TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 1]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00378 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I4XJ

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

M. [R] [T]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 Janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2], venant aux droits tant activement que passivement de la SCIC HABITAT BOURGOGNE sis [Adresse 3] par suite de sa fusion par voie d’absorption par CDC HABITAT SOCIAL en date du 18/12/2018 avec effet au 31/12/2018, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Dorothée LEMAIRE, avocat au barreau de DIJON

assignation en référé du 1er août 2025

DEFENDEUR :

M. [R] [T], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 14 Novembre 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 16 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2021 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Monsieur [R] [T] un appartement type 2 n° 114 – étage 01 situé " [Adresse 5] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer et de charges provisionnelles de 329.92 € par mois.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 21 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [R] [T] un commandement visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 1 337.78 €, ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 mars 2025.

Par acte d’un commissaire de justice déposé à l’étude, le 1er août 2025 la société CDC HABITAT SOCIAL , a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

— Constater la résiliation du bail suite au non paiement des causes du commandement susvisé dans le délai de deux mois de sa signification et prononcer l’expulsion sans délai du défendeur et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 2 747.36 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— voir fixer et condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération complète des lieux sur la base du loyer dû, et des charges conventionnelles révisables conformément au bail, avec intérêt au taux légal,

— le condamner au paiement de la somme de 300 € en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais de mise à exécution qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21 mars 2025.

Le 1er août 2025, copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 novembre 2025 au cours de laquelle, le conseil de la société CDC HABITAT SOCIAL maintient l’ensemble de ses demandes sauf à produire un décompte actualisé laissant apparaître un solde débiteur de la dette locative de 1 999.42 € mois d’octobre 2025 inclus.

Monsieur [R] [T] est présent à l’audience. IL sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’ espèce le contrat de bail a été consenti et accepté sous diverses charges et conditions notamment de régler les loyers au terme convenu, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989

La requérante justifie du manquement du locataire au paiement régulier des loyers et charges provisionnelles, et en conséquence du caractère urgent de sa demande et du dommage causé par le non paiement des loyers et charges.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

En outre, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ; ;

En l’espèce, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL sera déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats :

Que depuis le 23 juillet 202, Monsieur [R] [T] est locataire auprès de la société CDC HABITAT SOCIAL d’un appartement type 2 n° 114 – étage 01 situé " [Adresse 6] à [Localité 2].

Que le locataire ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement lequel rappelle la clause résolutoire insérée au bail, qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet ;

Qu’à défaut de régularisation, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 22 mai 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la société CDC HABITAT SOCIAL à compter du 22 mai 2025 , Monsieur [R] [T] occupe dès lors le logement sans droit ni titre depuis cette date, de sorte que, faute de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article l 412-1 du Code de procédures civiles d’exécution.

En outre, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien immobilier, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant mensuel correspondant à celui des loyers et provisions sur charges pour le logement, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail , avec indexation, et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

Il ressort du dernier décompte versé à l’audience que le locataire reste devoir à la société CDC HABITAT SOCIAL , au titre de l’arriéré locatif, la somme de 1 999.42 € mois d’octobre 2025 inclus, somme qui n’est pas contestée par Monsieur [R] [T] .

En conséquence, Monsieur [R] [T] sera condamné à payer à la requérante la somme provisionnelle de 1 999.42€ mois d’octobre 2025 inclus. Au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

A l’audience, Monsieur [R] [T] sollicite des délais avec effet suspensif de la clause résolutoire. IL propose de verser la somme de 60 € en sus du loyer courant. IL indique qu’il est intérimaire et perçoit à ce titre 1 550 € par mois et 1 500 € de France Travail lorsqu’il ne travaille pas, qu’il verse des pensions alimentaires pour 600 € par mois, qu’il a une dette auprès de la CAF.

Monsieur [R] [T] n’apporte cependant aucun justificatif à l’audience.

Le conseil de la bailleresse s’oppose à toutes demandes de délais, compte tenu de la récurrence du défaut de paiement des loyers et de l’importance de la dette. Elle indique à l’audience que Monsieur [R] [T] a déjà un antécédent en ayant fait l’objet d’une ordonnance d’expulsion en référé le 23 novembre 2020

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande de délais de paiement de Monsieur [R] [T] sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [T] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique du débiteur, il est équitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

DECLARONS la demande de CDC HABITAT SOCIAL recevable ,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juillet 2021 pour le logement type 2 n° 114 – étage 01 situé "[Adresse 6] à [Localité 2] entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [R] [T] est acquise à compter du 22 mai 2025.

CONDAMNONS Monsieur [R] [T] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, la somme provisionnelle de 1 999.42 € mois d’octobre 2025 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus , ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

REJETTONS la demande de délais de paiement de Monsieur [R] [T].

ORDONNONS à Monsieur [R] [T] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC HABITAT SOCIAL pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [T] à verser mensuellement à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 22 mai 2025 date de résiliation du bail, avec indexation, et intérêts au taux légal à compter de la présente décision , et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2025, de l’assignation en référé et leur dénonciation à la Préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris ;

RAPPELONS que Monsieur [R] [T] sera également tenu au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

DISONS que la présente décision sera transmise au Préfet de la COTE D’OR ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,