TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 2]

[Localité 4]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00280 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZ7C

ORVITIS

C/

Mme [H] [L]

M. [F] [T]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Etablissement ORVITIS-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté

assignation en référé du 15 Mai 2025

DEFENDEUR :

Mme [H] [L], demeurant [Adresse 6]

Comparante

M. [F] [T], demeurant [Adresse 1]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 22 Août 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 03 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2021 avec prise d’effet au 4 août 2021 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 l’ [Adresse 8] a donné en location à Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] un appartement Type 4 n° 495 – étage 04 – situé [Adresse 5] à [Localité 7] moyennant le paiement de loyer et charges mensuels de 459.45 € ;

Par courrier du 8 octobre 2024, Monsieur [T] a donné congé du bail. ORVITIS lui a répondu qu’il devait fournir un justificatif de la transcription du divorce. Ce qu’il n’a pas fait.

Suite à des incidents de paiement, la bailleresse a notifié un commandement aux locataire le 24 février 2025 pour Madame [L] et le 27 février 2025 pour Monsieur [T] pour paiement de la somme de 1 147.70 € , ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 238 février 2025.

Par acte d’ un commissaire de justice délivré à sa personne pour Madame [L] et à l’étude pour Monsieur [T] le 15 mai 2025 , ORVITIS a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

— constater la résiliation du bail suite au non paiement des causes du commandement susvisé dans le délai de deux mois, et prononcer l’expulsion sans délai des défendeurs , et de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2 847.36 €, au titre des loyers et charges dus au 30 avril 2025 , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— fixer et condamner solidairement les défendeurs à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 300 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais de mise à exécution, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 2 24 février 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 août 2025 au cours de laquelle Madame [P] , représentant le bailleur a maintenu ses demandes telles qu’exposées dans son exploit introductif d’instance sauf à produire un décompte actualisé laissant apparaître un solde débiteur de 3 066.12 mois de juillet 2025 inclus et indiquer qu’un accord pouvait intervenir pour un échéancier avec effet suspensif de la clause résolutoire ;

Madame [P] rectifie les demandes de condamnation en précisant qu’elles sont formulées à titre provisionnel ;

Madame [H] [L] est présente à l’audience, tandis que Monsieur [T] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L''assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Côte d’Or le 16 mai 2025 , soit deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Par ailleurs, le bailleur justifie justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois avant la notification de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989

La demande sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la solidarité entre époux co-locataires du contrat de bail

Selon les dispositions de l’article 1751 du code civil, et les dispositions de l’article 220 du Code civil, le bail est réputé appartenir à l’un ou à l’autre des époux, et les oblige au paiement du loyer solidairement ;

Le conjoint cotitulaire du bail reste tenu solidairement au paiement des loyers jusqu’à jour de la transcription du jugement de divorce, peu importe qu’il ait quitté les lieux loués avant cette date.

En l’espèce, Monsieur [T] n’apporte pas la preuve de la transcription du jugement de divorce et de son départ définitif du logement, de sorte qu’il reste solidaire de la dette locative.

Par ailleurs, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, celui-ci pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un mois en cas de non justificatif d’une assurance locative.

Les locataires n’ont pas régularisé les termes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai de deux mois de sorte que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 28 avril 2025 ;

Sur le montant de la dette de loyers

Il résulte du dernier décompte versé aux débats par ORVITIS que Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] restent débiteurs de la somme de 3 066.12 € mois de juillet 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus., somme qui n’est pas contestée par Madame [L] à l’audience.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] à payer à la société ORVITIS la somme provisionnelle de 3 066.012 euros, mois de juillet 2025 inclus , avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date du commandement de payer

Sur les délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [H] [L] sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Elle propose de régler 30 €uros en plus du loyer et des charges courants.

L’enquête sociale précise que Madame [L] est aide à domicile en CDD, qu’elle vit avec sa fille, qu’elle perçoit le RSA

A l’audience, Madame [P] représentant la société ORVITIS ne s’oppose pas à la demande de délais.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il importe de rappeler que, même si le respect de ces modalités neutralise les effets de la clause résolutoire et, partant, la résiliation, leur non-respect entraîne la résiliation du bail et fait encourir l’expulsion. Le cas échéant, faute de libération spontanée des lieux par Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] il pourra être procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois du délai de deux mois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

De même, il convient de prévoir que le défaut de paiement des loyers et charges courants, comme l’absence de respect des délais de paiement, justifiera la condamnation solidaire de Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût des commandements et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de laisser à la charge de la requérante ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort , à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2021 entre ORVITIS et Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] est acquise à compter du 28 avril 2025 sur le logement n° 495 – étage 04 – situé [Adresse 5] à [Localité 7].

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] à payer à la société ORVITIS la somme provisionnelle de 3 066.12 euros, mois de juillet 2025 inclus ,avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de l’assignation.

AUTORISONS Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 € euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, étant précisé que la poursuite du moratoire au-delà de ce terme est subordonné à l’accord des parties.

DISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la date de signification de la présente ordonnance.

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de ce moratoire.

RAPPELONS que le respect des délais accordés neutralise les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise, et que le bail pourra se poursuivre aux conditions antérieures.

PRECISONS que le non-respect de ces modalités justifiera que :

— la clause résolutoire retrouve son plein effet

— le solde de la dette devienne immédiatement exigible

— à défaut pour Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ORVITIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— que Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] soient condamnés solidairement à verser ORVITIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail , avec indexation contractuelle le cas échéant, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

ORDONNONS dans ce cas l’expulsion de Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] qui devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourront y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique.

CONDAMNONS en tant que de besoin solidairement Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] à payer à ORVITIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges courants, sur le logement à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux avec restitution des clés.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [L] et Monsieur [F] [T] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût des commandements de payer et de l’assignation en référé , et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 3 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,