TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 3]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00037 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IUP7

ORVITIS

C/

M. [X] [R]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR (OPH), nom commercial ORVITIS, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représenté par Mme [J] [G], munie d’un pouvoir

assignation en référé du 10 janvier 2025

DEFENDEURS:

M. [X] [R], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Mme [M] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Monsieur FRANCK Cyrille, magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Dijon, ayant la qualité de juge des des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame BAZEROLLE Géraldine

DEBATS:

Audience publique du : 28 mars 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 18 novembre 2022, ayant pris effet le 30 novembre 2022 consenti par l’OPH ORVITIS, Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] ont pris en location un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] et un garage n°77.

Par acte d’huissier en date du 10 janvier 2025, l’OPH ORVITIS a fait assigner en référé Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à lui payer à titre provisionnel :

* la somme de 2911,07€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 4 septembre 2024, avec intérêts,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] au paiement de la somme de 300€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 28 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 26 mars 2025 à la somme de 1794,31€. Il indique que les paiements ont été repris et précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [X] [R] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et offre de verser la somme mensuelle de 100€ en apurement de la dette locative.

Bien que régulièrement assignée suivant acte d’huissier signifié à étude, Madame [M] [R] n’était ni présente, ni représentée.

Il résulte de l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] ont deux enfants à charge. Monsieur est en recherche d’emploi, Madame travaille en CDI à temps plein. Le couple souhaite rester dans le logement et conclure un plan d’apurement avec le bailleur.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 10 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception signé le 13 janvier 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 23 septembre 2024, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 20 septembre 2024 pour la somme de 2911,07€ (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 4 septembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 novembre 2024 et pour de raisons de cohérence, la présente décision s’appliquera aux baux des garages dans les mêmes termes.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, en application de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 26 mars 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 1794,31€. La solidarité étant prévue au contrat de bail, Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 1794,31€, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Eu égard à la reprise du versement intégral du loyer courant depuis la délivrance du commandement de payer, aux propositions de règlement de Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] et à l’accord intervenu entre les parties, il convient de leur accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l’OPH ORVITIS pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R], occupants sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] seront par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenus de payer, à titre provisionnel, à l’OPH ORVITIS une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l’OPH ORVITIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, magistrat exerçant à titre temporaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] et du garage n°77, en date du 21 novembre 2024 ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 novembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS à titre provisionnel solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] à payer à l’OPH ORVITIS, la somme de 1794,31€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 26 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

DISONS que Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 100€ le 10 de chaque mois pendant 18 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

et, dans ce cas :

AUTORISONS l’OPH ORVITIS à procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 5] à [Localité 6] et du garage n°77,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] à payer à l’OPH ORVITIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] à payer à l’OPH ORVITIS la somme de 200€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [R] et Madame [M] [R] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 20 septembre 2024 ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,