MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01052 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WHCD

CODE NAC : 30A – 0A

AFFAIRE : [Z] [X] C/ [C] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire DECHELETTE, Première vice-présidente adjointe

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [X]

Né le 17 Janvier 1997

demeurant 25, Avenue du Général Pierre Billotte – 94000 CRETEIL

représenté par Maître Hedi RAHMOUNI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 100

DEFENDEUR

Monsieur [C] [R]

demeurant 51, Avenue de Coeuilly – PLESSIS TREVISE

représenté par Maître Charles LEKEUFACK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1228

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Débats tenus à l’audience du : 22 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Novembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par suite d’une ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de CRETEIL du 26 juin 2025, l’autorisant à assigner en référé d’heure à heure, Monsieur [Z] [X] a fait citer à comparaître devant le juge des référés de ce tribunal Monsieur [C] [R] afin de voir, au visa des articles 809 et 485 du code de procédure civile, des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, de l’article 102 du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

— constater le trouble manifestement illicite et la voie de fait commise à l’encontre de Monsieur [X] par Monsieur [R], son épouse Madame [M] [K] [D], sa sœur Madame [G] [J], et par deux hommes de main non identifiés,

— ordonner la réintégration immédiate de Monsieur [Z] [X] dans le logement situé 25, avenue du général Pierre Billotte, 94000 CRETEIL, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Monsieur [C] [R] au paiement d’une provision à valoir sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Monsieur [X] du fait de son expulsion illégale et des troubles de jouissance, dont le montant sera déterminé par le tribunal, et à titre provisionnel la somme de 5000 €,

— condamner Monsieur [C] [R] au paiement de la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [X] expose :

que, par accord verbal du 19 décembre 2024, Monsieur [R] lui a donné à bail une chambre au prix de 580 € par mois, et qu’à cette occasion, Monsieur [X] lui a remis un chèque de dépôt de garantie de ce montant libellé à l’ordre du propriétaire, tandis que celui-ci lui remettait lui a remis les clés du logement, scellant ainsi la conclusion de ce contrat de location ;

que début 2025, Monsieur [R] a modifié unilatéralement la nature du lieu, transformant la colocation en une activité de location à la nuitée de type Air BnB, provoquant un mouvement important d’occupants et une détérioration des conditions de vie du locataire, ce dont celui-ci s’est plaint par lettre du 7 mars 2025 ;

que le 24 mars 2025, Monsieur [R] a tenté de changer la serrure du logement afin de priver le locataire de son accès, conduisant ce dernier à déposer plainte pour violation de domicile ;

qu’à la suite d’une réunion organisée le 25 mars 2025 entre le bailleur, Monsieur [T] [V], colocataire, et Monsieur [X], le loyer a été fixé à 330 € par mois à compter du 1er janvier 2025, générant ainsi un trop versé de 750 € en faveur de Monsieur [X] jusqu’en avril 2025 et un solde créditeur de 90 € après compensation des loyers de mai et juin 2025 ; que les loyers de janvier février avaient été réglés directement à la sœur du bailleur, conformément à la demande de celui-ci, et qu’à compter de mars 2025, Monsieur [V] a été désigné pour l’encaissement des loyers ;

que cependant, le 4 mai 2025, Monsieur [R] a rompu l’accord concernant le paiement des loyers, suscitant une réponse de mise en garde, par lettre de Monsieur [X] du 28 mai 2025 ;

que le 19 juin 2025 à six heures du matin, cinq personnes – Monsieur [C] [R], son épouse Madame [M] [K] [D], sa sœur Madame [G] [J], et deux hommes de main non identifiés – se sont fait ouvrir la porte, sont entrés de force dans le logement, ont vidé intégralement les effets personnels de Monsieur [X] dans des sacs-poubelle qu’ils ont déposés dans le couloir de l’immeuble, et lui ont confisqué temporairement son téléphone pour l’empêcher de filmer la scène ;

que ces faits ont été dénoncés le jour même par le dépôt d’une plainte pénale pour violation de domicile, le 19 juin 2025, complétée le 27 juin 2025, et fait l’objet d’un procès-verbal de constat le 20 juin 2025 ;

que depuis cette expulsion, il est contraint de dormir à la rue, privé de domicile et de toutes ces affaires personnelles, ce qui traduit une situation d’extrême précarité et nécessite une mesure d’urgence de réintégration.

Par conclusions déposées à l’audience du 22 juillet 2025, Monsieur [C] [R] demande au juge des référés de :

— débouter Monsieur [X] de toutes ses demandes,

— constater qu’il ne peut se prévaloir d’un bail d’un droit au maintien dans les lieux,

— constater l’absence d’expulsion illégale ou abusive,

— débouter le demandeur de sa demande de réintégration et de réparation financière,

— juger que le tribunal de céans est incompétent pour accorder une provision sur dommages-intérêts et débouter le demandeur de sa demande de provision de réparation financière,

— condamner le demandeur à verser à Monsieur [R] la somme de 1500 € pour procédure abusive, ainsi que la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le défendeur fait valoir :

que l’hébergement intervenu dans une chambre meublée du logement de Monsieur [R] à compter du 1er janvier 2025 avait été convenu dans un cadre strictement informel et temporaire et ne reposait sur aucun contrat de location verbale ou écrit ; il s’agissait d’une mise à disposition d’une chambre contre participation aux charges, dans l’attente d’une éventuelle intégration dans un délai de six mois ; que Monsieur [X] avait été clairement informé qu’il s’agissait d’une situation provisoire et qu’il ne bénéficierait pas du statut de locataire, ni des droits correspondants ;

qu’il contribuait comme les autres occupants, dont la propre sœur du propriétaire, à une participation mensuelle aux charges courantes du logement, sans que cela constitue un loyer ;

que le locataire, une fois le logement intégré, a remis en cause le montant de sa contribution, obtenant une baisse à 360 €, puis a cessé de contribuer aux charges à partir de mai 2025 et réclamé une nouvelle baisse, que le concluant a refusée ;

que c’est dans ces conditions que Monsieur [X] lui a déclaré qu’il devrait libérer son logement et qu’il a, spontanément, restitué les clés de ce logement, très tôt le matin du 19 juin 2025 à Monsieur [R] – qui avait dormi dans l’appartement, comme cela lui arrivait souvent – et alors que Monsieur [X] avait déjà préparé ses affaires ;

que la cessation du contrat de location est, ainsi, intervenue par révocation unilatérale du fait du locataire lui-même ;

que le déroulement de la plainte pénale contredit ses déclarations selon lesquelles il aurait été agressé par cinq personnes, alors que lors de ce dépôt de plainte, il n’a fait état d’aucune trace physique et n’a pas eu besoin de consulter un médecin.

S’agissant de la nature de la location, le défendeur explique qu’il ne s’agissait ni d’un bail d’habitation, ni d’une colocation formalisée mais d’un hébergement temporaire que Monsieur [R] avait consenti à Monsieur [X], qui avait déclaré se trouver en graves difficultés financières ; qu’il a remis les clés de la chambre qu’il occupait de son plein gré sans contrainte ni pression, prétendant avoir trouvé moins cher ailleurs ; qu’il occupait cette chambre à titre précaire aux côtés de trois autres personnes donc la sœur du défendeur, sans verser de loyer mais en contribuant temporairement aux charges dans le cadre d’un arrangement informel, en attendant que Monsieur [R] et sa famille intègre ce logement en septembre 2025 ; que ce logement était d’ailleurs occupé par plusieurs personnes, et Monsieur [X] n’en avait usage exclusif ni en droit locatif formel ; qu’il doit être en conséquence constater l’inexistence d’un bail, qu’il soit écrit ou verbal.

Sur l’expulsion illégale alléguée, le défendeur conteste toute mesure coercitive contre Monsieur [X], qu’il s’agisse d’un changement de serrure, une coupure de fluide etc.; que la situation s’est déroulée de manière cordiale jusqu’à sa volonté de se rétracter après son départ ;

qu’il n’existe aucun droit à être réintégré dans un logement occupé à titre informel et qu’en tout état de cause, ce logement est désormais occupé par la compagne du concluant sa fille mineure ;

que la demande d’indemnité provisionnelle est injustifiée, en ce que, d’une part Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice réel et certain et que, d’autre part, il est à l’origine de la situation litigieuse, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur le bien-fondé de cette demande.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 juillet 2025, au cours de laquelle les parties ont maintenu leurs demandes.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

SUR CE

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ; la charge de la preuve pèse ainsi sur celui qui allègue un fait et qui doit prouver, selon la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention, par application de l’article 9 du code de procédure civile.

