N° RG 25/00257 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGZH

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LES BRUYERES, sise [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier DIVERNET de la SELARL COUSSEAU PERRAUDIN GADOIS DIVERNET, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [I], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 02 Septembre 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DIVERNET

copie conforme délivrée le à M. [I]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2016 à effet du même jour, la SCI LES BRUYERES a donné à bail à Monsieur [Y] [I] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Adresse 5] (40140) moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 10 euros incluse, de 550 euros payable d’avance le 15 de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents depuis le mois de septembre 2023, la SCI LES BRUYERES a fait délivrer à Monsieur [Y] [I], le 24 septembre 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 5 900 euros, outre 274,95 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SCI LES BRUYERES a fait assigner Monsieur [Y] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025 et sur le fondement des articles R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, L.411-1 et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, 1231-7 du Code civil, 7a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 834, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

— vu l’urgence renvoyer les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais d’ores et déjà,

— constater que le bail conclu le 14 septembre 2016 est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [Y] [I] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout espace dédié à leur conservation ou dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de Monsieur [Y] [I],

— condamner Monsieur [Y] [I] à lui régler la somme provisionnelle de 7 150 euros, à parfaire ou diminuer selon décompte fourni le jour des débats, au titre des loyers et charges restés impayés, outre intérêts de droit,

— condamner Monsieur [Y] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du montant actuel du loyer et charges et indexable comme le loyer, jusqu’à son départ effectif des lieux, outre intérêts de droit,

— condamner Monsieur [Y] [I] à lui régler une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Y] [I] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

— maintenir l’exécution provisoire du jugement.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 1er avril 2025.

La SCI LES BRUYERES ne s’est pas présentée ni personne pour elle.

Comparant, Monsieur [Y] [I] a certifié qu’une partie de sa dette avait été réglée mais n’a pas sollicité de jugement sur le fond.

Par ordonnance du 1er avril 2025, le tribunal de céans a prononcé la caducité de l’acte introductif d’instance.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception expédié le 18 avril 2025 la SCI LES BRUYERES, qui avait le même jour accusé réception de l’ordonnance, a sollicité le relevé de caducité.

L’affaire a été réinscrite au rôle, son examen fixé à l’audience du 5 août 2025 et les parties avisées par courrier recommandé avec demande d’avis de réception.

Monsieur [Y] [I] n’ayant pas réclamé le sien aux services postaux, la SCI LES BRUYERES lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, une citation d’avoir à comparaître à l’audience du 5 août 2025.

Après un renvoi au cours duquel Monsieur [Y] [I] a accepté d’être jugé bien que l’audience ait lieu moins de 15 jours après la délivrance de la citation, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 2 septembre 2025.

Représentée par Maître Olivier DIVERNET, la SCI LES BRUYERES a maintenu l’intégralité de ses prétentions exposées dans l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 août 2025 s’élève désormais à 12 420 euros, Monsieur [Y] [I] n’effectuant plus aucun paiement.

Comparant, Monsieur [Y] [I] a fait part de ses difficultés personnelles en expliquant avoir sombré dans une dépression et être suivi par l’association La Source, a indiqué que ses ressources mensuelles sont de l’ordre de 700 euros, admis ne plus régler le loyer depuis le mois d’avril 2024 tout en contestant le montant qui lui est aujourd’hui réclamé, certifié que la SCI LES BRUYERES ne lui a jamais remis, malgré ses demandes, un contrat de location en bonne et due forme et des quittances de loyer, et enfin manifesté son intention de quitter les lieux, sa mère étant en mesure de l’héberger.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, ce signalement pouvant s’effectuer par voie électronique ;

Conformément au paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis e réception, au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ;

La SCI LES BRUYERES prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 25 septembre 2024 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [Y] [I] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 20 juin 2025, l’accusé de réception versé aux débats par la SCI LES BRUYERES l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1134 ancien du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;

En vertu de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article XI de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE-CLAUSE PÉNALE , une disposition prévoyant sa résiliation immédiate et de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie d’un seul terme de loyer et des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

La SCI LES BRUYERES a fait délivrer à Monsieur [Y] [I], le 24 septembre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 5 900 euros ; celui-ci, cependant, n’a pas régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont il disposait à cet effet ni proposé à sa bailleresse la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’il a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 7 150 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties, d’enjoindre à Monsieur [Y] [I], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 25 novembre 2024, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision, sous peine d’expulsion deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à les quitter, au besoin besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et d’autoriser le cas échéant la SCI LES BRUYERES à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de leur choix aux frais, risques et périls exclusifs de Monsieur [Y] [I].

Sur la dette locative

Selon l’article 1315 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

L’article 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SCI LES BRUYERES réclame à Monsieur [Y] [I], au titre de sa créance locative arrêtée au 31 août 2025, une somme de 12 420 euros ;

Monsieur [Y] [I] conteste ce montant en objectant que certains versements qu’il a effectués n’ont pas été pris en compte et en versant aux débats les relevés du compte chèques n° 055466 qu’il détient dans les livres de l’agence du CRÉDIT AGRICOLE D’AQUITAINE de [Localité 6], pour la période allant du mois de janvier 2023 au mois de juillet 2024 ;

Il s’infère de ces relevés que Monsieur [Y] [I] a réglé à la SCI LES BRUYERES, par virements bancaires, le loyer, d’un montant de 550 euros qui n’a pas été augmenté depuis sa prise à bail, des mois de février, mars, mai, juin, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2023, janvier, février, mars, avril, juin et juillet 2024, janvier, février, mars et avril 2025, soit une somme de 10 450 euros (550 x 19) ;

Ces pièces bancaires établissent par ailleurs qu’il lui a également payé, selon le même mode, les sommes de 100 euros en mars 2023, 150 euros en septembre 2023, 150 et 50 euros en novembre 2023, 150 euros en décembre 2023, janvier, février, mars, avril, juin et juillet 2024, soit une somme de 1 500 euros ;

Monsieur [Y] [I], ainsi, justifie avoir réglé à la SCI LES BRUYERES, au titre des 32 échéances de loyer des mois de janvier 2023 à août 2025 inclus, une somme totale de 11 950 euros (10 450 + 1 500) ;

Il aurait cependant dû lui verser, au titre des 32 échéances considérées, la somme de 17 600 euros (550 x 32), étant précisé qu’il ne rapporte aucune preuve qu’il ne lui aurait été redevable, au titre du loyer du mois de janvier 2023, que d’une somme de 320 euros ;

La créance locative, arrêtée au 31 août 2025, que la SCI LES BRUYERES détient sur lui, s’élève par voie de conséquence à 5 650 euros (17 600 – 11 950) ;

En application de l’article 1153 ancien du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [Y] [I] sera donc condamné à payer à la SCI LES BRUYERES, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025 et par provision, une somme de 5 650 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties le 14 septembre 2016 est résilié de plein droit depuis le 25 novembre 2024 ;

Monsieur [Y] [I] est depuis redevable, envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 août 2025 ;

Il sera par conséquent condamné à payer à la SCI LES BRUYERES, à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu, soit 550 euros, et dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [Y] [I] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES BRUYERES les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [Y] [I] sera donc condamné à lui payer une somme provisionnelle de 700 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En application de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [Y] [I], qui succombe, sera par conséquent condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 24 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Déclare la SCI LES BRUYERES recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Monsieur [Y] [I] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [Y] [I], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Autorise le cas échéant la SCI LES BRUYERES à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs de Monsieur [Y] [I].

Condamne Monsieur [Y] [I] à payer à la SCI LES BRUYERES, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025, une somme provisionnelle de CINQ MILLE SIX CENT CINQUANTE EUROS (5 650 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024.

Condamne Monsieur [Y] [I] à payer à la SCI LES BRUYERES, à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de CINQ CENT CINQUANTE EUROS (550 euros).

Déboute la SCI LES BRUYERES de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Monsieur [Y] [I] à payer à la SCI LES BRUYERES une somme provisionnelle de SEPT CENTS EUROS (700 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [Y] [I] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 24 septembre 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE