TRIBUNAL JUDICIAIRE

de DIJON

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 25 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 21/01014 – N° Portalis DBXJ-W-B7F-HIIM

Jugement Rendu le 25 MARS 2025

AFFAIRE :

[U] [L]

C/

[G] [J]

S.E.L.A.R.L. [S] [O] NOTAIRE

[S] [O]

ENTRE :

Monsieur [U] [L]

né le 02 Mars 1982 à [Localité 6]

de nationalité Française

Chef d’entreprise, demeurant [Adresse 3] (PHILIPPINES)

représenté par Maître Patrick AUDARD de la SCP AUDARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON postulant et par Maître Fanny COLIN de la SELARL VERSINI-CAMPINCHI – MERVEILLE & COLIN, Avocats au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

1°) Monsieur [G] [J]

né le 07 Janvier 1971 à [Localité 4]

de nationalité Française

Expert immobilier, demeurant [Adresse 1]

défaillant

2°) La SELARL [S] [O] NOTAIRE, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 532 075 793, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice : Me [O]

Notaire, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Thibaud NEVERS, avocat au barreau de DIJON plaidant

3°) Maître [S] [O]

né le 25 Septembre 1963 à [Localité 8]

de nationalité Française

Notaire, demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Thibaud NEVERS, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

Présidente : Madame Aude RICHARD, Vice-présidente

Assesseurs : Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente

: Madame Sabrina DERAIN, Juge

En présence de Madame [X] [E], candidate à l’intégration directe dans le corps judiciaire, en stage probatoire, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative.

Greffier : Madame Catherine MORIN, en présence de Madame [D] [T], Greffier stagiaire.

En audience publique le 03 décembre 2024 ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoiries conformément à l’article 799 du Code de procédure civile ;

DELIBERE :

— au 25 mars 2025

— Mêmes Magistrats

JUGEMENT :

— prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Réputée contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Aude RICHARD

— signé par Aude RICHARD Présidente et Catherine MORIN Greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître Patrick AUDARD de la SCP AUDARD ET ASSOCIES

M^e Thibaud NEVERS

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 11 septembre 2020 établi par Me [S] [O], notaire associé de la Selarl [S] [O] Notaire, avec la participation de Me [V] [B], notaire à [Localité 9], M. [U] [L] a consenti à M. [G] [J] une promesse unilatérale de vente portant sur son bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour la somme de 1,4 million d’euros.

Aux termes de cette promesse de vente, les parties sont convenues du versement d’une indemnité d’immobilisation par le bénéficiaire, M. [J], d’un montant de 70 000 euros, étant précisé que le terme de réalisation de la promesse était fixé au 15 décembre 2020.

M. [J] n’a cependant pas versé l’indemnité d’immobilisation sur le compte de l’étude de Me [O] le jour de la signature, et ce, malgré la clause indiquant le contraire insérée dans l’acte notarié.

Le 30 septembre 2020, Me [O] a reçu trois avis d’opérer de virements pour la somme totale de 70 000 euros de la part de M. [J]. Toutefois, il est apparu par la suite que M. [J] n’avait pas autorisé les trois virements auprès de sa banque, l’étude n’ayant jamais reçu la somme sur sa comptabilité.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 janvier 2021, le conseil de M. [L] a mis en demeure M. [J] d’avoir à verser à son client la somme de 70 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Il a également, par courrier recommandé du même jour, invité Me [O] à procéder à une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurances, considérant que sa responsabilité était susceptible d’être engagée.

Par actes d’huissier de justice du 7 avril et du 4 mai 2021, M. [L] a assigné M. [J], ainsi que Me [O] et la Selarl [S] [O] Notaire, devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins, au visa des articles 1103, 1186 et 1589 du code civil, de les voir condamnés in solidum à lui payer la somme de 70 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts légaux courant à compter du 16 décembre 2020, une somme de 10 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral et une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée par une ordonnance du juge de la mise en état du 8 octobre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries collégiale du 03 décembre 2024 puis mise en délibéré au 25 mars 2024.

°°°°°

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 mai 2023, M. [L] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1186, 1589 et 1960 du code civil, de :

— condamner in solidum M. [J], Me [O] et la Selarl [S] [O], ou celui qui succomberait, à lui payer la somme de 70 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts légaux courant à compter du 16 décembre 2020,

— condamner in solidum Me [O] et la Selarl [S] [O], ou celui qui succomberait, à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral,

— condamner in solidum M. [J], Me [O] et la Selarl [S] [O], ou celui qui succomberait, au paiement de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes M. [L] fait valoir que l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente lui est acquise puisque l’option n’a pas été levée par M. [J] dans les délais qui lui étaient impartis alors que les conditions suspensives étaient toutes réalisées.

Il sollicite, par conséquent, le versement par M. [J] de cette indemnité contractuellement prévue d’un montant de 70 000 euros.

M. [L] demande en outre que Me [O] et la Selarl [S] [O] soient condamnés in solidum au paiement de cette même somme au motif que Me [O] a engagé sa responsabilité à son égard en insérant de fausses stipulations quant au versement de l’indemnité d’immobilisation dans la promesse de vente, puis en les confirmant sans vérification par la suite.

Il en déduit que Me [O] a ôté à la promesse de vente toute la sécurité juridique qu’apporte normalement un acte authentique, lui causant ainsi un important préjudice, puisqu’il se trouve désormais contraint d’utiliser la voie judiciaire pour que lui soit versée l’indemnité d’immobilisation.

M. [L] sollicite enfin l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 10 000 euros en faisant valoir que Me [O] l’a trompé à deux reprises sur la réalité du versement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2023, Me [O] et la Selarl [S] [O] Notaire demandent au tribunal de céans, au visa des articles 1103 et 1199, 1240 et suivants, 1956 et 1960 du code civil et de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation de :

à titre principal,

— débouter M. [U] [L] de l’ensemble de ses demandes formulées à leur encontre,

à titre subsidiaire,

— réduire à de plus justes proportions les prétentions indemnitaires de M. [U] [L],

— condamner M. [G] [J] à les garantir de toutes condamnations qui seraient mises à leur charge au profit de M. [U] [L],

en toute hypothèse,

— condamner M. [U] [L], ou qui mieux vaudra, à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] [L], ou qui mieux vaudra, aux entiers dépens, que la Selas Legi Conseils Bourgogne pourra faire recouvrer conformément aux dispositions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Me [O] et la Selarl [S] [O] ne contestent pas le principe d’une négligence commise dès lors que c’est à tort et par erreur que le notaire a indiqué dans son acte qu’il avait reçu le versement de l’indemnité d’immobilisation de la part de M. [J] lors de la signature de la promesse unilatérale de vente.

Ils affirment en revanche que la responsabilité de Me [O] ne peut pas être engagée en l’absence de lien de causalité entre cette négligence et les préjudices du demandeur et dans la mesure où les préjudices dont se prévaut M. [L] n’ont pas la nature de préjudices indemnisables par le notaire.

En premier lieu, Me [O] et la Selarl [S] [O] contestent donc le lien de causalité entre la négligence évoquée et le préjudice du demandeur en précisant, d’une part, qu’au regard du principe de l’effet relatif des contrats le préjudice dont se prévaut le demandeur résulte exclusivement de l’absence de versement effectif de l’indemnité d’immobilisation par M. [J] qui en était le seul débiteur et, d’autre part, que malgré le caractère erroné de la clause, le délai de rétractation imposé par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation s’opposait à ce que le notaire perçoive une quelconque somme au titre de l’indemnité d’immobilisation tant que ce délai de dix jours n’était pas échu. Me [O] et la Selarl [S] [O] font valoir que les allégations de M. [L] aux termes desquelles il aurait été induit en erreur et aurait consenti à immobiliser son bien en raison de cette mention dans l’acte notarié sont mensongères et que chaque partie avait conscience du fait que M. [J] ne verserait l’indemnité qu’une fois le délai de rétraction échu.

De surcroît, Me [O] conteste avoir affirmé que M. [J] avait versé l’indemnité d’immobilisation postérieurement au délai de rétraction.

Me [O] et la Selarl [S] [O] rappellent en outre que ce versement, s’il avait été effectué, n’aurait pu être transmis au demandeur qu’avec le consentement de M. [J], en vertu des dispositions des articles 1956 et 1960 du code civil, et par conséquent que la saisine de la présente juridiction aurait malgré tout été nécessaire.

Ils ajoutent que M. [L], informé de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation par M. [J], a fait le choix de ne pas solliciter la caducité de la promesse de vente et de maintenir son engagement de vendre au profit du bénéficiaire.

En second lieu, Me [O] et la Selarl [S] [O] soutiennent que le versement d’une indemnité d’immobilisation a uniquement la nature d’une obligation entre les contractants et ne peut s’analyser en un préjudice que le notaire serait tenu d’indemniser, puisque le défaut de versement ne résulte pas du manquement du notaire, mais de la seule carence du bénéficiaire de la promesse de vente. Ils soulignent également que le préjudice de M. [L] n’est pas démontré en ce que ce dernier n’établit pas qu’il aurait reçu une offre d’achat plus intéressante pendant le délai d’option ni qu’il n’a pas vendu son bien à un autre acquéreur dans des conditions financières plus favorables.

S’agissant de la demande d’indemnisation d’un préjudice moral, Me [O] et la Selarl [S] [O] font valoir, d’une part, que celui-ci n’est aucunement démontré et, d’autre part, que l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation était une donnée connue de M. [L] qui n’a pas été trompé par la clause insérée par erreur.

A titre subsidiaire, ils exposent que l’indemnisation du préjudice découlant d’un manquement au devoir de conseil et d’information du notaire ne peut s’analyser que comme une perte de chance pour son client de contracter à des conditions plus favorables. Ils sollicitent donc que les prétentions indemnitaires du demandeur soient ramenées à de plus justes proportions.

Ils insistent enfin sur la mauvaise foi de M. [J] qui a trompé le notaire par l’envoi d’ordres de virement et a, jusqu’au délai qui lui était imparti pour lever l’option, affirmé tant à Me [O] qu’à l’agence immobilière mandatée par M. [L], son intention de se porter acquéreur du bien immobilier appartenant à ce dernier.

Ils sollicitent en conséquence, dans l’hypothèse où des condamnations seraient prononcées à leur encontre que M. [J] soit condamné à les garantir de toutes condamnations qui seraient mises à leur charge.

Bien que régulièrement cité à personne, M. [J] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation à l’encontre de M. [J]

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Selon l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente signée le 11 septembre 2020 entre M. [L] et M. [J] comporte les clauses suivantes :

“DUREE ET MODE DE REALISATION DE LA PROMESSE

La réalisation de la présente promesse pourra être demandée par le BENEFICIAIRE jusqu’au 15 décembre 2020 à 18.00 h inclusivement.

(…)

Passé ce délai sans que le notaire chargé de dresser l’acte ait reçu, de la part du BENEFICIAIRE, la déclaration d’intention d’acquérir l’immeuble ci-dessus désigné, la présente promesse sera considérée comme caduque, sans que le PROMETTANT ait besoin de faire aucune mise en demeure, ni de remplir aucune formalité judiciaire.”

“INDEMNITE D’IMMOBILISATION

En considération de la promesse formelle conférée au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT (…), le BENEFICIAIRE a versé, à l’instant même, ainsi qu’il résulte de la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de SOIXANTE-DIX MILLE EUROS (70.000,00 €), à titre d’indemnité d’immobilisation de l’immeuble objet de la présente promesse de vente”.

“SORT DE CE VERSEMENT

Cette somme restera déposée en l’étude du notaire rédacteur des présentes pendant toute la durée de la promesse, à un compte ouvert au nom du PROMETTANT .

Si la vente se réalise, elle s’imputera, à due concurrence, sur le prix.

Si l’une des conditions suspensives ci-dessus stipulées ne se réalise pas selon les modalités sus-indiquées, elle sera restituée au BENEFICIAIRE.

Si toutes les conditions suspensives se réalisent, mais que le BENEFICIAIRE ne lève pas l’option en respectant les modalités de validité et de délais ci-après stipulées, elle sera acquise de plein droit au PROMETTANT et remise à celui-ci par le notaire des présentes”.

Il résulte des écritures des parties et des pièces produites que la réalisation de la promesse n’a jamais été demandée par M. [J], lequel n’a donné aucune suite à l’acte dans le délai imparti. La promesse de vente est donc caduque depuis le 15 décembre 2020 à 18h00.

Il convient de relever que les conditions suspensives prévues à l’acte étaient les suivantes :

“- Que les titres de propriété antérieurs ne révèlent aucune servitude susceptible de nuire au droit de propriété ou de jouissance du BENEFICIAIRE.

— Que le promettant justifie d’une origine de propriété trentenaire et régulière.

— Que les états délivrés en vue de la réalisation des présentes ne révèlent pas d’obstacle à la vente ou d’inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde (…) ne pourrait être remboursé à l’aide du prix de vente (…).

— Du non-exercice, par leur titulaire respectif, des droits de préemption pouvant s’appliquer à la vente de l’immeuble.”

En l’espèce, le demandeur se contente d’alléguer que l’ensemble des conditions suspensives a été réalisé. Néanmoins, Me [O] et la Selarl [S] [O] ne le contestent pas. De plus, il ressort de la procédure que le bien vendu est une propriété bâtie dans un lotissement construit en 1976, autorisé par un arrêté préfectoral du 26 février 1976 et dont les pièces constitutives ont été publiées en août 1976. M. [L] a acquis ce bien, ainsi qu’une part indivise des parties communes (voie de desserte interne du lotissement) le 16 décembre 2015, acquisition publiée au service de la publicité foncière le 13 janvier 2016. Par conséquent, il n’existe aucune difficulté concernant l’origine de la propriété. Aucun droit de préemption n’a en outre été exercé entre le 11 septembre 2020, date de signature de la promesse de vente, et le 15 décembre 2020, date prévue pour la réalisation de la vente. Enfin, les démarches accomplies par Me [O] dans le cadre de la préparation de la vente n’ont manifestement pas révélé de servitude, d’obstacle à la vente ou d’inscription de privilège.

Par conséquent, conformément aux clauses prévues à la promesse unilatérale de vente, l’ensemble des conditions suspensives a été réalisé et, le bénéficiaire n’ayant pas levé l’option, l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant.

M. [J], qui n’a jamais versé la somme prévue entre les mains du notaire, sera donc condamné à verser à M. [L] la somme de 70 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la responsabilité de Me [O] et de la Selarl [S] [O] Notaire

Il convient de souligner que le notaire est professionnellement tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’utilité et à l’efficacité juridique des conventions qu’il est chargé de rédiger. Il doit en outre informer et éclairer les parties sur le contenu et les effets des engagements qu’elles ont souscrits.

La méconnaissance par le notaire d’une telle obligation est susceptible d’entraîner la mise en oeuvre de sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle.

Or, aux termes de l’article 1240 du code civil “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

La mise en oeuvre de la responsabilité du notaire suppose donc de démontrer une faute en lien de causalité direct et certain avec le dommage.

Sur la faute de Me [O]

Me [O] et la Selarl [S] [O] ne contestent pas le principe d’une négligence commise dès lors que c’est à tort et par erreur que le notaire a indiqué

dans la promesse unilatérale de vente qu’il avait reçu le versement de l’indemnité d’immobilisation de la part de M. [J] lors de la signature de la promesse unilatérale de vente.

Cette mention, en contradiction avec la réalité et les dispositions de l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation cité dans l’acte, constitue incontestablement un manquement de Me [O] à son obligation d’assurer la validité des actes qu’il conçoit et de veiller à leur efficacité.

Par ailleurs, les pièces produites au débat révèlent un manque de diligence du notaire pour informer, postérieurement à la signature de la promesse de vente, M. [L], son notaire et l’agence immobilière de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation et pour relancer M. [J] afin d’assurer l’efficacité de son acte.

En effet, Me [O] produit un courriel de M. [J] daté du vendredi 25 septembre 2020, l’informant que le virement de la somme de 70 000 euros interviendra au plus tard le lundi suivant, puis un mail du mardi 29 septembre 2020 précisant que le paiement interviendra en trois virements après transmission de divers documents à la banque.

Or, ce n’est que sur interrogation de Me [M], notaire de M. [L], que Me [O] va préciser le 28 septembre 2020 ne pas avoir reçu le dépôt de garantie puis, le 30 septembre 2020, que M. [J] a transmis trois avis d’opéré. Me [O] va alors s’engager à tenir Me [M] informé de la réception des virements.

Or, aucun message ne sera adressé avant le 25 novembre 2020, date à laquelle Me [O] a informé son confrère que M. [J] n’avait pas donné suite à ces ordres de virements afin de ne pas se faire saisir l’indemnité d’immobilisation.

De plus, le courriel envoyé le 30 septembre 2020 par Me [O] à l’agence BBI, agence immobilière intervenant sur la vente, et donc en relation directe avec M. [L], est beaucoup plus affirmatif sur la réalité des versements et a donc pu les induire en erreur puisqu’il précise : “voici la preuve du troisième et dernier virement pour le dépôt de garantie de M. [J]”, avec en pièces jointes les trois ordres de virement d’un montant total de 70 000 euros, avec une date d’exécution estimée aux 29 et 30 septembre 2020.

Ce n’est que le 16 novembre 2020, soit un mois et demi plus tard, que Me [O] a informé l’agence BBI du non versement des sommes.

En outre, malgré l’absence d’effectivité de ces virements, Me [O] n’établit avoir relancé M. [J] que le 23 octobre 2020, soit un mois plus tard, puis le 25 novembre 2020.

De plus, contrairement à ce qu’indiquent Me [O] et la Selarl [S] [O] Notaire, la mention erronée de l’acte authentique a pu légitimement laisser penser à M. [L], dont rien n’établit qu’il aurait des compétences particulières en matière de droit immobilier et savait donc qu’aucun versement n’était possible avant la fin du délai de rétractation, que l’indemnité d’immobilisation était sous séquestre. En effet, le seul courriel de Me [M] demandant à Me [O] s’il avait bien réceptionné l’indemnité d’immobilisation aux fins de constituer le dossier d’usage ne saurait suffire à faire la démonstration de la connaissance, par M. [L] qui n’était pas destinataire de ces courriels, de l’absence de versement de cette indemnité au vu de la mention à l’acte authentique.

Enfin, le manquement ultérieur de Me [O] à son devoir d’information et de conseil a maintenu M. [L] dans la croyance que l’indemnité était versée. Ce dernier n’avait donc alors aucune raison de solliciter la caducité de la promesse de vente.

Il ne saurait en outre être tenu argument du fait qu’il n’a pas sollicité cette caducité suite au courriel du 16 novembre 2020 alors qu’il restait moins d’un mois avant la date prévue pour la vente et que tant l’agence immobilière que Me

[O] ont alors tenté de relancer M. [J] et d’obtenir le versement de l’indemnité ainsi que la fixation d’un rendez-vous pour la signature de la vente.

Au regard de ces éléments, Me [O] a par conséquent commis des fautes, tant quant à son obligation d’assurer l’efficacité de son acte lors de sa rédaction et dans les semaines qui ont suivi que dans le cadre de son devoir d’information et de conseil, susceptibles d’engager sa responsabilité et celle de son étude.

Sur le préjudice et le lien de causalité

La faute du notaire étant caractérisée, il convient de déterminer le préjudice en lien de causalité avec la faute retenue. Le notaire ne peut certes pas être tenu au paiement de l’indemnité d’immobilisation, mais il peut être tenu in solidum avec M. [J] d’un préjudice qui peut être équivalent.

En l’espèce, M. [L] affirmant que la faute de Me [O] le contraint désormais à utiliser la voie judiciaire pour que lui soit versée l’indemnité, il convient de relever qu’en l’absence d’accord des parties sur le versement de la somme à l’une d’entre elles, le notaire ne peut en principe procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation et conserve les fonds jusqu’à la saisine du tribunal compétent. Ce n’est que si l’acte mentionne que le séquestre est dès la promesse autorisé par l’acquéreur ou le vendeur à verser la somme séquestrée à l’autre partie que le notaire peut procéder au versement de la somme.

Or, en l’espèce, la mention selon laquelle “Si toutes les conditions suspensives se réalisent, mais que le BENEFICIAIRE ne lève pas l’option en respectant les modalités de validité et de délais ci-après stipulées, elle sera acquise de plein droit au PROMETTANT et remise à celui-ci par le notaire des présentes” dans la promesse signée entre M. [L] et M. [J] permet d’établir que si l’indemnité d’immobilisation avait été encaissée par le notaire comme l’acte l’indiquait expressément, M. [L] aurait pu se voir régler la somme de 70 000 euros, sans autre formalité, il y a plus de quatre années, et sans devoir subir une instance judiciaire et les risques au titre du recouvrement, étant observé que M. [J] n’a pas constitué avocat. Le préjudice causé par la faute du notaire est donc bien en l’espèce équivalent au montant de l’indemnité d’immobilisation.

