N° RG 25/00406 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIFB

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M. [K]

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2022 à effet du 1er novembre suivant, Monsieur [D] [K] a donné à bail à Monsieur [F] [Z] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 350 euros payable d’avance avant le 12 de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [D] [K] a fait délivrer à Monsieur [F] [Z], le 17 avril 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 2 700 euros, outre 146,95 euros de frais, et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [D] [K] a fait assigner Monsieur [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025 et sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1224 et 1227 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

— constater la résiliation du contrat de bail liant les parties, subsidiairement et à défaut en prononcer la résolution,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [F] [Z] et de tout occupant de son chef,

— condamner Monsieur [F] [Z] à lui régler la somme de 3 750 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2025, à parfaire ou diminuer le jour des débats,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé, augmenté des charges,

— condamner Monsieur [F] [Z] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner Monsieur [F] [Z] à lui payer une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens, sauf à préciser qu’ils incluront le coût du commandement de payer,

— conforter l’exécution provisoire de la décision à venir, pour le tout.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Monsieur [D] [K] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2025 s’élève à 5 150 euros et en déplorant le comportement de Monsieur [F] [Z] qui est en permanence sous l’emprise de l’alcool ou de produits stupéfiants.

Bien qu’ayant été assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [F] [Z] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

Monsieur [D] [K] prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 22 avril 2025 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 17 avril précédent à Monsieur [F] [Z] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail du 29 octobre 2022 motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par courrier électronique du 23 juillet 2025, l’accusé de réception versé aux débats par Monsieur [D] [K] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, en son article VIII intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges au terme convenu ;

Monsieur [D] [K] a fait délivrer à Monsieur [F] [Z], le 17 avril 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 700 euros ; celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont il disposait à cet effet ni proposé à son bailleur la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’il a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 3 750 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Monsieur [F] [Z], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 18 juin 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision, sous peine d’expulsion.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et les différents décomptes de la créance de Monsieur [D] [K], prouvent que Monsieur [F] [Z] a tout d’abord respecté son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges au terme convenu puisqu’il n’avait aucun arriéré au 31 décembre 2024, avant d’y contrevenir puisqu’il n’a ensuite versé à son bailleur, au titre des 22 échéances des mois de janvier 2024 à octobre 2025 inclus, qu’une somme de 2 550 euros, soit 500 euros les 27 mai et 18 juin 2024, 450 euros le 27 juin 2024, 300 euros le 12 août 2024, 500 euros le 11 octobre 2024 et 300 euros le 2 décembre 2024, alors qu’il aurait dû lui régler celle de 7 700 euros (22 X 350) ;

La somme de 5 150 euros (7 700 – 2 550) que lui réclame Monsieur [D] [K] est ainsi parfaitement justifiée ;

Le silence dans lequel Monsieur [F] [Z] s’est muré depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des [Localité 4] pour faire le point de sa situation, et son absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’il n’a en réalité aucun argument sérieux à opposer à son bailleur ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [F] [Z] sera donc condamné à payer à Monsieur [D] [K], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme de 5 150 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 sur celle de 2 700 euros, du 22 juillet 2025 sur celle de 3 750 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 18 juin 2025 ; Monsieur [F] [Z] est depuis redevable, envers son bailleur et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 octobre 2025 ;

Il sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [D] [K], à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux concrétisée par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu, soit 350 euros, et dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [D] [K] ne justifie d’aucuns frais, autres que ceux compris dans les dépens, qu’il aurait engagés pour ester en justice ;

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [F] [Z], qui succombe, sera par conséquent condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 17 avril 2025.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [D] [K] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Monsieur [F] [Z] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [F] [Z], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Condamne Monsieur [F] [Z] à payer à Monsieur [D] [K], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme de CINQ MILLE CENT CINQUANTE EUROS (5 150 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 sur celle de 2 700 euros, du 22 juillet 2025 sur celle de 3 750 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Monsieur [F] [Z] à payer à Monsieur [D] [K], à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de TROIS CENT CINQUANTE EUROS (350 euros).

Déboute Monsieur [D] [K] de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Déboute Monsieur [D] [K] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [F] [Z] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 17 avril 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE