Tribunal Judiciaire de Dijon, Ventes, 18 juin 2025, n° 25/00010

TJ Dijon 18 juin 2025

CA Dijon
Infirmation partielle 16 décembre 2025

CA Dijon
Confirmation 28 avril 2026

Arguments

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Accepté
Conditions de vente amiable
La cour a estimé que la vente amiable peut être envisagée dans les délais légaux, compte tenu de la situation des biens et des conditions économiques.
Accepté
Insuffisance manifeste de la mise à prix
La cour a jugé que la mise à prix initiale était dérisoire par rapport à la valeur du bien et a donc décidé de la fixer à 500.000 euros.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, ventes, 18 juin 2025, n° 25/00010
Numéro(s) :	25/00010
Importance :	Inédit
Dispositif :	Saisie immobilière - Autres décisions statuant sur une contestation ou une demande incidente
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Delphine HERITIEREric SEUTETAntoine SEUTET
Cabinet(s) :	LDH AVOCATS
Parties :	La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE-BOURGOGNE c/ La BANQUE POPULAIRE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

JUGE DE L’EXÉCUTION

AUDIENCE DU 16 AVRIL 2025

DÉLIBÉRÉ DU 18 JUIN 2025

RG n° 25/00010

N°PORTALIS : DBXJ-W-B7J-IWF5

ENTRE :

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE-BOURGOGNE, société coopérative à capital variable, inscrite au RCS de [Localité 18], identifiée sous le n° siren 775 718 216, dont le siège social est [Adresse 7] et la Direction Générale [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice, domicilié audit siège.

Créancier poursuivant, représenté par Maître Delphine HERITIER pour la SCP LDH AVOCATS, avocate au barreau de Dijon,

ET :

Monsieur [D] [F], né le [Date naissance 6] 1948 à [Localité 12] (Italie), français, demeurant [Adresse 9],

Débiteur saisi, représenté par Maître Eric SEUTET avocat au barreau de Dijon, substitué par Maître Antoine SEUTET lors de l’audience,

ET :

Madame [B] [H] épouse [F], née le [Date naissance 8] 1948 à [Localité 14] (Meurthe et Moselle), demeurant [Adresse 9],

Débitrice saisie, représentée par Maître Eric SEUTET avocat au barreau de Dijon, substitué par Maître Antoine SEUTET lors de l’audience,

ET :

La BANQUE POPULAIRE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, pour laquelle domicile est élu dans l’inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle prise à son profit publiée le 12/09/1995 volume 95 V n°3783 en vertu d’un acte du 27/07/1995, domicile élu chez Me [G] de la SCP BRUCHON-DE VREGILLE ET CHANUT, notaires, [Adresse 2] à Dijon (21),

Créancier inscrit, non comparant et non représenté,

ET :

Société GIEN, pour lequel domicile est élu dans l’inscription de l’hypothèque judiciaire prise à son profit publiée les 04/06/1996 et 03/07/1996 volume 96 V n°2335 et 2889 en vertu d’un acte du 18/12/1995 et bordereau rectificatif du 25/06/1996, domicile élu chez M^e CHAUMONT-CHATELEYN de la SCP CHAUMONT-CHATTELEYN-ALLAM-EL MAHI, avocat au barreau de Dijon,

Créancier inscrit, non comparant et non représenté,

*****

JUGE DE L’EXÉCUTION : Nicolas BOLLON, Vice-Président, en présence d'[M] [O], auditrice de justice

GREFFIÈRE : Céline DAISEY,

DEBATS : en audience publique du 16 avril 2025,

JUGEMENT :

— réputé contradictoire,

— en premier ressort,

— prononcé par mise à disposition du jugement au greffe de la juridiction, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Monsieur BOLLON et Madame DAISEY.

******

EXPOSE DU LITIGE :

Selon commandement délivré le 15 novembre 2024 par Me [N] [L], Commissaire de justice à [Localité 13], publié au service de la publicité foncière de [Localité 13] I le 06 janvier 2025 volume 2025 S n°02, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Champagne Bourgogne a fait saisir à l’encontre de Monsieur [D] [F] et de Madame [B] [H] épouse [F], les immeubles dont la désignation suit:

[Adresse 16]

Un tènement immobilier sis à [Adresse 15], cadastré section AI n°[Cadastre 11] LOT [Cadastre 5], pour une contenance de 820 m², comprenant :

Un premier bâtiment achevé, comprenant :

— rez-de-chaussée : 2 bureaux avec dressing et salle de bains.

— étage : cuisine, séjour, salle de bains.

Un deuxième bâtiment en cours de finition, comprenant :

— rez-de-chaussée : piscine, cuisine, séjour, salon, grande chambre, dressing, buanderie, cave, cellier.

— étage : quatre chambres, salle de jeux et terrasse.

— Dépendances : un entrepôt et un garage.

Les parcelles cadastrées AI n°[Cadastre 3] et AI n°[Cadastre 10] sont devenues la parcelle AI n°[Cadastre 11] suite à un Procès-verbal de remaniement du cadastre publié le 03 novembre 1995 volume 95P n°11095.

Le commandement de payer a été délivré pour obtenir paiement des sommes suivantes :

—  1er principal………………………………………………………………………….. 42.293,94€

— Intérêts au taux légal sur 42.293,94 €

du 1/07/2024 au 21/08/2024……………………………………………………..701,99 €

—  2 ème principal……………………………………………………………….. 209.895,48 €

— Intérêts au taux de 2,47% sur 150.000 €

du 22/07/2020 au 21/08/2024……………………………………………….. 14.434,66 €

—  3 ème principal………………………………………………………………… 109.904,51 €

— Intérêts au taux de 2,45% sur 87.709,59 €

du 22/07/2020 au 21/08/2024…………………………………………….. 7.658,05 €

— Dépens dont frais d’hypothèque Tribunal de Commerce

( 13+56,42+90,26+76,18+91,45+2356+33)………………………… 2.716,31 €

— Dépens saisie immobilière de 2021

( 1170,78+487,98+452,20+153,68)…………………………………… 2.264,64 €

TOTAL :………………………………………………………………………. 389.869,58 €

Outre les intérêts au taux légal à compter du 22/08/2024 sur le principal de 42.293,94 euros ; outre les intérêts au taux de 2,47% à compter du 22/08/2024 sur le principal de 150.000 € ; outre les intérêts au taux de 2,45 % à compter du 22/08/2024 sur le principal de 87.709,59 €.

Ces sommes sont réclamées en vertu :

1) d’un acte notarié reçu par Me [P] [K] reçu le 11 février 2005 contenant prêt par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne Bourgogne à la SARL [F] d’un montant de 380.000 euros remboursable en 84 mensualités et cautions hypothécaire de la SARL [F] par Mme [B] [H] épouse [F] et M.[D] [F] pour une somme de 380.000 euros au profit de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne Bourgogne avec avenants par acte sous seing privé datés des 20 février 2012, 20 février 2013, 6 janvier 2014, 12 mars 2015 et 7 décembre 2015.

2) d’un jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Dijon le 1er juin 2023, signifié le 30 novembre 2023, titre exécutoire au vu du certificat de non appel rendu par la Cour d’Appel de Dijon le 17 janvier 2024.

Le procès-verbal de description a été établi le 09 décembre 2024 par Me [J] [R], Commissaires de Justice à [Localité 13].

Par acte du 17 février 2025, le créancier poursuivant a fait assigner devant le Juge de l’exécution Monsieur [D] [F] et Madame [B] [H] épouse [F], à l’audience d’orientation du 02 avril 2025.

Le créancier poursuivant a également fait dénoncer aux créanciers inscrits le commandement de payer valant saisie valant assignation à comparaître par acte de la SELARL AD LITEM du 18 février 2025.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé le 21 février 2025 fixant la mise à prix à 190.000 euros.

Le dossier a été retenu à l’audience du 16 avril 2025.

Par conclusions transmises par voie électronique le 15 avril 2025, les époux [F] demandent :

— à titre principal, à être autorisés à vendre amiablement le bien saisi leur appartenant situé à [Localité 17] au prix minimum de 750.000 euros

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la vente judiciaire serait ordonnée, qu’il soit considéré que la mise à prix fixée à 190.000 euros est manifestement insuffisante au regard de la valeur estimée du bien, s 'élevant à 1.370.000 euros et que de ce fait la mise à prix soit fixée à 500.000 euros.

En tout état de cause qu’il soit statué ce que de droit quant à l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.

En réponse aux demandes des époux [F], la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne Bourgogne ne s’oppose pas à la demande de vente amiable formulée par ces derniers. Elle conclut en revanche au rejet de leur demande de baisse de mise à prix si la vente forcée devait être ordonnée.

Le jugement a été mis en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Aux termes de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».

Le caractère exécutoire de l’acte notarié reçu par Me [P] [K] le 11 février 2005 avec avenants par acte sous seing privé datés des 20 février 2012, 20 février 2013, 6 janvier 2014, 12 mars 2015 et 7 décembre 2015 ainsi que le caractère exécutoire du jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Dijon le 1er juin 2023, n’est pas contesté.

Par ailleurs, il est constant que la saisie a été opérée sur des droits réels immobiliers, conformément aux dispositions de l’article L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

La procédure de saisie immobilière est donc régulière.

Sur le montant de la créance

Conformément aux dispositions de l’article R. 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, « le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ».

Les débiteurs ne forment aucune contestation du montant de la créance arrêté dans le commandement de payer valant saisie immobilière.

Par suite, il convient de retenir la créance du Crédit Agricole Mutuel de Champagne Bourgogne à la somme totale suivante : 389.869,58 €.

Sur la demande de vente amiable

Selon l’article R.322-15 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, lorsqu’il autorise la vente amiable le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu :

* de la situation du bien

* des conditions économiques du marché

* des diligences éventuelles du débiteur.

Selon l’article R.322-21 du même Code, le juge qui autorise la vente amiable :

* fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu

* taxe les frais de poursuites du créancier poursuivant

* fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut être supérieur à quatre mois.

En l’espèce, les époux [F] demandent à être autorisés à vendre les biens et droits immobiliers saisis amiablement. Ils présentent à l’appui de cette demande deux mandats de vente sans exclusivité dont l’un signé le 27 mars 2025. Chacun des mandats est signé pour une vente du bien à un montant de 1.370.000 euros.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable.

Compte tenu de la situation des biens, des conditions économiques du marché et des diligences des débiteurs, la vente amiable peut être envisagée dans les délais légaux.

Eu égard aux conditions du marché et à l’état des biens, le prix en deçà duquel les immeubles ne pourront pas être vendus à l’amiable est fixé à la somme de 600.000 euros.

Compte tenu de la date du délibéré de la présente décision, la vente amiable devra être réalisée avant le 15 octobre 2025.

Il est rappelé que faute pour les parties de justifier du respect des prescriptions de l’article R. 322-25 du Code des procédures civiles d’exécution à l’audience de rappel, la vente forcée pourra être ordonnée.

Sur la contestation de la mise à prix

Aux termes du second alinéa de l’article L. 322-6 du Code des procédures civiles d’exécution, « le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale ».

Il résulte de ce texte que le montant de la mise à prix n’a pas à être en corrélation avec la valeur vénale de l’immeuble. La mise à prix est, en effet, simplement destinée à attirer le plus grand nombre d’enchérisseurs. En cas d’insuffisance manifeste de cette mise à prix, le débiteur peut demander qu’elle soit réévaluée. Il appartient dès lors au débiteur de démontrer d’une part que le prix proposé est dérisoire et d’autre part que le prix qu’il propose est en relations avec la valeur vénale du bien et les conditions du marché.

En l’espèce, les époux [F] font valoir qu’une mise à prix de 190.000 euros est manifestement insuffisante alors que le bien a été évalué à la somme de 1.370.000euros. Ils demandent qu’elle soit fixée à la somme de 500.000 euros, afin de rester attractive.

La Caisse de crédit agricole s’oppose à la demande. Elle considère qu’une mise à prix faible incite beaucoup d’amateur et aboutit à une vente active et à un prix intéressant pour le débiteur.

Il ressort en effet des pièces que le bien immobilier des époux [F] a été évalué par deux agences immobilières à la somme de 1.370.000 euros. Il est donc raisonnable de considérer qu’il s’agit de la valeur vénale de cet ensemble immobilier.

Par conséquent, une mise à prix qui représente moins de 15 % de la valeur vénale doit être considérée comme manifestement insuffisante. Elle est certes attractive à l’égard de potentiels enchérisseurs, mais est décorrélée de de la valeur du bien et, de fait, dérisoire. Au surplus, le créancier ne démontre pas qu’une situation particulière justifierait une mise à prix si faible.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de modification de mise à rix, laquelle sera fixée à la somme de 500.000 euros. Il est ici rappelé qu’à défaut d’enchère, le créancier poursuivant pourra être déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix initiale et qu’en application des dispositions de l’article R. 322-47 du Code des procédures civiles d’exécution, « A défaut d’enchère et lorsque le montant de la mise à prix a été modifié par le juge, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu’au montant de la mise à prix initiale »,

Sur la taxe des frais de poursuite et les dépens

Conformément aux dispositions de l’article R. 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, lorsque le Juge de l’exécution autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis, il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

En l’espèce, les frais seront taxés à la somme de 2.601,36 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge de l’exécution chargé des saisies immobilières,

CONSTATE que les conditions prévues par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

RETIENT la créance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne à la somme de 389.869,58 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 22/08/2024 sur le principal de 42.293,94 euros ; outre les intérêts au taux de 2,47% à compter du 22/08/2024 sur le principal de 150.000 € ; outre les intérêts au taux de 2,45 % à compter du 22/08/2024 sur le principal de 87.709,59 €.

AUTORISE Monsieur [D] [F] et Madame [B] [H] épouse [F] à vendre les biens et droits immobiliers saisis dans les conditions suivantes :

— prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu : 600.000 euros,

— délai pour la signature de l’acte authentique : 14 octobre 2025 ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du mercredi 15 octobre 2025 à 09 heures 15, Salle A, au Tribunal Judiciaire de Dijon, [Adresse 1] ;

RENVOIE cette affaire à cette audience sans nouvelle convocation ;

TAXE les frais préalables de poursuite déjà exposés à la somme de 2.601,36 euros ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L.322-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés, qui seront versés par l’acquéreur directement en sus du prix de vente, en application de l’article R. 322-24 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sauf la possibilité pour le débiteur saisi de solliciter un délai supplémentaire d’au plus trois mois pour permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente en justifiant d’un engagement écrit d’acquisition ;

En cas de renvoi en vente forcée,

FIXE le montant de la mise à prix à la somme de 500.000 euros ;

DIT que les dépens suivront le sort des frais taxés ;

La Greffière, Le Juge de l’Exécution,