N° RG 25/00306 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DG7I

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, sise [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe DUALE de la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE – DLB, avocats au barreau de PAU, substitué par Maître CAPES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [G] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 02 Septembre 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DUALE

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juin 2022 à effet du 12 juillet suivant, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [M] [K] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 84,70 euros incluse, de 445,23 euros payable à terme échu le premier jour de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [M] [K], le 7 janvier 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 478,09 euros, outre 44,63 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [M] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025 et sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 1103 et 1741 du Code civil, 835, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location à compter du jour de l’ordonnance à intervenir,

ordonner l’expulsion sans déali de corps et de biens de Madame [M] [K] ainsi que de tout occupant de son chef dès la signification de l’ordonnance à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

condamner Madame [M] [K] à lui payer une somme provisionnelle de 1 305,77 euros au titre des loyers et charges restés impayés, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

condamner Madame [M] [K] au paiement des loyers postérieurs au 9 mai 2025, date du dernier décompte, et jusqu’au jour de délivrance de l’assignation,

condamner Madame [M] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, assortie des augmentations légales et contractuelles, à compter du jour de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Madame [M] [K] à lui régler une somme de 44,63 euros au titre du coût du commandement de payer,

condamner Madame [M] FLORES-BRUNETEAUà lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [M] [K] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites avec distraction au profit de son conseil.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 2 septembre 2025.

Représenté par Maître Christophe DUALE substitué par Maître Sabine CAPES, la SA CDC HABITAT SOCIAL a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que Madame [M] [K] a soldé sa dette locative le 1er août 2025 et ne lui est plus redevable que du seul loyer du mois d’août 2025, soit 479,94 euros, et en constatant qu’elle n’a toutefois régularisé sa situation que bien au-delà du délai légal dont elle disposait à cet effet.

Bien qu’ayant été assignée à sa personne, Madame [M] [K] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique;

Conformément au paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

La SA CDC HABITAT SOCIAL prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 9 janvier 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré l’avant-veille à Madame [M] [K] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 1er juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, cette correspondance et son accusé de sa réception versés aux débats par la SA CDC HABITAT SOCIAL l’attestent ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

Conformément au premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 précédemment cité de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article 7 de ses conditions particulières intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement d’un seul terme de loyers et charges à son échéance, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

La SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [M] [K], le 7 janvier 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 478,09 euros ;

Celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois qui lui était imparti, laissant au contraire prospérer sa dette locative qui s’élevait à 1 305,77 euros le jour de l’assignation et qu’elle ne soldera que le 1er août 2025, soit postérieurement à l’expiration, le 7 mars 2025, du délai de deux qui lui était offert à cet effet ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties et d’enjoindre à Madame [M] [K], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 8 mars 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de ce jugement sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

L’article 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte arrêté au 31 août 2025 de la créance locative de la SA CDC HABITAT SOCIAL, démontrent que Madame [M] [K], durablement défaillante dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de payer le loyer et charges aux termes convenus avant de régulariser sa situation le 1er août 2025 en réglant à sa bailleresse une somme de 2 479,63 euros, ne lui est plus redevable que du seul loyer et charges du mois d’août 2025, soit 479,94 euros ;

La somme de 479,94 euros réclamée par la SA CDC HABITAT au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2025 est ainsi parfaitement justifiée ;

Madame [M] [K], absente et non représentée aux débats, ne querelle ni la matérialité ni le montant de sa dette locative ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [M] [K] sera par conséquent condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025, une somme provisionnelle de 479,94 euros qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025 sur celle de 478,09 euros et du 20 juin 2025 pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 8 mars 2025 ; Madame [M] [K] est depuis redevable envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 août 2025 ;

Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à sa complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [M] [K] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [M] [K] sera donc condamnée à lui payer une somme provsionnelle de 800 euros.

Sur le coût du commandement de payer

Cette demande spécifique n’a pas lieu d’être, le coût du commandement de payer ayant toute sa place dans les dépens.

Sur les dépens

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

Conformément à l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Selon l’article 699 dudit code, les avocats peuvent demander, dans les matières où leur ministère est obligatoire, que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

La SA CDC HABITAT SOCIAL n’avait aucune obligation de s’attacher, compte tenu de la nature du litige, les services d’un avocat ;

Madame [M] [K], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront en particulier le commandement de payer qui lui a été délivré le 7 janvier 2025, et la demande de leur distraction au profit du conseil de la SA CDC HABITAT SOCIAL rejetée.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclare la SA CDC HABITAT SOCIAL recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Ordonne à Madame [M] [K] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [M] [K], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Condamne Madame [M] [K] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025, une somme provisionnelle de QUATRE CENT SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS et QUATRE-VINGT-QUATORZE CENTIMES (479,94 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025 sur celle de 478,09 euros et du 20 juin 2025 pour le surplus.

Condamne Madame [M] [K] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [M] [K] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme provisionnelle de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [M] [K] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 7 janvier 2025.

Déboute la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de distraction des dépens au profit de son conseil.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE