N° RG 25/00336 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHP6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES, sis [Adresse 1]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Février 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 03 Mars 2026

copie exécutoire délivrée à M^e CAPES

copie conforme délivrée à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2024 à effet du 9 septembre suivant, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a donné à bail à Madame [K] [W] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 1] (40) moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 56,15 euros incluse, de 459,91 euros payable à terme échu, ainsi qu’un dépôt de garantie de 403 euros.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Madame [K] [W], le 28 avril 2025, un commandement de payer une somme principale de 859,03 euros, outre 84,53 euros de frais.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait assigner Madame [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 10 juin 2025, jour d’acquisition de ladite clause,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [K] [W] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec l’assistance de la force publique,

condamner Madame [K] [W] à lui régler la somme de 1 093,02 euros en principal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restés impayés, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

condamner Madame [K] [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales, à compter du 10 juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Madame [K] [W] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [K] [W] aux dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Après deux renvois, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 février 2026.

Représenté par Maître Sabine CAPES, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a soutenu ses dernières conclusions tendant à voir le juge des contentieux de la protection, sur le fondement des articles 1103, 1730 et suivants du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile :

dire et juger qu’il renonce à solliciter l’expulsion de Madame [K] [W] du logement situé [Adresse 3] à [Localité 1],

condamner Madame [K] [W] à lui régler la somme de 1 371,08 euros au titre de son arriéré locatif,

condamner Madame [K] [W] à lui payer une somme de 909,38 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives,

condamner Madame [K] [W] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [K] [W] aux dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 28 avril 2025;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT précise que Madame [K] [W] a quitté son bien le 11 août 2025 et souligne que l’état des lieux de sortie contradictoirement établi ce jour-là a mis en évidence la nécessité de procéder à des travaux de remise en état dont elle a vainement réclamé le coût, soit 909,38 euros après déduction du dépôt de garantie, à la défenderesse qui lui est par ailleurs redevable d’un arriéré de loyer et charges de 1 371,08 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [K] [W] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient d’abord de constater que les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT tendant à la constatation de la résiliation du bail, à l’expulsion de la locataire et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sont sans objet, Madame [K] [W] ayant libéré son bien le 11 août 2025 ;

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande principale

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Sur la dette de loyers et charges

Les articles 1728-2° du Code civil et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT réclame à Madame [K] [W], au titre de sa créance de loyer et charges, une somme de 1 371,08 euros ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et le relevé de compte locatif de Madame [K] [W] daté du 26 janvier 2026, prouvent que celle-ci a été défaillante dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges au terme convenu dès sa prise à bail puisqu’elle n’a pas entièrement réglé les sommes dues au titre du dépôt de garantie et, prorata temporis, du mois de septembre 2024, le prélèvement de 367,83 euros ayant été rejeté, si bien que son compte était alors débiteur de 30,57 euros, et que tous les prélèvements suivants, c’est-à-dire ceux des mois d’octobre 2024 à août 2025 ont également été rejetés ;

La dette locative de Madame [K] [W], dès lors, n’a cessé dans un premier temps de prospérer, passant de 30,57 euros le 30 septembre 2024 à 1 033,79 euros le 30 novembre 2024 et 2 047,86 euros le 31 janvier 2025, avant de décroître sous l’effet de rappels d’aide personnalisée au logement au mois de février 2025 qui l’ont ramenée à 789,32 euros, puis de progresser de nouveau, passant à 1 093,02 euros le 31 mai 2025 et 1 411,71 euros le 31 août 2025, une somme dont il faut déduire 40,63 euros au titre d’un remboursement de charges effectué le 18 octobre 2025 après régularisation ;

La créance de loyers et charges que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT détient sur Madame [K] [W] s’élève par conséquent à 1 371,08 euros (1 411,71 – 40,63).

Sur le coût des réparations locatives

En application de l’article 7 c) de la loi précitée du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Conformément à l’article 7 d) de ladite loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de location, et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT brigue la condamnation de Madame [K] [W] à lui payer, au titre du coût de réparation des dégradations locatives dont elle est responsable, une somme de 1 312,38 euros ;

Il verse aux débats, à l’appui de sa demande, les états des lieux d’entrée et de sortie de Madame [K] [W], l’extrait du registre des délibérations de son Conseil d’administration du 2 juin 2014 ayant pour objet l’indemnité de réparation locative et le bordereau des prix, l’accord du 20 mai 2015 sur la grille de vétusté appliquée lors des états des lieux et la mise en demeure qu’il a adressée à la défenderesse le 14 août 2025, mais en vain, pour l’exhorter à lui régler la somme de 1 312,38 euros correspondant au coût de réparation des dégradations qui lui sont imputables ;