La preuve d’un fait peut être rapportée par tous moyens, en application de l’article 1358 du code civil : le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même n’est pas applicable à la preuve d’un fait juridique.

En l’espèce, il ressort des échanges par SMS entre les parties que celles-ci étaient convenues d’une location d’une chambre meublée pour une durée d’au moins huit mois à compter du 1er janvier 2025 (pièce 1 en demande, page 9) ; que M. [R] avait par ailleurs transmis à M. [X] le règlement intérieur de la location (pièce 2) ; que les parties étaient donc bien liées par un bail de courte durée, quand bien même aucun bail écrit n’avait été signé entre les parties.

Toutefois, il existe une contestation sérieuse sur laquelle il n’appartient pas au juge des référés de statuer, concernant la nature précise de ce bail au regard des dispositions de la loi de 1989 susvisée :

— soit un bail dit « mobilité » d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, exception faite d’un seul avenant limitant la durée maximale, en application des articles 25-13 et 25-13 de la loi de 1989 issus de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite « loi ELAN »), ce bail étant soumis à certaines conditions,

— soit un bail de logement meublé dont la durée est d’au moins un an, en application des articles 25-3 et 25-7 de la même loi, et pour lequel le propriétaire, en cas de congé pour reprise du bien, doit respecter un délai de trois mois (article 25-8).

A supposer qu’à la date du le 19 juin 2025, M. [X] soit devenu occupant sans droit ni titre, il appartenait à M. [R] de respecter la procédure d’ordre public d’expulsion prévue par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Toutefois, il est établi qu’à la date des faits du 19 juin 2025, M. [X] était encore titulaire d’un bail, qui ne venait à expiration que le 31 août 2025 ; qu’il n’était donc pas occupant sans droit ni titre.

Pour l’ensemble de ces motifs, les faits reprochés à M. [R], consistant à pénétrer de force dans le logement, à vider l’ensemble de ses effets personnels dans des sacs et à déposer ceux-ci dans le couloir de l’immeuble, constituent un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Cette voie de fait est confirmée par un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 20 juin établi le 20 juin 2025 à la requête de Monsieur [X], dans lequel l’huissier relève :

— la présence de valises et d’affaires personnelles dans des sacs, entassés dans le couloir du deuxième étage devant la porte palière de l’appartement, dont les photographies sont jointes aux constatations,

— les déclarations d’un voisin de palier précisant : « on a entendu des cris à 6 heures du matin hier ; ils ont sorti Monsieur par la force »,

— les déclarations de Monsieur [O], colocataire du requérant, indiquant : « Hier j’étais en déplacement. J’ai trouvé ses affaires dehors. [Z] m’a appelé à six heures hier pour me dire qu’il a été mis dehors hier. Ils ont mis ses affaires dehors. »

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la réintégration de Monsieur [Z] [X] dans le logement situé 25, avenue du Général Pierre Billotte, 94000 CRETEIL, à compter du lendemain de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à compter du lendemain de la signification de la présente ordonnance, pendant deux mois.

L’astreinte sera liquidée conformément aux dispositions de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Les faits ayant nécessairement entraîné un préjudice propre pour Monsieur [X], il y a lieu de condamner Monsieur [R] à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts provisionnels.

L’équité justifiant le prononcé de la condamnation, Monsieur [R] est condamné à verser à Monsieur [X] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, notamment en matière de référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNONS la réintégration de Monsieur [Z] [X] dans le logement appartenant à M. [C] [R] situé 25, avenue du Général Pierre Billotte, 94000 CRETEIL, à compter du lendemain de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à compter à compter du lendemain de la signification de la présente ordonnance, pendant deux mois ;

DISONS que l’astreinte sera liquidée conformément aux dispositions de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS Monsieur [C] [R] à payer à Monsieur [Z] [X] une indemnité provisionnelle d’un montant de 2.000 € ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNONS M. [C] [R] à payer à Monsieur [Z] [X] une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [C] [R] aux dépens de l’instance en référé ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 4 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES