TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/08358 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CUVEJ

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [F] [I] [R]

[Adresse 14]

[Localité 13]

représentée par Maître Laurence CIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1613

DÉFENDEURS

S.A. FONCIERE EPILOGUE

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Charles SIMON, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1497, et Maître Sophien BEN ZAIED, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 1]

[Localité 12]

représenté par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0499, et Maître Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau BETHUNE, avocat plaidant

Décision du 06 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/08358 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUVEJ

Maître [E] [B]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0499, et Maître Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau BETHUNE, avocat plaidant

Monsieur [U] [N]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0499, et Maître Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau BETHUNE, avocat plaidant

S.A.S. APIREM

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Pascale HELLER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0563, et Maître Sophie FERRY, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 11 Septembre 2025, présidée par Monsieur Jérôme HAYEM et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Sarah KLINOWSKI, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente reçu le 26 juin 2020 par Maître [U] [N], notaire au sein de l’étude de Maître [E] [B], Madame [X] [R], représentée par ce dernier en vertu d’une procuration pour vendre du 19 juin 2020, a vendu à la société FONCIERE EPILOGUE un appartement sis [Adresse 6] à [Localité 18] au prix de 1 024 000 euros, avec faculté de rachat pendant un délai de dix-huit mois au prix de 1 075 000 euros.

L’acte de vente comprenait une convention d’occupation précaire par laquelle les parties convenaient que pendant la période de faculté de rachat, Madame [X] [R] conserverait la jouissance de l’appartement vendu, à charge pour elle de régler un montant mensuel de 6 827 euros.

Madame [X] [R] n’a pas exercé sa faculté de rachat, qui a expiré le 27 décembre 2021.

Contestant la validité de l’acte de vente à réméré du 26 juin 2020 en ce qu’elle aurait par trois fois révoqué préalablement à la vente sa procuration, Madame [X] [R] a, par exploits d’huissier des 25 mai, 31 mai et 18 juin 2021, fait assigner la société FONCIERE EPILOGUE, la SAS APIREM, agence immobilière par l’entremise de laquelle la vente est intervenue en vertu d’un mandat du 9 juin 2020, Maître [E] [B], Maître [U] [N] et la SA MMA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de nullité de cet acte notarié pour défaut de consentement.

Par ordonnance du 14 avril 2023, le juge de la mise en état a déclaré que la demande d’expertise en écriture de Madame [X] [R] portant sur la signature du contrat de mandat du 9 juin 2020 et sur celle d’une attestation sur l’honneur du 20 juin 2020 aux termes de laquelle elle confirmait son souhait de vendre son bien, excédait ses pouvoirs. Il a également autorisé la SCP DUPARC FLAMENT, destinataire des fonds issus de la vente du 26 juin 2020 après désintéressement de la banque, paiement des indemnités d’occupation et des honoraires de la SAS APIREM, à communiquer aux parties tous éléments en sa possession relatifs à la libération le 15 juillet 2020 du prix de la vente et notamment ses échanges avec Madame [X] [R].

Dans ses conclusions n°5, signifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, Madame [X] [R] demande au tribunal de :

Prononcer la nullité de l’acte de vente immobilière en date du 26 juin 2020 pour le bien situé [Adresse 14] Section Cadastrale AD [Cadastre 9] – lot 46 et 55 devant l’étude de Maitre [E] [B] et Maitre [U] [N] à [Localité 16] publié le 26 juin 2020 au service de la publicité foncière de Paris – référence d’enliassement B214P01 2020P2078,En conséquence,

Remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente du 26 juin 2020, l’immeuble étant censé n’avoir jamais quitté le patrimoine de Madame [R],Décision du 06 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/08358 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUVEJ

Ordonner la publication du jugement à la conservation des hypothèques aux frais avancés de maitre [E] [B] et maitre [U] [N], mma iard assurances mutuelles, la société foncière epilogue,Condamner in solidum l’étude de notaire de Maitre [E] [B] et Maitre [U] [N], MMA IARD Assurances Mutuelles la société Foncière Epilogue à supporter tous les frais et charges inhérents à la nullité de l’acte de vente et à la remise en état pour les parties où elles se trouvaient avant la vente du 26 juin 2020,Condamner in solidum l’étude de notaire de Maitre [E] [B] et Maitre [U] [N] , MMA IARD Assurances Mutuelles la société Foncière Epilogue au paiement de la somme de 165 002,22 euros au titre dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,Condamner in solidum l’étude de notaire de Maitre [E] [B] et Maitre [U] [N], MMA IARD Assurances Mutuelles la société Foncière Epilogue au paiement de la somme de 25 000 euros au titre dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,Condamner la société APIREM au paiement de la somme de 71 000 euros à Madame [R],Condamner la société APIREM au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi,Condamner la société FONCIERE EPILOGUE au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi,Ordonner la remise de la procuration jointe à l’acte ou, s’il en a été gardé minute sous astreinte de 500 euros par jour de retard,A titre subsidiaire et si par impossible, le Tribunal ne prononcerait pas la nullité de l’acte de vente du 26 juin 2020,

Ordonner une mesure d’expertise judiciaire,Nommer tel expert qu’il plaira au Tribunal, tous droits et moyens des parties réservés, avec pour mission :Dire si les signes figurant sur le contrat de mandat de la société APIREM et l’attestation sur l’honneur du 20 juin 2020 sont en comparaison avec la signature et le paraphe certifiées par un officier de la mairie de paris la signature et le paraphe de madame [R],Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,Détailler les éléments sur lesquels tel expert se fonde pour rendre sa décision,Dire que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 233 et suivants du Code de Procédure Civile et de l’article 273 du Code de Procédure Civile et qu’il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près de cette Cour,Que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe du Tribunal dans un délai de trois mois de la saisine,Dire qu’en cas de difficulté, l’expert en réfèrera au Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,Décision du 06 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/08358 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUVEJ

Fixer la provision à consigner au greffe à la charge de la société APIREM, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans un délai qui sera imparti par ordonnance à intervenir,Prononcer la nullité de l’attestation d’honneur du 20 juin 2020,Prononcer la nullité du contrat de mandat de la société APIREM et la condamner au paiement de la somme de 71 000 euros à Madame [R],Condamner in solidum l’étude de notaire de Maitre [E] [B] et Maitre [U] [N], MMA IARD Assurances Mutuelles la société APIREM la société Foncière Epilogue au paiement de la somme de 452 886 euros au titre dommages et intérêts, Débouter l’étude de notaire de Maitre [E] [B], Maitre [U] [N], la société APIREM, la société FONCIERE EPILOGUE, MMA IARD Assurances Mutuelles de toutes leurs demandes fins et conclusions,Condamner in solidairement l’étude de notaire de Maitre [E] [B] et Maitre [U] [N], la société APIREM, la société FONCIERE EPILOGUE, MMA IARD Assurances Mutuelles au paiement de la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement société FONCIERE EPILOGUE l’étude de notaire de Maitre [E] [B] et Maitre [U] [N] la société APIREM, MMA IARD Assurances Mutuelles aux entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions au fond n°4, signifiées par voie électronique le 3 juin 2024, la société FONCIERE EPILOGUE demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1128 du Code civil,

Vu les articles 1659 et suivants du Code civil,

Vu l’article 2452 du Code civil Vu l’article 1169 du Code civil,

Vu l’article 1353 alinéa 1 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu l’acte de vente à réméré du 26 juin 2020,

Vu les pièces versées aux débats,

À titre principal,

Débouter Madame [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner Madame [R] à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE la somme de 50.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,Condamner Madame [R] à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE la somme de 15.000,00 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, À titre subsidiaire, si par extraordinaire le juge de céans devait requalifier l’acte de vente du 26 juin 2020 en pacte commissoire prohibé,

Ordonner la restitution de la somme de 1.024.000,00 € par Madame [R] au bénéfice de la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE au titre du prix de vente perçu,Débouter Madame [R] de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,En toute hypothèse,

Débouter Madame [R] de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans ses conclusions récapitulatives n°3, signifiées par voie électronique 2 août 2024, la SAS APIREM demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1984 du code civil,

Vu les articles 9 et 32-1 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

À titre principal,

Débouter Madame [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,À titre subsidiaire, sur la demande avant dire droit de Madame [R],

Ajouter parmi les missions de l’expert de : Se faire communiquer tous documents que Madame [R] aurait signés à l’époque, pour que la vérification soit opérée en comparaison avec plusieurs documents et non seulement avec la signature et le paraphe certifié par l’officier de la mairie de Paris,Obtenir un recueil d’échantillons d’écritures de Madame [R] et le comparer avec le formulaire de déclaratif que Madame [R] a rempli et transmis à la société APIREM,À titre reconventionnel,

Condamner Madame [X] [R] à verser à la société APIREM la somme de 9.000 euros à titre de dommages-intérêts préjudice moral pour procédure abusive,Condamner Madame [X] [R] à verser à la somme APIREM la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice à l’image de cette dernière,En tout état de cause,

Condamner Madame [X] [R] à verser à la société APIREM la somme de 9.000 euros en application des dispositions de l’article 700 Code de procédure civile,Condamner Madame [X] [R] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Dans leurs conclusions n°7, signifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, Maître [E] [B], Maître [U] [N] et la SA MMA demandent au tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code Civil

Débouter Madame [R] de sa demande d’expertise graphologique,Juger que Maître [B] et Maître [N] n’ont commis aucune faute professionnelle, qu’il s’agisse de la demande principale de Madame [R] au titre de la nullité de la vente que de sa demande subsidiaire dans l’hypothèse d’un débouté de la demande de nullité,Juger qu’il n’existe aucun préjudice certain, liquide et exigible en lien avec la faute alléguée qu’il s’agisse du préjudice allégué à titre principal dans l’hypothèse d’une nullité de la vente que du préjudice allégué à titre subsidiaire en l’absence de nullité,Débouter Madame [R] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Maître [E] [B], de Maître [U] [N] et des Mutuelles du Mans Assurances es-qualité d’assureur de Maître [E] [B] et de Maître [U] [N],A titre subsidiaire,

Juger avant dire droit que la mesure d’expertise graphologique devra porter tant sur la signature que sur les mentions manuscrites du mandat APIREM et de la déclaration sur l’honneur,En toute hypothèse,

Condamner Madame [R] à payer à Maître [E] [B] et Maître [U] [N], chacun, une somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,Condamner Madame [R] à payer à Maître [E] [B], de Maître [U] [N] et les Mutuelles du Mans Assurances une somme de 7.000,00 € en application de l’article 700,Condamner Madame [R] aux entiers frais et dépens de la présente instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 11 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en nullité de l’acte de vente du 26 juin 2020

Sur le fondement du défaut de consentement

Madame [X] [R] soutient, au visa des articles 1101 et 1178 du code civil, que la vente du 26 juin 2020 est nulle pour défaut de consentement, exposant avoir révoqué sa procuration pour vendre à trois reprises, de manière claire et sans réserve, et indiqué qu’elle ne donnait plus son consentement à la vente, qu’elle contestait le prix et la vente et sollicitait la cessation du processus de vente :

Par courrier recommandé du 19 juin 2020, réceptionné par l’étude notariale le 23 juin 2020, Par télécopie adressée à l’étude notariale le 20 juin 2020, réceptionnée à 16h57,Par télécopie adressée à l’étude notariale le 22 juin 2020, réceptionnée à 18h45.

Sur l’absence de réception de ces courriers, qui lui est opposée par les notaires instrumentaires, elle relève que les services de la Poste ont bien confirmé à l’étude notariale que son courrier recommandé du 19 juin 2020 avait été distribué le 23 juin 2020 et qu’elle rappelle dans ses correspondances des 19 juin et 22 juin 2020 avoir tenté à de multiples reprises de joindre par téléphone Maître [U] [N]. Elle ajoute que les notaires ne démontrent nullement que le fax de l’étude aurait été en veille pendant le week-end et que la veille aurait empêché la réception de télécopies, outre que l’accusé de réception du fax du samedi 20 juin 2020 affiche sur la même ligne le numéro d’envoi, le numéro de fax du destinataire, le nombre de pages et le résultat de cet envoi, qui en l’occurrence est positif puisque la mention « OK » y figure.

Sur la déclaration sur l’honneur du 20 juin 2020 aux termes de laquelle elle aurait réitéré son souhait de vendre son bien à la société FONCIERE EPILOGUE, Madame [X] [R] conteste avoir signé et paraphé un tel document, la signature et le paraphe y figurant, de même que ceux figurant sur le mandat de la SAS APIREM, étant sans aucun point commun avec la signature figurant sur la procuration de vente du 19 juin 2020, certifiée par l’officier de la Mairie de Paris. Elle verse d’ailleurs aux débats un rapport d’expertise en écritures qui conclut qu’elle n’est pas l’auteur de la signature et du paraphe figurant sur le mandat de la SAS APIREM, qui constitue donc un faux en écriture privé qui a permis à cette dernière de percevoir une commission indue d’un montant de 71 000 euros.

Rappelant les dispositions des articles 2003 et 2004 du code civil, Madame [X] [R] estime donc que Maître [U] [N] ne disposait plus le 26 juin 2020 de pouvoir pour signer l’acte de vente, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties et qu’il est par conséquent nul, en application des articles 10 et 41 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires.

La demanderesse sollicite en conséquence le prononcé de la nullité de l’acte notarié du 26 juin 2020, la publication du jugement à la conservation des hypothèques aux frais avancés des notaires instrumentaires, de leur assureur et de l’acquéreuse et la condamnation in solidum de ces derniers à supporter tous les frais et charges inhérents à la nullité de cet acte et à la remise des parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente, outre la restitution par la SAS APIREM de la somme de 71 000 euros indument perçue au titre de ses honoraires et la condamnation des défendeurs à réparer ses différents préjudices.

La société FONCIERE EPILOGUE oppose que Madame [X] [R] ne démontre pas que ce sont les trois courriers aux fins de cessation du processus de vente qu’elle verse aux débats qui ont réellement été adressés à l’office notarial, les accusés de réception et les accusés d’envoi ne permettant pas de vérifier le contenu des courriers envoyés. Elle ajoute qu’elle n’a jamais été informée de ce prétendu revirement de la venderesse alors que celle-ci indique dans ses courriers « faire le point avec l’acheteur sur les conditions de la vente et sur le prix ». La société FONCIERE EPILOGUE observe en outre qu’elle a signé la procuration pour vendre au profit de tout collaborateur de l’étude de Maître [E] [B] le 19 juin 2020, soit le jour même où elle prétend avoir renoncé à la vente, outre qu’elle a également signé une déclaration sur l’honneur à son attention le 20 juin 2020 dans laquelle elle réitérait son souhait de vendre son bien. Rappelant qu’elle a versé le jour de la vente le prix de vente entre les mains du notaire instrumentaire, qui l’a ensuite directement réglé à Madame [X] [R], la société FONCIERE EPILOGUE relève que cette dernière n’a jamais alerté sans délai le notaire qui a opéré le transfert des fonds à son profit de son erreur et ne démontre finalement pas qu’elle n’a pas consenti à la vente du 26 juin 2020.

La SAS APIREM, après avoir relevé que la demanderesse est gérante, associée ou présidente de sept sociétés, expose qu’elle a été investie d’un mandat de vente le 9 juin 2020, qu’elle a trouvé un acquéreur en la personne de la société FONCIERE EPILOGUE, et qu’un contrat de vente à réméré a été conclu aux conditions souhaitées par la demanderesse, de sorte qu’elle a parfaitement exécuté ses obligations et qu’elle n’a, en toute hypothèse, pas à restituer ses honoraires d’un montant de 71 000 euros, n’étant pas destinataire desdits courriers de révocation de la procuration.

Sur la révocation de la procuration donnée à l’étude notariale qui est soutenue par la demanderesse, la SAS APIREM s’associe aux développements sur ce point de la société FONCIERE EPILOGUE. Elle observe également que Madame [X] [R] n’a jamais adressé le moindre courrier à l’acquéreuse, aux notaires instrumentaires ou à elle-même pour contester la vente entre le 26 juin 2020 et la date de l’assignation, ce qui démontre qu’elle n’a jamais renoncé à la vente.

Maître [E] [B], Maître [U] [N] et la SA MMA contestent fermement la réception des courriers de renonciation évoqués par la demanderesse et s’interrogent sur l’absence de courriels adressés parallèlement pour confirmer son souhait de renoncer à la vente alors que les parties échangeaient principalement par courriel à cette époque.

Plus précisément, sur le courrier recommandé du 20 juin 2020, ils relèvent que l’accusé réception du 23 juin 2020 ne reproduit pas l’apposition de la signature d’un membre de l’étude et est mentionné « C19 » pour covid 19, outre que les services de la Poste leur ont indiqué, par courriel du 22 avril 2021, que si le courrier avait bien été distribué, ils ne pouvaient confirmer la bonne distribution de ce courrier à leur étude, le protocole de distribution des lettres recommandées durant la crise sanitaire ne permettant pas de recueillir la signature des clients.

Sur les télécopies qui auraient été adressées à l’étude notariale, ils observent que le 20 juin 2020 était un samedi, jour de fermeture de l’étude, de sorte que le fax se trouvait en veille volontairement. Ils ajoutent que les accusés de réception ne reproduisent pas une partie du fax envoyé, ce qui permettrait de prouver que l’accusé de réception correspond bien au courrier prétendument envoyé, outre que figurent en haut à droite des accusés deux petits numéros avec une parenthèse accolée qui renvoient aux causes d’erreur, 1 étant « raccroché ou erreur ligne » et 2 correspondant à « occupé ».

Soulignant l’absence d’intérêt de l’étude à ne pas tenir compte du revirement de Madame [X] [R], sauf à engager sa responsabilité, les notaires instrumentaires et leur assureur soulignent les incohérences de Madame [X] [R], qui a signé le 20 juin 2020 une déclaration sur l’honneur qu’elle a reçue de l’acquéreuse avec mention manuscrite pour confirmer son souhait de vendre son bien, qui a reçu les fonds issus de la vente et qui ne pouvait ignorer l’existence de cette vente en ce que les prélèvements de son prêt Banque Populaire avaient cessé. Si Madame [X] [R] conteste avoir signé cette déclaration et le mandat de vente du 9 juin 2020, ils relèvent qu’hormis les signatures, les mentions manuscrites correspondent à celles présentes sur le pouvoir de représentation, certifié par un officier de la Mairie de Paris.

Surtout, les notaires instrumentaires relèvent que le 22 juin 2020, Madame [X] [R] a adressé à la SCP DUPARC FLAMENT par courriel un courrier manuscrit pour lui annoncer qu’une somme de 644 500 euros allait être versée sur son compte client en provenance d’une étude notariale, en paiement dû à la société BARDASSE. Ce courrier démontre incontestablement selon eux que Madame [X] [R] était parfaitement informée de la vente et n’avait nullement retiré sa procuration, ce d’autant plus que la SCP DUPARC FLAMENT, qui n’a aucun parti pris dans ce litige, n’a jamais produit, à la suite de la levée du secret professionnel, de courrier de Madame [X] [R] indiquant qu’elle aurait changé d’avis. Ils en déduisent que la demanderesse a souhaité vendre son bien pour profiter d’un financement nécessaire et urgent mais a tenté de préparer en amont une contestation de la vente a posteriori, raison pour laquelle les A.R. des fax sont vierges, qu’elle n’a pas envoyé de courriel parallèlement et que le recommandé dont personne n’est sûr du contenu n’a pas été remis à l’étude. L’acte de vente a donc été signé sur la base d’une procuration valable qui n’a jamais été retirée, de sorte qu’il ne peut être déclaré nul.

Sur ce,

L’article 1101 du code civil dispose que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre les obligations.

L’article 1128 du code civil prévoit en outre que sont nécessaires à la validation du contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité à contracter ;

3° Un contenu licite et certain.

L’article 1178 du code civil dispose en outre que le contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En l’espèce, si Madame [X] [R] conteste avoir signé le contrat de mandat confié à la SAS APIREM le 9 juin 2020 et la déclaration sur l’honneur du 20 juin 2020, par laquelle elle réitérait son souhait de vendre son bien à réméré à la société FONCIERE EPILOGUE, elle ne conteste pas avoir signé le 19 juin 2020 une procuration pour vendre son bien avec faculté de rachat au profit de la société FONCIERE EPILOGUE, désignant pour mandataire spécial tout collaborateur de l’étude de Maître [E] [B].

La signature de Madame [X] [R] sur cette procuration a d’ailleurs été certifiée par l’officier de la Mairie de Paris.

Pour démontrer qu’elle a retiré son consentement de la vente à trois reprises préalablement à la signature de l’acte authentique le 26 juin 2020, Madame [X] [R] ne produit aucun courriel adressé à l’office notarial mais verse aux débats :

Un courrier du 19 juin 2010 à l’attention de Maître [U] [N], lui indiquant qu’à la suite d’une discussion avec l’agence immobilière sur le prix qui lui reviendrait à l’issue de l’opération immobilière, elle refusait de vendre son bien, lui demandait de « cesser le processus de vente », et révoquait le mandat confié à son étude,Un avis de réception à son nom adressé à Maître [U] [N] cacheté du 19 juin 2020, sur lequel les services postaux ont indiqué qu’il avait été distribué le 23 juin 2020, la mention « C19 » figurant de manière manuscrite sous cette date, Un courrier daté du 22 juin 2010 adressé à Maître [U] [N], faisant suite à son courrier du « 19 juin 202 » et dont le contenu est le même, Un accusé de réception du 20 juin à 16h57 dont le résultat est OK,Un accusé de réception du 22 juin 2020 à 18h45 dont le résultat est OK.

Or Madame [X] [R] ne démontre pas que le courrier effectivement adressé par elle en recommandé le 19 juin 2020 est bien celui daté du 19 juin 2010 produit aux débats par elle et contenant sa rétractation de la vente projetée, ce d’autant plus que le même jour à 15h39, une Chargée de gestion de la société FONCIERE EPILOGUE indiquait dans un courriel à Maître [U] [N] que « l’entretien téléphonique avec Mme [R] s’est bien passé. Merci de faire remplacer 12 mois acquis par 6 mois acquis », et que Madame [X] [R] avait également signé ce jour-là la procuration pour vendre qu’elle ne conteste pas.

Les notaires instrumentaires produisent d’ailleurs un courriel des services postaux du 22 avril 2021 dans lequel le Responsable Equipe de la Branche Services Courrier Colis précise que le recommandé 1A18491203794, soit celui que Madame [X] [R] verse aux débats, a bien été distribué le 23 juin 2020 mais qu’il ne peut malheureusement « confirmer sa bonne distribution à votre étude, en effet le protocole de distribution des LR à cette époque au vu de la crise sanitaire ne permettait pas de recueillir la signature du client ».

De même, Madame [X] [R] ne démontre pas que ce courrier daté du 19 juin 2010, ainsi que celui daté du 22 juin 2010 sont bien ceux qui ont été faxés les 20 juin et 22 juin 2020 à l’étude de Maître [E] [B], les accusés de réception n’affichant pas la première ligne desdits courriers.

Décision du 06 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/08358 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUVEJ

En outre, le 26 juin 2020 à 9h07, Maître [U] [N] a informé la demanderesse du déblocage des fonds par l’acquéreuse, lui indiquant qu’il allait donc pouvoir régulariser l’acte de vente le même jour, et lui a adressé à 9h32 un mandat de verser le solde disponible du prix de vente à la SCP DUPARC FLAMENT, huissier de justice.

A aucun moment, Madame [X] [R] ne justifie d’un courriel de contestation ni ne soutient dans ses écritures qu’elle n’a pas reçu ces courriels ou que son adresse mail serait erronée.

Par ailleurs, le relevé de compte de l’étude de Maître [E] [B] du 15 avril 2021 permet de savoir que :

Le 26 juin 2020, la société FONCIERE EPILOGUE a versé le prix de vente de 1 024 000 euros sur le compte de Madame [X] [R] en l’office notarial,Que le même jour, sur ce prix de vente, 122 886 euros ont été versés sur le compte de la société FONCIERE EPILOGUE au titre des indemnités d’occupation, outre une taxe de 11 423 euros, Que le 29 juin 2020, la somme de 71 000 euros a été virée du compte de Madame [X] [R] en l’office notarial sur le compte de la SAS APIREM au titre de ses honoraires, Que le même jour, la somme de 165 002,22 euros a été virée du compte de la demanderesse au profit de la Banque Populaire à titre de remboursement anticipé de son prêt, ce que la Banque Populaire a confirmé à l’office de notarial en cours de procédure,Et qu’enfin, le solde du prix de vente, soit la somme de 636 172,45 euros a été versée à la SCP DUPARC FLAMENT, huissier de justice.

Surtout, après levée du secret professionnel par le juge de la mise en état, la SCP DUPARC FLAMENT a produit un courriel de Madame [X] [R] du 22 juin 2020, soit le jour où elle indique s’être rétractée de la vente, accompagné d’un courrier manuscrit du même jour dans lequel elle prévenait l’huissier de justice qu’une somme de 644 500 euros allait être versée sur son compte en provenance de l’étude de Maître [B], cette somme étant versée « pour mon compte et correspond au paiement dû à la société BARDASSE ».

L’office notarial produit à ce titre un compromis de vente signé le 24 avril 2020 entre Madame [X] [R] et la société BARDASSE, portant sur la vente d’un ensemble immobilier à [Localité 15].

Il résulte du rapprochement de ces pièces que :

d’une part, Madame [X] [R] ne démontre pas avoir retiré son consentement de la vente auprès de l’étude notariale, et que d’autre part, Madame [X] [R], en prévenant l’huissier de justice du transfert des fonds et en constatant que les prélèvements de son prêts Banque Populaire avaient cessé, ne peut sérieusement soutenir que la vente a été régularisée à son insu.

Il importe donc peu que le mandat de vente du 9 juin 2020 ou la déclaration sur l’honneur du 20 juin 2020 n’aient pas été signés de sa main dès lors qu’elle ne démontre pas avoir retiré son consentement à la vente projetée, de sorte que Maître [U] [N] disposait d’une procuration pour vendre valable au 26 juin 2020.

En conséquence, l’acte de vente du 26 juin 2020 n’est pas nul pour défaut de consentement.

Sur le fondement de l’article 2459 du code civil

Madame [X] [R] sollicite, en application de l’article 12 du code de procédure civile, la requalification de l’acte de vente à réméré du 26 juin 2020 en un pacte commissoire prohibé par l’article 2459 du code civil lorsqu’il porte sur sa résidence principale. Elle rappelle que la vileté du prix n’est qu’un indice de l’existence d’un prêt à caractère usuraire, qui se caractérise par la différence entre le prix de vente et le prix de rachat, augmentée de la rémunération de l’acquéreur par le versement d’indemnités de jouissance. L’importance du taux d’intérêt de l’opération, de l’ordre de 16,98% en l’espèce, largement supérieur au taux d’usure défini par la Banque de France en 2020, suffit selon elle à lui seul pour qualifier la vente à réméré de pacte commissoire et prononcer cette nullité.

Madame [X] [R] observe également que la société FONCIERE EPILOGUE, en sa qualité de prêteur, n’a pas respecté les dispositions des articles L.312-7, L.312-8 et L312-10 et suivants du code de la consommation puisqu’il n’y a eu aucun échange entre le prêteur et l’emprunteur.

La société FONCIERE EPILOGUE, après avoir précisé que Madame [X] [R] est gérante de société et courtière, rappelle que le pacte commissoire est un contrat de gage comprenant une clause par lequel le créancier deviendra conventionnellement propriétaire de la chose gagée si le débiteur ne paie pas au terme fixé, si bien que la vente à réméré et le prêt assorti d’une sûreté sont techniquement bien distincts, la différence principale résidant dans la liberté dont bénéficie le vendeur de racheter ou non son bien tandis que l’emprunteur est tenu de rembourser le prêt contracté, outre que l’acquéreur bénéficie de la pleine propriété du bien dans la vente à réméré, laquelle n’est pas même l’accessoire d’une créance.

Si la requalification d’une vente à réméré en pacte commissoire est possible, c’est à la condition selon elle de démontrer la vileté du prix, la relocation du bien au vendeur et la fréquence des achats effectués par l’acquéreur et le caractère usuraire de l’opération.

Sur la vileté du prix, la société FONCIERE EPILOGUE rappelle que les parties ont acquiescé à une expertise amiable de la valeur vénale du bien estimée à 1 262 000 euros, et fixé ensemble le prix de vente à la somme de 1 024 000 euros compte tenu de cette expertise. Elle juge ce prix, au visa de l’article 1169 du code civil, ni ridicule, ni hors de proportion avec la valeur réelle du bien, outre que le prix de rachat, d’un montant de 1 075 000 euros, est également inférieur à la valeur du bien retenu par l’expertise acceptée par les parties.

Sur la relocation du bien au vendeur et la fréquence des achats effectués par l’acquéreur, la société FONCIERE EPILOGUE, après avoir relevé qu’en sa qualité de propriétaire, elle est libre de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, qui est la contrepartie normale de la jouissance du bien, observe que le montant retenu à ce titre, de 6 827 euros, correspond sur une année à 6,4% de la valeur du bien retenue par les parties de 1 262 000 euros, de sorte qu’il s’agit d’une rentabilité totalement cohérente avec la pratique du marché locatif, qui se situe entre 5 et 10% de la valeur du bien.

Sur le caractère usuraire de l’opération, la société FONCIERE EPILOGUE expose que la plus-value de l’opération était de 3,1% par an et de 4,7% sur dix-huit mois, compte tenu de la différence de prix à hauteur de 51 000 euros (prix de rachat – prix de vente). Elle précise que le fait d’ajouter les frais liés à la vente ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation, qui n’est que la contrepartie de la jouissance du bien, pour démontrer que l’opération aurait un caractère usuraire ne se fonde sur aucune logique juridique, bancaire ou immobilière, l’indemnité d’occupation ne pouvant être considérée comme un coût annexe à la vente mais comme une convention d’occupation précaire distincte de l’acte de vente malgré son incorporation dans celui-ci. Elle rappelle, au visa de l’article 1673 du code civil, qu’il est possible de fixer un prix de rachat supérieur au prix d’acquisition, cette différence étant destinée à indemniser l’acquéreur qui est obligé de restituer le bien. En ce sens, les chiffres avancés par la demanderesse ne tiennent pas compte du service rendu par l’acquéreur, qui lui a permis d’obtenir les liquidités afin de désintéresser ses créanciers, ni du risque pris par ce dernier et de son endettement pour réaliser cette acquisition.

La société FONCIERE EPILOGUE en déduit que le pacte commissoire n’est prohibé que lorsqu’il porte sur la résidence principale et dissimule une opération de crédit dont l’objet est d’éluder les dispositions protectrices des droits des emprunteurs relatives au taux de l’usure, outre que la sanction attachée à l’usure n’est pas la nullité mais la réduction des intérêts perçus au taux maximal autorisé, conformément aux dispositions de l’article L.341-48 du code de la consommation.

La SAS APIREM réplique également que les conditions requises pour la requalification de la vente en pacte commissoire prohibé ne sont pas réunies dès lors que :

d’une part, Madame [X] [R] a reconnu dans sa déclaration manuscrite du 9 juin 2020 accompagnant le mandat de vente que le prix de vente n’était ni vil ni dérisoire, ce qui est le cas d’espèce, d’autre part, l’indemnité d’occupation avait vocation à compenser l’immobilisation de l’appartement et a été fixée en considération de la valeur locative de celui-ci,enfin, Madame [X] [R] gère plusieurs sociétés dont l’activité principale est l’acquisition de biens immobiliers et le conseil en matière d’opérations de financement, souhaitait vendre son bien à réméré pour le financement d’un projet professionnel et a été informée par le notaire instrumentaire de ce que la vente de ce bien ne constituait en aucun cas une opération de crédit, de sorte qu’elle a eu recours au mécanisme de vente avec faculté de rachat en toute connaissance de cause.

Maître [E] [B], Maître [U] [N] et la SA MMA rappellent que la vente à réméré même d’une résidence principale n’est pas prohibée mais encadrée. Ils exposent à titre liminaire que Madame [X] [R] a parfaitement été informée des conditions de la vente, ayant à plusieurs reprises apposé des mentions manuscrites sur les différents actes signés et communiqués préalablement à la vente, et que l’acte de vente ne peut être requalifié en pacte commissoire dès lors que le pacte commissoire est associé à un gage et ne prévoit la dépossession du propriétaire qu’en l’absence de règlement de la créance, ce qui ne correspond pas aux faits d’espèce. Ils relèvent d’ailleurs que la procuration précise clairement que l’acte envisagé ne constitue pas une opération de crédit de quelconque nature mais une vente immobilière irrévocable entraînant un transfert de propriété immédiat et une dépossession des biens sauf à exercer la faculté de rachat convenue. Sur le calcul entrepris par Madame [X] [R] pour démontrer que les conditions de la vente sont usuraires, ils précisent que l’acquéreur n’était pas créancier de Madame [X] [R] et que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’occupation du bien. Ils entendent surtout rappeler que la demanderesse n’est pas novice en matière immobilière, qu’elle ne détaille pas le devenir des fonds issus de la vente, outre qu’elle est propriétaire de plusieurs biens immobiliers.

Sur ce,

En l’espèce, l’article 1659 du code civil dispose que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, et le remboursement mentionné à l’article 1673.

L’article 1673 du même code vient préciser que le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.

L’article 2459 ancien du code civil dispose par ailleurs qu’il peut être convenu dans la convention d’hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l’immeuble hypothéqué. Toutefois, cette clause est sans effet sur l’immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur.

En l’espèce, à supposer que l’acte de vente soit requalifiable en un prêt assorti d’un gage immobilier avec pacte commissoire, Madame [X] [R] ne démontre pas que le bien vendu ait constitué sa résidence principale.

En effet, si elle se domicilie à l’adresse du bien vendu dans l’acte notarié du 26 juin 2020, elle se domicilie, aux termes d’un compromis de vente signé avec la société BARDASSE le 24 avril 2020, soit à la même époque, au [Adresse 8] à [Localité 18].

En outre, les notaires instrumentaires justifient par leur pièce n°31 intitulée « Etat-réponse délivré automatiquement par le service Accès des notaires au fichier immobilier » de ce qu’elle est également propriétaire avec Monsieur [J] d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 17].

Dans ces conditions, la demande en nullité de l’acte notarié du 26 juin 2020 sur le fondement de l’article 2459 du code civil sera également rejetée.

***

Le rejet de la demande de nullité de l’acte de vente du 26 juin 2020 entraîne celui des demandes subséquentes de Madame [X] [R], à savoir la remise des parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente litigieuse, la publication du jugement à la conservation des hypothèques, la condamnation des notaires et de l’acquéreuse à supporter les frais et charges inhérents à la nullité de l’acte de vente, la condamnation des notaires au paiement de dommages et intérêts, la restitution des honoraires de la SAS APIREM et sa condamnation à des dommages et intérêts, la condamnation de la société FONCIERE EPILOGUE à des dommages et intérêts et la remise de la procuration jointe à l’acte de vente.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

Madame [X] [R] demande au tribunal, au visa de l’article 143 du code de procédure civile et à titre subsidiaire s’il ne prononçait pas la nullité de l’acte de vente du 26 juin 2020, d’ordonner une mesure d’expertise judiciaires aux fins de dire si les signes figurant sur le contrat de mandat de la SAS APIREM du 9 juin 2020 et sur l’attestation sur l’honneur du 20 juin 2020 sont en comparaison avec sa signature et le paraphe apposés sur la procuration du 19 juin 2020, certifiés par un officier de la Mairie de Paris. Elle souhaite que les juges du fond procèdent à la vérification d’écriture soit eux-mêmes, soit en faisant appel à un expert, et rappelle qu’en présence d’une contestation d’écriture et/ou de signature, les juges du fond sont dans l’obligation de procéder à sa vérification soit eux-mêmes, soit en faisant appel à un expert.

En conséquence de cette mesure d’expertise, elle demande au tribunal de prononcer la nullité de la déclaration sur l’honneur du 20 juin 2020 et du contrat de mandat du 9 juin 2020 et de condamner la SAS APIREM au paiement de la somme de 71 000 euros à son profit.

La SAS APIREM soutient que Madame [X] [R] échoue dans l’établissement de la preuve qu’elle n’a pas signé le mandat de vente du 9 juin 2020. Si le tribunal devait accueillir sa demande d’expertise judiciaire, elle lui demande d’ajouter parmi les missions de l’expert celle de se faire communiquer tous documents que la demanderesse aurait signés à l’époque de la vente et de les comparer avec le formulaire déclaratif qu’elle a rempli et qu’elle lui a transmis.

Maître [E] [B], Maître [U] [N] et la SA MMA jugent l’intérêt d’une expertise graphologique limité au regard des éléments obtenus dans le cadre de la levée de secret professionnel. Ils observent par ailleurs qu’hormis la signature qui est différente, les mentions manuscrites du mandat de vente, de l’attestation sur l’honneur et du pouvoir de représentation sont concordantes, jusqu’au nom de la localisation de la signature, le mois et l’année, de sorte qu’ils s’interrogent sur la manière dont les sociétés APIREM et FONCIERE EPILOGUE seraient entrées en possession de documents préremplis par la demanderesse mais non signés par elle. Ils relèvent également que l’expert graphologue que Madame [X] [R] a mandaté a pris comme signature de comparaison également celle figurant sur l’attestation sur l’honneur du 20 juin 2020, dont elle conteste à présent être à l’origine, ce qui constitue un aveu de la demanderesse de sa qualité de signataire de ce document.

Subsidiairement, si le tribunal devait ordonner une telle expertise, les notaires instrumentaires et leur assureur souhaitent qu’elle soit étendue à l’ensemble des mentions manuscrites du mandat et de l’attestation sur l’honneur.

Sur ce,

L’article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 1373 du code civil prévoit en outre que la vérification d’écriture est de droit dès lors l’auteur prétendu du document qui lui est opposé désavoue son écriture ou sa signature.

En l’espèce, il n’apparaît pas utile d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’authentifier la signature figurant sur la déclaration sur l’honneur du 20 juin 2020, que Madame [X] [R] conteste être la sienne, dès lors que ce document ne commande pas la solution du litige.

En effet, et comme précédemment développé, le fait que Madame [X] [R] ne démontre pas avoir retiré son consentement à la vente du 26 juin 2020 suffit à rejeter sa demande en nullité de l’acte notarié pour défaut de consentement.

L’absence de signature par Madame [X] [R] du mandat confié le 9 juin 2020 à la SAS APIREM justifierait en revanche la restitution des honoraires de l’agence immobilière, si bien qu’il convient d’ordonner la vérification d’écriture de ce document, dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement.

Pour cette raison il convient de surseoir à statuer sur les demandes de Madame [X] [R] en nullité du contrat de mandat et en condamnation de la SAS APIREM au paiement de la somme de 71 000 euros au titre de ses honoraires, de même que sur la demande de la SAS APIREM de condamnation de Madame [X] [R] à lui verser la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice d’image.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts

A titre subsidiaire, si le tribunal ne prononçait pas la nullité de l’acte notarié du 26 juin 2020, Madame [X] [R] sollicite la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs à lui verser la somme de 452 886 euros à titre de dommages et intérêts, soutenant qu’ils ont agi de concert à ses dépens. Elle précise que cette somme correspond au gain de l’acquéreur, qui n’aura payé son bien que 901 114 euros (le prix de vente – les indemnités d’occupation sur 18 mois) alors qu’il vaut 1 354 000 euros honoraires d’agence compris.

Sur la responsabilité des notaires instrumentaires

Madame [X] [R] soutient que les notaires instrumentaires ont commis une faute au sens de l’article 1240 du code civil en signant un acte de vente alors qu’ils ne disposaient pas des pouvoirs de représentation et que le vendeur était opposé à cette vente. Elle ajoute qu’ils ont manqué à leur devoir de conseil en omettant de l’informer que les conditions de la vente projetée éludaient les dispositions protectrices des droits des emprunteurs relatives au taux d’usure. Elle souligne enfin l’absence de vérification par le notaire instrumentaire de la réalité de son consentement et l’absence d’organisation de la signature de l’acte en présentiel alors qu’elle était tout à fait en mesure de se déplacer à l’étude notariale.

Ces fautes sont, selon elle, directement en lien avec la perte de son bien immobilier, qui est sorti de son patrimoine et ne peut plus constituer une garantie auprès des banques.

Maître [E] [B], Maître [U] [N] et la SA MMA soutiennent que le notaire instrumentaire n’a commis aucune faute dès lors qu’il n’a jamais été destinataire des courriers de Madame [X] [R] préalablement à la vente, qu’elle a en revanche signé une attestation sur l’honneur le 20 juin 2020 confirmant son souhait de vendre le bien, qu’elle n’a jamais doublé ses prétendus courriers recommandés et télécopies de courriels et qu’elle a indiqué à la SCP DUPARC FLAMENT le 22 juin 2020 que celle-ci allait être destinataire de fonds en provenance de l’étude notariale.

Sur le préjudice invoqué par la demanderesse, les notaires instrumentaires et leur assureur répliquent qu’il s’agit d’un préjudice non indemnisable, lié à la contrepartie du transfert du bien dans le patrimoine de l’acquéreur. Ils rappellent également que Madame [X] [R] était informée de l’évaluation du bien et leur a donné procuration pour vendre en toute connaissance de cause, outre que si elle n’avait pas signé l’acte de vente, elle aurait certes conservé son bien mais également les dettes sur ce bien.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire, en sa qualité d’officier ministériel relevant du régime de la responsabilité délictuelle prévue à l’article susvisé est tenu de veiller à l’efficacité des actes qu’il établit.

Lorsqu’il est requis d’instrumenter, il a le devoir de dresser un acte conforme aux lois et règlements et pourvu de l’efficacité requise. Il est ainsi tenu d’un devoir de conseil qui comprend une obligation d’information, une obligation de vérification et une obligation d’efficacité.

En l’espèce, il résulte des précédents développements que Madame [X] [R] ne démontre pas avoir retiré son consentement à la vente, de sorte qu’il ne peut être reproché aux notaires instrumentaires d’avoir, le 26 juin 2020, reçu l’acte de vente, disposant alors d’une procuration pour vendre valable.

En outre, le fait d’avoir organisé la vente à distance, en pleine crise sanitaire, ne constitue pas une faute du notaire qui aurait concouru à la sortie du bien de son patrimoine.

Enfin, au regard des différents courriels adressés à Madame [X] [R] avant la vente pour l’informer du déblocage des fonds, de la procuration pour vendre du 19 juin 2020 certifiée par l’officier de la Mairie de Pariset de l’absence de courriels de sa part indiquant qu’elle changeait d’avis, les notaires instrumentaires n’avaient aucune raison d’effectuer une démarche supplémentaire à celles déjà effectuées pour s’assurer de la persistance de son consentement.

Par conséquent, la responsabilité des notaires instrumentaires n’est pas engagée.

Sur la responsabilité de l’acquéreuse et de l’agence immobilière

Madame [X] [R] n’allègue dans ses écritures aucun fait générateur de responsabilité s’agissant de l’acquéreuse et de l’agence immobilière, se contentant de souligner le gain financier de la première.

Dans ces conditions, leur responsabilité n’est pas engagée et sa demande de dommages et intérêts sera rejetée et ce, sans même que, s’agissant de l’agence immobilière, il soit utile d’attendre qu’il soit statué sur la validité du mandat de vente.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société FONCIERE EPILOGUE sollicite la condamnation de Madame [X] [R] à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils rappellent que celle-ci n’a jamais renoncé à la vente de son bien puisqu’elle a prévenu l’huissier du versement des fonds issus de la vente le 22 juin 2020, soit postérieurement à la renonciation à la vente alléguée, et a effectivement perçu une majeure partie du prix de vente, de sorte que la présente action s’analyse selon elle en une tentative d’escroquerie au jugement, qui l’a contrainte à être injustement assignée devant la présente juridiction sur des demandes fantaisistes et à devoir engager des frais de procédure conséquents qui auraient pu être évités.

Maître [E] [B], Maître [U] [N] et la SA MMA sollicitent également la condamnation de Madame [X] [R] à verser à chacun des deux notaires la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils soulignent les manœuvres entreprises par la demanderesse pour tenter de tromper la juridiction alors qu’elle a signé en toute connaissance de cause la vente à réméré au moyen d’une procuration qu’elle n’a jamais révoquée puisqu’elle annonce à un huissier l’envoi de fonds encore le 22 juin 2020, manœuvres constitutives également d’une escroquerie au jugement selon eux. Sur leur préjudice, ils soulignent l’image salie et leurs efforts pour prouver qu’ils n’avaient pas été destinataires d’une quelconque décision de retrait de procuration, tels que leurs démarches auprès des services de la Poste et de la SCP DUPARC et les justifications qu’ils ont dû fournir auprès de leurs instances professionnelles et de leur assureur.

La SAS APIREM sollicite également la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au titre de son préjudice moral. Elle soutient que Madame [X] [R], professionnel avertie, a clairement consenti à la vente et ne prétend désormais l’inverse qu’opportunément, de sorte que son action aux fins de revenir sur une situation irrévocable et valable est abusive. Elle ajoute que l’obligation de bonne foi contractuelle impose un minimum d’échanges en cas de différend précédant l’action judiciaire en nullité ou en responsabilité.

Madame [X] [R] réplique qu’elle a bien révoqué à trois reprises sa procuration et sollicité la cessation du processus de vente, qu’elle n’a jamais rencontré les notaires instrumentaires ou l’acquéreuse, qui se connaissaient parfaitement pour avoir l’habitude de travailler ensemble en utilisant des procurations de sorte qu’aucune des parties ne soit présente lors de la vente, et que la vente litigieuse, pratiqué à un taux usuraire, constitue selon elle un pacte commissoire prohibé par l’article 2459 du code civil. Ces éléments justifient pleinement selon elle l’engagement de la présente procédure. Elle conteste enfin avoir produit de faux documents, de sorte qu’il convient d’écarter la tentative d’escroquerie au jugement alléguée.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, il résulte des développements précédents et en particulier des documents produits par la SCP DUPARC FLAMENT, huissier de justice, à la suite de la levée du secret professionnel, que Madame [X] [R] a bien perçu les fonds objets de la vente, qui ont permis notamment le désintéressement de la banque et qui ont été versés à la société BARDASSE, avec laquelle elle avait signé le 24 avril 2020 un compromis de vente portant sur un immeuble à Grimaud, outre qu’elle ne s’est jamais manifestée par la suite et avant l’engagement de son action en justice au printemps 2021 soit un an plus tard, pour préciser qu’elle s’était rétractée de la vente et qu’elle avait donc par erreur reçu ces fonds.

L’affirmation de Madame [X] [R] en page 5 de ses écritures selon laquelle elle n’aurait pas reçu le produit de la vente traduit ainsi une certaine mauvaise foi de sa part.

L’exercice de cette action en justice en dépit de l’utilisation des fonds pour une opération immobilière à [Localité 15] et l’accusation dirigée à l’encontre des notaires instrumentaires d’avoir reçu un acte en dépit de sa rétractation, non démontrée, qui a engendré pour ces derniers un préjudice de réputation, relèvent d’une intention de nuire de la part de Madame [X] [R] ou à tout le moins d’une légèreté blâmable, qu’il convient de sanctionner.

Décision du 06 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/08358 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUVEJ

En conséquence, Madame [X] [R] sera condamnée à verser à chacun des notaires et à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il convient toutefois de surseoir à statuer sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SAS APIREM.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Madame [X] [R] sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée à verser à la société FONCIERE EPILOGUE et à Maître [E] [B], Maître [U] [N] et la SA MMA pris ensemble la somme de 4 000 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles. Le sursis à statuer sera ordonné s’agissant des demandes de Madame [X] [R] et de la SAS APIREM au titre de leurs frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande en nullité de l’acte de vente du 26 juin 2020 sur le fondement du défaut de consentement,

Rejette la demande en nullité de l’acte de vente du 26 juin 2020 sur le fondement de l’article 2459 ancien du code civil,

En conséquence,

Rejette les demandes subséquentes à la demande principale en nullité de l’acte de vente du 26 juin 2020 suivantes :

Remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente du 26 juin 2020, l’immeuble étant censé n’avoir jamais quitté le patrimoine de Madame [R],Ordonner la publication du jugement à la conservation des hypothèques aux frais avancés de Maitre [E] [B] et Maitre [U] [N], MMA IARD Assurances Mutuelles, la société Foncière Epilogue,Condamner in solidum l’étude de notaire de Maitre [E] [B] et Maitre [U] [N], MMA IARD Assurances Mutuelles la société Foncière Epilogue à supporter tous les frais et charges inhérents à la nullité de l’acte de vente et à la remise en état pour les parties où elles se trouvaient avant la vente du 26 juin 2020,Condamner in solidum l’étude de notaire de Maitre [E] [B] et Maitre [U] [N] , MMA IARD Assurances Mutuelles la société Foncière Epilogue au paiement de la somme de 165 002,22 euros au titre dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,Condamner in solidum l’étude de notaire de Maitre [E] [B] et Maitre [U] [N], MMA IARD Assurances Mutuelles la société Foncière Epilogue au paiement de la somme de 25 000 euros au titre dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,Condamner la société APIREM au paiement de la somme de 71 000 euros à Madame [R],Condamner la société APIREM au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi,Condamner la société FONCIERE EPILOGUE au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi,Ordonner la remise de la procuration jointe à l’acte ou, s’il en a été gardé minute sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

Rejette la demande de Madame [X] [R] d’expertise judiciaire portant sur l’attestation sur l’honneur datée du 20 juin 2020 et dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de nullité de l’attestation sur l’honneur du 20 juin 2020,

Ordonne la vérification d’écriture du contrat de mandat de la SAS APIREM du 9 juin 2020,

Renvoie l’affaire à l’audience du 29 janvier 2026 pour:

numérotation par chacune des parties de chacun des documents qu’elle souhaite remettre à la juridiction comme original de la main de Madame [X] [R],communication et présentation en original par chacune des parties de ces documents aux autres parties,dépôt de conclusions motivées comprenant au dispositif :la liste des documents versés aux débats par l’une quelconque des parties devant être reconnus par la juridiction comme de la main de Madame [X] [R] reprenant la numérotation adoptée par la partie produisant la pièce,la liste des documents versés aux débats par l’une quelconque des parties ne devant pas être reconnus par la juridiction comme de la main de Madame [X] [R] et reprenant la numérotation adoptée par la partie produisant la pièce,prise de parti sur l’authenticité du document litigieux,dépôt au greffe de l’original du contrat de mandat du 9 juin 2020 ou, en cas d’impossibilité de remise en original, d’une copie fidèle,Ordonne le sursis à statuer sur les demandes de Madame [X] [R] de :

nullité du contrat de mandat du 9 juin 2020,condamnation de la SAS APIREM à lui verser la somme de 71 000 euros,condamnation de la SAS APIREM à lui verser la somme de 4 500 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Ordonne le sursis à statuer sur les demandes de la SAS APIREM de :

condamnation de Madame [X] [R] à lui verser la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive,condamnation de Madame [X] [R] à lui verser la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice à l’image,condamnation de Madame [X] [R] à lui verser la somme de 9 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Rejette la demande de Madame [X] [R] de condamnation in solidum de tous les défendeurs à lui verser la somme de 452 886 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Madame [X] [R] à verser à Maître [E] [B] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne Madame [X] [R] à verser à Maître [U] [N] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne Madame [X] [R] à verser à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne Madame [X] [R] aux entiers dépens,

Condamne Madame [X] [R] à verser à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [X] [R] à verser à Maître [E] [B], Maître [U] [N] et la SA MMA pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 06 Novembre 2025

La Greffière Le Président