Il s’évince de l’état des lieux d’entrée contradicoirement dressé le 9 septembre 2024 que le logement pris à bail par Madame [K] [W] était en bon état général puisque tous les postes de la cuisine, de la salle de bains, des toilettes, de l’entrée, du dégagement, du séjour, des 3 chambres, du cellier et du balcon sont jugés en “bon état”, les seules réserves qu’il contient portant sur la rayure de la porte d’entrée, l’absence d’un vitrage dans le séjour dont un mur est en outre porteur de cloques, la présence de quelques traces sur un mur de la chambre 1 dont le revêtement de sol souple en PVC souffre de “petits arrachages”, la présence de deux impacts de chaque côté de la fenêtre de la chambre 2 dont le joint du revêtement du sol souple en PVC se relève, tout comme celui de la chambre 3, et enfin des traces sur le sol du balcon/terrasse ;

L’état des lieux de sortie, réalisé contradictoirement le 11 août 2025, révèle en revanche des désordres qui n’étaient pas consignés dans celui d’entrée puisqu’il mentionne que de nombreuses taches et adhésifs affectent la peinture des murs de la cuisine, que les menuiseries de la salle de bains portent des traces de peinture, que des traces affectent la peinture des murs des toilettes, que celle des murs de l’entrée est dégradée en partie basse, qu’à la suite d’un sinistre que la locataire n’a pas déclaré la toile de verre, la peinture et le revêtement de sol souple du couloir sont imprégnés d’humidité, tachés et dégradés, que les murs de la chambre 1 sont porteurs de “légères traces”, qu’un trou affecte la menuiserie de la porte de la chambre 3 dont les revêtements muraux sont tachés à la suite du sinistre non déclaré, la peinture du plafond écaillée et le revêtement de sol souple en PVC dégradé par le sinistre non déclaré, et enfin que la peinture d’un mur du cellier est rayée et le sol de cette pièce taché en de nombreux endroits ;

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, ainsi, dévoile essentiellement une aggravation de l’état d’usage des murs de la cuisine, de la salle de bains, des toilettes, de l’entrée, du couloir, des chambres 1 et 3 et du cellier, ainsi que l’altération des sols du couloir, de la chambre 3 et du cellier ;

Le maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons et celui des parquets, moquettes et autres revêtements de sol revêtent le caractère de réparation locative puisqu’ils figurent respectivement aux l’article III a) et III b) de l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives ;

La somme de 1 312,38 euros réclamée par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT à Madame [K] [W] en paiement du coût de réparation des dégradations locatives, précédemment détaillées, est ainsi parfaitement justifiée, étant précisé qu’aucun coefficicient ne peut lui être appliqué au titre de la vétusté, définie à l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 relatif aux modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage d’habitation principal comme “l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement” ; Madame [K] [W], en effet, a occupé les lieux pendant moins de 2 ans alors que la grille de vétusté du bailleur fixe à 15 ans la durée de vie des peintures et papiers peints et à 10 ans celle des sols plastiques, à 5 ans et 4 ans la durée de la franchise qui leur est respectivement applicable, c’est-à-dire la période pendant laquelle les peintures et papiers peints d’une part, et les sols plastiques d’autre part sont présumés ne pas subir d’altération et durant laquelle aucun abattement ne peut dès lors leur être appliqué ;

Madame [K] [W] est par conséquent redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre du coût de réparation des dégradations locatives dont elle est responsable, d’une somme de 1 312,38 euros ;

Sur les comptes entre les parties et la compensation

En application de l’article 1347 du Code civil la compensation, qui est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, s’opère sous réserve d’être invoquée à due concurrence à la date où ses conditions se trouvent réunies ;

Madame [K] [W] doit à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT les sommes de 1 371,08 euros au titre des loyers et charges restés impayés lorsqu’elle a libéré son bien et 1 312,38 euros au titre du coût de réparation des dégradations locatives dont elle doit répondre, soit une somme agrégée de 2 683,46 euros (1 371,08 + 1 312,38) dont elle ne querelle ni la matérialité ni le montant ;

Le demandeur est redevable envers Madame [K] [W] du dépôt de garantie de 403 euros qu’elle lui a versé lors de sa prise à bail mais qu’il ne lui a pas restitué et dont il invoque dans ses écritures la compensation avec les sommes qui lui sont dues ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [K] [W] sera par conséquent condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre de son arriéré locatif et après compensation légale avec le dépôt de garantie, une somme de 2 280,46 euros (2 683,46 – 403) qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 sur celle de 859,03 euros, du 9 juillet 2025 sur celle de 1 093,02 euros, du 19 août 2025, date de réception de la mise en demeure, sur celle de 1 312,38 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause établissent que sa responsabilité est totalement imputable à Madame [K] [W] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITA les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Madame [K] [W] sera donc condamnée à lui payer une somme de 300 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [K] [W], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 28 avril 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquepment, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT tendant à la constatation de la résiliation du bail, à l’expulsion de la locataire et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sont sans objet, Madame [K] [W] ayant libéré son bien le 11 août 2025.

Condamne Madame [K] [W] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre de sa dette locative et après compensation légale avec le dépôt de garantie, une somme de DEUX MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGTS EUROS et QUARANTE-SIX CENTIMES (2 280,46 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 sur celle de 859,03 euros, du 9 juillet 2025 sur celle de 1 093,02 euros, du 19 août 2025 sur celle de 1 312,38 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Madame [K] [W] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT une somme de TROIS CENTS EUROS (300 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [K] [W] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 28 avril 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE