Le présent jugement a été signé par Madame Agnès MOUCHEL, Juge de l’Exécution, et par Madame Valérie BORG, Greffier présent lors du prononcé

N° RG 21/00648 – N° Portalis DB3D-W-B7F-I7MA

1 copie exécutoire à : M^e Eric DE TRICAUD

1 expédition à : la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE / M^e Jean-Christophe MICHEL / M^e Nicolas SCHNEIDER / la SCP ACTAZUR

délivrées le : 05 Juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

JUGEMENT DU 05 JUILLET 2024

___________________________

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Agnès MOUCHEL, Juge de l’Exécution

GREFFIER : Madame Valérie BORG, Greffier

DÉBATS :

A l’audience du 19 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juin 2024, prorogé au 05 Juillet 2024.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Agnès MOUCHEL.

DEMANDEUR

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER PEADE 1

domicilié [Adresse 10],

pris en la personne de son syndic en exercice Madame [P] [F] exerçant sous l’enseigne L’AGENCE DE L’OLIVIER,

dont le siège social est [Adresse 5],

immatriculée au RCS de DRAGUIGNAN sous le n°340 766 765, domicile élu : chez SELARL ALVAREZ ARLABOSSE Avocats, [Adresse 21]

CREANCIER POURSUIVANT LA VENTE, représenté par Maître Renaud ARLABOSSE, membre de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, substitué par Maître Céline CASTINETTI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [U] [H] [C]

née le [Date naissance 8] 1953 à [Localité 18] (VAL D’OISE),

demeurant [Adresse 7],

domicile élu : chez Maître Eric de TRICAUD Avocat, [Adresse 15]

(Inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise à son profit au 2ème bureau du service de la publicité foncière de DRAGUIGNAN le 05 décembre 2007, volume 2007 V n°5311, renouvelée le 16 novembre 2010, volume 2010 V n°3917, devenue définitive le 13 février 2012, volume 2012 V n°664, RPO le 17 février 2012)

CREANCIER INSCRIT, DEMANDEUR A SUBROGATION, représenté par Maître Eric DE TRICAUD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Madame [Z] [X] épouse [J]

née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 20] (MOSELLE),

demeurant [Adresse 13]

DEBITEUR SAISI, représenté par Maître Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [A] [J]

né le [Date naissance 9] 1957 à [Localité 22] (ITALIE),

décédé le [Date décès 2] 2022,

demeurant de son vivant [Adresse 13]

DEBITEUR SAISI, représenté par Maître Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

EN PRESENCE DE :

Maître [W] [O] [M] [K]

né le [Date naissance 6] 1974 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 14],

domicilié : chez Maître Nicolas SCHNEIDER Avocat, [Adresse 14]

(Inscription d’hypothèque judiciaire prise à son profit au 2ème bureau du service de la publicité de DRAGUIGNAN le 27 juin 2012, volume 2012 V n°2516)

CREANCIER INSCRIT, représenté par Maître Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

LE TRESOR PUBLIC [Localité 17]

domicilié à la Trésorerie [Localité 17], [Adresse 4]

(Inscription d’hypothèque légale du Trésor prise à son profit au 2ème bureau du service de la publicité foncière de DRAGUIGNAN le 21 mars 2018, volume 2018 V n°1160, avec rejet partiel définitif du 11 septembre 2018, inscription d’hypothèque légale du Trésor prise à son profit au 2ème bureau du service de la publicité foncière de DRAGUIGNAN le 08 août 2019, volume 2019 V n°3404)

CREANCIER INSCRIT, non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Le S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER PEADE 1 poursuit au préjudice de Madame [Z] [X] épouse [J] et Monsieur [A] [J] la vente sur saisie immobilière des biens et droits immobiliers leur appartenant situés sur la commune de [Localité 23] selon commandement de payer valant saisie immobilière du 1er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 Volume 8304P02 2020 S n° 92 auprès du Service de la Publicité Foncière de DRAGUIGNAN 2 ;

Le juge de l’exécution de DRAGUIGNAN a notamment prononcé, par jugement d’orientation, en date du 21 janvier 2022, la vente forcée des biens saisis et fixé celle-ci à l’audience du 29 avril 2022.

Un appel de ce jugement a été interjeté par Madame [Z] [X] épouse [J] et Monsieur [A] [J] le 1er mars 2022.

À l’issue de l’audience du 29 avril 2022, par jugement en date du 17 juin 2022, le report de la vente forcée, sollicité par le créancier poursuivant, a été ordonné au 18 novembre 2022.

Par arrêt en date du 17 novembre 2022, la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE a confirmé le jugement d’orientation rendu le 21 janvier 2022.

À l’issue de l’audience du 18 novembre 2022, par jugement en date du 6 janvier 2023, le report de la vente forcée, sollicité par le créancier poursuivant, a été ordonné au 31 mars 2023.

Monsieur [J] est décédé le [Date décès 2] 2022.

À l’issue de l’audience du 31 mars 2023, par jugement en date du 9 juin 2023, le report de la vente forcée, sollicité par le créancier poursuivant, a été ordonné au 20 octobre 2023.

À l’issue de l’audience du 20 octobre 2023, par jugement en date du 8 décembre 2023, le report de la vente forcée, sollicité par le créancier poursuivant, a été ordonné au 19 avril 2024.

A ladite audience, conformément à ses conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2024, le syndicat des copropriétaires poursuivant a demandé au juge de :

Vu l’article R 322-28 aliéna 2 du Code des Procédures Civiles d’exécution,

Vu les pièces versées aux débats,

ORDONNER le report de l’adjudication prévue le VENDREDI19 avril 2024 des biens sis à [Localité 23] (Var) situé lieudit [Localité 19], cadastré section BM n° [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 3], à savoir :

PREMIER LOT DE LA VENTE :

— Lot n°1 : constitue la totalité du rez-de-jardin de l’immeuble. Il a été aménagé en 7 GARAGES aux dimensions de 3.20 m x 4,50 m aux dires de M. [J], outre un APPARTEMENT de type F2 non habitable d’une surface de 39,54 m²

Et les 190/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

Et les 139/1.000èmes du bâtiment

DEUXIEME LOT DE LA VENTE :

— Lot n°6 : correspondant à la totalité du toit terrasse

Et les 51/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

Et les 54/1.000èmes du bâtiment

Et les 70/1.000èmes des parties communes particulières afférentes à ce lot

— Lot n°8 : constituant un APPARTEMENT de type F3 d’une surface de 67,50 m²

Et les 189/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

Et les 201/1.000èmes du bâtiment

Et les 225/1.000èmes des parties communes particulières afférentes à ce lot

ORDONNER que la décision à intervenir soit mentionnée par le Service de la Publicité Foncière de DRAGUIGNAN 2 en marge du commandement de payer valant saisie immobilière publié le 27 novembre 2020 Volume 8304P02 2020 S n° 92 auprès du Service de la Publicité Foncière de DRAGUIGNAN 2

ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Conformément à leurs conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2024, il a été sollicité du juge, aux intérêts de Monsieur et Madame [J], qu’il :

– constate que Madame [J] a réglé l’intégralité des causes du commandement et des dépens

– ordonne la radiation du commandement et des inscriptions hypothécaires.

Les autres parties n’ont pas conclu.

À l’audience du 19 avril 2024, il a été accordé à chacune des parties la possibilité de produire une note en délibéré au vu des dernières conclusions produites par le conseil de Madame [J].

Le syndicat des copropriétaires a communiqué par RPVA le 28 mai 2024 une note en délibéré précisant qu’au vu du virement bancaire effectué le 18 avril 2024, il se désistait de la procédure de saisie pratiquée en vertu du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 6 mai 2019 et de l’ordonnance de radiation rendue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 28 janvier 2020, ainsi que des conclusions aux termes desquelles il demande au juge de l’exécution de :

Vu l’article R 322-28, R 311-9 et R 311-6 du Code des Procédures Civiles d’exécution,

Vu les dispositions de l’article 2402 3° du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER recevable et fondée la demande de subrogation formée

ORDONNER la subrogation du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier PEADE 1 dans les droits du poursuivant dans le cadre de la procédure de saisie immobilière poursuivie à l’encontre de Monsieur [A] [J] et Madame [Z] [X] épouse [J], portant sur les biens immobiliers :

Sur la Commune de [Localité 23] (Var)

Le bien consistant en plusieurs parcelles de terre sur lesquelles est édifié un ensemble immobilier dénommé PEADE 1, situé lieudit [Localité 19], cadastré section BM n° [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 3]

PREMIER LOT DE LA VENTE :

— Lot n°1 : constitue la totalité du rez-de-jardin de l’immeuble. Il a été aménagé en 7 GARAGES aux dimensions de 3.20 m x 4,50 m aux dires de M. [J], outre un APPARTEMENT de type F2 non habitable d’une surface de 39,54 m²

Et les 190/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

Et les 139/1.000èmes du bâtiment

DEUXIEME LOT DE LA VENTE :

— Lot n°6 : correspondant à la totalité du toit terrasse

Et les 51/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

Et les 54/1.000èmes du bâtiment

Et les 70/1.000èmes des parties communes particulières afférentes à ce lot

— Lot n°8 : constituant un APPARTEMENT de type F3 d’une surface de 67,50 m²

Et les 189/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

Et les 201/1.000èmes du bâtiment

Et les 225/1.000èmes des parties communes particulières afférentes à ce lot

ORDONNER le report de l’adjudication prévue le VENDREDI 19 AVRIL 2024 à une audience ultérieure

ORDONNER la mention du jugement à intervenir par le Service de la Publicité Foncière de DRAGUIGNAN 2 en marge du commandement de payer valant saisie immobilière publié le 27 novembre 2020 Volume 8304P02 2020 S n° 92 auprès du Service de la Publicité Foncière de DRAGUIGNAN 2

ORDONNER l’emploi des dépens en frais de poursuite de la procédure.

Par note en délibéré notifiée par RPVA le 28 mai 2024, le conseil des époux [J] a fait valoir que la seule note en délibéré qui a été autorisée est celle permettant le cas échéant au syndicat des copropriétaires de dire au juge que, contrairement à ses affirmations, la dette n’avait pas été soldée. Il ajoute qu’aucune demande de subrogation même verbale n’ayant été effectuée 19 avril 2024, une telle demande est aujourd’hui irrecevable surtout en vertu d’un jugement postérieur.

Par note en délibéré notifiée par RPVA le 30 mai 2024, Maître [W] [K], créancier inscrit, a indiqué que :

— le principe et le montant de la créance ont été arrêtés par jugement d’orientation en date du 21 janvier 2022, confirmé par arrêt de la cour d’appel en date du 17 novembre 2022, et que les demandes des consorts [J] sur ce point formulées la veille de l’audience se heurtent à l’autorité de la chose jugée ;

— concernant les conclusions aux fins de subrogation du syndicat des copropriétaires, elles apparaissent parfaitement recevables en l’état de l’autorisation la plus large donnée aux parties par le juge de l’exécution pour formuler toute réponse aux conclusions des consorts [J] notifiées la veille de l’audience.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2024, Madame [U] [C] a demandé au juge de :

– à titre principal, ordonner la subrogation du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure de saisie immobilière,

– à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la demande de subrogation du syndicat des copropriétaires ne serait pas accueillie, juger qu’elle sera subrogée dans les droits du créancier poursuivant dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, ordonner dans ce cas que les pièces de la procédure soient remises dans les huit jours à son avocat,

– en toute hypothèse, ordonner le report de l’adjudication à une audience ultérieure, ordonner la mention du jugement à intervenir en marge du commandement valant saisie et ordonner l’emploi des dépens en frais de la procédure.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En application de l’article 442 du même code, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’il estime nécessaire ou à préciser ce qui paraît obscur.

En application de l’article 444, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avait été demandée. En cas de changements survenus dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats.

S’agissant des notes et conclusions transmises en délibéré, il y a lieu de les déclarer recevables dès lors que, d’une part, elles ont été autorisées sans restriction expresse au seul contrôle du paiement effectué au profit du syndicat des copropriétaires en exécution des causes du commandement et que, d’autre part, le caractère général de l’autorisation donnée quant au sort de la procédure se justifiait par la proximité des conclusions déposées en défense, la veille de l’audience, et la nécessité d’attendre la réalisation effective du virement effectué à cette même date par Madame [J] au profit du créancier poursuivant pour débatre de l’orientation de la procédure.

Par ailleurs, la totalité des écritures ayant été portée à la contradiction de l’ensemble des parties, il n’y a pas lieu de les écarter, ni d’ordonner la réouverture des débats.

À titre liminaire, il doit être constaté que dans les motifs de ses conclusions notifiées le 18 avril 2024 aux intérêts de Monsieur et Madame [J], il est fait état de demandes et contestations, lesquels ne sont toutefois pas reprises dans le dispositif de celles-ci, relatives à la capacité à agir du syndicat des copropriétaires, la signification du jugement du 5 juin 2019, la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires, le quantum des arriérés sollicités la distraction des lots 1 et 6, la vente amiable des biens saisis, la déclaration de créance de Madame [C] et la déclaration de créance de Maître [K].

Pour autant, ainsi que le soulignent le syndicat des copropriétaires poursuivants, Madame [C] et Maître [K], de tels demandés contestations sont irrecevables dans la mesure où elles se heurtent à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement d’orientation confirmée en appel.

Il sera donné acte au syndicat des copropriétaires poursuivant qu’il ne poursuit plus la saisie immobilière en exécution du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 6 mai 2019 et de l’ordonnance de radiation rendue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 28 janvier 2020, ayant été désintéressés des causes du commandement et de ses frais.

S’agissant des demandes de subrogation du syndicat des copropriétaires poursuivants et de Madame [C], il sera rappelé qu’en application de l’article R. 311 –9 du code des procédures civiles d’exécution:

« Les créanciers inscrits et les créanciers énumérés à l’article 2377 et au 3° de l’article 2402 du code civil peuvent, à compter de la publication du commandement valant saisie et à tout moment de la procédure, demander au juge de l’exécution leur subrogation dans les droits du poursuivant, par voie de demande incidente ou verbalement à l’audience d’adjudication.

La subrogation peut être sollicitée en cas de désistement du créancier poursuivant ou s’il y a négligence, fraude, collusion ou toute autre cause de retard imputable au poursuivant.

La décision qui rejette la demande de subrogation n’est pas susceptible de recours à moins qu’elle mette fin à la procédure.

La subrogation emporte substitution dans les poursuites et dans les droits et obligations fixés au cahier des conditions de vente prévu à l’article R. 322-10.

Le poursuivant contre lequel la subrogation est prononcée est tenu de remettre les pièces de la poursuite au subrogé qui en accuse réception. Tant que cette remise n’a pas lieu, le poursuivant n’est pas déchargé de ses obligations. »

L’article R. 322 – 27 du même code précise toutefois que :

« Au jour indiqué, le créancier poursuivant ou, à défaut, tout créancier inscrit, alors subrogé dans les poursuites, sollicite la vente.

Si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie. Dans ce cas, le créancier poursuivant défaillant conserve à sa charge l’ensemble des frais de saisie engagés sauf décision contraire du juge spécialement motivée.»

Ce dernier texte, texte spécial dérogeant pour partie à l’article R. 311– 9 susvisé, applicable dans l’hypothèse d’une subrogation a l’audience d’adjudication, doit recevoir application en l’espèce dès lors que l’adjudication du bien saisi avait été reportée à l’audience de vetne du 19 avril 2024.

En conséquence, la demande de subrogation du syndicat des copropriétaires, en ce qu’elle est fondée sur le fait, non contesté, qu’il est un des « créanciers énumérés à l’article 2377 et au 3° de l’article 2402 du Code civil », à savoir le créancier visé à l’article 2402 3°, article qui dispose : « outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes : […] 3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur » ne peut être favorablement accueillie dès lors que seul, en application de l’article R. 322 – 27 du code des procédures civiles d’exécution, « tout créancier inscrit » peut être subrogé dans les poursuites et solliciter la vente et que le syndicat des copropriétaires n’est pas un « créancier inscrit » au sens de ce texte.

A ce titre, s’il justifie que par jugement en date du 16 mai 2024, Messieurs [S], [V], [Y] et [E] [J] et Madame [Z] [X] épouse [J] ont été condamnés in solidum à lui verser la somme de 23 218,18 € au titre des charges de copropriété impayées et à échoir, outre 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnation aux entiers dépens, et qu’en vertu de ce jugement il a déposé le 12 juin 2024 auprès du service de la publicité foncière de Draguignan un bordereau d’inscription d’hypothèque légale sur le bien objet de la saisie, force est de constater qu’il n’était pas inscrit sur le bien à la date à laquelle l’adjudication était prévue, soit le 19 avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires doit donc être déclaré irrecevable en sa demande de subrogation.

La demande en subrogation de Madame [C] doit en revanche être favorablement accueillie dans la mesure où, d’une part, il est constant qu’elle a la qualité de créancier inscrit sur le bien du fait de son inscription d’hypothèque judiciaire provisoire publiée le 5 décembre 2007, renouvelée le 16 novembre 2010 et devenu définitive le 13 février 2012, renouvelée le 6 janvier 2022 avec date extrême d’effet le 6 janvier 2032 et où, d’autre part, il résulte des articles susvisés que si une telle demande peut être faite oralement, ils n’excluent pas la possibilité d’une demande écrite en ce sens.

Par ailleurs, ainsi qu’il a été précédemment rappelé, en application de l’autorité de la chose jugée qui est attachée au jugement rendu le 21 janvier 2022 confirmé par arrêt du 17 novembre 2022, aucune contestation ne peut désormais être soulevée à l’encontre de la créance de Madame [C].

Madame [C] sera donc subrogée dans les droits du créancier poursuivant selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

S’agissant de la demande de report de l’adjudication de Madame [C] sur le fondement de l’article R.322-28 du code des procédures d’exécution, il convient de rappeler que cet article dispose que “ la vente ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement formée en application des articles L. 722 –4 ou L. 721 –7 du code de la consommation.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires poursuivant n’avait pas effectué la publicité de la vente pour l’audience adjudication prévue au 19 avril 2024, sollicitant lui-même le report de la vente, sur le même fondement légal, compte tenu de l’incertitude relative à la succession de Monsieur [J] au regard des sommations ayant été faites, en février 2024, aux ayants droits de ce dernier d’avoir à prendre parti, en application de l’article 771 alinéa 2du Code civil, sur l’option successorale dans les deux mois.

Ces éléments s’imposant au créancier inscrit subrogé, il convient effectivement de retenir qu’un cas de force majeure justifie sa demande de report de vente.

Il convient donc de faire droit à cette demande.

Compte tenu de ce qui précède, il n’y a pas lieu de posséder à la radiation du commandement et d’inscription hypothécaire ainsi que le sollicite Madame [J].

Les dépens du présent incident seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution immobilier du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN statuant en audience publique, en matière de saisie immobilière, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter les notes transmises en cours de délibéré ;

Donne acte au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PEADE 1 qu’il ne poursuit pas la procédure de saisie immobilière sur le fondement du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 6 mai 2019 et l’ordonnance de radiation rendue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 28 janvier 2020, ayant été des intéressés des causes du commandement et de ses frais ;

Vu l’article R.322-27 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déclare irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PEADE 1 en sa demande de subrogation dans les droits du poursuivant ;

Subroge Madame [U] [H] [C] au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PEADE 1, créancier poursuivant, dans les poursuites de saisie immobilière engagées selon commandement de payer valant saisie immobilière du 1er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 Volume 8304P02 2020 S n° 92 auprès du Service de la Publicité Foncière de DRAGUIGNAN 2 ;

Ordonne que les pièces de la procédure soient remises à Maître Eric DE TRICAUD, avocat de Madame [U] [H] [C], dans les huit jours de la signification du présent jugement ;

Vu l’article R.322-28 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonne le report de la vente forcée au vendredi 22 Novembre 2024 à 09 heures 30 ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge du commandement de saisie immobilière du 1er octobre 2020, publié le 27 novembre 2020 Volume 8304P02 2020 S n° 92 auprès du Service de la Publicité Foncière de DRAGUIGNAN 2 ;

Déclare les dépens du présent incident, frais privilégiés de poursuites;

Rejette toutes les autres demandes, plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, le 05 Juillet 2024.

LE GREFFIER LE PRESIDENT