TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 26/03/2025

à : Maître Elhadji BA

Maître [N] [T]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/00833 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C64GU

N° MINUTE : 6/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [R], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de Maître Elhadji BA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1173

DÉFENDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 substitué par Maître Ismaël DARHOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0179

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 26 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00833 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64GU

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 mars 2017, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [Y] [R] un appartement situé [Adresse 2] où elle demeure avec ses trois enfants mineurs.

Déplorant la prolifération de moisissures dans son logement depuis le mois d’août 2021, elle a alerté le service technique de l’habitat de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 4] qui a procédé à un contrôle sanitaire le 23 novembre 2023 puis, elle a mis en demeure son bailleur le 2 mai 2024, par l’intermédiaire de son conseil, d’effectuer des travaux de mise en conformité avec les normes de décence.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, elle a fait assigner PARIS HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé afin d’obtenir :

son relogement,l’autorisation de consigner les loyers jusqu’à exécution complète des travaux,la condamnation de [Localité 4] HABITAT-OPH à lui verser les sommes suivantes : 10 000 euros en réparation de son préjudice corporel et 6 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,la condamnation de [Localité 4] HABITAT-OPH à lui verser une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens de la procédure.

Lors de l’audience du 10 février 2025, Mme [Y] [R], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle soutient, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur enfreint son obligation de délivrer un logement décent au preneur et que la dégradation de l’appartement qu’elle occupe, du fait d’une forte humidité de condensation et de la prolifération de moisissures constatées par l’inspecteur de salubrité a des conséquences néfastes sur sa santé et celles de ses enfants justifiant que soient ordonnés en urgence son relogement et la réalisation des travaux. Elle sollicite la réparation des préjudice subis du fait des pathologies respiratoires chronique développées par ses enfants et de l’impossibilité de jouir pleinement de son logement.

[Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il est demandé :

in limine litis, de se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de relogement,à titre principal, de dire n’y avoir lieu à référé et débouter Mme [Y] [R] de l’ensemble de ses demandes,en tout état de cause, de la condamner à lui verser 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens de la procédure.

Il soutient, au visa des articles L 441-1 et L 441-2 du code de la construction et de l’habitation que le juge des référés n’est pas compétent pour ordonner le relogement des occupants puisque l’attribution des logement sociaux est décidée en commission et que les contestations en découlent doivent être portées devant le juge administratif.

Par ailleurs, il estime que la demande de travaux effectuée par la locataire, qui n’est pas détaillée, se heurte à une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile en l’absence de précisions sur la cause et l’origine des désordres constatés, alors que le logement est sur-occupé et qu’ainsi, elle ne rapporte pas non plus la preuve d’un manquement de la part du bailleur à ses obligations et donc, d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du même code. La demande subséquente en consignation des loyers ne peut donc prospérer en référé, de même que sa demande de réparation des différents préjudices allégués.

Décision du 26 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00833 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64GU

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à la disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence soulevée au sujet d’une demande de relogement formée par la demanderesse

[Localité 4] HABITAT-OPH soutient que la demande de relogement formée par Mme [Y] [R] ne relève pas de la compétence du juge civil, s’agissant d’une décision administrative.

Les articles L. 441 et L. 441-2 du code de la construction et de l’habitation prévoient que dans chaque organisme d’habitations à loyer modéré, une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements est créée. Elle attribue nominativement chaque logement locatif et exerce sa mission d’attribution des logements locatifs dans le respect des articles L. 441-1 et L. 441-2-3, en prenant en compte les objectifs fixés à l’article L. 441, et la diversité de la demande constatée localement. Ainsi, elle doit favoriser l’égalité des chances des demandeurs et la mixité sociale des villes et des quartiers, en permettant l’accès à l’ensemble des secteurs d’un territoire de toutes les catégories de public éligibles au parc social, en facilitant l’accès des personnes handicapées à des logements adaptés et en favorisant l’accès des ménages dont les revenus sont lesplus faibles aux secteurs situés en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Par ailleurs, les articles L.444-1et R.441-1 du même code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. L’article L.444-1 dispose ainsi notamment que les logements sociaux sont attribués prioritairement aux catégories de personnes suivantes : a) Personnes en situation de handicap ; […] c) Personnes mal logées ou défavorisées et personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d’ordre financier ou tenant à leurs conditions d’existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociale ; […] f) Personnes exposées à des situations d’habitat indigne.

Il résulte de ces textes que la décision d’attribution d’un logement social est une décision administrative qui peut donc effectivement faire l’objet d’un recours devant le juge administratif.

Toutefois, en l’espèce, Mme [Y] [R] ne conteste pas une décision de ce type mais sollicite son relogement au regard de l’indécence d’un logement dont elle bénéficie déjà et pour lequel un bail lui a été consenti. En application de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est donc bien compétent pour connaître de cette demande.

[Localité 4] HABITAT-OPH sera donc débouté de sa fin de non-recevoir tirée de l’incompétence du juge des contentieux de la protection.

Sur la demande de relogement

Il résulte des articles L 441-1 et L 441-2 du code la construction et de l’habitation que l’attribution des logements sociaux est soumises à des règles spécifiques qui imposent notamment un passage en commission d’attribution des logements.

Par ailleurs, il résulte des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, que pèse sur le propriétaire l’obligation juridique de reloger les occupants d’un immeuble seulement lorsque celui-ci fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril assorti d’une interdiction d’habiter.

En l’espèce, Mme [Y] [R] ne démontre pas que son appartement fait fait l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, étant rappelé que cette notion est distincte de l’indécence du logement. Elle ne rapporte pas non plus la preuve de ce qu’il est inhabitable. Au surplus, elle ne détaille pas les travaux dont elle ne demande la réalisation et qui pourraient éventuellement nécessiter son relogement pendant leur exécution, étant encore une fois rappelé qu’en tout état de cause, [Localité 4] HABITAT-OPH ne pourrait y être contraint.

Non-lieu à référé sera ainsi prononcé sur la demande de relogement formée par Mme [Y] [R].

Sur la demande de consignation des loyers pendant l’exécution complète des travaux

En application des articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il précise également que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de dispositifs de ventilation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur telles que listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

En cas d’indécence du logement, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Mme [Y] [R] verse au débat :

des photographies attestant de la présence de moisissures dans le logement et de la peinture qui s’écaille au plafond ;un courrier du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 4] en date du 30 novembre 2023 faisant état d’une « forte humidité de condensation », qui se manifeste par « la prolifération de moisissures au pourtour des fenêtres donnant côté rue de la chambre, de la cuisine et du salon avec un dégradation du revêtement des plafonds ».

Ainsi, les désordres affectant le logement sont avérés.

Cependant, leur cause n’est pas identifiée avec l’évidence requise en référé. En effet, s’il est établi que le logement ne dispose pas de VMC et qu’il n’est pas isolé par l’extérieur, compte-tenu de l’ancienneté de sa date de construction, il est également relevé par le bailleur une situation de sur-occupation puisque le logement de 47 m² est occupé par cinq personnes, ce qui constitue une contestation sérieuse soulevée par le défendeur en ce qu’il s’agit d’un facteur d’aggravation de l’humidité.

Compte-tenu de l’évolution de la taille du ménage, deux propositions de relogement ont d’ailleurs été faites à Mme [Y] [R], la seconde ayant été refusée pour des raisons personnelles dont [Localité 4] HABITAT-OPH ne saurait être tenu responsable.

Par ailleurs, il est établi par les pièces versées par [Localité 4] HABITAT-OPH que des diligences ont également été entreprises par le bailleur pour résoudre le problème d’humidité du logement, qui n’est pas contesté. Dès 2021, il a été fait procéder à une recherche d’infiltration en façade. Par ailleurs, il a été proposé d’améliorer le système de ventilation du logement, ce aurait été refusé par Mme [Y] [R] de peur que cela créé du froid dans le logement, étant précisé qu’elle n’a pas contesté cette affirmation à l’audience. Enfin, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait établir, en octobre 2024, des devis pour procéder à l’isolation par l’intérieur du logement.

Ainsi, le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et il n’est démontré aucune réticence de sa part à faire réaliser des travaux, de sorte qu’aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation à consigner les loyer pendant l’exécution de travaux dont la détermination de la nature, qui n’est pas précisée par la requérante, excède les pouvoirs du juge des référés.

Sur la demande de réparation des préjudices

En application des dispositions de l’article 835 aliéna 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aucun manquement de la part du bailleur n’a été constaté. Aussi, l’obligation dont se prévaut Mme [Y] [R] apparaît contestable et il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant ses demandes indemnisation, étant en outre précisé que la demande n’est pas formée à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En revanche, la situation respective des parties justifie, en équité, qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes à ce titre.

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite et l’absence de contestation sérieuse,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par [Localité 4] HABITAT-OPH pour statuer sur la demande de relogement,

Nous DÉCLARONS compétent pour connaître de l’ensemble des demandes formées par Mme [Y] [R],

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par Mme [Y] [R],

CONDAMNONS Mme [Y] [R] aux dépens,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,