TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01 N° RG 24/11654 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y35O
JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025
DEMANDERESSE :
M^me X Y […] représentée par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.A.S. VESTA immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 851 800 […] […] représentée par M^e Fabien RINCON, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Eleonore ZAHLEN ,avocat au barreau de PARIS, plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Nicolas VERMEULEN, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,
Greffier lors des débats: Sébastien LESAGE, Greffier lors du délibéré : Benjamin LAPLUME,
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 27 Mai 2025, avec effet au 04 Avril 2025;
A l’audience publique du 18 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 13 Novembre 2025.
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 13 Novembre 2025, et signé par Nicolas VERMEULEN, Président, assisté de Benjamin LAPLUME, Greffier lors du délibéré.
Exposé du litige
Suite à l’entremise de la société Vesta, M^me X Z a régularisé, par acte sous seing privé du 4 janvier 2022, avec M^me AA AB, une promesse de vente portant sur un bien immobilier moyennant le prix de 176.000 euros
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Suite à l’apparition de désordres au sein du bien immobilier, la société Vesta a proposé par courriel du 8 avril 2022 la régularisation d’un accord transactionnel à M^me X Z en vue de la réitération par acte authentique de la vente.
Se plaignant de la non-exécution de l’accord transactionnel, par actes de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, M^me X Z a fait assigner la société Vesta devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de diverses sommes.
Le juge de la mise en état a ordonné la radiation du dossier à défaut de diligences des parties et l’affaire a été réinscrite à l’initiative de la demanderesse.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 04 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 septembre 2025.
Au terme de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, M^me X Z demande de :
• Débouter la société Vesta de ses demandes en nullité du contrat ;
• Condamner la société Vesta à lui payer les sommes de :
- 20.585,67 euros en exécution de ses engagements ;
- 3.000 euros au titre de la résistance abusive ;
• Condamner la société Vesta à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
• La condamner aux entiers dépens.
M^me X Z prétend qu’un accord de volontés s’est manifesté sur l’accord transactionnel envoyé par courriel du 8 avril 2022 par la société Vesta. En application des articles 1001 et suivants du code civil, elle soutient que les échanges de courriels sont explicites et démontrent le consentement des parties sur l’accord transactionnel. Elle précise que le dispositif de signature électronique a connu une difficulté technique ce qui explique l’absence de signature.
Au titre des concessions réciproques, la requérante énonce qu’en contrepartie de concession financière de la société Vesta, elle s’est engagée à réitérer l’acte de vente malgré les désordres apparus après la signature du compromis et avant la vente immobilière.
Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, elle sollicite le paiement par la société vesta de la somme de 16.900 euros correspond au coût de la pompe à chaleur qu’elle a installée. Elle précise que l’accord transactionnel ne la contraint pas à communiquer deux devis distincts à la société Vesta. Elle ajoute qu’elle a préféré l’installation d’une pompe à chaleur plutôt que d’une chaudière à gaz en raison des incertitudes liées à cette énergie en 2021. Elle énonce également que le remplacement du chauffe-eau était nécessaire et inclut implicitement dans l’accord transactionnel. Elle estime que la société Vesta ne rapporte pas la preuve du coût d’une chaudière équivalente à la chaudière à fioul à remplacer de sorte qu’elle n’est pas fondée à laisser à la charge de M^me X Z la différence de prix entre l’installation d’une pompe à chaleur et l’installation d’une chaudière à gaz.
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Elle sollicite également le paiement des travaux d’étanchéité de la terrasse et verse aux débats un devis. Elle estime que son préjudice est certain quoique les travaux n’ont pas encore été réalisés.
Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, La société Vesta demande de :
• A titre principal, prononcer la nullité de l’accord transactionnel ;
• A titre subsidiaire, débouter M^me X Z de ses demandes ;
• En tout état de cause, la débouter de sa demande au titre de la résistance abusive ;
• La condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
• La condamner aux dépens.
Sur le fondement de l’article 2044 du code civil, la société Vesta estime que le contrat est nul à défaut d’avoir été signé. Elle soutient également que M^me X Z ne s’est engagée à aucune concession de sorte que le contrat est également nul à défaut de concessions réciproques.
A titre subsidiaire, la société Vesta prétend, sur le fondement des articles 1190 et 1192 du code civil, que M^me X Z s’est engagée à présenter deux devis de remplacement de la chaudière et de travaux d’étanchéité de la terrasse, ce qu’elle n’a pas fait. Elle en conclut qu’à défaut d’avoir exécuté ses obligations, elle n’est pas fondée à solliciter le paiement de la pompe à chaleur qu’elle a installée et du devis de travaux d’étanchéité de la terrasse.
La société Vesta énonce également que l’accord transactionnel ne prévoit pas le remplacement du chauffe-eau et que les éléments aux débats ne démontrent pas que son remplacement était nécessaire avec l’installation d’une pompe à chaleur. Elle énonce également qu’elle s’est engagée uniquement au remplacement d’une chaudière identique et que la différence de prix avec une pompe à chaleur est à la charge de M^me X Z.
La société Vesta énonce également que le préjudice n’est pas certain dès lors que les travaux d’étanchéité de la terrasse n’ont pas été exécutées.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.
Motifs de la décision
- Sur l’exception de nullité de l’accord transactionnel
1. L’article 2044 du code civil dispose que « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit ».
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2. Il est de jurisprudence constante que l’écrit prévu par l’article précité n’est pas exigé pour la validité du contrat de transaction, dont l’existence peut être établie selon les modes de prévues prévus en matière de contrats (Civ, 1ère., 18 mars 1986 n° 84-16816), de sorte que la transaction est un contrat consensuel au sens de l’article 1109 du code civil.
3. En l’espèce, il est constant qu’un sinistre est intervenu à la suite de la signature du compromis de vente régularisé le 4 janvier 2022 entre M^me AA AB et M^me X Z. Par suite, la SAS Vesta, intermédiaire ayant négocié la vente pour le compte de la venderesse, a adressé par courriel du 8 avril 2022 à M^me X Z un accord transactionnel en précisant « vous trouverez l’avenant détaillant la prise en charge des travaux par nos soins en pièce jointe. Pouvez-vous me confirmer qu’il vous convient afin que je vous l’envoie pour signature ? » Après une modification à l’initiative de M^me X Z, celle-ci a fait part de son intention de transiger dans les termes de l’accord transactionnel (versé en pièce n°4 par la requérante et en pièce n° 3 par la défenderesse) et la société Vesta lui a répondu « parfait ! je viens de vous l’envoyer pour signature électronique 12 ».
4. Le protocole d’accord n’a fait l’objet d’aucune signature électronique, M^me X Z précisant dans ses conclusions qu’une difficulté informatique est intervenue les empêchant de procéder à la signature électronique du protocole d’accord. La réitération de l’acte de vente était signée le jour même, soit le 8 avril 2022.
5. La SAS Vesta, qui prétend qu’aucun accord de volonté n’est intervenu en l’absence de signature électronique, ne conteste toutefois pas l’existence d’une difficulté informatique ayant empêché les parties de signer électroniquement le protocole d’accord. Or, le tribunal observe que les parties ont échangé des courriels dans lesquels ils exposent expressément leur consentement pour s’engager dans les termes du protocole d’accord versé aux débats.
6. Ainsi, le protocole transactionnel versé aux débats a été envoyé par courriel par la société SAS Vesta suivant courriel de 8 avril 2022, de sorte qu’il s’analyse en un commencement de preuve par écrit. Par ailleurs, la teneur des courriels échangés, non équivoque quant à la volonté des parties de s’engager corrobore le commencement de preuve par écrit. En conséquence, le contrat de transaction étant un contrat consensuel, il ressort des éléments du dossier que les parties ont échangé leur consentement sur l’accord écrit dans sa version versée en pièce n° 4 par M^me X Z et en pièce n° 3 par la société Vesta.
7. Par ailleurs, les concessions de l’intermédiaire, à savoir la prise en charge des travaux d’étanchéité de la terrasse et du coût de remplacement de la chaudière fioul, tendent à remédier à certains sinistres qui ont été constatés après la signature du compromis de vente, à savoir, un dysfonctionnement de la chaudière, la présence d’eau dans la cave dû à des infiltrations provenant de la terrasse, un dysfonctionnement du volet de la porte et un mur extérieur désolidarisé. Dès lors, en faisant son affaire personnelle de certains sinistres (dysfonctionnement du volet de la morte et mur extérieur désolidarisé) ainsi qu’en poursuivant la vente, M^me X Z a fait des concessions réciproques.
8. Enfin, la SAS Vesta est intervenue en qualité d’intermédiaire, celle-ci reconnaissant par ailleurs avoir procédé aux négociations pour le compte de la venderesse et avait vocation à percevoir une rémunération en cas de réitération de la vente. Elle est donc une partie au différend né de l’apparition de désordres dans le bien objet de la vente.
9. En présence de concessions réciproques entre les parties, il y a lieu de débouter la SAS Vesta de sa demande en nullité.
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- Sur les demandes en paiement
10. L’article 1104 alinéa 1 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »
11. Dans le cas présent, l’accord litigieux stipule :
« Ceci étant exposé, les parties ont convenu ce qui suit :
- Vesta s’engage à prendre en charge les travaux de réparation de l’étanchéité de la terrasse.
- Vesta s’engage à prendre en charge le remplacement de la chaudière à fioul présente dans le bien ainsi que son installation, soit par une chaudière quasi identique, soit en avançant le montant de ce remplacement à M^me Z afin qu’elle puisse installer une pompe à chaleur. La différence de prix sera à la charge de la future propriétaire, M^me Z. – Vesta se réserve le droit de choisir entre deux devis. »
Les stipulations ont été mises en page ainsi :
12. Les parties sont en désaccord sur les obligations qui incombent à chacune d’entre elles.
13. Il est rappelé que, aux termes des articles 1188 et 1189 du code civil, la convention s’interprète dans la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes et que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.
14. En dépit d’une mise en page ambigüe, la stipulation rédigée ainsi « - Vesta se réserve le droit de choisir entre deux devis » doit se lire indépendamment de la stipulation relative au remplacement de la chaudière à fioul et à donc vocation à s’appliquer au bénéfice de l’ensemble des engagements de la société Vesta.
15. Toutefois, contrairement aux allégations de la société Vesta, la stipulation aux termes de laquelle celle-ci se réserve le droit de choisir entre deux devis, n’oblige pas M^me X Z à présenter à son initiative, d’office, et préalablement à tout travaux, deux devis à la société Vesta. En effet, en « se réservant » la possibilité de choisir entre deux devis, le tribunal juge qu’il appartenait à cette société, si elle n’était pas satisfaite de premier devis présenté, soit de solliciter de la part de M^me X Z la communication d’un second devis, soit de faire établir un second devis par ses soins.
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16. C’est d’ailleurs en ce sens que les parties ont interprété dans un premier temps le contrat puisque, suivant courriels du 12 mai 2022, la société Vesta écrit à M^me X Z :
- (1er courriel) « Bonjour M^me Z, je vous remercie pour [l’envoi du devis de M. AC, je viens de transmettre le document à mes collègues. Ils sont en train de planifier le passage d’un autre expert afin qu’on puisse comparer les devis. Je ne manquerais pas de vous tenir informée de l’évolution de la situation. »
- (2nd courriel) « Madame Z, bien évidemment ! J’attends qu’ils prennent contact avec l’expert pour vous proposer des créneaux de rendez-vous. Bien à vous »
(le tribunal souligne)
17. Enfin, il est certain que l’indemnité transactionnelle n’est pas déterminée dans l’accord ; en revanche, les stipulations contractuelles comprennent les éléments essentiels afin de déterminer le montant de l’indemnité transactionnelle, de sorte que la collaboration entre les parties était essentielle pour la bonne exécution de l’accord transactionnel.
18. Or, le tribunal observe que la société Vesta est revenue sur sa position initiale émise le 12 mai 2022 en refusant par la suite d’exécuter le contrat en ces termes : « comme échangé par téléphone, je vous confirme que [Vesta] ne peut être tenue pour responsable de la pompe à chaleur qui a été achetée par vos soins ainsi que la réparation de l’étanchéité de la terrasse. En effet le contrat n’a pas été signé par [Vesta] (…) » (1er courriel du 13 janvier 2023) « Bonsoir M^me Z, je vous remercie de votre retour. Je réitère l’ensemble des éléments indiqués dans mon email. Pour mémoire, le document que vous citez n’a pas été signé et il ne s’agissait que d’un projet. (…) » (2nd courriel du 13 janvier 2023).
19. En opposant une fin de non-recevoir péremptoire aux propositions de M^me X Z pour connaître les modalités d’exécution de l’accord transactionnel, la société Vesta a, de mauvaise foi, refusé d’exécuter ses obligations.
20. Au demeurant, c’est à juste titre que M^me X Z soutient que l’achat d’un système de chauffage était nécessaire pour occuper le bien immobilier pendant la période hivernale et que le paiement par elle d’une pompe à chaleur n’empêchait pas a posteriori de déterminer l’indemnité due par la société Vesta en établissant un ou deux devis de commande et d’installation d’une chaudière quasi-identique à celle remplacée ; M^me X Z supportant, aux termes de la transaction, la différence de prix.
21. En conséquence, s’agissant du remplacement de la chaudière à fioul, M^me X Z ne peut pas prétendre à une indemnité équivalente au coût d’installation d’une pompe à chaleur mais uniquement au coût de remplacement et d’installation d’une chaudière quasi-identique à celle qui existait. Elle verse aux débats un devis du 6 juin 2022 aux fins de remplacement et d’installation d’une chaudière à condensation d’un montant de 9.387,39 euros. La société Vesta, qui ne verse que des captures d’écran internet relatives à des prix de chaudières au gaz, alors qu’elle s’était proposée de faire établir un second devis suivant mail du 12 mai 2022, ce qu’elle n’a pas fait, ne critique pas utilement le devis du 6 juin 2022 versé aux débats. L’indemnité au titre du remplacement de la chaudière au fioul sera donc fixée à la somme de 9.387,39 euros, M^me X Z supportant la différence de prix avec le coût de la pompe à chaleur, d’un montant de 16.900 euros, qu’elle a faite installer. Celle-ci gardera également le bénéfice de la prime d’un montant de 2.585 euros perçue pour l’installation d’un chauffe-eau et de la pompe à chaleur.
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22. S’agissant du coût de réparation de l’étanchéité de la terrasse, M^me X Z verse aux débats deux devis d’un montant respectif de 7.264 euros et 6.270,67 euros ayant pour objet de solutionner le désordre des infiltrations de la terrasse. La société Vesta oppose qu’elle n’a pas été mis en mesure de choisir entre de deux alors qu’elle a, de mauvaise foi, refusé de reconnaître l’existence d’une relation contractuelle. Son moyen n’est donc pas fondé. Ensuite, il est rappelé qu’il est de jurisprudence constante que l’indemnisation d’un préjudice n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. (Civ., 2ème 28 novembre 2024, n° 23-15841). L’indemnité due au titre du coût des travaux d’étanchéité sera donc fixée à la somme de 6.270,67 euros.
23. En ayant un comportement ambivalent au cours de la relation contractuelle et en opposant par la suite un refus péremptoire de discuter des modalités d’exécution de l’accord transactionnel, la société Vesta a commis une faute contractuelle qui a causé un préjudice moral à M^me X Z qui sera justement évalué à la somme de 3.000 euros.
24. La société Vesta sera donc condamnée au paiement des sommes de 9.387,39 euros au titre du remplacement de la chaudière à fioul, 6.270,67 euros au titre du coût des travaux d’étanchéité de la terrasse et 3.000 euros en réparation du préjudice subi par sa résistance abusive.
- Sur les demandes accessoires
25. La société Vesta, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
26. Elle sera également condamnée au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, et par mise à disposition au greffe
DEBOUTE la société Vesta de sa demande en nullité ;
CONDAMNE la société Vesta à payer à M^me X Z les sommes de :
- 9.387,39 euros au titre du remplacement de la chaudière à fioul ;
- 6.270,67 euros au titre du coût des travaux d’étanchéité de la terrasse
- 3.000 euros en réparation du préjudice subi par sa résistance abusive ;
CONDAMNE la société Vesta à payer à M^me X Z la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société Vesta aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Benjamin LAPLUME Nicolas VERMEULEN
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