Tribunal Judiciaire de Dijon, Ppp jcp, 26 septembre 2025, n° 25/00041

TJ Dijon 26 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a constaté que le locataire était débiteur d'une somme au titre des loyers et charges impayés, ce qui justifie la demande de paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que l'occupation du locataire était illégale après la résiliation du bail, justifiant ainsi la demande d'indemnité d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, ppp jcp, 26 sept. 2025, n° 25/00041
Numéro(s) :	25/00041
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Loïc DUCHANOY
Parties :	SCI TIVOLI PASTEUR

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 4]

Minute n°

Références : N° RG 25/00041

N° Portalis DBXJ-W-B7J-IUSU

SCI TIVOLI PASTEUR

M. [W] [G]

M. [V] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 Septembre 2025

DEMANDEUR :

SCI TIVOLI PASTEUR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e LEMAIRE, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 31 Décembre 2024

DEFENDEURS :

M. [W] [G], demeurant [Adresse 7]

Représenté par M^e DUCHANOY Avocat au Barreau de DIJON substitué par M^e MENDES, Avocat au Barreau de DIJON

M. [V] [U], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 20 Juin 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 26 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2012 avec prise d’effet au 1er mars 2012 soumis aux dispositions de la loi n° n°89-462 du 6 juillet 1989 la SCI TIVOLI PASTEUR ayant pour mandataire gestionnaire du bien la société SEGERAD a donné en location à Monsieur [W] [G] un logement porte 26 – 2é étage situé "[Adresse 8]" [Adresse 6] à DIJON ( 21000 ) moyennant le paiement d’un loyer et des charges mensuels de 370 € ;

Par acte séparé en date du 27 février 2012, Monsieur [V] [U] s’est porté caution solidaire de Monsieur [W] [G] ;

Suivant commandement de payer du 27 août 2024 , la bailleresse a sollicité le paiement des loyers non honorés, soit la somme de 6 353.88 € une copie ayant été transmise à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 29 août 2024. Ledit commandement a été dénoncé à la caution par acte séparé du 12 septembre 2024 ;

Par acte d’un commissaire de justice déposé à l’étude pour Monsieur [G] et selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile pour Monsieur [U] le 31 décembre 2024 la SCI TIVOLI PASTEUR a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de DIJON afin de :

— Constater la résiliation acquise de plein droit au 28 octobre 2024 du bail consenti par la SCI TIVOLI PASTEUR à Monsieur [G] concernant le logement et ses annexes situés « [Adresse 9] à DIJON ( 21000 ) pour non paiement de l’arriéré locatif dans les délais légaux du commandement visant la clause résolutoire du bail,

— autoriser la SCI TIVOLI PASTEUR , bailleur, à faire procéder à l’expulsion immédiate de Monsieur [W] [G] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier du logement et de ses annexes situés « [Adresse 9] à DIJON ( 21000 )

— condamner solidairement Monsieur [W] [G] ( locataire ) et Monsieur [V] [U] ( es qualité de caution solidaire ) au paiement de la somme provisionnelle de 7 239.06 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges et indemnités d’occupation dû au 12 novembre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 27 août 2024 ,

— condamner les mêmes solidairement et dans les mêmes qualités au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et de la provision sur charges mensuelles qui auraient été dus si le bail avait continué à courir à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux ,

— condamner les mêmes solidairement et dans la même solidarité aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, frais qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 août 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX et à la caution du 12 septembre 2024

— condamner solidairement Monsieur [W] [G] ( locataire ) et Monsieur [V] [U] ( es qualité de caution solidaire ) au paiement de la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le 31 décembre 2024 copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 mars 2025 et renvoyée à celle du 20 juin 2025 à la demande des défendeurs.

À l’audience du 20 juin 2025 , la SCI TIVOLI PASTEUR , représentée par son conseil , a maintenu ses demandes, telles qu’exposées dans son exploit introductif d’instance sauf à produire un décompte actualisé de la dette locative d’un montant de 877.63 € mois de juin 2025 inclus, et indiquer qu’elle s’opposait à toute nouvelle demande de renvoi et de délais de paiement.

Maître MENDES substituant M^e DUCHANOY, conseil de Monsieur [G] indique qu’il n’a plus de nouvelles de son client, qu’il n’a aucun élément à produire et sollicite un renvoi à quinzaine.

Le Juge des référés a rejeté cette nouvelle demande de renvoi compte tenu de l’urgence et du nouveau défaut de paiement depuis la dernière audience.

Les parties présentes ont été informées de la date du délibéré, fixée au 26 septembre 2025 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

En outre, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;

En l’espèce, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis.

En conséquence, la demande de la SCI TIVOLI PASTEUR sera déclarée recevable.

Sur l’absence de résolution amiable

Selon les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile , en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

En l’espèce, les demandes de la SCI TIVOLI PASTEUR tendent notamment à la condamnation solidaire du locataire et de la caution au paiement de sommes indéterminées ( expulsion, résiliation du bail, indemnité d’occupation ) ;

Par ailleurs, la défaillance récurrente du locataire au paiement de ses loyers et charges relève d’un trouble illicite et d’un dommage imminent sur lesquels il est légitime de statuer.

Dès lors l’action de la SCI TIVOLI PASTEUR sera déclarée recevable à ce titre.

Sur le montant de la dette de loyers

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges convenus.

Il ressort des décomptes communiqués aux débats par la bailleresse que Monsieur [G] est débiteur de la somme de 877.63 € au titre des loyers et charges impayés mois de juin 2025 inclus.

Le conseil de Monsieur [G] ne conteste pas le montant de la dette. Il indique à l’audience qu’il ne peut faire aucune proposition de règlement.

Monsieur [U] absent à l’audience n’apporte aucun élément pouvant contester le principe et le montant de la dette.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [G] ( locataire ) et Monsieur [V] [U] ( es qualité de caution solidaire ) à payer à la SCI TIVOLI PASTEUR la somme provisionnelle de 877.63 € euros, mois de juin 2025 inclus , au titre de l’arriéré de loyers et de charges et indemnités d’occupation dû au 18 juin 2025 outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 27 août 2024 ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la même loi, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, la SCI TIVOLI PASTEUR produit le contrat de bail conclu entre les parties le 27 février 2012. La clause résolutoire prévue au contrat est reproduite dans le commandement de payer délivré le 27 août 2024 à Monsieur [W] [G] et dénoncé à la caution le 12 septembre 2024 lequel est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 octobre 2024 ;

Par ailleurs, le conseil de la SCI TIVOLI PASTEUR précise à l’audience que la dette avait été apurée à l’approche de l’audience du 14 mars 2025 mais que le compte s’est de nouveau retrouvé débiteur dès le mois d’avril 2025

Elle maintient donc l’ensemble de ses demandes, et notamment la demande d’expulsion.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à compter du 28 octobre 2024 , Monsieur [W] [G] est devenu occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [W] [G] ( locataire ) et Monsieur [V] [U] ( es qualité de caution solidaire ) au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et de la provision sur charges mensuelles qui auraient été dus si le bail avait continué à courir à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux ,

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [W] [G] ( locataire ) et Monsieur [V] [U] ( es qualité de caution solidaire ) aux dépens de l’instance et de ses suites, frais qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 août 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX et à la caution du 12 septembre 2024 ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de condamner solidairement Monsieur [W] [G] ( locataire ) et Monsieur [V] [U] ( es qualité de caution solidaire ) à régler la somme de 800 € à la SCI TIVOLI PASTEUR au titre de ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort , à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS la résiliation acquise de plein droit au 28 octobre 2024 du bail consenti par la SCI TIVOLI PASTEUR à Monsieur [G] concernant le logement et ses annexes situés « [Adresse 9] à DIJON

( [Localité 3] ) pour non paiement de l’arriéré locatif dans les délais légaux du commandement visant la clause résolutoire du bail.

AUTORISONS la SCI TIVOLI PASTEUR , bailleur, à faire procéder à l’expulsion immédiate de Monsieur [W] [G] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier du logement et de ses annexes situés « [Adresse 9] à DIJON ( 21000 ).

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [G] ( locataire ) et Monsieur [V] [U] ( es qualité de caution solidaire ) à payer à la SCI TIVOLI PASTEUR la somme provisionnelle de 877.63 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges et indemnités d’occupation dû au 11 Juin 2025 outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 27 août 2024.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [G] ( locataire ) et Monsieur [V] [U] ( es qualité de caution solidaire ) à payer à la SCI TIVOLI PASTEUR 'une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et de la provision sur charges mensuelles qui auraient été dus si le bail avait continué à courir à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [G] ( locataire ) et Monsieur [V] [U] ( es qualité de caution solidaire ) aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, frais qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 août 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX et à la caution du 12 septembre 2024.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [G] ( locataire ) et Monsieur [V] [U] ( es qualité de caution solidaire ) au paiement de la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DISONS que la présente décision sera transmise au Préfet de la Côte d’Or ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,