Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Décembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [F] [Z], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [J]

5 rue de l’Angevinière

Appartement 1304 – Etage 7

44800 SAINT HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 octobre 2025

date des débats : 02 octobre 2025

délibéré au : 11 décembre 2025

RG N° N° RG 25/03084 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OA2B

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Monsieur [B] [J]+ préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 22 mai 2019 à effet au même jour, la Société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré Harmonie Habitat, ci-après HARMONIE HABITAT, a donné à bail à [B] [J] un logement conventionné type T4 sis, 5 avenue de l’Angevinière, 7ème étage, appartement n°1304 – 44800 SAINT-HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial d’un montant de 405,23 €, outre une provision mensuelle pour charges d’un montant de 171,51 €.

Par courrier recommandé avec accusé réception (pli avisé non réclamé) en date du 16 décembre 2024, HARMONIE HABITAT a mis en demeure [B] [J] de régler la somme de 6 450,22 € au titre de loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [B] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6 520,07 € arrêté au 20 janvier 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Déclarer la demande d’HARMONIE HABITAT recevable et bien fondée ;

Constater la résiliation du bail signé le 22 mai 2019 entre les parties ;

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

En toutes hypothèses, ordonner l’expulsion d'[B] [J] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

Condamner [B] [J] au paiement de la somme de 6 920,67 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

Condamner [B] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme de 633,52 € augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner le locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner [B] [J] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier transmis au tribunal le 1er octobre 2025 ne figurait pas au dossier le jour de l’audience.

Par un courrier en date du 28 août 2025, reçu le 4 septembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a informé HARMONIE HABITAT de sa décision d’imposer un effacement total des créances d'[B] [J].

Par une note en délibéré demandée par le juge, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 par lequel le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation, HARMONIE HABITAT a communiqué la décision de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique en date du 28 octobre 2025 constatant l’absence de contestation des parties et imposant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, avec effacement d’une dette de loyer à hauteur de 6 654,19 €.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 octobre 2025. À ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à son acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6 921,23 € au titre des loyers et charges échus à la date du 29 septembre 2025, hors frais de procédure.

[B] [J], présent à l’audience, n’a pas formulé d’observations. En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision sera contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 14 janvier 2025, dont la caisse a accusé réception le 20 janvier 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 10 juin 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 10 juin 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 11 juin 2025, avec accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [B] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6 520,07 € arrêté au 20 janvier 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mars 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [B] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6 921,23 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Or, compte tenu de la décision de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique applicable au 28 août 2025, sa dette locative est effacée à hauteur de 6 654,19 €.

Le solde de la dette, que le locataire est condamné à payer dans le cadre de la présente procédure, est donc de 267,04 €.

Sur les délais

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

L’article 24 VIII de la même loi du 27 juillet 2023 énonce que” Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture”.

Il ressort de l’examen du décompte actualisé produit par le bailleur que le locataire a repris le paiement de son loyer intégral depuis février 2025. par deux règlements, l’un de 900 € en juillet 2025 et un de 1 000 € en septembre 2025, le versement intégral du loyer courant a été maintenu. Il est toutefois nécessaire que le loyer et les charges courantes soient intégralement payés chaque mois, des sommes supplémentaires pouvant bien entendu être réglées.

Par l’effet de la décision de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique et de la loi, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant un délai de deux ans.

Si [B] [J] ne paye pas son loyer et charges aux termes convenus, la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet et à défaut de départ volontaire, le défendeur pourra faire l’objet d’une expulsion.

Il sera alors également condamné à payer à HARMONIE HABITAT à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 633,52 €, sans revalorisation, car la procédure n’a pas vocation à perdurer

.

Quant à la somme de 267,04 €, non incluse dans le plan de surendettement, aucun délai de paiement ne peut être accordé puisque [B] [J] n’est pas en situation de régler sa dette locative, la commission de surendettement ayant déterminé une capacité de remboursement à 0,00 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [J], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture et de la notification à la préfecture.

En revanche, l’équité et la procédure de surendettement commandent de débouter HARMONIE HABITAT de sa demande formulée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable à la présente instance, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 mai 2019 entre HARMONIE HABITAT et [B] [J], concernant le logement sis, 5 avenue de l’Angevinière, 7ème étage, appartement n°1304 – 44800 SAINT HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 30 mars 2025 et que bail est ainsi résilié ;

DIT que les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ci-dessus rappelés sont suspendus pour une durée de deux ans à compter du 28 août 2025 ;

EN CAS D’ABSENCE DE PAIEMENT du loyer et des charges aux termes convenus pendant le délai de deux ans :

— DIT que la clause résolutoire reprend son plein et entier effet ;

— ORDONNE en conséquence à [B] [J], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

— ORDONNE à défaut l’expulsion d'[B] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— CONDAMNE [B] [J] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 30 septembre 2025, en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges, soit la somme mensuelle de 633,52 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [B] [J] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 267,04 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE [B] [J] de sa demande de délais de paiement concernant sa dette locative à hauteur de 267,04 € ;

CONDAMNE [B] [J] aux dépens en ce compris les coûts du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la préfecture ;

DÉBOUTE HARMONIE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe 11 décembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY