le cadre […]une valorisation de son droit au bail, à […]allocation […]une indemnité principale.
Le commissaire du gouvernement propose une indemnité de remploi de 24.557,75 euros calculée selon la méthode usuelle, soit 5% sur 23.000 euros et 10% sur le surplus.
**
*
L’indemnité de remploi est calculée selon […]usage par référence à […]indemnité principale […]éviction.
En […]espèce, s’il a été jugé que la valeur du droit au bail de la société SOCOPRA était nulle en prenant comme base de calcul le différentiel de loyer entre le loyer théorique marché et le loyer réellement payé, il a été alloué à la société évincée une indemnité pour rupture de droit au bail et recherche […]un local de remplacement qui se substitue à […]indemnité principale calculée selon la méthode de la perte du droit au bail. Il ne s’agit donc pas […]une indemnité accessoire mais […]une indemnité principale pouvant servir de base de calcul à une indemnité de remploi.
Service de […]Expropriation
21

Le mode de calcul de […]indemnité de remploi est donc le suivant : 5% x 23.000 euros = 1.150 euros 10% sur le surplus, soit 390.877 euros = 39.087,70 euros arrondis à 39.088 euros Soit un total de 40.238 euros.
2) Sur […]indemnité pour trouble commercial
L’indemnité pour trouble commercial a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans […]exploitation du fonds de commerce due à son transfert ou à son interruption.
Les parties s’accordent sur la base de calcul de […]indemnité, soit 15 jours de chiffre […]affaires TTC annuel moyen.
La société SOCOPRA sollicite une indemnité pour trouble commercial […]un montant de 459.775 euros correspondant à 15 jours de chiffres […]affaires moyen TTC sur 300 jours avec une TVA à 5,5%. Elle soutient que le ratio de 300 jours est communément admis par […]ensemble des juridictions commerciales et […]expropriation afin […]exclure les week-ends.
L’EPA ORSA sollicite quant à lui de retenir une indemnité égale à 15 jours de chiffre […]affaires annuel moyen sur 365 jours. Il indique que la société SOCOPRA ne justifie pas […]une fermeture durant les périodes de congés qui justifierait un calcul sur 300 jours, une telle fermeture étant peu probable compte tenu de la nature de ses activités con[…]tant notamment au stockage de denrées périssables. Il calcule un chiffre […]affaires moyen sur les années 2020 à 2022 en retenant une TVA à 5,5%, précisant que les montants de la TVA collectée ne figurent pas dans les liasses fiscales produites par la société SOCOPRA. L’EPA ORSA indique que ce taux est celui devant être appliqué s’agissant de la vente de produits alimentaires. Le chiffre […]affaires moyen calculé par […]EPA ORSA est égal à 8.106.275 euros. Par conséquent, […]EPA ORSA sollicite que […]indemnité pour trouble commercial devant revenir à la société SOCOPRA soit fixée à la somme de (8.106.275 / 365) x 15 = 333.134,59 euros.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
En […]espèce, la société SOCOPRA produit ses liasses fiscales pour les exercices 2020, 2021 et 2022. Ces documents permettent […]établir les chiffres […]affaires HT suivant :
- année 2020 : 6.383.099 euros
- année 2021 :7.527.037 euros
- année 2022 : 9.156.177 euros
Après […]application du taux de TVA de 5,5%, les chiffres […]affaires TTC sont les suivants :
- année 2020 : 6.734.169 euros
- année 2021 : 7.941.024 euros
- année 2022 : 9.659.767 euros
Le chiffre […]affaires moyen sur 3 ans est donc de 8.111.653 euros.
Pour calculer […]indemnité pour trouble commercial, il convient de retenir 15 jours de chiffre […]affaires moyen sur 300 jours afin de tenir compte des périodes de fermeture de […]établissement.
L’indemnité se calcule donc de la manière suivante : (8.111.653 / 300) x 15 = 405.583.
Par conséquent, il convient […]allouer à la société SOCOPRA la somme de 405.583 euros à titre […]indemnité pour trouble commercial.
Service de […]Expropriation
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3) Sur […]indemnité pour frais de licenciement
La société SOCOPRA expose que le licenciement de […]ensemble du personnel, rendu inévitable par le transfert de la société dans un nouveau lieu que chaque salarié sera libre de refuser, entraînera un coût de 179.969 euros, montant sollicité à titre […]indemnité de licenciement. Elle précise que cette somme comprend […]ensemble des indemnités calculées selon les dispositions légales et réglementaires et les préavis de trois mois qui ne pourront être effectués dès lors que […]article L. 231-1 du code de […]expropriation s’y oppose. Elle affirme qu’un sur[…] à statuer est inutile pour ce type de préjudice dès lors que le préjudice est certain, ayant été calculé.
L’EPA ORSA sollicite qu’il soit sur[…] à statuer sur la détermination de […]indemnité pour frais de licenciement, faisant valoir que ce n’est qu’une fois que […]éventuels licenciements seront intervenus que les parties et le tribunal seront en mesure […]apprécier s’ils ont pour cause […]expropriation ainsi que le montant des indemnités que la société SOCOPRA aura versé à tout ou partie de ces salariés en conformité avec les dispositions du code du travail.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
En […]espèce, tant que les éventuels licenciements, ayant pour cause […]expropriation, ne sont pas effectivement intervenus au sein de la société SOCOPRA, le préjudice tiré du coût de ces licenciements n’est pas certain et ne peut donc, à ce titre, être indemnisé, en vertu de […]article L. 321-1 du code de […]expropriation.
Par conséquent, il sera fait droit à la demande de sur[…] à statuer présentée par […]EPA ORSA.
4) Sur […]indemnité pour perte sur stock
La société SOCOPRA sollicite une indemnité pour perte sur stock […]un montant de 604.716 euros. Elle affirme que cette indemnité est de droit lorsque la cessation […]activité, même temporaire en cas de transfert, oblige […]exploitant à liquider ses stocks dans des conditions préjudiciables. Elle expose qu’en […]espèce, ses stocks étant intégralement constitués de denrées périssables, il devra lui être alloué une indemnité correspondant à la valeur du stock lors du transfert de […]entreprise, étant précisé qu’elle ne peut interrompre son activité et ses livraisons avec ses clients, avec qui elle a essentiellement passé des marchés publics, sous peine de se voir notifier des pénalités.
Elle indique que la valeur totale du stock tous fournisseurs confondus au 31 décembre 2022 était de 604.716 euros et souligne que ce montant représente ce dont elle dispose en stock de manière constante. Elle expose que puisqu’elle continuera son activité jusqu’à la prise de possession effective de […]expropriant, elle perdra le jour de la cessation […]activité une valeur de 604.716 euros de denrées périssables qu’elle ne pourra vendre. Elle soutient que les brefs délais de libération des lieux prévus par le code de […]expropriation la mettront inévitablement dans […]obligation de procéder à la destruction des marchandises périssables sur une très courte période qui va se décompter au jour du paiement du prix fixé par le tribunal.
L’EPA ORSA s’oppose au principe […]une indemnité pour perte sur stock. Il expose que dès lors que la société SOCOPRA pourra se réinstaller dans de nouveaux locaux, il n’est pas démontré que la perte sur stock alléguée est inéluctable tant dans son principe qu’à hauteur du montant sollicité. L’EPA ORSA soutient que ce préjudice est donc manifestement incertain et ne peut, à ce titre, donner lieu à indemnisation.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
Service de […]Expropriation
23

S’il est démontré que la société SOCOPRA est en mesure de se réinstaller dans de nouveaux locaux, force est toutefois de constater qu’en raison de son activité de stockage de produits alimentaires réfrigérés et surgelés, elle devra inévitablement, lors de la libération des lieux, détruire les marchandises périssables stockées.
Une telle indemnité pour perte de stocks peut donc valablement être réclamée par la société SOCOPRA qui ne disposera pas du temps nécessaire pour écouler la totalité de sa marchandise. Elle ne peut en effet interrompre son activité sans prendre le risque de se voir imposer des pénalités et ne pourra écouler […]ensemble de son stock dans les délais de libération des lieux prévus par le code de […]expropriation.
En conséquence, il sera fait droit à la demande […]indemnité pour perte de stock afin de couvrir le préjudice subi par sa destruction. Cette indemnité sera évaluée à la somme de 604.716 euros, somme correspondant à la valeur totale du stock tous fournisseurs confondus au 31 décembre 2022 et de manière constante au stock de la société SOCOPRA sur […]année.
5) Sur […]indemnité de déménagement
L’indemnité de déménagement vise à dédommager la société évincée du coût du déménageur utilisé pour enlever les marchandises, les équipements et éventuellement certains agencements.
La société SOCOPRA sollicite une indemnité de déménagement […]un montant de 185.480 euros HT. Elle fait valoir qu’à la suite du transfert, elle va devoir déménager […]ensemble de ses marchandises, bureaux, matériels, infrastructures, cuves, chambres froides lors de la prise de possession de […]expropriant.
S’agissant du déménagement des bureaux, elle produit un devis établi par la société ADX pour un montant de 53.700 euros et un second devis établi par la société […]ECO pour un montant de 53.484 euros TTC.
Concernant le déménagement des locaux […]activités, la société SOCOPRA indique que le coût du déménagement des palettes, chariots et racks a été évalué par la société FORKLIFT à 44.880 euros TTC et par la société SOFRILOG à 76.512 euros TTC. Elle produit également deux devis portant sur le déménagement des éléments climatiseurs et frigorifiques, […]un établi par la société DELTA FROID pour un montant de 102.000 euros TTC et […]autre par la société COLD CLIM pour un montant de 114.576 euros TTC.
