TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS Extrait des minutes du greffe du Tribunal Judiciaire de Créteil
(Références à rappeler)
MINUTE: 23 /15
JUGEMENT DU: 09 Mai 2023
DOSSIER N°: N° RG 22/00078 – N° Portalis DB3T-W-B7G-TYPZ
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DU VAL DE MARNE
Situation […]
Juge : Monsieur Benjamin VERNOTTE
Greffier Madame Séverine PERREAU
Service de l’Expropriation 1

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Le juge de l’Expropriation du Département du VAL DE MARNE, as[…]té du greffier, en application du décret n° 77-392 du 28 mars 1977 et du décret n° 77-393 du 28 Mars 1977 portant respectivement codification des textes réglementaires concernant l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans la procédure entre :
LA COMMUNE DE VILLEJUIF, dont le siège social est […] 1 Esplanade Pierre Yves Cosnier
- HOTEL DE VILLE – 94800 VILLEJUIF représentée par Maître Amine MOGHRANI de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocats plaidant, vestiaire : 282
ET:
Madame X Y Z veuve AA née le […] à Z, demeurant […] représentée par M^e Thomas BRUSQ, avocat au barreau de Z, avocat plaidant, Madame AB AC née le […] à Z, demeurant 54 rue Lamartine – 75009 Z représentée par M^e Thomas BRUSQ, avocat au barreau de Z, avocat plaidant, Monsieur AD AC né le […] à SURESNES (92150), demeurant 66 rue de Castagnary – 75015 Z représenté par M^e Thomas BRUSQ, avocat au barreau de Z, avocat plaidant,
En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement.
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Nous, Benjamin VERNOTTE, Juge de l’Expropriation au Tribunal judiciaire de CRETEIL, désigné par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de Z, conformément aux dispositions de l’article R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, as[…]té de Séverine PERREAU, Greffier de la juridiction désigné dans les conditions prévues à l’article R 211- 5 du même Code,
EXPOSE DU LITIGE
M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M. AD AC sont propriétaires du lot situé […] (94), […].
Le bien est situé dans le périmètre d’exercice du droit de préemption urbain délégué à La commune de […].
M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M. AD AC ont adressé à la commune de […] une déclaration d’intention d’aliéner le bien mentionné ci-dessus, au prix de 780 000 euros. La commune de […] a réceptionné cette déclaration le 04 octobre 2021.
La commune de […] a exercé son droit de préemption par une décision du 18 janvier 2022 au prix de 585 000 euros. Il a adressé cette décision à M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M. AD AC par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 20 janvier 2022.
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M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M. AD AC ont refusé cette proposition par courrier reçu le 28 février 2022, maintenant le prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner.
Par une requête et un mémoire introductif d’instance reçus le 22 mars 2022, la commune de […] a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil, en vue de la fixation du prix du bien préempté. La juridiction de l’expropriation a été saisie dans un délai de 15 jours à compter de la date de réception de la réponse du propriétaire, conformément aux dispositions de l’article R.213-11 du code de l’urbanisme.
La commune de […] justifie avoir consigné le une somme de 87 750 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations. La commune de […] justifie également en avoir informé M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M. AD AC et la juridiction par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 09 mai 2023. Cette notification est intervenue dans le délai de 3 mois suivant la saisine du juge de l’expropriation, conformément aux dispositions de l’article L.213-4-1 du code de l’urbanisme.
Le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 29 novembre
2022.
La date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 13 février 2023. Les parties dûment représentées ont comparu et ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Dans ses dernières écritures, La commune de […] demande au juge de l’expropriation:
- de fixer à 585 000 € le prix du bien immobilier appartenant à M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M. AD AC.
Au soutien de ses prétentions, La commune de […] indique :
- que son mémoire en saisine est parfaitement valable, suffisamment détaillé et n’encourt de ce fait pas la nullité ;
Dans leurs dernières écritures, M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M.
AD AC demandent au juge de l’expropriation : de fixer le prix du bien immobilier leur appartenant, à la somme de 780 000 €; de condamner La commune de […] à payer la somme de 3 000 € au titre de l’article
-
700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M.
AD AC indiquent :
- qu’il s’agit d’un pavillon idéal pour une famille avec enfants ; que le jardin fait 800 m²; que la zone permet de faire beaucoup de travaux d’aménagement; qu’il s’agit donc d’un bien recherché ; qu’ils ont reçu une offre d’une SCI qui n’est pas un promoteur ;
-
- que la commune ne verse aucun élément de comparaison
Dans ses dernières écritures, le commissaire du Gouvernement demande au juge de l’expropriation:
- de fixer à 582 400 € le prix du bien immobilier appartenant à M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M. AD AC.
Au soutien de ses prétentions, M. le Commissaire du Gouvernement indique : qu’il privilégie des termes de comparaison plus proches, plus récents, et se situant dans la fourchette haute d’indemnisation ;
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Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2023 et prorogée au 9 mai 2023, date à laquelle la présente décision est rendue.
EXPOSE DES MOTIFS
I – Sur les principes du droit de l’expropriation
L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.
Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.
En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la con[…]tance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.
II – Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
1) Sur la date de référence
L’article L. 213-6 du code l’urbanisme précise que «< Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. >>
En l’espèce, le bien objet de la présente procédure est soumis au droit de préemption urbain. Le PLU a été approuvé le 16 décembre 2015.
Par conséquent, la date de référence est celle du 16 décembre 2015.
2) Sur la con[…]tance du bien
La parcelle est située en zone UC, correspondant aux quartiers pavillonnaires de […], à dominante résidentielle.
La propriété est composée d’une parcelle de terrain et d’un pavillon d’habitation, comprenant :
sous-sol chaufferie, cave, garage et débarras ; RDC véranda, entrée, cuisine, salle à manger, 2 chambres, WC, salle de bains ; combles au dessus.
Le terrain comporte également un grand auvent d’une surface de 108 m² environ, ainsi qu’une remise en fond de parcelle.
Pour le surplus, il est renvoyé au PV de transport.
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3) Sur la surface à retenir
La superficie de la parcelle non discutée par les parties est de 804 m², sur laquelle la maison à usage d’habitation est de 80 m².
4) Sur la méthode d’évaluation
Si l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pose le principe de la réparation intégrale du préjudice, il ne fixe pas de méthode particulière afin de déterminer ce préjudice. Le juge est ainsi libre d’employer la méthode qui lui semble la plus adaptée. En d’autres termes, il choisit celle qui lui paraît la mieux appropriée, compte tenu des caractéristiques du bien et des circonstances de la cause.
Au cas présent, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation globale par comparaison, con[…]tant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents (termes de comparaison) qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier de proximité.
En conséquence, il convient de retenir la méthode par comparaison globale.
5) Sur la situation locative et l’abattement pour occupation
Le bien est libre de toute occupation.
III. Sur la détermination des indemnités
Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’autorité expropriante. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.
Par ailleurs, s’agissant des termes de comparaison, il doit être précisé que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes pour lesquelles les références de publication, les références cadastrales, l’adresse exacte avec le numéro de rue et la date exacte sont communiqués afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions; les biens dont les surfaces diffèrent trop ne sont pas retenus, de même que les références trop anciennes ou ceux pour lesquels la valeur unitaire
m2 n’estpasdéfinie. pas
Dès lors, toutes les références présentées qui ne respectent pas ces critères seront écartées.
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Il convient enfin de préciser que la valeur du bien exproprié doit être déterminée d’après la con[…]tance du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation au regard de son usage effectif à la date de référence, en application des articles L. 322-1 et 2 du Code de l’expropriation. La valeur d’un terrain ne peut être déterminée en fonction de son utilisation dans l’avenir (Cass. 3e civ., 13 janvier 2009, n° 07-21756).
-> Analyse des termes de comparaison proposés par M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M. AD AC et discussion:
M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M. AD AC proposent de retenir 4 mutations intervenues à […], entre septembre 2017 et janvier 2021. Les deux permiers termes seront écartés car trop anciens, comme datant de 2017 et 2018. Les deux derniers termes correspondent à des biens trop éloignés du bien préempté, et seront par conséquent écartés.
-> Analyse des termes de comparaison proposés par La commune de […]:
La commune de […] se fonde sur l’estimation du services des Domaines du 10 janvier 2022, proposant 585 000 € pour le bien immobilier objet de la préemption. La commune de […] ne fournit aucun autre terme de comparaison.
La valeur unitaire proposée par La commune de […] est de 7 312,50 € / m².
-> Analyse des termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :
Le commissaire du Gouvernement propose 6 mutations intervenues en 2020 et 2021 pour des pavillons de surface semblable avec jardin, situés à moins de 400 m à vol d’oiseau du bien préempté. Ces termes seront retenus. Le prix moyen est de 7 280 €/m²
-> Fixation de l’indemnité principale
La moyenne des prix/m² concernant les références retenues ne peut être inférieur à l’offre de La commune de […], demanderesse à la présente procédure, soit 7 313 €/m².
De sorte que la valeur du bien immobilier objet du litige se calcule ainsi : surface (80 m²) x valeur unitaire (7 313 €)
- 585 040 €
En conséquence, il convient de fixer à 585 040 € le prix du bien immobilier appartenant à M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M. AD AC.
IV. Sur les autres demandes
1) Sur les dépens
Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, La commune de […] supportera seule les dépens de la présente instance.
2) Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partic, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes
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considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, l’équité commande de condamner La commune de […], partie tenue aux dépens, à verser à M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M. AD AC la somme de 3 000,00 €.
Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartés comme infondés ou non justifiés.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, :
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 29 novembre 2022;
FIXE à 585 040 € le prix du bien immobilier appartenant à M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M. AD AC, situé […] (94) ;
REJETTE toutes les autres demandes des parties;
CONDAMNE la commune de […] à payer à la M^me X Z veuve AA, M^me AB AC et M. AD AC la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la commune de […] aux dépens ;
FAIT à CRÉTEIL, le 9 mai 2023.
Séverine PERREAU Benjamin VERNOTTE
GREFFIERE LE JUGÉ DE L’EXPROPRIATION
PJ Procès-verbal de transport EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Mande et Ordonne :
A tous Huissiers de justice, sur ce requis, Pour copie certifiée conforme de mettre la présente décision à exécution. Créteil, le 15/06/2023 Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires
d’y tenir la main. Le Greffier OFDE CRETEL A tous Commandants et Officiers de la
Force Publique de prêter main-forte seront légalement requis.
C
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D
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J
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2020-118
A
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