TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AE

N° RG 24/03534 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TKIH

JUGEMENT

N° B

DU : 11 Juin 2025

[U] [O] [W]

[F] [W]

C/

[V] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Juin 2025

à M^e Frédéric LANGLOIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 11 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [U] [O] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Marion EVARISTO, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [F] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Marion EVARISTO, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [V] [H], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Agnès VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale numéro C-31555-2024-017935 rendue le 28 novembre 2024 par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 3/07/2017 avec effet au 3/07/2017 Monsieur [W] [U] [O]. a donné à bail à Monsieur [H] [V] un logement de type studio avec cuisine équipée, sis [Adresse 6] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 395€ et 20€ de provisions mensuelles pour charges.

Monsieur [H] [V] est tombé en arrérage de loyer en juillet 2019.

Il a quitté les lieux en mai 2023.

Un état des lieux contradictoire a été établi par commissaire de justice à la date du 31/05/2023 au cours duquel des dégradations ont été relevées.

Monsieur [W] [U] [O] et Madame [W] [F] ont fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 12/09/2024 Monsieur [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE pour demander de constater que Monsieur et Madame [W] justifient d’un motif légitime au sens de l’article 750-1 alinéa 2 du code de procédure civile, justifiant l’absence de recours à un mode alternatif préalable de résolution amiable des différends, condamner le défendeur à leur verser la somme de 1 861,06€ au titre des dégradations, ainsi qu’au paiement de la somme de 900€ en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 1/10/2024 l’affaire a été renvoyée à celle du 16/12/2024, puis à celle du 7/04/2025 où l’affaire a été retenue.

A cette audience, Monsieur [W] [U] [O] et Madame [W] [F] représentés par leur Conseil, dans leurs dernières conclusions responsives, demande au tribunal de :

CONSTATER que Monsieur et Madame [W] justifient d’un motif légitime au sens de l’article 750-1 alinéa 2 du code de procédure civile, justifiant l’absence de recours à un mode alternatif préalable de résolution amiable des différends ;

CONDAMNER Monsieur [H] [V] à verser à Monsieur [W] [U] [O] et Madame [W] [F] la somme de 1 861,06€ au titre des dégradations constatées à la fin du bail ;

DEBOUTER Monsieur [H] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

Le CONDAMNER au paiement de la somme de 900 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En défense, à la même audience, Monsieur [H] [V] représenté par son Conseil, dans ses conclusions responsives demande au tribunal de :

REJETER toute conclusion contraire comme injuste et mal fondée

PRONONCER l’irrecevabilité de l’assignation

EN CONSEQUENCE, DEBOUTER les époux [W] de leurs demandes

Subsidiairement,

DEBOUTER les époux [W] de leurs demandes

En tout état de cause et reconventionnellement,

CONDAMNER Monsieur [W] [U] [O] et Madame [W] [F] à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 375€

CONDAMNER Monsieur [W] [U] [O] et Madame [W] [F] à verser à Monsieur [H] [V] la somme de 1 089,81€ correspondant aux travaux d’amélioration réalisés dans l’appartement

ORDONNER la compensation des éventuelles créances connexes

Subsidiairement,

Si la juridiction devait prononcer des condamnations à l’encontre de M. [H],

AUTORISER Monsieur [H] [V] à se libérer de sa dette en 24 mensualités

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [W] [U] [O] et Madame [W] [F] au paiement de la somme de 1 360,8€ au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [W] [U] [O] et Madame [W] [F] aux dépens.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées par les conseils des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 11/06/2025.

Monsieur [H] [V] bénéficie d’une décision d’aide juridictionnelle à 100% selon décision BAJ C-31555-2024-017935 du 28/11/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 750-1 du code de procédure civile,

Vu la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989,

Vu le contrat de bail,

Vu les pièces versées au débat,

I. Sur l’irrecevabilité de l’assignation

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose :

En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Lors de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice le 31/05/2023 aucune nouvelle adresse n’a été communiquée, elle n’est pas mentionnée sur le procès-verbal.

Le fait que Madame [W] ait eu une discussion avec Monsieur [K] [N], beau-père de Monsieur [H] [V], avant l’état des lieux de sortie ou même après pour son mari, n’implique pas que Monsieur [K] aurait pu donner connaissance de la nouvelle adresse du locataire.

Il appartenait à Monsieur [H] de notifier au bailleur sa nouvelle adresse, l’article 22 de la loi du 6 juillet lui en faisant obligation pour permettre la restitution éventuelle du dépôt de garantie.

Il est en outre relevé que l’assignation de Monsieur [H] a été signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la nouvelle adresse de ce dernier n’étant pas connue du bailleur, le commissaire de justice a mentionné à cette occasion avoir tenté de joindre par téléphone Monsieur [H] au n° [XXXXXXXX01] ( numéro mentionné sur le bail ) sans résultat, laissant un message sans retour.

Ainsi, il convient de considérer que l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa de l’article 750-1 du code de procédure civile est justifiée par un motif légitime tenant au fait que la nouvelle adresse de Monsieur [H] est restée inconnue empêchant sa convocation, et que sans moyen pour le joindre cette circonstance a rendu impossible une telle tentative.

En conséquence, l’assignation délivrée par Monsieur [W] [U] [O] et Madame [W] [F] sera déclarée recevable.

II. Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6/07/1989 dispose :

« Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…)

Toutefois, il est rappelé que seules les réelles dégradations imputables aux locataires peuvent être indemnisées.

La copie partielle du devis produit par l’entreprise immatriculée sous n° SIREN : 81010[Immatriculation 5] en date du 30/06/2023 sera retenue comme base d’appréciation des remises en état, le fait qu’il s’agisse d’une entreprise ayant vocation principale à oeuvrer dans l’électricité générale est indifférent.

En outre, la production d’une facture n’est pas obligatoire, un devis détaillé est suffisant.

L’état des lieux d’entrée produit est très succinct dans ses constats et la page 2 est manquante ( pièce 2 demandeur).

Après comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 3/07/2017 et l’état des lieux de sortie établi contradictoirement par procès verbal de commissaire de justice le 31/05/2023 et examen du devis produit par le bailleur, seules seront retenues les réelles dégradations imputables au locataire en l’absence de preuve de vétusté, malfaçons, ou force majeure :

*Pour l’entrée / pièce de vie, il est constaté :

— Porte d’entrée: absence de poignée, 3 impacts visibles au niveau de l’encadrement, bas de porte qui frotte le sol, le locataire déclare que le porte a été forcée sans autres explications. Somme demandée selon devis pour un changement de porte : 1 340,06€.

Le devis précise : démonter l’ancienne porte d’entrée PVC et remplacer avec une porte de même marque – matériels : 956€ – démontage et pose : 350€. La marque de la porte n’est pas précisée.

Rien n’indique que cette porte doit être changée, pour le remplacement de la poignée , la réparation de l’encadrement et la remise en bon fonctionnement il sera alloué la somme de 600€.

— Sol : grand impact visible au niveau de la porte d’entrée, plusieurs impacts visibles surtout côté cuisine, absence de plinthe : la somme demandée selon devis de 134€ sera validée.

— Huisserie : Un impact sur le volet électrique : la somme demandée selon devis de 156€ sera validée

*Pour la salle d’eau : il est relevé des « traces sur sèche serviettes – le cumulus ne fonctionne pas » : la somme demandée selon devis de 606€ ne sera pas retenue. Rien n’indique qu’il s’agisse d’une dégradation imputable au locataire qui a occupé l’appartement depuis près de 6 ans et dont aucune indication sur l’ancienneté de cet équipement n’est fournie.

Le remplacement de cumulus n’incombe pas au locataire selon le décret n°87-712 du 26/08/1987 fixant la liste des réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives seront chiffrées à la somme de 890€ (600 + 134 +156 ) de laquelle pourra être déduite le dépôt de garantie de 375€.

Monsieur [H] [V] sera condamné à verser à Monsieur [W] [U] [O] et Madame [W] [F] la somme de 515€ au titre des dégradations constatées à la fin du bail, déduction faite du dépôt de garantie.

III. Sur les demandes reconventionnelles

* Sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie servant à compenser une partie des réparations locatives imputables au locataire, il ne sera pas restitué.

Monsieur [H] [V] sera débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

* Sur l’installation de la cuisine équipée

Dans le bail il est décrit un studio avec cuisine équipée avec four, frigo, micro-ondes.

La page 2 de l’état des lieux d’entrée n’est pas fournie y sont généralement mentionnés les équipements notamment de la cuisine.

Cependant, par exemple sur la pièce 5 demandeur qui reprend une comparaison entre les états des lieux, on peut constater, pour la cuisine : que certains équipements ont été changés pour le micro-ondes ou le four par exemple (marques différentes ) ou ajoutés comme une hotte aspirante.

Monsieur [H] revendique le remboursement de la somme de 1 089,81€ pour avoir équipé la cuisine.

L’article 7f de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : « Le locataire est obligé :

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. (…)

Cette obligation est rappelée dans le bail – Conditions générales – article V : Obligations du locataire.

Aucun accord écrit n’est produit concernant l’acquiescement du propriétaire pour les travaux avec équipements au sein de la cuisine.

Si des meubles et équipements électro-ménager ont été changés on n’en connaît pas la raison ( dégradation, panne ), on ne sait pas s’il en a avisé son bailleur, et s’il a installé des meubles de cuisine supplémentaire pour son agrément, sans l’accord de son bailleur a priori, il lui revenait de les retirer et de rendre les lieux en état.

Monsieur [H] [V] sera débouté de sa demande reconventionnelle de remboursement des frais d’équipement de la cuisine.

IV. Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose :

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)

Compte tenu de la situation Monsieur [H] sur la plan social et financier il y a lieu de l’autoriser à payer la somme de 515€ au titre des réparations locatives, par 10 mensualités de 50€, et une 11è mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A défaut de paiement des mensualités ainsi fixées un seul mois les sommes restantes dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles.

V. Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [V], partie succombant le plus largement, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [H] [V] sera condamné à payer à Monsieur [W] [U] [O] et Madame [W] [F] la somme de 200€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DECLARE recevable l’assignation délivrée par Monsieur [W] [U] [O] et Madame [W] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à verser à Monsieur [W] [U] [O] et Madame [W] [F] la somme de 515€ au titre des dégradations constatées à la fin du bail, déduction faite du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [H] [V] de sa demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [H] [V] de sa demande reconventionnelle de remboursement des frais d’équipement de la cuisine ;

AUTORISE Monsieur [H] [V] à s’acquitter de la somme de 515€ au titre des réparations locatives, par 10 mensualités de 50€, et une 11è mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité les sommes restantes dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à payer à Monsieur [W] [U] [O] et Madame [W] [F] la somme de 200€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier Le Président