La société SOCOPRA propose de faire la moyenne des deux devis pour chacun des postes de déménagement en retenant les montants HT.
L’EPA ORSA rappelle quant à lui que la société SOCOPRA étant une société commerciale soumise à la TVA, elle pourra récupérer celle-ci, ce dont il résulte que seuls les montants HT des différents devis doivent être pris en compte. Il soutient qu’à prestations supposées égales, ce sont les devis les moins disant qui doivent être retenus. Il relève que s’agissant du déménagement des bureaux, les devis portent également sur la partie occupée en commun par les sociétés SBA, SLG et SCM et qu’en conséquence, aucune indemnité de déménagement ne pourra être versée à ces sociétés.
Sur la base de ces observations, […]EPA ORSA sollicite que le montant de […]indemnité de déménagement devant revenir à la société SOCOPRA soit fixé à la somme de 166.970 euros HT.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
* Sur le déménagement des bureaux
La société SOCOPRA produit les devis suivants :
- devis établi par la société ADX pour un montant de 44.750 euros HT
- devis établi par la société […]ECO pour un montant de 44.570 euros HT
Service de […]Expropriation
24

Il convient, conformément à la demande de la société SOCOPRA, de retenir la moyenne de ces deux devis en tenant compte des montants hors taxes, la société évincée étant une société commerciale pouvant récupérer la TVA. Il sera donc alloué à la société SOCOPRA une indemnité de 44.660 euros HT au titre du déménagement des bureaux.
Sur le déménagement des palettes, chariots et racks
La société SOCOPRA produit les devis suivants :
- devis établi par la société FORKLIFT pour un montant de 37.400 euros HT
- devis établi par la société SOFRILOG pour un montant de 63.760 euros HT
Il convient, conformément à la demande de la société SOCOPRA, de retenir la moyenne de ces deux devis. Il sera donc alloué à la société SOCOPRA une indemnité de 50.580 euros HT au titre du déménagement des palettes, chariots et racks.
Sur le déménagement des équipements frigorifiques
La société SOCOPRA produit les devis suivants :
- devis établi par la société DELTA FROID pour un montant de 85.000 euros HT
- devis établi par la société COLD CLIM pour un montant de 95.480 euros HT
Il sera retenu la moyenne de ces deux devis et alloué à la société SOCOPRA une indemnité de 90.240 euros HT au titre du déménagement des équipements frigorifiques.
L’indemnité totale de déménagement devant revenir à la société SOCOPRA est donc fixée à la somme de 185.480 euros HT.
6) Sur […]indemnité au titre des installations non amorties
La société SOCOPRA sollicite une indemnité […]un montant de 47.329 euros au titre des installations non amorties. Elle indique que la liasse fiscale qu’elle produit pour […]exercice 2022 fait état […]un montant de 367.348 euros […]installations non amorties au 31 décembre 2022. Elle expose que son départ du fait de […]expropriation entraînera […]impossibilité pour elle de maintenir ces amortissements comptables, ce qui constitue un préjudice matériel direct et certain causé par […]expropriation. Elle indique avoir revu ce montant à la baisse pour tenir compte des amortissements au 31 décembre 2023 et précise que la liasse fiscale 2023 démontre que les installations non amorties ne concernent pas du matériel de transport.
La société SOCOPRA affirme que la clause […]accession contenue dans le bail commercial est sans lien avec cette demande dès lors qu’il s’agit naturellement pour tout bailleur de récupérer le bien en […]état à la fin du bail sans que le preneur n’ait un quelconque droit sur le bien. Elle fait valoir qu’il n’est nullement question de monétiser les travaux sur le fonds, mais qu’il s’agit uniquement […]indemniser la société évincée pour les biens qu’elle n’a pas pu terminer […]amortir comptablement à cause de […]expropriation.
L’EPA ORSA affirme quant à lui qu’en présence […]une clause […]accession en fin de bail, […]indemnité […]éviction ne saurait inclure une indemnité accessoire à raison de travaux non amortis.
Il indique qu’aux termes de la liasse fiscale 2022, le montant au titre des « Autres immobilisations corporelles » avant le dernier amortissement pris en compte de manière comptable au titre de […]exercice 2022 est de 401.946 euros et précise que ce montant correspond pour partie à la somme du coût […]acquisition de matériel de transport et pour partie au coût […] « installations générales, agencements et aménagements divers ».
L’EPA ORSA fait valoir que le matériel de transport est transférable. S’agissant du second poste, il souligne que faute de précision à ce sujet, il n’est pas possible de savoir si ces installations, agencements et aménagements sont transférables, de sorte que le préjudice allégué n’est pas justifié. Il rappelle que […]indemnité doit être évaluée à la date du jugement à intervenir.
Service de […]Expropriation
25

Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
En […]espèce, le bail commercial conclu par la société SOCOPRA stipule en son article 6.5 que « toutes les constructions et tous les travaux, embellissements et décors quelconques qui ont été faits ou seraient faits par le preneur, y compris ceux de caractère immobilier, deviendront, en fin de bail, la propriété du bailleur sans aucune indemnité, à moins que le bailleur ne préfère demander le rétablissement des lieux loués dans […]état dans lequel ils se trouvaient lors de […]entrée en jouissance du preneur ».
La présence au bail […]une telle clause, dite clause […]accession, fait obstacle à […]allocation […]une indemnité pour les installations non amorties. En effet, il s’en évince que les aménagements, agencements et installations des locaux réalisés par la société SOCOPRA ont fait accession au bailleur à compter de la fin du bail et ce, sans indemnité.
Par ailleurs, le matériel de transport est quant à lui transférable.
Par conséquent, la société SOCOPRA sera déboutée de sa demande à ce titre.
7) Sur […]indemnité pour surcoût […]exploitation
La société SOCOPRA fait valoir que cette indemnité est de droit lorsque le nouveau local va entraîner des surcoûts […]exploitation en termes de fonctionnalités ou […]emplacement par rapport au local exproprié. Elle sollicite un sur[…] à statuer sur le montant de ces surcoûts dans […]hypothèse […]un transfert […]activité dans un lieu inconnu. Elle soutient qu’il est matériellement impossible pour elle de redémarrer son activité le lendemain […]un hypothétique déménagement.
L’EPA ORSA affirme qu’une telle indemnité n’est nullement de droit et que la société SOCOPRA ne démontre pas de préjudice certain. Il fait valoir qu’il a été démontré que la société SOCOPRA est en mesure de trouver des locaux de remplacement à proximité de son lieu […]exploitation actuel, ce dont il résulte qu’aucun surcoût […]exploitation à raison […]un nouveau lieu […]exploitation n’est établi. Il ajoute qu’il n’existe pas davantage de surcoût en termes de fonctionnalités. Il rappelle que les indemnités auxquelles la société SOCOPRA peut prétendre au titre des frais de déménagement et de réinstallation sont supposées lui permettre de se retrouver en même et semblable état.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
L’indemnité pour surcoût […]exploitation suppose, comme toute indemnité allouée dans le cadre […]une procédure […]éviction commerciale causée par une expropriation, la démonstration par la société évincée […]un préjudice matériel certain directement causé par […]expropriation.
En […]espèce, il n’est nullement démontré par la société SOCOPRA que sa réinstallation dans de nouveaux locaux va entraîner des surcoûts […]exploitation, qu’il s’agisse de […]emplacement ou des fonctionnalités du nouveau site, qui n’est en tout état de cause pas encore déterminé par la société évincée. Il est par ailleurs établi qu’il existe des offres de prise à bail de locaux situés à proximité du marché de Rungis, comme les locaux actuellement occupés par la société SOCOPRA, et permettant […]exercice de […]activité de gros[…]te en produits alimentaires.
En […]absence de preuve […]un préjudice certain, la société SOCOPRA sera déboutée de sa demande au titre du surcoût […]exploitation.
Service de […]Expropriation
26

8) Sur […]indemnité pour double loyer
La société SOCOPRA sollicite une indemnité pour double loyer […]un montant de 310.408 euros. Elle expose que son éviction va nécessiter la prise à bail […]un nouveau site et entraîner le paiement […]un loyer en double pendant de nombreux mois. Elle sollicite à ce titre une indemnité correspondant à neuf mois de double loyer compte tenu des faits de […]espèce et de la nécessité […]effectuer des travaux lourds et spécialisés.
L’EPA ORSA ne conteste pas le principe de la demande mais fait valoir que le montant sollicité est excessif. Il propose de fixer […]indemnité à deux mois de loyers, soit 68.979,50 euros. Il souligne que la société SOCOPRA n’apporte aucune justification sur le délai de neuf mois allégué pour la réalisation des travaux […]aménagement de son nouveau site, le fait qu’ils puissent supposément être qualifiés de lourds et spécialisés n’impliquant pas nécessairement une durée aussi longue.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
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*
Par principe, cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice subi par la société évincée qui devra supporter cumulativement pendant une certaine période, du fait du transfert de fonds de commerce sur un autre site […]exploitation, deux loyers : […]un correspondant aux anciens locaux à libérer et […]autre aux nouveaux locaux pris à bail.
En […]espèce, la société SOCOPRA ne justifie pas de la durée de neuf mois alléguée pour la réalisation des travaux […]aménagement du nouveau local.
Compte tenu de la spécificité des aménagements à réaliser, qui con[…]tent en des travaux lourds tels que la création […]entrepôts en froid négatif, il sera alloué à la société SOCOPRA une indemnité qu’il convient de fixer à cinq mois de loyers, soit 413.877 x 5/12 = 172.449 euros.
9) Sur […]indemnité pour réinstallation des activités spécialisées (cuve, chambres froides)
La société SOCOPRA sollicite une indemnité […]un montant de 5.536.000 euros HT au titre de la réinstallation de […]ensemble de ses activités spécialisées. Elle rappelle que son activité de distribution alimentaire nécessite de lourds équipements pour le maintien de la chaîne du froid tout au long des activités logistiques, jusqu’aux quais de chargement pour la livraison des marchandises.
Elle indique avoir fait réaliser un premier devis pour la reconstitution à […]identique de ses bâtiments, fonctionnalités et matériels frigorifiques pour un montant de 2.6[…].503 euros. Elle précise que ce devis était incomplet et qu’un second devis établi par la société REAL ECO FROID évalue la reconstitution à […]identique dans un local équivalent à la somme de 5.536.000 euros HT.
La société SOCOPRA affirme que ce montant correspond au coût minimal de transformation […]un local standard qui lui serait proposé, de surface équivalente, situé à proximité du local actuel et disposant […]un espace de circulation pour les poids lourds, en un local spécialisé lui permettant de reprendre ses activités actuelles sans supporter de frais supplémentaires, conformément à […]article L. 321-1 du code de […]expropriation.
Elle s’oppose à la demande de […]EPA ORSA tendant à la désignation […]un expert judiciaire et argue que cette faculté est prévue par le code de […]expropriation à titre exceptionnel. La société SOCOPRA soutient que la demande de […]EPA ORSA s’analyse en une tentative de suppléer sa propre carence dans […]administration de la preuve. Elle relève à cet égard que […]EPA ORSA n’a pas transmis les échanges avec ses prestataires chargés de la contre-expertise des devis. Elle fait valoir que […]EPA ORSA ne fait que déléguer […]analyse des devis à un tiers expert alors que cette analyse aurait pu être réalisée par […]expropriant lui-même.
Service de […]Expropriation
27

La société SOCOPRA souligne que dès lors que […]EPA ORSA affirme que la réinstallation est possible dans des locaux de surface similaire, il est évident qu’il appartiendra à la société évincée de réaliser les travaux déterminés sur devis afin de mettre en place les aménagements semblables à ceux qu’elle perd, étant rappelé que tout abattement pour vétusté est proscrit.
L’EPA ORSA sollicite quant à lui la désignation […]un expert judiciaire aux fins de déterminer les aménagements devant faire […]objet […]une réinstallation et […]analyser les devis produits par la société SOCOPRA pour déterminer le coût des travaux de réinstallation des aménagements nécessaires au visa de […]article R. 322-1 du code de […]expropriation.
Il soutient que […]appréciation par le tribunal de chacun des postes visés dans le devis de la société REAL ECO FROID pour déterminer s’ils correspondent effectivement à la mise en place, dans les locaux de remplacement, des aménagements semblables à ceux qui ont été perdus est impossible tant les postes sont définis de manière particulièrement imprécise, voire incertaine.
L’EPA ORSA relève que les deux premiers postes figurant sur le devis sont insuffisamment détaillés et que ces travaux sont incertains. Il affirme que le devis de la société REAL ECO FROID ne permet pas de déterminer si les travaux envisagés sont de nature à restituer des aménagements semblables à ceux dont dispose actuellement la société SOCOPRA dans la mesure où un premier devis établi par la société RCA portait sur un montant sensiblement moindre, pour des travaux décrits de manière tout aussi imprécise. Il relève qu’à la lecture comparée des deux devis, il est impossible […]apprécier en quoi le devis de la société REAL ECO FROID serait plus complet que celui de la société RCA.
L’EPA ORSA indique n’avoir pas pu obtenir de contre-devis des entreprises ayant visité les locaux à cet effet dans la mesure où celles-ci n’ont pas donné suite, sachant qu’elles ne réaliseraient pas les travaux de réinstallation en cause.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
Il est admis une indemnisation au titre des frais de réinstallation, en cas de déplacement comme en cas de remplacement du fonds de commerce, sous réserve […]en justifier le principe et le quantum.
Les frais de réinstallation constituent […]ensemble des coûts […]aménagement et […]équipement qui devront être exposés par le locataire pour exploiter un nouveau local. Ils doivent se limiter aux équipements nécessaires à […]exercice de […]activité du locataire et semblables à ceux qui existaient dans les locaux anciens.
Les indemnités allouées doivent aux termes de […]article L. 321-1 du code de […]expropriation couvrir […]intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par […]expropriation. Elles doivent donc permettre à une société exploitant un fonds de commerce dans les locaux expropriés qui souhaite se réinstaller afin de poursuivre son activité […]être replacée dans la situation où elle se serait trouvée si […]expropriation n’était pas intervenue. Ainsi, les frais de réinstallation sont dus et sans abattement pour vétusté de […]ancienne installation.
L’article R. 322-1 alinéa 2 du code de […]expropriation dispose que le juge de […]expropriation peut, à titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour […]éclairer en cas de difficultés […]ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à […]alinéa qui précède.
L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 146 du code de procédure civile dispose qu’en aucun cas une mesure […]instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence […]une partie dans […]administration de la preuve.
Service de […]Expropriation
28

En […]espèce, la demande […]expertise de […]EPA ORSA n’apparaît pas fondée dès lors que celui-ci était en mesure de fournir une analyse des devis produits par la société SOCOPRA ou de faire établir des contre- devis. L’analyse des devis produits par une partie au soutien de sa demande formée au titre des frais de réinstallation ne s’analyse pas en une difficulté […]ordre technique qui justifierait la désignation par le juge de […]expropriation […]un expert judiciaire. Il n’appartient en effet pas au juge de […]expropriation de suppléer à la carence […]une partie dans la production de la preuve en ordonnant […]expertise qu’elle sollicite.
L’EPA ORSA sera donc débouté de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire.
La société SOCOPRA fonde sa demande indemnitaire sur un devis établi par la société REAL ECO FROID pour un montant de 5.536.000 euros HT. Ce devis fait état des postes de dépense suivants :
- Lot structure métallique
- Lot maçonnerie
- Lot construction isotherme
- Lot froid
- Lot acoustique
- Lot règlementaire froid
Sous chacun ces postes de dépense figure le détail des travaux à réaliser et leur coût estimé.
La société SOCOPRA produit également le premier devis qu’elle a fait établir, devis réalisé par la société RCA pour un montant de 2.852.125 euros HT. Ce devis fait état de 18 postes de travaux, non détaillés et qui ne permettent pas […]apprécier la con[…]tance des travaux à entreprendre et, partant, leur nature de travaux de réinstallation au sens de travaux destinés à la restitution […]aménagements semblables à ceux qui existaient dans les locaux précédemment occupés par la société évincée. Ce devis ne sera donc pas retenu.
Les travaux listés dans le devis de la société REAL ECO FROID correspondent à des travaux destinés à […]aménagement des futurs locaux de manière à ce que la société SOCOPRA puisse y exercer son activité dans des conditions équivalentes à celles qui existaient dans les locaux expropriés. En effet, les travaux ont pour objet […]aménagement […]entrepôts en froid positif et en froid négatif, dont la présence a pu être constatée lors de la visite des locaux de la société SOCOPRA.
Cependant, plusieurs lignes du devis renvoient à des travaux dont la réalisation est incertaine et dépend des caractéristiques exactes du futur site […]implantation de la société SOCOPRA. Il en est ainsi des deux premiers postes de travaux […]un montant total de 1.900.000 euros, pour lesquels il est respectivement indiqué « Reprise de charges possible des panneaux isothermes positifs sur le plancher béton ? OU autoportant si c’est le cas ligne à supprimer » et « Poste à conserver ou non suivant implantation ». Il en va de même du poste « protections au sol type banquette béton avec coffrage galvanisée », […]un montant de 150.000 euros, pour lequel il est précisé « à voir si on conserve ce poste ou si mise en œuvre de protections via le rack de stockage ». En raison de leur caractère incertain, ces postes de travaux ne donneront pas lieu à indemnisation.
Par conséquent, il sera alloué à la société SOCOPRA une indemnité […]un montant de 3.486.000 euros HT au titre des frais de réinstallation.
10) Sur […]indemnité pour frais divers
La société SOCOPRA sollicite une indemnité forfaitaire de 50.000 euros au titre des frais divers engendrés par son éviction. Elle expose que son éviction va entraîner de nombreux frais annexes et divers tels que :
- […]information de la clientèle dans le cadre des marchés publics ;
- les diligences auprès du RCS pour radiation de […]entreprise à hauteur de 6.220 euros ;
- la résiliation de […]ensemble des contrats ;
- les frais […]imprimerie ;
- la gestion support pour le licenciement du personnel ;
- la vente du matériel automobile ;
- les frais […]expertise comptable.
Service de […]Expropriation
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La société SOCOPRA souligne que ces frais n’entrent pas dans les autres postes […]indemnisation, le trouble commercial ne permettant […]indemniser que la perte […]exploitation du fait de la disparition de la société.
L’EPA ORSA ne conteste pas le principe de […]indemnité mais soutient que le montant sollicité par la société SOCOPRA est excessif. Il indique que le seul poste justifié par un devis est le coût des diligences auprès du RCS, mais relève qu’il ressort de ce devis que les prestations à réaliser concernent non pas les modifications de […]entreprise induites par son éviction des locaux expropriés, mais la dissolution et la liquidation de la société, et ce alors que la société SOCOPRA est en mesure de se réinstaller sans perte de clientèle et donc sans disparaître. L’EPA ORSA relève que la société SOCOPRA ne produit aucun autre devis et ne démontre pas qu’elle sera contrainte de résilier […]ensemble de ses contrats, de licencier tout ou partie de son personnel et de vendre son matériel automobil.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
Cette indemnité a pour objet […]indemniser le preneur des frais divers que […]éviction va […]ob1iger à exposer, comme les frais administratifs de changement de siège social, 1'information de la clientèle et des fournisseurs et […]édition de nouveaux documents commerciaux.
A […]appui de sa demande, la société SOCOPRA ne produit qu’un seul devis, établi par la société VINCENT DAVID CONSEIL, qui porte sur les frais liés à la dissolution et à la liquidation de la société, évalués à hauteur de 6.220 euros. Or, dès lors qu’il est établi que la société SOCOPRA est en mesure de se réinstaller dans de nouveaux locaux sans perte de clientèle, le montant de 6.220 euros est manifestement excessif, les diligences auprès du RCS se limitant en cas de transfert aux modifications devant être apportées au siège de […]entreprise.
Si la société SOCOPRA ne produit pas de devis s’agissant des autres postes de dépense dont elle fait état au titre des frais divers, il est constant que les frais administratifs liés au transfert de […]activité à la suite de […]éviction des locaux constituent un préjudice matériel certain directement causé par […]expropriation et à ce titre indemnisable. En revanche, la société SOCOPRA, dont il est établi que le transfert […]activité est possible, ne démontre pas la nécessité de la vente du matériel automobile et du licenciement de tout ou partie du personnel.
Par conséquent, il sera alloué à la société SOCOPRA la somme forfaitaire de 10.000 euros à titre […]indemnité pour frais divers.
***
Il ressort de […]ensemble des développements qui précèdent que […]indemnité totale […]éviction à revenir à la société SOCOPRA au titre de […]opération […]expropriation des locaux situés […], sur la parcelle cadastrée section CG […], est fixée à la somme de 5.318.343 euros, se décomposant comme suit :
- Indemnité principale pour rupture de droit au bail et recherche de nouveaux locaux : 413.877 euros
- Indemnités accessoires :
- Indemnité de remploi : 40.238 euros
- Indemnité pour trouble commercial : 405.583 euros
- Indemnité pour licenciement : sur[…] à statuer
- Indemnité pour perte de stock : 604.716 euros
- Indemnité de déménagement : 185.480 euros HT
- Indemnité pour installations non amorties : 0
- Indemnité pour surcoût […]exploitation : 0
- Indemnité pour double loyer : 172.449 euros
- Indemnité pour réinstallation des activités spécialisées : 3.486.000 euros HT
- Indemnité pour frais divers : 10.000 euros
Service de […]Expropriation
30

III. Sur la détermination des indemnités devant revenir à la société SBA
La société SBA est une société de gestion de son unique client, la société SOCOPRA.
A) Sur la détermination de […]indemnité principale
Comme évoqué supra, la méthode fondée sur la perte du droit au bail sera adoptée, dès lors que le transfert du fonds de commerce est possible.
1) Sur la détermination du loyer théorique annuel (ou Valeur Locative de Marché)
La valeur du loyer théorique annuel doit être déterminée par rapport aux loyers de locaux similaires aux locaux commerciaux concernés.
Rappel des caractéristiques des locaux occupés par la société SBA :
- Localisation : […], sur la parcelle cadastrée section CG […]
- Surface utile occupée : 20 m²
- Etat […]entretien : très bon état
Outre les références […] 1 à […] 5 produites dans le cadre de la détermination de […]indemnité […]éviction devant revenir à la société SOCOPRA, […]EPA ORSA entend se prévaloir des deux termes de comparaison suivants :
Référence de Destination Surface Loyer annuel au Référence Localisation publication des locaux en m² m²
Port à […]Anglais, Vitry-sur- 1040599-0LW Bureau 43 m² 209 €/m² […] A SELOGER.COM Seine
[…] B WI-R14057L Paul Y mai […]45 Bureau 70 m² 240 €/m² SELOGER.COM […]
Au vu de la con[…]tance et de […]état […]entretien du bien, les parties s’accordent sur une valeur théorique marché de 200 euros/m²/an.
Le commissaire du gouvernement reproduit les termes de comparaison produits dans le cadre de la détermination du loyer théorique marché s’agissant de la société SOCOPRA, tous situés en zone SENIA à […]. Il indique qu’il ressort de ces termes de comparaison une valeur moyenne de 123 euros/m²/an pour des locaux […]activités incluant des surfaces de bureaux, avec une valeur haute à 150 euros/m²/an.
Les parties s’accordant sur un loyer théorique marché de 200 euros/m²/an, cette valeur sera retenue pour le calcul de la valeur du droit au bail de la société SBA.
2) Sur le coefficient de situation
L’EPA ORSA indique que le coefficient de situation en Île-de-France se situe dans une fourchette comprise entre 3,5 et 8. Il propose de retenir un coefficient de 5 compte tenu de la bonne situation mais de la destination de […]immeuble exproprié.
Il affirme que la demande de la société SBA de voir fixer le coefficient de situation à 7,5 est infondée. Il rappelle que la con[…]tance matérielle et juridique du bien, dont la situation géographique participe indubitablement, s’apprécie à la date de […]ordonnance […]expropriation, soit en […]espèce au 29 octobre 2021. Il affirme qu’il est donc impossible de prendre en compte les supposés avantages actuels ou futurs procurés par la ZAC « Gare-Ardoines » en termes de localisation.
Service de […]Expropriation
31

La société SBA rappelle que le bien est situé au cœur de […]opération […]aménagement de la ZAC des Ardoines et que sa localisation est donc exceptionnelle, le type […]activité exercé n’ayant aucune pertinence dans le choix du coefficient. Elle sollicite donc […]application […]un coefficient de situation de 7,5 correspondant à une situation de très bonne à exceptionnelle.
Le commissaire du gouvernement retient un coefficient de situation de 5.
**
*
Le tribunal rappelle que la con[…]tance […]un bien, et notamment les avantages procurés par sa situation géographique, s’apprécie à la date de […]ordonnance […]expropriation. Le coefficient de situation ne peut donc en aucun cas être choisi par références aux avantages procurés par la localisation du bien au jour du jugement ni a fortiori aux avantages futurs que cette localisation apporterait.
En […]espèce, la localisation du bien occupé par la société SBA au cœur de la ZAC « Gare-Ardoines » est donc sans incidence sur le coefficient de situation à déterminer.
Compte tenu de la bonne situation géographique du bien, le coefficient de situation de 5 sera retenu.
3) Sur le loyer à prendre en considération pour le calcul du différentiel de loyer
Les parties s’accordent pour retenir un loyer de 2.400 euros HT/HC par an pour le calcul du différentiel de loyer. Ce montant est celui stipulé dans le bail commercial en date du 1 mars 2018 produit par la^er société SBA.
Par conséquent, le loyer de 2.400 euros HT/HC par an sera retenu.
4) Sur le calcul du différentiel de loyer et de […]indemnité subséquente
Eléments de calcul :
- Loyer théorique de marché : 200 euros/m²/an
- Loyer actuel : 2.400 euros/an
- Différentiel de loyer : (20 m² x 200) – 2.400 = 1.600 euros
- coefficient de situation : 5 Soit une indemnité principale […]éviction de : 1.600 x 5 = 8.000 euros.
B) Sur les indemnités accessoires
1) Sur […]indemnité de remploi
Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la méthode de calcul, à savoir 5% jusqu’à 23.000 euros et 10% sur le surplus.
En […]espèce, […]indemnité se calcule donc comme suit : 5% x 8.000 euros = 400 euros 10% x 0 euros = 0
Par conséquent, […]indemnité de remploi allouée à la société SBA est fixée à la somme de 400 euros.
2) Sur […]indemnité pour trouble commercial
Les parties sont en accord sur le mode de calcul de cette indemnité, soit 1,5 mois de salaires et charges calculés sur trois ans.
Dans ses dernières écritures, la société SBA propose de calculer […]indemnité au regard des salaires et charges 2021, 2022 et 2023 et sollicite en conséquence une indemnité pour trouble commercial […]un montant de 36.377 euros.
Service de […]Expropriation
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Dans son dernier mémoire, antérieur à celui de la société SBA, […]EPA ORSA indiquait être en accord sur le montant de […]indemnité sollicitée qui était calculée au regard des salaires et charges 2020 à 2022, soit 33.284 euros.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
La société SBA produit les liasses fiscales des années 2020 à 2023. Il convient de retenir, pour le calcul de […]indemnité pour trouble commercial, les salaires et charges des trois dernières années, soit 2021, 2022 et 2023.
L’indemnité se calcule donc comme suit :
[(270.563 + 298.221 + 304.252) / 3] x 1,5/12 = 36.376,50 euros.
Il sera donc alloué à la société SBA une indemnité pour trouble commercial […]un montant de 36.377 euros.
3) Sur […]indemnité pour frais de licenciement
La société SBA sollicite une indemnité pour frais de licenciement […]un montant de […]4.998 euros. Elle fait valoir qu’elle emploie 8 personnes en CDI avec une ancienneté moyenne de plus de 10 ans. Elle indique produire […]ensemble des contrats de travail, les bulletins de paie de janvier 2023 et janvier 2024 et le calcul des indemnités de licenciement. Elle affirme que le licenciement de […]ensemble du personnel, rendu inévitable par le transfert de la société en unité économique et sociale, entraînera un coût de […]4.998 euros et précise que cette somme comprend […]ensemble des indemnités calculées selon les dispositions légales et réglementaires et les préavis de trois mois qui ne pourront être effectués dès lors que […]article L. 231-1 du code de […]expropriation s’y oppose.
La société SBA affirme qu’un sur[…] à statuer est inutile pour ce type de préjudice dès lors que le préjudice est certain, ayant été calculé par […]exproprié.
L’EPA ORSA sollicite qu’il soit sur[…] à statuer sur la détermination de […]indemnité pour frais de licenciement, faisant valoir que ce n’est qu’une fois que […]éventuels licenciements seront intervenus que les parties et le tribunal seront en mesure […]apprécier s’ils ont pour cause […]expropriation ainsi que le montant des indemnités que la société SBA aura versé à tout ou partie de ces salariés en conformité avec les dispositions du code du travail.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
En […]espèce, tant que les éventuelles indemnités de licenciement n’ont pas été effectivement versées par la société SBA à ses salariés, le préjudice tiré du coût de ces licenciements n’est pas certain et ne peut donc, à ce titre, être indemnisé, en vertu de […]article L. 321-1 du code de […]expropriation.
Par conséquent, il sera fait droit à la demande de sur[…] à statuer présentée par […]EPA ORSA.
4) Sur […]indemnité pour frais de déménagement
La société SBA indique que ce poste a été mutualisé dans le cadre des devis de déménagement sollicités par la société SOCOPRA, ceci justifiant également la jonction des instances.
Service de […]Expropriation
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L’EPA ORSA renvoie à ses observations formulées dans le cadre de la procédure […]opposant à la société SOCOPRA. Il souligne que les devis concernant […]ensemble des bureaux, aucune indemnité de déménagement autonome ne peut être allouée à la société SBA.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
Il est établi que les devis produits par la société SOCOPRA au titre du déménagement des bureaux pour la fixation de son indemnité de déménagement portent sur […]ensemble des locaux de bureaux occupés par les sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM.
Par conséquent et au vu de la jonction des procédures par […]effet du présent jugement, il y a lieu de ne pas allouer […]indemnité de déménagement spécifique à la société SBA dès lors que ses frais de déménagement sont déjà couverts par […]indemnité versée à la société SOCOPRA.
5) Sur […]indemnité pour surcoût […]exploitation
La société SBA sollicite qu’il soit sur[…] à statuer sur […]indemnité pour surcoût […]exploitation. Elle fait valoir que cette indemnité est de droit lorsque le nouveau local va entraîner des surcoûts […]exploitation en termes de fonctionnalités ou […]emplacement par rapport au local exproprié. Elle sollicite un sur[…] à statuer sur le montant de ces surcoûts dans […]hypothèse […]un transfert […]activité dans un lieu inconnu. Elle soutient qu’il est matériellement impossible pour elle de redémarrer son activité le lendemain […]un hypothétique déménagement.
L’EPA ORSA affirme qu’une telle indemnité n’est nullement de droit et que la société SBA ne démontre pas de préjudice certain. Il fait valoir qu’il a été démontré que la société SBA, avec la société SOCOPRA est en mesure de trouver des locaux de remplacement à proximité de son lieu […]exploitation actuel, ce dont il résulte qu’aucun surcoût […]exploitation à raison […]un nouveau lieu […]exploitation n’est établi. Il ajoute qu’il n’existe pas davantage de surcoût en termes de fonctionnalités. Il rappelle que les indemnités auxquelles les sociétés évincées peuvent prétendre au titre des frais de déménagement et de réinstallation sont supposées lui permettre de se retrouver en même et semblable état.
L’EPA ORSA rappelle que […]activité de la société SBA est une activité de gestion exercée dans des bureaux de 20 m² et qu’à […]évidence, son transfert dans […]autres locaux équivalents n’entraînera aucun surcoût […]exploitation.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
En […]espèce, il n’est nullement démontré par la société SBA que sa réinstallation dans de nouveaux locaux va entraîner des surcoûts […]exploitation, qu’il s’agisse de […]emplacement ou des fonctionnalités du futur nouveau site, a fortiori s’agissant […]une activité de gestion exercée dans des locaux de bureaux de faible surface dont il est établi que des locaux similaires peuvent être trouvés à proximité du site actuel.
En […]absence de preuve […]un préjudice certain, la société SBA sera déboutée de sa demande au titre du surcoût […]exploitation.
6) Sur […]indemnité pour double loyer
La société SBA sollicite une indemnité pour double loyer […]un montant de 1.800 euros. Elle expose que son éviction va nécessiter la prise à bail […]un nouveau site et entraîner le paiement […]un loyer en double pendant de nombreux mois. Elle sollicite à ce titre une indemnité correspondant à neuf mois de double
Service de […]Expropriation
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loyer compte tenu des faits de […]espèce et de la nécessité […]effectuer des travaux lourds et spécialisés en lien avec la société SOCOPRA.
L’EPA ORSA ne conteste pas le principe de la demande mais fait valoir que le montant sollicité est excessif. Il propose de fixer […]indemnité à deux mois de loyers, soit 400 euros. Il souligne que la société SBA n’apporte aucune justification sur le délai de neuf mois allégué pour la réalisation des travaux […]aménagement de son nouveau site, le fait qu’ils puissent supposément être qualifiés de lourds et spécialisés n’impliquant pas nécessairement une durée aussi longue.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
En […]espèce, la société SBA ne justifie pas de la durée de neuf mois alléguée pour la réalisation des travaux […]aménagement du nouveau local.
Compte tenu de la spécificité des aménagements à réaliser et de la situation particulière de la société SBA, qui forme avec la société SOCOPRA et les sociétés SLG et SCM une unité économique et sociale, il sera alloué à la société SBA une indemnité qu’il convient de fixer à quatre mois de loyers, soit 2.400 x 5/12 = 1.000 euros.
7) Sur […]indemnité pour réinstallation
La société SBA indique que ce poste a été mutualisé dans le cadre des devis de déménagement sollicités par la société SOCOPRA, ceci justifiant également la jonction des instances.
L’EPA ORSA expose qu’en cas de jonction des instances, il n’y aura pas lieu […]allouer une indemnité pour réinstallation à la société SBA.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
Au vu de la jonction des procédures par […]effet du présent jugement, il y a lieu de ne pas allouer […]indemnité de réinstallation spécifique à la société SBA dès lors que ses frais de réinstallation sont déjà couverts par […]indemnité versée à la société SOCOPRA.
8) Sur […]indemnité pour frais divers
La société SBA sollicite une indemnité forfaitaire de 50.000 euros au titre des frais divers engendrés par son éviction. Elle expose que son éviction va entraîner de nombreux frais annexes et divers tels que :
- […]information de la clientèle dans le cadre des marchés publics ;
- les diligences auprès du RCS pour radiation de […]entreprise à hauteur de 3.735 euros ;
- la résiliation de […]ensemble des contrats ;
- les frais […]imprimerie ;
- la gestion support pour le licenciement du personnel ;
- les frais […]expertise comptable.
La société SBA souligne que ces frais n’entrent pas dans les autres postes […]indemnisation, le trouble commercial ne permettant […]indemniser que la perte […]exploitation du fait de la disparition de la société. Sur le montant exact de […]indemnité à allouer, la société SBA indique qu’il pourra être librement fixé par le tribunal au regard des multiples caractéristiques et particularités de la société, qui dispose de nombreux agréments et de nombreux marchés publics à résilier.
Service de […]Expropriation
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L’EPA ORSA ne conteste pas le principe de […]indemnité mais soutient que le montant sollicité par la société SBA est excessif. Il indique que le seul poste justifié par un devis est le coût des diligences auprès du RCS, mais relève qu’il ressort de ce devis que les prestations à réaliser concernent non pas les modifications de […]entreprise induites par son éviction des locaux expropriés, mais la dissolution et la liquidation de la société. A cet égard, il rappelle que la société SBA est en mesure de se réinstaller sans perte de clientèle et donc sans disparition de la société. L’EPA ORSA indique que la somme de 3.735 euros apparaît donc manifestement excessive s’agissant de la seule modification du siège de […]entreprise. Il relève que la société SBA ne produit aucun autre devis et ne démontre pas qu’elle sera contrainte de résilier […]ensemble de ses contrats ou de licencier tout ou partie de son personnel.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
A […]appui de sa demande, la société SBA ne produit qu’un seul devis, établi par la société VINCENT DAVID CONSEIL, qui porte sur les frais liés à la dissolution et à la liquidation de la société, évalués à hauteur de 3.735 euros. Or, dès lors qu’il est établi que la société SBA est en mesure de se réinstaller dans de nouveaux locaux sans perte de clientèle, le montant de 3.735 euros est manifestement excessif, les diligences auprès du RCS se limitant en cas de transfert aux modifications devant être apportées au siège de […]entreprise.
Si la société SBA ne produit pas de devis s’agissant des autres postes de dépense dont elle fait état au titre des frais divers, il est constant que les frais administratifs liés au transfert de […]activité à la suite de […]éviction des locaux constituent un préjudice matériel certain directement causé par […]expropriation et à ce titre indemnisable. En revanche, la société SBA, dont il est établi que le transfert […]activité est possible, ne démontre pas la nécessité du licenciement de tout ou partie du personnel et de la résiliation de […]ensemble des contrats.
Par conséquent, il sera alloué à la société SBA la somme forfaitaire de 5.000 euros à titre […]indemnité pour frais divers.
***
Il ressort de […]ensemble des développements qui précèdent que […]indemnité totale […]éviction à revenir à la société SBA au titre de […]opération […]expropriation des locaux situés […], sur la parcelle cadastrée section CG […], est fixée à la somme de 50.777? euros, se décomposant comme suit :
- Indemnité principale : 8.000 euros
- Indemnités accessoires :
- Indemnité de remploi : 400 euros
- Indemnité pour trouble commercial : 36.377 euros
- Indemnité pour licenciement : sur[…] à statuer
- Indemnité pour déménagement : 0
- Indemnité pour surcoût […]exploitation : 0
- Indemnité pour double loyer : 1.000 euros
- Indemnité pour réinstallation : 0
- Indemnité pour frais divers : 5.000 euros
IV. Sur la détermination des indemnités devant revenir à la société SLG
La société SLG est une société de gestion de son unique client, la société SOCOPRA.
A) Sur la détermination de […]indemnité principale
Comme évoqué supra, la méthode fondée sur la perte du droit au bail sera adoptée, dès lors que le transfert du fonds de commerce est possible.
Service de […]Expropriation
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Compte tenu de la jonction des procédures et de la con[…]tance identique des locaux occupés par la société SBA et la société SLG, il sera renvoyé, s’agissant de la détermination du loyer théorique et du coefficient de situation, aux développements exposés ci-dessus dans le cadre de la fixation de […]indemnité principale devant revenir à la société SBA.
Par conséquent, […]indemnité principale devant revenir à la société SLG est fixée comme suit :
- Loyer théorique de marché : 200 euros/m²/an
- Loyer actuel : 2.400 euros/an
- Différentiel de loyer : (20 m² x 200) – 2.400 = 1.600 euros
- coefficient de situation : 5
Soit une indemnité principale […]éviction de : 1.600 x 5 = 8.000 euros.
B) Sur les indemnités accessoires
1) Sur […]indemnité de remploi
Les parties et le commissaire du gouvernement sont accord sur la méthode de calcul, à savoir 5% jusqu’à 23.000 euros et 10% sur le surplus.
En […]espèce, […]indemnité se calcule donc comme suit : 5% x 8.000 euros = 400 euros 10% x 0 euros = 0
Par conséquent, […]indemnité de remploi allouée à la société SLG est fixée à la somme de 400 euros.
2) Sur […]indemnité pour trouble commercial
Les parties sont en accord sur le mode de calcul de cette indemnité, soit 1,5 mois de salaires et charges calculés sur trois ans.
Dans ses dernières écritures, la société SLG propose de calculer […]indemnité au regard des salaires et charges 2021, 2022 et 2023 et sollicite en conséquence une indemnité pour trouble commercial […]un montant de 35.342 euros.
Dans son dernier mémoire, antérieur à celui de la société SLG, […]EPA ORSA indiquait être en accord sur le montant de […]indemnité sollicitée qui était calculée au regard des salaires et charges 2020 à 2022, soit 31.181 euros.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
La société SLG produit les liasses fiscales des années 2020 à 2023. Il convient de retenir, pour le calcul de […]indemnité pour trouble commercial, les salaires et charges des trois dernières années, soit 2021, 2022 et 2023.
L’indemnité se calcule donc comme suit : [(281.712 + 286.864 + 279.652) / 3] x 1,5/12 = 35.342,83 euros.
Il sera donc alloué à la société SLG une indemnité pour trouble commercial […]un montant de 35.343 euros.
3) Sur […]indemnité pour frais de licenciement
La société SLG sollicite une indemnité pour frais de licenciement […]un montant de 225.316 euros. Elle fait valoir qu’elle emploie 9 personnes en CDI avec une ancienneté moyenne de plus de 10 ans. Elle
Service de […]Expropriation
37

indique produire […]ensemble des contrats de travail, les bulletins de paie de janvier 2023 et janvier 2024 et le calcul des indemnités de licenciement. Elle affirme que le licenciement de […]ensemble du personnel, rendu inévitable par le transfert de la société en unité économique et sociale, entraînera un coût de 225.316 euros et précise que cette somme comprend […]ensemble des indemnités calculées selon les dispositions légales et règlementaires et les préavis de trois mois qui ne pourront être effectués dès lors que […]article L. 231-1 du code de […]expropriation s’y oppose. Elle affirme qu’un sur[…] à statuer est inutile pour ce type de préjudice dès lors que le préjudice est certain, ayant été calculé par […]exproprié.
L’EPA ORSA sollicite un sur[…] à statuer et développe des moyens identiques à ceux exposés dans le cadre de la procédure […]opposant à la société SBA (cf. III. B) 3)).
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
En […]espèce, tant que les éventuelles indemnités de licenciement n’ont pas été effectivement versées par la société SLG à ses salariés, le préjudice tiré du coût de ces licenciements n’est pas certain et ne peut donc, à ce titre, être indemnisé, en vertu de […]article L. 321-1 du code de […]expropriation.
Par conséquent, il sera fait droit à la demande de sur[…] à statuer présentée par […]EPA ORSA.
4) Sur […]indemnité pour frais de déménagement
La société SLG indique que ce poste a été mutualisé dans le cadre des devis de déménagement sollicités par la société SOCOPRA, ceci justifiant également la jonction des instances.
L’EPA ORSA renvoie à ses observations formulées dans le cadre de la procédure […]opposant à la société SOCOPRA. Il souligne que les devis concernant […]ensemble des bureaux, aucune indemnité de déménagement autonome ne peut être allouée à la société SLG.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
Il est établi que les devis produits par la société SOCOPRA au titre du déménagement des bureaux pour la fixation de son indemnité de déménagement portent sur […]ensemble des locaux de bureaux occupés par les sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM.
Par conséquent et au vu de la jonction des procédures par […]effet du présent jugement, il y a lieu de ne pas allouer […]indemnité de déménagement spécifique à la société SLG dès lors que ses frais de déménagement sont déjà couverts par […]indemnité versée à la société SOCOPRA.
5) Sur […]indemnité pour surcoût […]exploitation
La société SLG sollicite qu’il soit sur[…] à statuer sur […]indemnité pour surcoût […]exploitation et développe des moyens identiques à ceux présentés par la société SBA au soutien de la demande […]indemnité pour surcoût […]exploitation (cf. III. B) 5)).
L’EPA ORSA s’oppose au principe de cette indemnité et développe au soutien de son argumentation les mêmes moyens que ceux présentés dans le cadre de la procédure […]opposant à la société SBA (cf. III. B) 5)).
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
Service de […]Expropriation
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En […]espèce, il n’est nullement démontré par la société SLG que sa réinstallation dans de nouveaux locaux va entraîner des surcoûts […]exploitation, qu’il s’agisse de […]emplacement ou des fonctionnalités du futur nouveau site, a fortiori s’agissant […]une activité de gestion exercée dans des locaux de bureaux de faible surface dont il est établi que des locaux similaires peuvent être trouvés à proximité du site actuel.
En […]absence de preuve […]un préjudice certain, la société SLG sera déboutée de sa demande au titre du surcoût […]exploitation.
6) Sur […]indemnité pour double loyer
La société SLG sollicite une indemnité pour double loyer […]un montant de 1.800 euros et présente au soutien de cette demande les mêmes moyens que la société SBA (cf. III. B) 6)).
L’EPA ORSA ne conteste pas le principe de la demande mais fait valoir que le montant sollicité est excessif. Il propose de fixer […]indemnité à deux mois de loyers, soit 400 euros, et développe les mêmes moyens que ceux présentés s’agissant de la demande […]indemnité pour double loyer de la société SBA (cf. III. B) 6)).
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
En […]espèce, la société SLG ne justifie pas de la durée de neuf mois alléguée pour la réalisation des travaux […]aménagement du nouveau local.
Compte tenu de la spécificité des aménagements à réaliser et de la situation particulière de la société SLG, qui forme avec la société SOCOPRA et les sociétés SBA et SCM une unité économique et sociale, il sera alloué à la société SLG une indemnité qu’il convient de fixer à quatre mois de loyers, soit 2.400 x 5/12 = 1.000 euros.
7) Sur […]indemnité pour réinstallation
La société SLG indique que ce poste a été mutualisé dans le cadre des devis de déménagement sollicités par la société SOCOPRA, ce qui justifie […]autant plus la jonction des instances. Elle renvoie aux conclusions formulées dans le cadre de la procédure de fixation des indemnités de la société SOCOPRA s’agissant de la demande […]expertise sollicitée par […]EPA ORSA.
L’EPA ORSA expose qu’en cas de jonction des instances, il n’y aura pas lieu […]allouer une indemnité pour réinstallation à la société SLG. Il renvoie à ses observations formulées dans le cadre de la procédure de fixation des indemnités de la société SOCOPRA s’agissant de la demande […]expertise.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
Au vu de la jonction des procédures par […]effet du présent jugement, il y a lieu de ne pas allouer […]indemnité de réinstallation spécifique à la société SLG dès lors que ses frais de réinstallation sont déjà couverts par […]indemnité versée à la société SOCOPRA.
8) Sur […]indemnité pour frais divers
La société SLG sollicite une indemnité forfaitaire de 50.000 euros au titre des frais divers engendrés par son éviction et développe au soutien de cette demande les mêmes moyens que la société SBA (cf. III. B) 8)).
Service de […]Expropriation
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L’EPA ORSA ne conteste pas le principe de […]indemnité mais soutient que le montant sollicité par la société SLG est excessif, développant au soutien de son argumentation les mêmes moyens que ceux présentés s’agissant de la demande […]indemnité pour frais divers de la société SBA (cf. III. B) 8)).
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
A […]appui de sa demande, la société SLG ne produit qu’un seul devis, établi par la société VINCENT DAVID CONSEIL, qui porte sur les frais liés à la dissolution et à la liquidation de la société, évalués à hauteur de 3.735 euros. Or, dès lors qu’il est établi que la société SLG est en mesure de se réinstaller dans de nouveaux locaux sans perte de clientèle, le montant de 3.735 euros est manifestement excessif, les diligences auprès du RCS se limitant en cas de transfert aux modifications devant être apportées au siège de […]entreprise.
Si la société SLG ne produit pas de devis s’agissant des autres postes de dépense dont elle fait état au titre des frais divers, il est constant que les frais administratifs liés au transfert de […]activité à la suite de […]éviction des locaux constituent un préjudice matériel certain directement causé par […]expropriation et à ce titre indemnisable. En revanche, la société SLG, dont il est établi que le transfert […]activité est possible, ne démontre pas la nécessité du licenciement de tout ou partie du personnel et de la résiliation de […]ensemble des contrats.
Par conséquent, il sera alloué à la société SLG la somme forfaitaire de 5.000 euros à titre […]indemnité pour frais divers.
***
Il ressort de […]ensemble des développements qui précèdent que […]indemnité totale […]éviction à revenir à la société SLG au titre de […]opération […]expropriation des locaux situés […], sur la parcelle cadastrée section CG […], est fixée à la somme de 49.743 euros, se décomposant comme suit :
- Indemnité principale : 8.000 euros
- Indemnités accessoires :
- Indemnité de remploi : 400 euros
- Indemnité pour trouble commercial : 35.343 euros
- Indemnité pour licenciement : sur[…] à statuer
- Indemnité pour déménagement : 0
- Indemnité pour surcoût […]exploitation : 0
- Indemnité pour double loyer : 1.000 euros
- Indemnité pour réinstallation : 0
- Indemnité pour frais divers : 5.000 euros
V. Sur la détermination des indemnités devant revenir à la société SCM
La société SCM est une société de gestion de son unique client, la société SOCOPRA.
A) Sur la détermination de […]indemnité principale
Comme évoqué supra, la méthode fondée sur la perte du droit au bail sera adoptée, dès lors que le transfert du fonds de commerce est possible.
Compte tenu de la jonction des procédures et de la con[…]tance identique des locaux occupés par la société SBA et la société SCM, il sera renvoyé, s’agissant de la détermination du loyer théorique et du coefficient de situation, aux développements exposés ci-dessus dans le cadre de la fixation de […]indemnité principale devant revenir à la société SBA (cf. III. A)).
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Par conséquent, […]indemnité principale devant revenir à la société SCM est fixée comme suit :
- Loyer théorique de marché : 200 euros/m²/an
- Loyer actuel : 2.400 euros/an
- Différentiel de loyer : (20 m² x 200) – 2.400 = 1.600 euros
- coefficient de situation : 5
Soit une indemnité principale […]éviction de : 1.600 x 5 = 8.000 euros.
B) Sur les indemnités accessoires
1) Sur […]indemnité de remploi
Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la méthode de calcul, à savoir 5% jusqu’à 23.000 euros et 10% sur le surplus.
En […]espèce, […]indemnité se calcule donc comme suit : 5% x 8.000 euros = 400 euros 10% x 0 euros = 0
Par conséquent, […]indemnité de remploi allouée à la société SCM est fixée à la somme de 400 euros.
2) Sur […]indemnité pour trouble commercial
Les parties sont en accord sur le mode de calcul de cette indemnité, soit 1,5 mois de salaires et charges calculés sur trois ans.
Dans ses dernières écritures, la société SCM propose de calculer […]indemnité au regard des salaires et charges 2021, 2022 et 2023 et sollicite en conséquence une indemnité pour trouble commercial […]un montant de 37.088 euros.
Dans son dernier mémoire, antérieur à celui de la société SCM, […]EPA ORSA indiquait être en accord sur le montant de […]indemnité sollicitée qui était calculée au regard des salaires et charges 2020 à 2022, soit 35.945 euros.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
La société SCM produit les liasses fiscales des années 2020 à 2023. Il convient de retenir, pour le calcul de […]indemnité pour trouble commercial, les salaires et charges des trois dernières années, soit 2021, 2022 et 2023.
L’indemnité se calcule donc comme suit : [(367.612 + 277.865 + 244.640) / 3] x 1,5/12 = 37.088,20 euros.
Il sera donc alloué à la société SCM une indemnité pour trouble commercial […]un montant de 37.088 euros. 3) Sur […]indemnité pour frais de licenciement
La société SCM sollicite une indemnité pour frais de licenciement […]un montant de 129.884 euros. Elle fait valoir qu’elle emploie 4 personnes en CDI avec une ancienneté moyenne de plus de 10 ans. Elle indique produire […]ensemble des contrats de travail, les bulletins de paie de janvier 2023 et janvier 2024 et le calcul des indemnités de licenciement. Elle affirme que le licenciement de […]ensemble du personnel, rendu inévitable par le transfert de la société en unité économique et sociale, entraînera un coût de 129.884 euros et précise que cette somme comprend […]ensemble des indemnités calculées selon les dispositions légales et règlementaires et les préavis de trois mois qui ne pourront être effectués dès lors
Service de […]Expropriation
41

que […]article L. 231-1 du code de […]expropriation s’y oppose. La société SCM affirme qu’un sur[…] à statuer est inutile pour ce type de préjudice dès lors que le préjudice est certain, ayant été calculé par […]exproprié.
L’EPA ORSA sollicite un sur[…] à statuer et développe des moyens identiques à ceux exposés dans le cadre de la procédure […]opposant à la société SBA (cf. III. B) 3)).
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
En […]espèce, tant que les éventuelles indemnités de licenciement n’ont pas été effectivement versées par la société SCM à ses salariés, le préjudice tiré du coût de ces licenciements n’est pas certain et ne peut donc, à ce titre, être indemnisé, en vertu de […]article L. 321-1 du code de […]expropriation.
Par conséquent, il sera fait droit à la demande de sur[…] à statuer présentée par […]EPA ORSA.
4) Sur […]indemnité pour frais de déménagement
La société SCM indique que ce poste a été mutualisé dans le cadre des devis de déménagement sollicités par la société SOCOPRA, ce qui justifie […]autant plus la jonction des instances.
L’EPA ORSA renvoie à ses observations formulées dans le cadre de la procédure […]opposant à la société SOCOPRA. Il souligne que les devis concernant […]ensemble des bureaux, aucune indemnité de déménagement autonome ne peut être allouée à la société SCM.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
Il est établi que les devis produits par la société SOCOPRA au titre du déménagement des bureaux pour la fixation de son indemnité de déménagement portent sur […]ensemble des locaux de bureaux occupés par les sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM.
Par conséquent et au vu de la jonction des procédures par […]effet du présent jugement, il y a lieu de ne pas allouer […]indemnité de déménagement spécifique à la société SCM dès lors que ses frais de déménagement sont déjà couverts par […]indemnité versée à la société SOCOPRA.
5) Sur […]indemnité pour surcoût […]exploitation
La société SCM sollicite qu’il soit sur[…] à statuer sur […]indemnité pour surcoût […]exploitation et développe des moyens identiques à ceux présentés par la société SBA au soutien de la demande […]indemnité pour surcoût […]exploitation (cf. III. B) 5)).
L’EPA ORSA s’oppose au principe de cette indemnité et développe au soutien de son argumentation les mêmes moyens que ceux présentés dans le cadre de la procédure […]opposant à la société SBA (cf. III. B) 5)).
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
En […]espèce, il n’est nullement démontré par la société SCM que sa réinstallation dans de nouveaux locaux va entraîner des surcoûts […]exploitation, qu’il s’agisse de […]emplacement ou des fonctionnalités du futur nouveau site, a fortiori s’agissant […]une activité de gestion exercée dans des locaux de bureaux de faible surface dont il est établi que des locaux similaires peuvent être trouvés à proximité du site actuel.
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En […]absence de preuve […]un préjudice certain, la société SCM sera déboutée de sa demande au titre du surcoût […]exploitation.
6) Sur […]indemnité pour double loyer
La société SCM sollicite une indemnité pour double loyer […]un montant de 1.800 euros et présente au soutien de cette demande les mêmes moyens que la société SBA (cf. III. B) 6)).
L’EPA ORSA ne conteste pas le principe de la demande mais fait valoir que le montant sollicité est excessif. Il propose de fixer […]indemnité à deux mois de loyers, soit 400 euros, et développe les mêmes moyens que ceux présentés s’agissant de la demande […]indemnité pour double loyer de la société SBA (cf. III. B) 6)).
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
En […]espèce, la société SCM ne justifie pas de la durée de neuf mois alléguée pour la réalisation des travaux […]aménagement du nouveau local.
Compte tenu de la spécificité des aménagements à réaliser et de la situation particulière de la société SCM, qui forme avec la société SOCOPRA et les sociétés SBA et SLG une unité économique et sociale, il sera alloué à la société SCM une indemnité qu’il convient de fixer à quatre mois de loyers, soit 2.400 x 5/12 = 1.000 euros.
7) Sur […]indemnité pour réinstallation
La société SCM indique que ce poste a été mutualisé dans le cadre des devis de déménagement sollicités par la société SOCOPRA, ce qui justifie […]autant plus la jonction des instances. Elle renvoie aux conclusions formulées dans le cadre de la procédure de fixation des indemnités de la société SOCOPRA s’agissant de la demande […]expertise sollicitée par […]EPA ORSA.
L’EPA ORSA expose qu’en cas de jonction des instances, il n’y aura pas lieu […]allouer une indemnité pour réinstallation à la société SCM. Il renvoie à ses observations formulées dans le cadre de la procédure de fixation des indemnités de la société SOCOPRA s’agissant de la demande […]expertise.
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
*
Au vu de la jonction des procédures par […]effet du présent jugement, il y a lieu de ne pas allouer […]indemnité de réinstallation spécifique à la société SCM dès lors que ses frais de réinstallation sont déjà couverts par […]indemnité versée à la société SOCOPRA.
8) Sur […]indemnité pour frais divers
La société SCM sollicite une indemnité forfaitaire de 50.000 euros au titre des frais divers engendrés par son éviction et développe au soutien de cette demande les mêmes moyens que la société SBA (cf. III. B) 8)).
L’EPA ORSA ne conteste pas le principe de […]indemnité mais soutient que le montant sollicité par la société SCM est excessif, développant au soutien de son argumentation les mêmes moyens que ceux présentés s’agissant de la demande […]indemnité pour frais divers de la société SBA (cf. III. B) 8)).
Le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur cette demande.
**
Service de […]Expropriation
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A […]appui de sa demande, la société SCM ne produit qu’un seul devis, établi par la société VINCENT DAVID CONSEIL, qui porte sur les frais liés à la dissolution et à la liquidation de la société, évalués à hauteur de 3.735 euros. Or, dès lors qu’il est établi que la société SCM est en mesure de se réinstaller dans de nouveaux locaux sans perte de clientèle, le montant de 3.735 euros est manifestement excessif, les diligences auprès du RCS se limitant en cas de transfert aux modifications devant être apportées au siège de […]entreprise.
Si la société SCM ne produit pas de devis s’agissant des autres postes de dépense dont elle fait état au titre des frais divers, il est constant que les frais administratifs liés au transfert de […]activité à la suite de […]éviction des locaux constituent un préjudice matériel certain directement causé par […]expropriation et à ce titre indemnisable. En revanche, la société SCM, dont il est établi que le transfert […]activité est possible, ne démontre pas la nécessité du licenciement de tout ou partie du personnel et de la résiliation de […]ensemble des contrats.
Par conséquent, il sera alloué à la société SCM la somme forfaitaire de 5.000 euros à titre […]indemnité pour frais divers.
*** Il ressort de […]ensemble des développements qui précèdent que […]indemnité totale […]éviction à revenir à la société SCM au titre de […]opération […]expropriation des locaux situés […], sur la parcelle cadastrée section CG […], est fixée à la somme de 51.488 euros, se décomposant comme suit :
- Indemnité principale : 8.000 euros
- Indemnités accessoires :
- Indemnité de remploi : 400 euros
- Indemnité pour trouble commercial : 37.088 euros
- Indemnité pour licenciement : sur[…] à statuer
- Indemnité pour déménagement : 0
- Indemnité pour surcoût […]exploitation : 0
- Indemnité pour double loyer : 1.000 euros
- Indemnité pour réinstallation : 0
- Indemnité pour frais divers : 5.000 euros
VI. Sur les autres demandes
A) Sur les dépens
Aux termes de […]article L. 312-1 du code de […]expropriation, il est rappelé que […]expropriant supporte seul les dépens de première instance.
L’EPA ORSA, partie expropriante, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.
B) Sur […]article 700 du code de procédure civile
Aux termes de […]article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à […]autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de […]équité. Il peut, même […]office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En […]espèce, […]équité commande de condamner […]EPA ORSA, partie tenue aux dépens, à verser à chacune des sociétés SOCOPRA, SBA, SLG et SCM la somme de 3.000 euros.
***
Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartés comme infondés ou non justifiés.
Service de […]Expropriation
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PAR CES MOTIFS
Elise POURON, juge de […]expropriation au tribunal judiciaire de Créteil, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :
ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de RG n° 23/00001, 23/00002, 23/00003 et 23/00004 sous le numéro de RG n° 23/00001 ;
ANNEXE à la présente décision les procès-verbaux de transport du 6 juin 2023,
Sur […]indemnité […]éviction due à la SAS SOCOPRA
FIXE […]indemnité totale […]éviction due par […]Etablissement Public […]Aménagement […] Rungis – Seine Amont ([…]EPA ORSA) à la SAS SOCOPRA au titre de […]opération […]expropriation de […]ensemble immobilier situé […], sur la parcelle cadastrée section CG […], à la somme de 5.318.343 euros,
PRÉCISE que cette indemnité totale […]éviction se décompose de la manière suivante :
- Indemnité principale pour rupture de droit au bail et recherche de nouveaux locaux : 413.877 euros
- Indemnités accessoires :
- Indemnité de remploi : 40.238 euros
- Indemnité pour trouble commercial : 405.583 euros
- Indemnité pour perte de stock : 604.716 euros
- Indemnité de déménagement : 185.480 euros HT
- Indemnité pour double loyer : 172.449 euros
- Indemnité pour réinstallation des activités spécialisées : 3.486.000 euros HT
- Indemnité pour frais divers : 10.000 euros
DÉBOUTE la SAS SOCOPRA de sa demande indemnitaire au titre des installations non amorties,
DÉBOUTE la SAS SOCOPRA de sa demande indemnitaire au titre du surcoût […]exploitation,
SURSOIT à statuer sur les indemnités destinées à couvrir les frais de licenciement du personnel de la SAS SOCOPRA,
DIT qu’il incombe à la SAS SOCOPRA de saisir la juridiction de céans dès qu’elle sera en possession des justificatifs afférents aux indemnités pour frais de licenciement,
DÉBOUTE […]Etablissement Public […]Aménagement […] Rungis – Seine Amont ([…]EPA ORSA) de sa demande […]expertise relative aux travaux de réinstallation,
Sur […]indemnité […]éviction due à la SAS SBA
FIXE […]indemnité totale […]éviction due par […]Etablissement Public […]Aménagement […] Rungis – Seine Amont ([…]EPA ORSA) à la SAS SBA au titre de […]opération […]expropriation de […]ensemble immobilier situé […], sur la parcelle cadastrée section CG […], à la somme de 50.777 euros,
PRÉCISE que cette indemnité totale […]éviction se décompose de la manière suivante :
- Indemnité principale […]éviction (valeur du droit au bail) : 8.000 euros
- Indemnités accessoires :
- Indemnité de remploi : 400 euros
- Indemnité pour trouble commercial : 36.377 euros
- Indemnité pour double loyer : 1.000 euros
- Indemnité pour frais divers : 5.000 euros
Service de […]Expropriation
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SURSOIT à statuer sur les indemnités destinées à couvrir les frais de licenciement du personnel de la SAS SBA,
DIT qu’il incombe à la SAS SBA de saisir la juridiction de céans dès qu’elle sera en possession des justificatifs afférents aux indemnités pour frais de licenciement,
DÉBOUTE la SAS SBA de ses demandes indemnitaires au titre du surcoût […]exploitation, frais de déménagement et frais de réinstallation,
Sur […]indemnité […]éviction due à la SAS SLG
FIXE […]indemnité totale […]éviction due par […]Etablissement Public […]Aménagement […] Rungis – Seine Amont ([…]EPA ORSA) à la SAS SLG au titre de […]opération […]expropriation de […]ensemble immobilier situé […], sur la parcelle cadastrée section CG […], à la somme de 49.743 euros,
PRÉCISE que cette indemnité totale […]éviction se décompose de la manière suivante :
- Indemnité principale […]éviction (valeur du droit au bail) : 8.000 euros
- Indemnités accessoires :
- Indemnité de remploi : 400 euros
- Indemnité pour trouble commercial : 35.343 euros
- Indemnité pour double loyer : 1.000 euros
- Indemnité pour frais divers : 5.000 euros
SURSOIT à statuer sur les indemnités destinées à couvrir les frais de licenciement du personnel de la SAS SLG,
DIT qu’il incombe à la SAS SLG de saisir la juridiction de céans dès qu’elle sera en possession des justificatifs afférents aux indemnités pour frais de licenciement,
DÉBOUTE la SAS SLG de ses demandes indemnitaires au titre du surcoût […]exploitation, frais de déménagement et frais de réinstallation,
Sur […]indemnité […]éviction due à la SAS SCM
FIXE […]indemnité totale […]éviction due par […]Etablissement Public […]Aménagement […] Rungis – Seine Amont ([…]EPA ORSA) à la SAS SCM au titre de […]opération […]expropriation de […]ensemble immobilier situé […], sur la parcelle cadastrée section CG […], à la somme de 51.488 euros,
PRÉCISE que cette indemnité totale […]éviction se décompose de la manière suivante :
- Indemnité principale […]éviction (valeur du droit au bail) : 8.000 euros
- Indemnités accessoires :
- Indemnité de remploi : 400 euros
- Indemnité pour trouble commercial : 37.088 euros
- Indemnité pour double loyer : 1.000 euros
- Indemnité pour frais divers : 5.000 euros
SURSOIT à statuer sur les indemnités destinées à couvrir les frais de licenciement du personnel de la SAS SCM,
DIT qu’il incombe à la SAS SCM de saisir la juridiction de céans dès qu’elle sera en possession des justificatifs afférents aux indemnités pour frais de licenciement,
Service de […]Expropriation
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DÉBOUTE la SAS SCM de ses demandes indemnitaires au titre du surcoût […]exploitation, frais de déménagement et frais de réinstallation,
***
CONDAMNE […]Etablissement Public […]Aménagement […] Rungis – Seine Amont ([…]EPA ORSA) à payer à chacune des sociétés SAS SOCOPRA, SAS SBA, SAS SLG et SAS SCM la somme de 3.000 euros au titre de […]article 700 du code de procédure civile,
DIT que les dépens de la présente instance seront supportés par […]Etablissement Public […]Aménagement […] Rungis – Seine Amont ([…]EPA ORSA) en application de […]article L. 312-1 du code de […]expropriation,
REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,
RAPPELLE qu’il appartient à la partie la plus diligente de faire signifier la présente décision par huissier de justice,
RAPPELLE que la présente décision sera susceptible […]appel dans le mois de la signification par voie […]huissier, et ce, auprès du greffe de la cour […]appel de Paris.
Fait au siège du tribunal judiciaire de Créteil le 21 mai 2024, la minute étant signée par :
LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION
Service de […]Expropriation
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