En outre, même si, ainsi que l’indiquent Me [O] et la Selarl [S] [O] Notaire, l’indemnité d’immobilisation n’a pas de caractère indemnitaire, sa vocation à être perçue par le vendeur est consubstantielle à la notion. En effet, soit le bénéficiaire lève l’option d’achat et le montant de l’indemnité est simplement retranché du prix de vente, soit il décide de décliner celle-ci, auquel cas il abandonne au propriétaire la somme qu’il avait précisément payée en contrepartie de l’interdiction faite à ce dernier de céder le bien à autrui.

Dès lors, la faute du notaire a bien causé un préjudice correspondant non à une simple perte de chance mais à l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation.

De plus, chacun des coauteurs d’un même dommage, unique et indivisible, doit être condamné à le réparer en totalité, sans préjudice des recours récursoires entre eux.

Ainsi, les fautes respectives du notaire, qui a privé son acte d’efficacité, et de l’acquéreur, qui n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue, ont ensemble concouru au préjudice de M. [L] qui est l’absence de perception de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 70 000 euros.

Il y a donc lieu à condamnation in solidum de M. [J], d’une part, et de Me [O] ainsi que de la Selarl [S] [O], d’autre part, au paiement de la somme de 70 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2021 s’agissant de M. [G] [J], compte tenu du fondement de sa condamnation et de la mise en demeure qui lui a été adressée, et à compter du présent jugement s’agissant de Me [S] [O] et de la Selarl [S] [O] Notaire.

A titre subsidiaire, Me [O] et la Selarl [S] [O] demandent à être garantis par M. [J] de toute condamnation qui pourrait être mise à leur charge en indiquant que ce dernier a mis en oeuvre des stratagèmes pour tenter de faire croire au notaire que les fonds étaient sur le point d’être virés et qu’il avait toujours l’intention d’acquérir le bien.

Ces éléments, bien qu’établis, ne sont toutefois pas de nature à exonérer Me [O] des conséquences de sa propre faute de sorte que M. [J] ne sera condamné à garantir Me [S] [O] et la Selarl [S] [O] Notaire de la condamnation prononcée à leur encontre qu’à hauteur de 50%.

Sur la demande au titre d’un préjudice moral

M. [L] sollicite la condamnation de Me [O] et de la Selarl [S] [O] Notaire à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral en indiquant avoir été trompé à deux reprises par Me [O] sur la réalité du versement de l’indemnité d’immobilisation.

M. [L] ne produit toutefois aucun élément de nature à justifier du principe du préjudice allégué et de son quantum.

Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J], d’une part, Me [S] [O] et la Selarl [S] [O] Notaire, d’autre part, parties succombantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance, avec autorisation pour les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre de recouvrer ceux dont ils auraient fait l’avance sans recevoir provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, en application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il ne serait pas équitable de laisser à la charge de M. [L] l’intégralité des frais irrépétibles dont il a dû s’acquitter pour voir consacrer ses droits.

M. [J], d’une part, Me [S] [O] et la Selarl [S] [O] Notaire, d’autre part, seront condamnés in solidum à lui payer à une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’appel en garantie formulé par Me [S] [O] et la Selarl [S] [O] Notaire, M. [J] sera condamné à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens à hauteur de 50%.

Enfin, aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, au vu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui n’apparaît pas de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne in solidum M. [G] [J], d’une part, Me [S] [O] et la Selarl [S] [O] Notaire, d’autre part, à payer à M. [U] [L] la somme de 70 000 (soixante-dix-mille) euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2021 s’agissant de M. [G] [J] et à compter du présent jugement s’agissant de Me [S] [O] et de la Selarl [S] [O] Notaire ;

Rejette la demande de M. [U] [L] au titre de la réparation de son préjudice moral ;

Condamne in solidum M. [G] [J], d’une part, Me [S] [O] et la Selarl [S] [O] Notaire, d’autre part, aux entiers dépens ;

Condamne in solidum M. [G] [J], d’une part, Me [S] [O] et la Selarl [S] [O] Notaire, d’autre part, à payer à M. [U] [L] la somme de 3 000 (trois-mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [G] [J] à garantir Me [S] [O] et la Selarl [S] [O] Notaire de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 50 % ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente