Tribunal Judiciaire de Dax, 1re chambre, 13 mai 2026, n° 25/00409

TJ Dax 13 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Dax, 1re ch., 13 mai 2026, n° 25/00409
Numéro(s) :	25/00409
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Céline FOUSSARD-LAFONLucie CHIMITSAudrey CAULLET MEILHAN
Cabinet(s) :	MC AVOCATSASTREA
Parties :	S.A.S. SAGIM IMMOBILIER, S.A.S.U [ Adresse 5 ]

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

JUGEMENT DU 13 Mai 2026

N° RG 25/00409 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DFGZ

DEMANDEURS

Monsieur [C] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Audrey CAULLET MEILHAN de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

Madame [A] [L] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Audrey CAULLET MEILHAN de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

DEFENDEURS

S.A.S. SAGIM IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 812 226 967 00022

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

PARTIE INTERVENANT VOLONTAIREMENT :

S.A.S.U [Adresse 5], inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 492 498 746

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Lucie CHIMITS de la SCP MC AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Céline FOUSSARD-LAFON, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au QUINZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, délibéré prorogé au TREIZE MAI DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de vente des 1er et 5 mars 2022, Monsieur [C] [L] et Madame [A] [L] épouse [B], ci-après dénommés les consorts [L], ont confié la vente de leur maison située [Adresse 8] à [Localité 7] ([Localité 8]), sur les parcelles cadastrées section H n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], à l’agence de la SASU SQUARE HABITAT de [Localité 9] ([Localité 8]) en qualité d’agent immobilier.

Le 5 mai 2022, la SASU SAGIM IMMOBILIER a offert d’acheter le bien en question pour le prix de 540 000 euros.

Le 6 juillet 2022, les consorts [L] et la SASU SAGIM IMMOBILIER ont régularisé un compromis de vente aux conditions de l’offre d’achat précitée.

La réalisation de la vente était soumise à l’obtention d’un permis de construire, non purgé du recours des tiers, sur la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 1].

Les honoraires d’agence d’un montant de 27 000 euros étaient mis à la charge du vendeur.

Le compromis stipulait que :

— dans le cas où les conditions suspensives seraient réalisées et que la vente ne serait pas régularisée pour une raison quelconque imputable à une des deux parties, la partie défaillante devrait verser à l’agent immobilier la somme de 27 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— si le défaut de réalisation de l’une des conditions suspensives était imputable à l’acquéreur en raison de sa faute, de sa négligence, mauvaise foi ou abus de droit, le vendeur pourrait demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. Dans cette éventualité, l’acquéreur devrait également indemniser le mandataire du préjudice causé,

— si, toutes les conditions suspensives étant réalisées, l’une des parties se refusait à régulariser l’acte authentique constatant la vente dans le délai prévu, ou si la défaillance d’une condition suspensive avait pour cause sa faute ou sa négligence, les présentes seraient résolues de plein droit sans qu’il soit nécessaire d’exercer une action judiciaire à cette fin, dix jours après la mise en demeure, d’avoir à régulariser la vente devenue infructueuse. En cas de résolution de la vente dans les conditions ci-dessus au titre soit de la résolution expresse, soit de la résolution judiciaire, la partie victime de la défaillance aura droit à titre de clause pénale, une somme fixée à 10% du prix de vente.

La date de réalisation de la vente était prévue pour le 30 novembre 2022. Ce délai ne constituait pas un délai extinctif mais constitutif du point de départ pour les mises en demeure d’avoir à réaliser la vente.

Le 2 février 2023, l’acquéreur a déposé une demande de permis de construire.

Par arrêté du 14 juin 2023, la commune de [Localité 7] a accordé à la SAS SAGIM IMMOBILIER un permis de construire pour le terrain situé [Adresse 8].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 juin 2024, réceptionné le 24 juin suivant, le conseil des consorts [L] a mis en demeure la SAS SAGIM IMMOBILIER d’avoir à régulariser la vente dans un délai de dix jours à compter de la réception du courrier.

Ce courrier rappelait que, à défaut, la vente sera résolue de plein droit et ses clients solliciteraient le bénéfice de la clause pénale.

En l’absence de réponse de la part de l’acquéreur, le conseil des consorts [L] a mis en demeure la SAS SAGIM IMMOBILIER, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 novembre 2024, réceptionné le 4 décembre 2024, de régler le montant de la clause pénale, soit la somme de 54 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, les consorts [L] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Dax la SAS SAGIM IMMOBILIER aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 1103, 1004, 1231-1 et 1231-5 du Code civil, sa condamnation à leur verser la somme de 54 000 euros assortie de l’intérêt légal à compter du 30 novembre 2022, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [L] font valoir que :

— le compromis de vente prévoit le versement de la somme de 54 000 euros par la partie défaillante à titre de dommages et intérêts,

— cette somme, qui correspond à 10% du prix de vente, est conforme à l’usage pratiqué en matière de vente immobilière,

— la SAS SAGIM IMMOBILIER a refusé de signer le compromis de vente après la mise en demeure alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées,

— le bien n’a été remis en vente que trois ans après la signature du compromis de vente, à partir du moment où la résolution de la vente a été notifiée à l’acquéreur,

— ils ont subi un préjudice du fait de cette immobilisation compte tenu de la dévalorisation des prix du marché.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juillet 2025 et signifiées par acte de commissaire de justice le 30 juillet 2025, la SASU [Adresse 5], partie intervenue volontairement à la procédure, demande au tribunal, sur le fondement des articles 1992 et suivants du Code civil, des articles 325 et suivants du Code civil, et des articles 66 et suivants du Code de procédure civile, de :

— déclarer son intervention volontaire recevable,

— statuer ce que de droit quant aux demandes des consorts [L] formées à l’encontre de la SAS SAGIM IMMOBILIER,

— condamner la SAS SAGIM IMMOBILIER à lui régler des dommages et intérêts d’un montant de 27 000 euros en réparation des préjudices subis consistant en la privation injustifiée du montant de sa commission,

— condamner la SAS SAGIM IMMOBILIER à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que :

— sa demande est liée à l’attitude fautive de la SAS SAGIM IMMOBILIER et aux mêmes faits que ceux dénoncés par les consorts [L],

— elle a accompli toutes les diligences nécessaires qui ont permis la signature du compromis de vente,

— les conditions suspensives ont été réalisées,

— l’acte authentique n’a pas été réitéré du seul refus injustifié de la SAS SAGIM IMMOBILIER,

— l’article 7 du compromis prévoit que la partie défaillante est redevable du montant des honoraires à titre de dommages et intérêts dans un tel cas.

Bien que régulièrement citée, la SAS SAGIM IMMOBILIER n’a pas constitué avocat. Susceptible d’appel, le jugement est réputé contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’intervention volontaire de la SASU [Adresse 5]

Les articles 325 et suivants du Code de procédure civile régissent l’intervention volontaire.

En l’espèce, la SASU SQUARE HABITAT fonde sa demande indemnitaire à l’encontre de la SAS SAGIM IMMOBILIER sur l’inexécution fautive du compromis de vente réalisée avec son concours.

C’est cette même inexécution qui est à l’origine des demandes formulées par les consorts [L] à l’encontre de la SAS SAGIM IMMOBILIER.

Il est ainsi justifié d’un lien suffisant avec la présente affaire et aucune partie ne s’oppose à cette intervention.

Dès lors il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SASU [Adresse 5].

Sur la demande indemnitaire des consorts [L]

En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, le compromis de vente contient une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, non purgé du recours des tiers. Le permis de construire a été obtenu le 14 juin 2023.

Le compromis de vente contient également les clauses rappelées ci-dessus prévoyant notamment la réalisation de la vente au plus tard au 30 novembre 2022.

Le compromis stipule notamment :

“Si, toutes les conditions suspensives étant réalisées, l’une des parties se refusait à régulariser l’acte authentique constatant la vente dans le délai ci-dessus prévu, ou si la défaillance d’une condition suspensive avait pour cause sa faute, ou sa négligence, les présentes seraient résolues de plein droit sans qu’il soit nécessaire d’exercer une action judiciaire à cette fin, dix jours après mise en demeure, d’avoir à régulariser la vente, restée infructueuse. (…)

En cas de résolution de la vente dans les conditions ci-dessus au titre soit de la résolution expresse, soit de la résolution judiciaire, la partie victime de la défaillance aura droit à titre de clause pénale, à une somme fixée à 10% du prix de vente.”

En l’espèce, il est établi que la condition suspensive d’obtention du permis de construire a été réalisée, étant précisé qu’il n’était pas prévu que le permis devait être purgé de tout recours des tiers.

L’arrêté mentionne que le dépôt de permis de construire date du 2 février 2023 alors que l’acquéreur s’était obligé aux termes du compromis de vente à “déposer sa demande de permis de construire auprès de l’autorité compétente au plus tard dans le délai de 70 jours” à compter de la signature du compromis de vente du 6 juillet 2022.

Aucune vente n’a été régularisée par la suite en dépit de l’obtention du permis et de la mise en demeure adressée le 21 juin 2024 par le conseil des demandeurs.

La date butoir à la réalisation de la vente, conformément aux termes de la promesse, n’était pas une date extinctive mais constitutive du point de départ pour pouvoir mettre en demeure une partie de s’exécuter.

Il en résulte que la mise en demeure pouvait être délivrée après le 30 novembre 2022.

La réalisation de la condition suspensive obligeait la SAS SAGIM IMMOBILIER à réitérer la vente par acte authentique.

Le refus de régulariser l’acte notarié, malgré la mise en demeure qui lui a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juin 2024, constitue ainsi une faute de nature à engager la responsabilité contractuelle de la SAS SAGIM IMMOBILIER à l’égard des consorts [L] qui sont bien fondés à solliciter l’indemnisation du préjudice en résultant.

En vertu de l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre mais le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le compromis de vente a fixé à 54 000 euros le montant de la clause pénale due par la partie défaillante pour le retard dans l’exécution du contrat.

Ce montant, correspondant à 10% du prix de la vente, est adapté au regard du silence de la SAS SAGIM IMMOBILIER et de l’immobilisation du bien des consorts [L] entre les mois de juillet 2022 et de juin 2024.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, la SAS SAGIM IMMOBILIER sera condamnée à payer aux consorts [L] la somme de 54 000 euros à titre de clause pénale.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elle est devenue exigible, soit le 21 juin 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande indemnitaire de la SASU [Adresse 5]

En l’espèce, les consorts [L] ont donné mandat de vente à la SASU SQUARE HABITAT pour une durée de douze mois.

Le compromis de vente du 6 juillet 2025 prévoyait une rémunération de l’agent immobilier à la somme de 27 000 euros, à la charge du vendeur, et indiquait qu’elle serait exigible au jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Toutefois, l’article 7 du compromis stipulait également que “il est expressément convenu, que des dommages et intérêts équivalent au montant des honoraires serait dus à l’agent immobilier par la partie défaillante au cas où, les conditions suspensives réalisées, la vente ne se réalisait pas pour une raison quelconque qui lui serait imputable”.

L’article 11 du compromis stipulait également que “si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable à l’Acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le Vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer le ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts. Dans cette éventualité, l’Acquéreur devra également indemniser le Mandataire du préjudice causé.”.

Il est établi le refus injustifié de la SAS SAGIM IMMOBILIER de signer l’acte authentique de vente malgré la réalisation des conditions suspensives de sorte qu’il y a lieu d’appliquer les stipulations précitées de l’article 11 du compromis de vente.

Il est établi que la SAS SAGIM IMMOBILIER est défaillante, que l’absence de réitération de l’acte authentique lui est exclusivement imputable et que les honoraires d’agence, exigibles au jour de la signature de l’acte authentique, n’ont pas été perçus par la SASU [Adresse 5].

Cette inexécution fautive de la SAS SAGIM IMMOBILIER a privé l’agent immobilier de sa commission.

En conséquence, conformément aux stipulations du compromis de vente susvisé, la SAS SAGIM IMMOBILIER sera condamnée à payer à la SASU [Adresse 5] la somme de 27 000 euros.

Sur les demandes accessoires

La SAS SAGIM IMMOBILIER, partie succombant tant à l’égard des consorts [L] que de la SASU [Adresse 5], sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser les frais irrépétibles engagés par les consorts [L] et la SASU SQUARE HABITAT à leur charge.

En conséquence, la SAS SAGIM IMMOBILIER sera condamnée à verser au titre de l’article 700 du Code de procédure civile les sommes suivantes :

— la somme globale de 3 000 euros aux consorts [L],

— la somme de 2 000 euros à la SASU [Adresse 5].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SASU SQUARE HABITAT,

Condamne la SAS SAGIM IMMOBILIER à payer à Madame [A] [L] épouse [B] et Monsieur [C] [L] la somme de 54 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024,

Condamne la SAS SAGIM IMMOBILIER à payer à la SASU [Adresse 5] la somme de 27 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la SAS SAGIM IMMOBILIER à payer à Madame [A] [L] épouse [B] et Monsieur [C] [L], ensemble, la somme globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SAS SAGIM IMMOBILIER à verser à la SASU [Adresse 5] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SAS SAGIM IMMOBILIER aux entiers dépens.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,