MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 02 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01101 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WEIW

CODE NAC : 30B – 5B

AFFAIRE : S.C.I. FONCIERE DES TERNES C/ S.A.S. IVRY 3G, [X] [D], S.A.S. RHANU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. FONCIERE DES TERNES

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 887 500 916

dont le siège social est sis 10 rue Las Cases – 75007 PARIS

représentée par Maît-re Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D1890

DEFENDERESSES

S. A. S. IVRY 3G

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 933 125 577

dont le siège social est sis 5 rue Galilée – 94200 IVRY SUR SEINE

Madame [X] [D] née le 31 Août 1995 à ESSEN (ALLEMAGNE), nationalité allemande, demeurant 23 avenue Marie Curie – 93140 BONDY

S. A. S. RHANU

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 983 532 219

dont le siège social est sis 4 avenue du Président Kennedy – 75016 PARIS

toutes non représentées

*******

Débats tenus à l’audience du : 28 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Décembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2025

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 décembre 2024, la S.C.I. FONCIERE DES TERNES a donné à bail commercial à la S.A.S. IVRY 3G des locaux situés 23 avenue de l’industrie et 1 impasse Berthe Morizot (anciennement 5 rue Galilée) à IVRY-SUR-SEINE (94200), moyennant un loyer annuel de 58 200,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte du 10 décembre 2024, Madame [X] [D] et la S.A.S. RHANU se sont portées caution de l’exécution du bail et du paiement du loyer, charges et accessoires dans la limite de six mois de loyers, charges et TVA compris.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. FONCIERE DES TERNES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 15 mai 2025 à la S.A.S. IVRY 3G pour une somme de 19 017,90 € au titre de l’arriéré locatif au 19 mai 2025. Ce commandement a été dénoncé aux cautions par actes de commissaire de justice du 27 juin 2025.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier des 8, 9 et 25 juillet 2025, la S.C.I. FONCIERE DES TERNES a fait assigner la S.A.S. IVRY 3G devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. IVRY 3G et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 30,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner solidairement la S.A.S. IVRY 3G, Madame [X] [D] et la S.A.S. RHANU, dans la limite de 26 809,14 € chacune pour les cautions, à payer à la S.C.I. FONCIERE DES TERNES la somme provisionnelle de 32 422,52 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement la S.A.S. IVRY 3G, Madame [X] [D] et la S.A.S. RHANU au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner solidairement la S.A.S. IVRY 3G , Madame [X] [D] et la S.A.S. RHANU au paiement d’une somme de 1 901,79 € au titre de la clause pénale,

— condamner in solidum la S.A.S. IVRY 3G au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’audience du 28 octobre 2025, la S.C.I. FONCIERE DES TERNES , par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignées, la S.A.S. IVRY 3G, Madame [X] [D] et la S.A.S. RHANU n’ont pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. FONCIERE DES TERNES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 19 017,90 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 16 juin 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. IVRY 3G et de tout occupant de leur chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. IVRY 3G depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. FONCIERE DES TERNES , l’obligation de la S.A.S. IVRY 3G au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er juillet 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 32 422,52 €, somme au paiement de laquelle il convient de la condamner, in solidum avec chacune des cautions dans la limite de 26 809,14 €.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. IVRY 3G , Madame [X] [D] et la S.A.S. RHANU qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. IVRY 3G, Madame [X] [D] et la S.A.S. RHANU ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. FONCIERE DES TERNES formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 juin 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. IVRY 3G et de tout occupant de son chef des lieux situés 23 avenue de l’industrie et 1 impasse Berthe Morizot (anciennement 5 rue Galilée) à IVRY-SUR-SEINE (94200), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées dans un lieu désigné par elles et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS solidairement par provision la S.A.S. IVRY 3G, in solidum avec Madame [X] [D] et la S.A.S. RHANU, chacune dans la limite de 26 809,14 €, à payer à la S.C.I. FONCIERE DES TERNES la somme de 32 422,52 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 et capitalisation de ceux-ci,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

CONDAMNONS in solidum la S.A.S. IVRY 3G, Madame [X] [D] et la S.A.S. RHANU aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS in solidum la S.A.S. IVRY 3G, Madame [X] [D] et la S.A.S. RHANU à payer à la S.C.I. FONCIERE DES TERNES la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 2 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,